COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

4^e chambre 2^e section

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 5 JUIN 2019

N° RG 17/02191 – N° Portalis DBV3-V-B7B-RMTY

AFFAIRE :

[…]

C/

M. Y X

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 2 Février 2017 par le Tribunal d’Instance de GONESSE

N° RG : 11-16-1044

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Constance DEGOT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE CINQ JUIN DEUX MILLE DIX NEUF,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES PARKINGS DES CHARPENTIERS situé […] à […] représenté par son syndic la Société GERFRANCE IMMOBILIER

Ayant son siège […]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Constance DEGOT, avocat postulant, du barreau de VAL D’OISE – N° du dossier 1703 – vestiaire : 64

Représentant : Maître Virginie FRENKIAN SAMPIC, avocat plaidant, du barreau de PARIS, vestiaire : A0693

APPELANT

****************

Monsieur Y X

[…]

[…]

Assigné par procès-verbal remis en l’étude d’huissier de justice

INTIME DEFAILLANT

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 Mars 2019 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, président.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Laurence ABGRALL, Président,

Madame Anna MANES, Président,

Madame Isabelle DE MERSSEMAN, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

FAITS ET PROCEDURE,

M. X est propriétaire du lot 4, constituant un parking, au sein d’un immeuble en copropriété

[…]).

Par acte du 16 novembre 2016, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble l’a fait assigner

devant le tribunal d’instance de Gonesse aux fins de paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

Par jugement du 2 février 2017, le tribunal d’instance de Gonesse a :

— Débouté le syndicat des copropriétaires Parkings des Charpentiers de sa demande en paiement au

titre des charges impayées et frais.

— Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts.

— Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de

procédure civile.

— Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.

— Ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration remise au greffe le 16 mars 2017, la société Gerfrance Immobilier, ès qualités

de syndic du syndicat des copropriétaires, a interjeté appel de ce jugement à l’encontre de M.

X.

Par d’uniques conclusions signifiées le 13 juin 2017, le syndicat des copropriétaires représenté

par son syndic, la société Gerfrance Immobilier, demande à la cour, au visa des articles 10-1,

19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, de :

— Le recevoir en son appel du jugement du 2 février 2017 par le tribunal d’instance de Gonesse.

— L’en dire bien fondé.

— Infirmer le jugement en toutes ses dispositions.

Statuant de nouveau,

— Condamner M. X à lui payer la somme de 5.051,83 euros au titre des charges impayées :

* Du 1^er appel de fonds 2016/2017 au 3^e appel de fonds 2016/2017,

* Du solde apurement de charges de 2007 à 2012,

* De l’apurement de charges des exercices 2012/2013, 2013/2014, 2014/2015, 2015/2016,

* Des appels de fonds de travaux blocs secours, travaux serrurerie, divers serrurerie et Remp 32

Blocs,

* Des appels de fonds prévus jusqu’à la fin de l’exercice 2016/2017, soit le 4^e rappel de fonds

2016/2017,

* Des frais nécessaires,

Avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.300,63 euros à compter du 13 janvier 2016 et sur le

surplus à compter du 16 novembre 2016.

— Condamner M. X à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts pour

résistance abusive.

— Condamner M. X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en

application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner M. X en tous les dépens dont distraction.

La déclaration d’appel et les conclusions d’appelant ont été signifiées par actes d’huissier de justice

délivrés respectivement les 18 mai et 20 juin 2017 selon les modalités de l’article 656 du code de

procédure civile (en l’étude).

M. X n’ayant pas constitué avocat, compte tenu des modalités de délivrance de ces actes, le

présent arrêt sera rendu par défaut.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 22 janvier 2019.

SUR CE,

Sur l’appel

Le syndicat des copropriétaires reproche au jugement de rejeter l’ensemble de ses demandes aux

motifs que la reprise de solde au 30 septembre 2012, les frais et l’appel de fonds 2016/2017 ne sont

pas justifiés alors que les productions prouvaient le contraire et que le montant de sa créance au titre

des charges de copropriété impayées s’est aggravé.

Selon le syndicat, M. X lui doit la somme de 5.051,83 euros au titre des charges de copropriété

impayées et des frais nécessaires au recouvrement de cette créance, montant qui comprend la somme

de 72,78 euros au titre du quatrième appel de fonds de l’exercice 2016/2017.

Force est de constater que, pour justifier du bien fondé de sa créance, le syndicat verse aux débats :

* le relevé de propriété attestant que M. X est propriétaire du lot litigieux, soit le lot n° 4

constituant un parking,

* le décompte récapitulatif de la dette de charges de copropriété de M. X selon décompte arrêté

au 1^er avril 2017 et comprenant le 3^e appel de fonds de l’exercice 2016/2017,

* le décompte récapitulatif de la dette de charges de M. X arrêté au 8 juin 2017 comprenant le

4^e appel de fonds de l’exercice 2016/2017,

* les appels de fonds des exercices 2013 à 2017,

* le journal des appel de fonds de l’exercice 2012/2013,

* les tableaux de régularisation des charges couvrant la période allant de l’exercice 2006 à l’exercice

2013,

* les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 17 septembre 2007, 3 juillet

2013, 24 mars 2014, 5 mars 2015, 11 février 2016 et 27 janvier 2017 approuvant les comptes des

exercices 2004/2005, 2005/2006, 2007/2008, 2008/2009, 2009/2010, 2010/2011, 2011/2012, 2015,

2016, les budgets prévisionnels des exercices 2006/2007, 2013/2014, 2015, 2015/2016, 2016/2017,

2017/2018, votant des travaux, en particulier, de serrurerie et de remplacement de 32 blocs secours,

* le contrat de syndic.

Il ressort de ces pièces que le syndicat justifie sa créance au titre des charges de copropriété

impayées dites 'pures', donc les charges courantes, les appels provisionnels, les appels pour travaux,

dont les travaux au titre du remplacement des blocs secours, de la serrurerie, à hauteur de la somme

de 816,40 euros.

En revanche, les pièces produites ne permettent pas à la cour de comprendre à quoi correspond le

montant de 2.054,62 euros réclamé au titre de la reprise du 'solde apurement de charges 2007 à

2012', tel qu’il figure au 'tableau des sommes dues à ce jour’ (pièce 11-1). En particulier, si ce

montant correspond à une dette de charges de copropriété ou à des frais de relance, de mise en

demeure, de gestion ou de 'contentieux'. Il ressort en effet des éléments fournis par la production du

grand livre de compte de l’ancien syndic couvrant la période du 31 décembre 2006 au 31 juillet 2013

que de nombreuses sommes d’argent ont été réclamées à M. X au titre des frais de mise en

contentieux, de frais de relance, de mise en demeure, de frais d’huissier de justice, de factures de Me

Clément, de vacation.

Faute pour le syndicat des copropriétaires d’expliciter à quoi correspond la 'reprise de solde', de

justifier du bien-fondé de cette demande, de fournir un décompte récapitulatif précis de la somme

ainsi réclamée, la cour ne pourra pas accueillir cette demande.

Il ressort encore des pièces produites que le syndicat réclame la somme de 2.180,81 euros au titre des

frais de relance (247,20 euros), des honoraires d’ouverture de dossier contentieux (240 euros), des

honoraires d’avocats (1.402 euros).

Il convient de rappeler que, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul

copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en

demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement

d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes

des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Par 'frais nécessaires’ au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui

marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure,

prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les

honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais

d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les

copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des

dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de

procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Est dès lors justifiée, au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la seule mise en demeure

du 13 janvier 2016 à hauteur de la somme de 30 euros.

Il découle de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires justifie le bien fondé de sa créance à

hauteur de la somme de 846,40 euros (816,40 euros + 30 euros) au titre du 1^er appel de fonds

2016/2017 au 3^e appel de fonds 2016/2017, de l’apurement de charges des exercices 2012/2013,

2013/2014, 2014/2015, 2015/2016, des appels de fonds de travaux blocs secours, travaux serrurerie,

divers serrurerie et Remp 32 Blocs, des appels de fonds prévus jusqu’à la fin de l’exercice 2016/2017,

soit le 4^e rappel de fonds 2016/2017, et des frais nécessaires.

Le jugement sera infirmé de ces chefs.

Sur la demande de dommages et intérêts

La procédure engagée par le syndicat est partiellement fondée.

Il ressort en outre des productions que, depuis 2016, M. X n’a réglé aucune somme au titre des

charges de copropriété.

Le fait de ne pas régler ses charges de copropriété, sans raison valable, est fautif.

Le syndicat démontre également que le comportement fautif de ce copropriétaire cause un préjudice

à la collectivité, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, et du lien de causalité entre la

faute et le préjudice.

M. X sera par voie de conséquence condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme

de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement en ses dispositions relatives à l’article 700 du

code de procédure civile et aux dépens.

L’équité commande d’allouer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de

procédure civile.

M. X, partie perdante, sera en outre condamné aux dépens de première instance et d’appel qui

pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant par défaut,

Condamne M. X à verser au syndicat des copropriétaires Parkings des charpentiers les sommes

de :

* 846,40 euros au titre du 1^er appel de fonds 2016/2017 au 3^e appel de fonds 2016/2017, de

l’apurement de charges des exercices 2012/2013, 2013/2014, 2014/2015, 2015/2016, des appels de

fonds de travaux blocs secours, travaux serrurerie, divers serrurerie et Remp 32 Blocs, des appels de

fonds prévus jusqu’à la fin de l’exercice 2016/2017, soit le 4^e rappel de fonds 2016/2017, et des

frais nécessaires,

avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2016 sur cette somme de 846,40 euros,

* 200 euros à titre de dommages et intérêts,

* 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette toutes autres demandes.

Condamne M. X aux dépens de première instance et d’appel.

Dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

— signé par Madame Laurence ABGRALL, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier,

auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,