ARRET N°170

CA/KP

N° RG 19/03089 – N° Portalis DBV5-V-B7D-F3BD

Y

F

C/

X

O

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2^e Chambre Civile

ARRÊT DU 12 MAI 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/03089 – N° Portalis DBV5-V-B7D-F3BD

Décision déférée à la Cour : jugement du 17 mai 2018 rendu(e) par le Tribunal d’Instance de LA ROCHE SUR YON (85).

APPELANTS :

Monsieur B-J Y

né le […] à SAINT-BRIEUC (22)

[…]

[…]

Madame E F épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Ayant tous les deux pour avocat postulant M^e M N de la SELARL N-NGAPA, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

Ayant tous les deux pour avocat plaidant M^e Bruno RICHARD, avocat au barreau de NANTES.

INTIMES :

Monsieur G X

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame Z-H O épouse X

née le […] à ANGERS

[…]

[…]

Ayant tous les deux pour avocat plaidant M^e Jacques SIRET de la SELARL SIRET ET ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 03 Février 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Claude ANTONI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Béatrice SALLABERRY, Présidente de chambre

Madame Claude ANTONI, Conseiller

Monsieur Emmanuel CHIRON, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Béatrice SALLABERRY, Présidente de chambre, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

OJET DU LITIGE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte du 14 décembre 2009, M. G X et M^me Z-H I épouse X, ont donné à bail à M. B-J Y une maison située […]

moyennant un loyer mensuel de 950 €, outre un dépôt de garantie du même montant. Le bail prévoyait à titre de clause particulière que l’entretien du jardin, notamment la taille des haies, est à la charge du locataire (pièce intimés 1).

M^me E F épouse Y est devenue co titulaire du bail en 2010.

Par courrier du 1^er avril 2016, les époux Y ont fait savoir leur intention de mettre fin au bail
-moyennant un préavis réduit à un mois (pièce intimés 3).

L’état des lieux initialement fixé le 11 mai 2016 a été interrompu en cours d’établissement, suite à un incident, un état des lieux par huissier a en définitive été réalisé à la demande des bailleurs le 3 juin 2016, les preneurs étant représentés par un tiers (pièce intimés 4).

Par courrier recommandé du 1^er juillet 2016, les bailleurs ont mis en demeure les époux Y de régler le solde du loyer du mois de mai 2016 (361,91 €), outre les réparations locatives pour un montant de 12.569,62 € (pièce intimés 6).

Puis par acte d’huissier du 22 mai 2017, M. et M^me X ont fait assigner M. et M^me Y devant le tribunal d’instance de La Roche Sur Yon en paiements des dites sommes.

Par jugement en date du 17 mai 2018, le tribunal d’instance de La Roche Sur Yon a statué ainsi :

— Condamne solidairement M. B-J Y et M^me E F épouse Y à payer à M. G X et M^me Z-H I épouse X la somme de 361,91 € au titre du loyer impayé, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 juin 2016 ;

— Condamne solidairement M. B-J Y et L F épouse Y à payer à M. G X et D-H I épouse X la somme de 9775,33€ assortis des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— Ordonne la capitalisation des intérêts qui seront du par M. B-J Y et M^me E F épouse Y pour une année entière à compter de la signification de la présente décision – Condamne in solidum M. B-J Y et M^me E F épouse Y à payer à M. G X et M^me Z-H I épouse X la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne in solidum M. B-J Y et M^me E F épouse Y aux dépens de l’instance en ce compris la moitié du coût du constat huissier du 3 juin 2016 ;

— Ordonne l’exécution provisoire.

M. B-J Y et L F épouse Y ont interjeté appel par acte enregistré au greffe le 3 juillet 2018.

Après radiation ordonnée le 12 novembre 2018 pour défaut d’exécution de la décision, l’affaire a été réinscrite au rôle le 19 septembre 2019.

Par conclusions notifiées par RPVA le 24 septembre 2019, les appelants sollicitent :

Vu la loi numéro 89 '462 du 6 juillet 1989 ;

Vu les articles 1720 1750 du Code civil ;

Infirmer le jugement du tribunal d’instance de la Roche-sur-Yon du 17 mai 2018 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Débouter M. et M^me X de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples, comme totalement irrecevable et infondée ;

En conséquence,

Donner acte à M. et M^me Y de ce qu’ils ont accepté de régler le loyer du 1^er au 11 mai 2016 pour la somme de 361,91 € ;

Condamner M. et M^me X à restituer à M. et M^me Rouxel la somme de 950 € au titre du dépôt de garantie qui leur a été versé par les époux Y ;

Opérer la compensation entre la restitution du dépôt de garantie et le versement des loyers et Condamner M. et M^me X à verser à M. et M^me Y la somme de 588,09 € augmentés des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 22 juillet 2016 ;

Condamner M. et M^me X à verser à M. et M^me Y la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Les condamner aux entiers dépens ;

Autoriser Maître M N à recouvrer directement ceux de ses dépens dont il aura fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les appelants reprochent au premier juge d’avoir dénaturé les faits en ce qu’il a omis de prendre en considération les observations mentionnées sur l’état des lieux d’entrée par les époux Y et s’en est tenu aux déclarations des bailleurs lors de l’état des lieux de sortie, selon lesquels toutes les dégradations contestées seraient imputables aux locataires ; ils reprochent aussi au premier juge d’avoir négligé la vétusté des lieux, le logement datant de 18 ans ; s’agissant des différents postes de réparations locatives retenus par le tribunal, ils font plus précisément valoir que :

— ils n’ont pas laissé le jardin à l’abandon, et la pousse de l’herbe durant les 23 jours séparant leur départ des lieux et le constat d’ huissier, courant mai, n’a rien d’anormal ; l’ensemble des autres plantations n’était pas particulièrement entretenu à leur arrivée et rien ne démontre que les bailleurs auraient exigé une taille de la haie à 2 m ;

— les dégradations au portillon d’entrée ne sont pas le fait des locataires, s’agissant d’un équipement ayant lui aussi subi la vétusté ; la disparition du chapeau est vraisemblablement le fait des propriétaires, sachant que cet élément était remis en place lors du constat d’huissier établi à leur initiative le 12 juin 2018 ;

— le rachat du meuble de cuisine dont les portes sont manquantes, vraisemblablement par le fait des bailleurs, ne peut en toute hypothèse être mis à leur charge sans tenir compte de la vétusté ;

— la réfection des peintures relève intégralement de la vétusté et en toute hypothèse la reprise des zones repeintes sans respecter les règles de l’art ne nécessitait que des retouches ponctuelles ;

— les autres éléments manquants (charnières, fenêtres, plinthe, vantaux) sont le fait du bailleur ;

— les joints de salle de bains étaient déjà noircis à l’entrée dans les lieux, la dégradation résultant d’une humidité anormale.

Enfin, le premier état des lieux de sortie a été interrompu à raison des propos déplacés tenus par les consorts X à l’égard de M^me Y ; la nécessité de réaliser l’état des lieux de sortie par huissier ne s’imposait pas, les bailleurs ayant pris cette initiative parce qu’ils ne souhaitaient pas réaliser un état amiable hors la présence de M. Y, qui était indisponible à la seconde date envisagée ; le choix de recourir à un huissier ne résulte ainsi pas de l’obstruction des locataires pour effectuer un état amiable ; le coût doit donc en être pris en charge par les propriétaires.

Par conclusions notifiées le 17 octobre 2019 M. G X et D-H I épouse X demandent à la cour:

Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Vu l’article 1343-2 du code civil (anciennement 1154 du code civil)

Vu l’article 47 du code de procédure civile

Vu les pièces versées aux débats et dûment énumérées dans le bordereau annexé

Dire et juger l’appel recevable mais mal fondé.

Dire et juger M. et M^me X recevables et bien-fondés en leurs demandes,

Confirmer purement et simplement le jugement entrepris.

En conséquence,

Condamner solidairement M. B-J Y et M^me E F épouse Y à payer à M. G X et D-H O épouse X la somme de 361,91 € au titre du loyer impayé, assortis des intérêts à taux légal à compter de la mise en demeure du 10 juin 2016;

Condamner solidairement M. B-J Y Q F épouse Y à payer à M. G X et D-H O épouse X la somme de 9. 775,33 € assortis des intérêts à taux légal à compter du jugement du 17 mai 2018 ;

Ordonner la capitalisation des intérêts qui seront dûs par M. B-J Y et M^me E F épouse Y pour une année entière à compter de la signification de la présente décision;

Condamner in solidum M. B-J Y etMme E F épouse Y à payer à M. G X et D-H O épouse X la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamner in solidum M. B-J Y etMme E F épouse Y aux dépens de l’instance, en ce compris la moitié du coût du constat d’huissier du 3 juin 2016;

Ils font valoir que le premier juge a bien distingué la vétusté des dégradations et/ou défaut d’entretien imputables aux locataires ; les bailleurs n’auraient eu aucun intérêt à dégrader les lieux alors qu’ils entendaient le relouer ; leurs demandes se décomposent ainsi :

— la taille des arbustes, la tonte ainsi que l’enlèvement et le traitement des déchets : 1044€ ;

— le meuble sous évier : 391 € ;

' le portail de clôture 1789,25 € et les vantaux 1151,11 € ;

' la peinture des murs : 4454,69 € ;

— les plinthes et les joints : 1739,28 € ;

— la réfection des joints de faïence abîmés et le joint entre la faïence et la baignoire : 156 €;

soit un total de 10.525,53 € sous déduction du dépôt de garantie de 950 €.

Il a été nécessaire de dresser un constat des lieux de sortie par huissier, les époux Y n’ayant pu se présenter aux dates reprogrammées par l’agence ;le partage des frais d’huissier est donc légitime.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 1730, 1732 et 1755 du Code civil , le preneur est tenu de restituer la chose louée dans l’état où il l’a reçue, sauf à démontrer que les dégradations ont eu lieu sans sa faute, résultent de l’usure normale ou d’un cas de force majeure.

L’article 7 c) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, reprend en substance ces principes en édictant que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf preuve d’une force majeure, de la faute du bailleur ou du fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; l’article 7 d) impose quant à lui au preneur de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Les bailleurs réclament diverses sommes au titre des réparations locatives pour le montant global (ordonné en première instance) de 10.725,33 € correspondant au montant des réparations locatives arbitrées par le tribunal -avant déduction du dépôt de garantie (950 €)- demandes auxquelles les preneurs s’opposent motif pris en substance, selon les postes, soit de ce que les dégradations résultent de la vétusté, soit de ce qu’elles sont imputables aux bailleurs, ceux-ci ayant délibérément dégradé les lieux après départ des locataires.

A titre liminaire la Cour observe que les intimés ont en appel donné l’information de la date de construction de l’immeuble (1998), soit une ancienneté de onze ans à l’entrée dans les lieux, sachant qu’ils ne soutiennent pas avoir changé certains éléments avant le bail Y et que tous les postes de l’état des lieux d’entrée portent la mention 'bon état’ – sous réserve de quelques dégradations mineures expressément spécifiées – et non pas 'état neuf'.

Concernant le jardin

Ainsi que l’a justement jugé le tribunal, le procès-verbal de sortie des lieux met en évidence les manquements des locataires à l’obligation contractuelle d’entretien du jardin et de taille des haies, l’huissier ayant constaté que les pelouses sont envahies de mauvaises herbes (pissenlit, chardons), et supportent des zones terreuses, que les plantations ne sont pas toutes taillées (certaines étant même envahies de ronces) et que la haie vive est largement supérieure à la hauteur réglementaire de 2 m ; étant précisé que l’état d’entretien délabré de la végétation ne peut raisonnablement être tenu pour résulter de la pousse normale des plantes dans le délai écoulé entre la libération des lieux le 11 mai 2016 et le constat du 6 juin 2016 (23 jours).

Étant en outre observé qu’en signalant la présence, sur le côté droit de la propriété, d’ une haie vive dépassant nettement la hauteur de 2 m, l’ huissier ne suppute pas, comme le lui reprochent les appelants, un accord contractuel, mais se réfère, compte tenu de la configuration des lieux (haie bordant la propriété) à la réglementation applicable.

C’est donc à juste titre que le premier juge a fait droit à la demande de remboursement des frais de remise en état du jardin pour un coût de 1.044 € (devis Bodiguel du 15 juin 2016/ pièce intimés 6).

Concernant le portail, le portillon d’entrée et la porte du garage

Les appelants sollicitent le règlement du devis afférant au remplacement du portail de clôture (1789,25 €) (cf devis Atlantique Ouverture du 13 juin 2016 /pièce intimé 9, chiffrant sous cet intitulé le remplacement du portail – autrement dit le passage véhicule- le portillon associé,ainsi que la dépose et pose des deux ouvrages).

Les défaillances du portail d’entrée (véhicule), dont il est noté qu’il coulisse avec une extrême difficulté, vu l’ancienneté présumée de l’ouvrage (1998), sont à mettre en relation avec la vétusté ; d’ailleurs on ne voit pas trop quel menu entretien aurait permis d’éviter ce dysfonctionnement; quant à la serrure du portail, même s’il est présumé, dans le silence de l’état des lieux d’entrée, qu’elle était à l’origine en bon fonctionnement, le fait qu’elle se soit « grippée » avec les années, est sans difficulté imputable à son usage régulier -dont il ne peut être fait reproche aux preneurs ; en toute hypothèse dès lors que le portail doit être remplacé, étant trop vieux, l’état de sa serrure importe peu; tout comme du reste la disparition d’un « chapeau » ; ce poste restera donc à la charge exclusive des propriétaires.

Par ailleurs, si l’huissier a relevé que le boitier de la ferrure du portillon est cassé il n’a pas constaté un dysfonctionnement de la serrure et de l’ouverture du battant; le remplacement de cet élément au prétexte que la ferronnerie en a été endommagée et qu’il y manque un « chapeau », est dès lors disproportionné ; en fait, s’il est compréhensible que les bailleurs souhaitent y procéder , c’est en réalité parce que le portillon, ainsi que l’a signalé l’huissier, est ancien ; et qu’en outre, il est assorti au portail, qui lui, doit être changé; mais dans ces conditions,le coût du remplacement n’a pas à être supporté par les preneurs.

Concernant la cuisine

Le jugement a mis à charge des preneurs l’achat et la pose du meuble soutenant l’évier ; la Cour observe que le remplacement de ce meuble, fût il « hors d’âge » selon l’huissier, aurait pu être évité, rien n’obligeant à changer un placard, même s’il n’est plus au goût du jour, dès lors qu’il remplit son office ; il reste que tel n’était plus le cas en l’espèce, par la faute des locataires, le meuble ayant été restitué avec deux portes en moins sur trois ; dans ces conditions, son remplacement aux frais des locataires est inévitable.

Le montant alloué en première instance, au vu du devis présenté, apparaît toutefois surestimé et sera plus justement fixé à 230 € (devis Leroy-Merlin du 3 juin 2016/ pièce intimés 7) .

Sur les travaux de peinture

À l’entrée dans les lieux, l’ensemble des peintures du pavillon sont décrites en bon état ; en fin de bail, l’huissier note que l’ensemble des murs et plafonds ont été rapidement repeints en blanc, au mépris des règle de l’art, sans préparation de support et avec des bavures visibles, les cache prises et ferrures n’ayant pas été retirés ou protégés, de même que les plinthes.

Les bailleurs présentent une facture de reprise de l’ensemble des travaux de peinture pour un montant de 4.454,69 € (devis Brochard).

Cependant, hormis ces malfaçons ponctuelles dans les travaux de reprise des peintures, il n’est pas fait état de dégradations aux revêtements révélant un usage inapproprié des lieux et nécessitant des interventions dépassant les travaux usuels de réhabilitation en fin de bail ; il y a donc lieu d’appliquer l’abattement pour vétusté auxquels sont, selon les usages, soumis les travaux de réfection des peintures (amortissement moyen sur sept ans, dont une année de franchise, soit 15 % d’abattement par an) ; les locataires étant restés dans les lieux sept années, leur participation aux travaux de peinture sera donc réduite au montant de 445,46 € (10 % de la facture).

Sur les plinthes et carreaux

L’état des lieux de sortie fait état de ce que de nombreuses plinthes présentent des traces de peinture blanche, une plinthe est manquante et une vingtaine de carreaux sont ébréchés ; les traces de peinture, s’agissant de plinthes en carrelage, peuvent être nettoyées et le choix de changer toutes les plinthes serait inadapté ; mais le devis produit mentionne ce poste (a priori achat d’un lot de plinthes) pour 7, 99€ TTC; ce qui n’a rien d’excessif ; le devis dont les intimés réclament prise en charge par les preneurs comporte par ailleurs un lot de carreaux, outre le joint et le mortier nécessaires à la pose, pour un montant total de 1.739,28 € (plinthe comprise).

Les dégâts aux plinthes et carreaux sont imputables aux locataires, les éléments ayant été remis à l’origine du bail, en bon état général ; l’abattement d’usage pour vétusté étant de 5% par année après franchise de 5 ans, il restera sur ce poste, à charge des locataires, une somme de 1.565,36 € (1739,28€ – 10 %) ;

Sur les vantaux

Il est par ailleurs relevé au constat d’huissier de fin de bail que plusieurs vantaux équipant les fenêtres des chambres et de la salle de bains ont été retirés et que certaines charnières sont manquantes ; c’est à bon droit que le tribunal a retenu que la dégradation de ces éléments est présumée être le fait des locataires et qu’ ils devront donc en supporter le coût de remplacement , soit 1.151,11 € (devis Atlantique Ouvertures du 13 juin 2016/ pièce intimés 10); étant observé que rien n’étaye les soupçons totalement fantaisistes des appelants en ce qu’ils prétendent que les portes auraient été malicieusement dérobées par les propriétaires pour leur nuire.

Sur les éléments de la salle de bains

La réfection de l’ensemble des joints de la salle de bains, noircis « de manière conséquente » et pour certains refaits sans respecter les règles de l’art, a à juste titre été mise à charge partagée entre bailleurs et preneurs ; de fait si l’état du revêtement, à l’origine seulement « un peu noirci », s’est aggravé durant le bail, c’est à l’évidence sous l’effet conjugué de l’humidité et du temps, et faute pour les locataires d’avoir procédé à un nettoyage régulier – soit 156 € à charge des appelants (pièce appelants /devis du 1^er juillet 2016).

Sur le coût total des travaux locatifs :

Au final, les époux Y sont donc tenus de payer à titre de réparations locatives la somme totale de 4.591,93 € (1.044+230+445,46+1.565,36+1.151,11+156) ; soit après imputation du montant du dépôt de garantie (950€) , ils restent redevables envers les bailleurs de la somme de 3641,93 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement.

La capitalisation des intérêts prévue par les dispositions de l’article 1343 ' 2 du Code civil sera confirmée.

Sur les frais d’ huissier

Il est constant que l’état des lieux a été initialement fixé le 11 mai 2016 mais qu’il n’a pu aboutir, les parties y ayant mis un terme en cours de route.

Les époux X affirment qu’ils ont tenté à plusieurs reprises de réorganiser une réunion d’état des lieux, sans y parvenir, les époux Y déclinant toutes les dates ; les époux Y répliquent qu’une seule date leur a été proposée, date à laquelle l’époux était indisponible .

Quoi qu’il en soit et même s’il ne peut en cet état être considéré que les preneurs ont fait obstruction à la programmation d’un nouvel état des lieux amiable, il résulte des déclarations respectives des parties que la situation était en tout cas suffisamment conflictuelle -les locataires ayant d’ailleurs préféré se faire représenter au constat d’huissier- pour que le recours aux services d’un huissier s’impose ; la charge doit donc en être partagée.

Sur la demande d’exécution provisoire

Il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande inutile voire sans objet, les arrêts d’appel rendus contradictoirement ayant force exécutoire dès leur prononcé – sauf dans les matières où le pourvoi est suspensif.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité commande de débouter les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de laisser à chacune d’entre elles la charge de ses dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement du tribunal d’Instance de La Roche sur Yon du 17 Mai 2018 sauf en ce qu’il :

Condamne solidairement M. B J Y et M^me E F épouse Y à payer à M G X et M^me Z H O épouse X la somme de 9.775,33 € assortis des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision ;

Statuant à nouveau de ce seul chef infirmé

Condamne solidairement M. B J Y et M^me E F épouse Y à payer à M G X et M^me Z H O épouse X la somme de 3.641,93 € assortie des intérêts légaux à compter de la signification du jugement ;

Y ajoutant ,

Dit n’y avoir lieu à statuer sur l’exécution provisoire ;

Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,