République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 24/09/2020

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N° de MINUTE :

N° RG 19/06629 – N° Portalis DBVT-V-B7D-SX7K

Ordonnance de référé (N° 19/00477) rendue le 13 novembre 2019

par le tribunal d’instance de Tourcoing

APPELANT

Monsieur Y X

né le […] à […]

demeurant […]

[…]

représenté par M^e D-E Laurent, avocat au barreau de Douai

INTIMÉ

Monsieur Z X

né le […] à […]

demeurant […]

[…]

représenté par M^e Stéphane Campagne, avocat au barreau de Béthune

PROCÉDURE SANS AUDIENCE

L’affaire a été retenue sans audience en application de l’article 8 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020, en raison de l’état d’urgence sanitaire, en l’absence d’opposition des parties suite à l’avis de recours à la procédure sans audience adressé le 6 mai 2020 et mise en délibéré au 24 septembre 2020.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

D-E F, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

D-Laure Aldigé, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé par sa mise à disposition au greffe le 24 septembre 2020, les parties en ayant été préalablement avisées, signé par D-E F, président et par B C greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 juin 2020

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Suivant compromis de vente établi par acte authentique en date du 9 décembre 2017, M. Z X a vendu à M. Y X un immeuble à usage d’habitation sis […] à Marcq-en-Baroeul (Nord) moyennant le prix de 110 000 euros.

Le […], M^e Florent Wilpotte, notaire, a dressé un procès-verbal de difficultés.

Par acte d’huissier de justice en date du 29 mai 2019, M. Z X a fait assigner M. Y X devant le juge des référés du tribunal d’instance de Tourcoing aux fins, d’une part, d’obtenir son expulsion de l’immeuble sis […] à Marcq-en-Baroeul qu’il occupe sans droit ni titre et, d’autre part, de le voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 550 euros par mois à compter du 1^er janvier 2018.

Par ordonnance en date du 13 novembre 2019, le juge des référés du tribunal d’instance de Tourcoing a :

— renvoyé les parties à se pourvoir au fond ;

Mais dès à présent, vu l’urgence,

— déclaré les écritures n°2 et la pièce n°6 déposées au soutien des intérêts de M. Y X recevables ;

— jugé que la demande de M. Z X tendant à voir la caducité du compromis de vente du 9 décembre 2017 prononcée n’excède pas les pouvoirs du juge des référés ;

— constaté que la condition suspensive de régularisation de la vente en la forme authentique n’a pas été accomplie dans le délai prévu et prononcé la caducité du compromis de vente du 9 décembre 2017 ;

— constaté que M. Y X est occupant sans droit ni titre de l’immeuble sis […] à Marcq-en-Baroeul (59700) depuis le […] ;

— rejeté la demande de suppression du délai pour quitter les lieux prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit qu’à défaut pour M. Y X d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion de l’immeuble sis […] à Marcq-en-Baroeul (59700) et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et, à défaut, il sera procédé à son expulsion comme il est dit à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rejeté la demande de M. Z X tendant à voir l’obligation pour M. Y X de quitter les lieux assortie d’une astreinte ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation dont est redevable M. Y X à la somme mensuelle provisionnelle de 550 euros ;

— condamné M. Y X à payer à M. Z X la somme provisionnelle de 3 908,93 euros au titre des indemnités d’occupation échues du […] au 30 septembre 2019 ;

— condamné M. Y X à payer à M. Z X une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant provisionnel de 550 euros, et ce à compter du 1^er octobre 2019 et jusqu’à libération effective des lieux ;

— débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

— condamné M. Y X aux dépens ;

— débouté M. Y X de sa demande d’indemnité formulée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté M. Z X de sa demande formée au titre du droit de plaidoirie ;

— condamné M. Y X à verser à M. Z X la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

M. Y X a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 18 mars 2020, il sollicite l’infirmation de la décision entreprise en ce qu’elle a :

— jugé que la demande de M. Z X tendant à voir la caducité du compromis de vente du 9 décembre 2017 prononcée n’excède pas les pouvoirs du juge des référés ;

— constaté que la condition suspensive de régularisation de la vente en la forme authentique n’a pas été accomplie dans le délai prévu et prononcé la caducité du compromis de vente du 9 décembre 2017 ;

— constaté que M. Y X est occupant sans droit ni titre de l’immeuble sis […] à Marcq en Baroeul depuis le […] ;

— dit qu’à défaut pour M. Y X d’avoir libéré des lieux deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion de l’immeuble sis […] à Marcq en Baroeul (59700) et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et, à défaut, il sera procédé comme il est dit à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation dont est redevable M. Y X à la somme mensuelle prévisionnelle de 550 euros ;

— condamné M. Y X à payer à M. Z X la somme provisionnelle de 3 908,93 euros au titre des indemnités d’occupation échues du […] au 30 septembre 2019 ;

— condamné M. Y X à payer à M. Z X une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant provisionnel de 550 euros, et ce à compter du 1^er octobre 2019 et jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamné M. X aux dépens ;

— condamné M. Y X à verser à M. Z X la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

En conséquence,

— débouter M. Z X de son appel incident et de l’ensemble de ses demandes dirigées contre M. Y X ;

Subsidiairement,

— dire que M. Y X ne pourra être condamné au paiement d’une indemnité d’occupation qu’à compter du 10 avril 2019 ;

— réduire à de plus justes proportions le montant de l’indemnité d’occupation ;

En tout état de cause,

— condamner M. Z X à payer à M. Y X la somme de 3 000 euros au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures notifiées le 20 février 2020, M. Z X demande à la cour de :

— le juger recevable et bien fondé en son appel incident ;

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

* constaté que M. Y X est occupant sans droit ni titre de l’immeuble sis […] en Baroeul depuis le […] ;

* rejeté la demande de M. Z X tendant à voir l’obligation pour M. Y X de quitter les lieux assortie d’une astreinte ;

* condamné M. Y X à payer à M. Z X la somme provisionnelle de 3 908,93 euros au titre des indemnités d’occupation échues du […] au 30 septembre 2019 ;

* débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

* condamné M. Y X à verser à M. Z X la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

* débouté M. Z X de sa demande formée au titre du droit de plaidoirie.

— confirmer l’ordonnance déférée pour le surplus ;

Il demande à la cour, statuant à nouveau sur ces points, de :

— constater que M. X est occupant sans droit ni titre de l’immeuble sis […] à Marcq en Baroeul depuis le 1^er décembre 2018 ;

— fixer l’astreinte assortie à l’obligation pour M. Y X de quitter les lieux à la somme de 100 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance de référé et ce, jusqu’à la parfaite libération des lieux ;

— condamner M. Y X à lui payer la somme provisionnelle de 11 550 euros au titre des indemnités d’occupation échues du 1^er décembre 2018 au 30 septembre 2019 ;

— condamner M. Y X à lui verser la somme de 4 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et celle de 26 euros au titre des deux droits de plaidoirie de première instance et d’appel et aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Pour la clarté des débats, il sera précisé que M. Y X fait essentiellement valoir que :

- la demande de M. Z X se heurte à une contestation sérieuse dans la mesure où le compromis ne peut être considéré comme caduc du seul fait de l’absence de réitération par acte authentique dans les délais contractuels ;

— le compromis de vente ne mentionnait pas que le délai de réitération de la vente par acte authentique devait être impérativement respecté à peine de caducité ;

— il est entré dans le logement avec l’accord de M. Z X, ce que celui-ci a reconnu ;

— il conteste tant le point de départ que le montant de l’indemnité d’occupation ;

— il n’a pas été tenu compte de l’état de l’immeuble pour évaluer la valeur locative de l’immeuble ;

— M. Z X n’a jamais manifesté son intention de le voir quitter les lieux avant la mise en demeure en date du 10 avril 2019.

Pour sa part, M. Z X soutient que :

— la réitération par acte authentique de l’acte de vente était une condition suspensive stipulée au bénéfice du vendeur ;

— le compromis régularisé par les parties précise que dans le cas où le vendeur accepterait de remettre les clés de manière anticipée à l’acquéreur, ceci ne pourrait intervenir que de manière temporaire et pour réaliser des devis ;

— M. Y X est occupant sans droit ni titre du logement lui appartenant ;

— l’indemnité d’occupation doit courir à compter du 1^er janvier 2018, date à laquelle M. Y X a commencé à occuper le logement litigieux.

MOTIVATION

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes des dispositions de l’article 848 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au présent litige, dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal d’instance peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 849 du même code dispose que le juge du tribunal d’instance peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le compromis de vente régularisé par les parties le 9 décembre 2017 prévoit, dans un paragraphe intitulé 'Réalisation’ que 'L’acte authentique constatant la réalisation de la vente sera reçu par Maître Florent Wilpotte, notaire à Hazebrouck, rédacteur des présentes, choisi d’un commun accord entre les parties, dans le délai maximum d’un mois à compter de la réalisation de la dernières des conditions suspensives, sous réserve de l’obtention de tous les documents nécessaires à la rédaction de l’acte.

La signature dudit acte devra intervenir au plus tard le 30 juin 2018.

Au cas où le notaire rédacteur ne serait pas en possession de toutes les pièces administratives nécessaires à la rédaction de l’acte authentique de vente, ce délai sera prorogé de huit jours après l’obtention de la dernières desdites pièces'.

Si M. Z X fait valoir que la réitération de l’acte de vente par acte authentique a été érigée en condition suspensive au bénéfice du vendeur, force est de constater qu’il ne justifie pas de circonstances de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte authentique un élément constitutif de leur consentement.

En effet, en l’absence de stipulation particulière assortissant le délai prévu pour la réitération de l’acte de vente par acte authentique de la sanction de la caducité, le fait de prévoir une date de signature de l’acte authentique dans le compromis de vente ne constitue qu’un simple terme suspensif et non une condition suspensive.

Dès lors, le dépassement du terme du délai de signature, fixé au 30 juin 2018, n’emporte pas la caducité du compromis mais ouvre la possibilité à une partie qui y a intérêt de solliciter la réalisation forcée de la vente.

C’est donc à tort que le premier juge a prononcé la caducité du compromis régularisé par les parties, constaté que M. Y X est occupant sans droit ni titre de l’immeuble sis […] et l’a condamné au paiement d’une somme provisionnelle de 3 908,93 euros au titre des indemnités d’occupation échues et condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 550 euros à compter du 1^er octobre 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux, M. Z X étant débouté de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de M. Y X.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en toutes ses dispositions et M. Z X débouté de l’ensemble des demandes.

M. Z X, partie perdante, sera condamné à supporter les entiers dépens de la procédure de référé.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner M. Z X à payer à M. A X la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Déboute M. Z X de l’ensemble des demandes formées à l’encontre de M. Y X ;

Y ajoutant,

Condamne M. Z X à verser à M. Y X la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. Z X aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, Le président,

B C D-E F