COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30G

14^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 20 MAI 2021

N° RG 20/04315 – N° Portalis DBV3-V-B7E-UBE7

AFFAIRE :

[…]

C/

F B

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendu le 07 Août 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 20/00614

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Claire RICARD

M^e Anne-sophie REVERS

M^e Dan ZERHAT

TJ NANTERRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT MAI DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

[…] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[…]

[…]

Représentée par M^e Claire RICARD, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 – N° du dossier 2201105

Assistée de France Olivia KWAN, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

Madame F B

de nationalité Française

5 place D E

[…]

Représentée par M^e Anne-sophie REVERS,, avocat au barreau de VERSAILLES

Assistée de M^e Daphné O’NEIL, avocat au barreau de PARIS

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS 5 PLACE D E […] pris en la personne de son syndic la SARL CPL IMMOBILIER elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

5 place D E

[…]

Représenté par M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 – N° du dossier 20078100

Assisté de M^e Carole DAVIES, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 Mars 2021, Madame Marina IGELMAN, conseiller ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Marie LE BRAS, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Sophie CHERCHEVE

EXPOSÉ DU LITIGE :

M^me F B bénéficie depuis le 1^er mars 1988, à effet au 1^er mai 1988, d’un bail

commercial signé avec la SCI Arcis Toledano, pour l’exploitation d’une officine de pharmacie située

dans une maison, 5, place D E à […]. Ce bail a été régulièrement renouvelé

depuis l’origine.

Par ordonnance rendue le 14 août 2014, le juge des référé du tribunal de grande instance de Nanterre

a autorisé M^me B à faire procéder, à ses frais avancés, aux travaux de rénovation et de

consolidation des plafonds et planchers des locaux dont elle est locataire et a ordonné une expertise

désignant M. X, architecte, pour réaliser cette mission.

Le rapport de l’expert a été déposé le 11 juin 2019 avec un certain nombre de préconisations de

travaux à réaliser, pour certains en urgence, et à mettre en oeuvre par la copropriété.

Par acte d’huissier de justice délivré les 16 janvier et 3 février 2020, M^me B a fait assigner

en référé la SCI Arcis Toledano et le syndicat des copropriétaires du 5, Place D E représenté

par son syndic, la société CPL Immobilier, afin de constater la défaillance de la SCI à son obligation

de délivrance, de dire que la responsabilité des désordres incombe solidairement au SDC et à la SCI,

et de condamner solidairement la SCI, le SDC et son assureur, sous astreinte de 1 000 euros par jour

de retard, à faire voter en assemblée générale extraordinaire dans le délai d’un mois à compter de la

signification de la décision à intervenir, la réalisation d’un audit complet de la copropriété par un

architecte, en sorte de déterminer la nature exacte des travaux devant être engagés pour assurer la

solidité des éléments de structures ; de dire que ce rapport devra être remis dans le délai de 3 mois à

compter de la décision à intervenir ; de condamner solidairement la SCI et le SDC, sous astreinte de

1 000 euros par jour de retard, à faire voter en assemblée générale extraordinaire dans le délai d’un

mois à compter de la remise du rapport de l’architecte, la réalisation de l’ensemble des travaux

prescrits par le rapport d’architecte qui devront être conformes aux travaux prescrits par l’expert

judiciaire dans son rapport du 11 juin 2019 ; de condamner solidairement la SCI et le SDC, sous

astreinte de 500 euros par jour de retard, à faire réaliser les travaux votés en assemblée générale dans

un délai maximal de 6 mois à compter de leur vote en assemblée générale ; de condamner la SCI à

lui payer une somme de

15 235,20 euros et de condamner solidairement le SDC et la SCI au paiement d’une somme de 5 000

euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par ordonnance contradictoire rendue le 7 août 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de

Nanterre a :

— renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

par provision, tous moyens des parties étant réservés,

— ordonné à la SCI Arcis Toledano et au syndicat des copropriétaires du 5, place D E à

[…], représenté par son syndic, la société CPL Immobilier, de convoquer une

assemblée générale extraordinaire ayant pour objet la réalisation de l’ensemble des travaux prescrits

par la note technique établie le 29 juin 2020 par M. C A, conformément aux travaux

prescrits en urgence par l’expert judiciaire dans son rapport du 11 juin 2019, et ce sous astreinte de

500 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente

ordonnance,

— ordonné à la SCI Arcis Toledano et au syndicat des copropriétaires du 5, place D E à

[…], représenté par son syndic, la société CPL Immobilier, de réaliser les travaux votés

lors de cette assemblée générale extraordinaire dans un délai maximal de 6 mois à compter de leur

vote, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— s’est réservé la liquidation des astreintes,

— condamné la SCI ArcisToledano à payer, à titre provisionnel, à M^me F B une

somme de 15 235,20 euros au titre des frais avancés de réparation des plafonds et planchers du local

pris à bail situé 5, place D E à […],

— dit que le syndicat des copropriétaires du 5, place D E à […], représenté par

son syndic, la société CPL Immobilier, doit garantir la somme de 15 235,20 euros à laquelle la SCI

Arcis Toledano a été condamnée à titre provisionnel,

— condamné la SCI Arcis Toledano à payer à M^me B la somme de 1 200 euros au titre de

l’article 700 du code de procédure civile, somme qui devra être garantie par le syndicat des

copropriétaires du 5, place D E à […], représenté par son syndic, la société CPL

Immobilier,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné la SCI Arcis Toledano aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 4 septembre 2020, la société Arcis Toledano a interjeté appel de

cette ordonnance en toutes ses dispositions, à l’exception de ce qu’elle a renvoyé les parties à se

pourvoir sur le fond du litige, dit que le syndicat des copropriétaires du 5, place D E à

[…], représenté par son syndic, la société CPL Immobilier, doit la garantir de sa

condamnation à titre provisionnel à payer la somme de 15 235,20 euros, débouté les parties du

surplus de leurs demandes et en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 3 mars 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un

exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SCI Arcis Toledano demande à la cour, au visa des

articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

— infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle lui a ordonné ainsi qu’au syndicat des copropriétaires du

5, place D E à […], représenté par son syndic, la société CPL Immobilier, de

convoquer une assemblée générale extraordinaire ayant pour objet la réalisation de l’ensemble des

travaux prescrits par la note technique établie le 29 juin 2020 par M. C A, conformément

aux travaux prescrits en urgence par l’expert judiciaire dans son rapport du 11 juin 2019, et ce sous

astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la

présente ordonnance ; et qu’elle leur a ordonné de réaliser les travaux votés lors de cette assemblée

générale extraordinaire dans un délai maximal de 6 mois à compter de leur vote, sous astreinte de

500 euros par jour de retard ;

et, statuant à nouveau :

à titre principal,

— débouter M^me B de ses demandes tendant à faire voter, sous astreinte, en assemblée

générale extraordinaire, la réalisation d’un audit complet de la copropriété par un architecte ;

— débouter M^me B de ses demandes tendant à faire voter, sous astreinte, en assemblée

générale extraordinaire, dans un délai d’un mois à compter de la remise du rapport de l’architecte, la

réalisation de l’ensemble des travaux prescrits par le rapport de l’architecte ;

— débouter M^me B de ses demandes tendant à faire réaliser, sous astreinte, les travaux votés

en assemblée générale dans un délai maximal de six mois à compter de leur vote en assemblée

générale ;

à titre subsidiaire,

— dans l’hypothèse où la cour viendrait à ordonner au syndicat des copropriétaires du 5, place D

E à […], représenté par son syndic, la société CPL Immobilier, de convoquer une

assemblée générale extraordinaire ayant pour objet de mandater un bureau d’étude aux fins de

réalisation d’une note de calcul sur la reprise de charge du mur de refend supportant actuellement la

poutre métallique de la résidence du n°4 'D E'/OPHLM de Nanterre, conformément aux

travaux prescrits en urgence par l’expert judiciaire dans son rapport du 11 juin 2019, de :

— dire que l’astreinte sera de 150 euros par jour de retard et qu’elle ne commencera à courir qu’à

compter de la diffusion par l’OPHLM de la Ville de Nanterre des notes de calculs et avis du Bureau

Veritas réalisés dans le cadre des travaux de réhabilitation de la résidence du 4, place D E à

Nanterre ;

— débouter M^me B pour le surplus de ses demandes ;

à titre très subsidiaire et reconventionnel,

— ordonner au syndicat des copropriétaires du 5, place D E à […], représenté par

son syndic, la société CPL Immobilier, de convoquer une assemblée générale extraordinaire ayant

pour objet la réalisation de l’ensemble des travaux prescrits par la note technique établie le 1 er mars

2021 par M. C A à l’exclusion du point n°10 de ladite note ;

à titre reconventionnel,

— condamner le syndicat des copropriétaires du 5, place D E à Nanterre à la garantir de toutes

les condamnations qui pourraient être formulées à son encontre au titre de l’arrêt à intervenir ;

— débouter le syndicat des copropriétaires du 5, place D E à Nanterre de ses demandes de

refus de garantie ;

en toute hypothèse,

— confirmer l’ordonnance déférée pour le surplus ;

en tout état de cause,

— condamner M^me B à lui payer la somme de 3 000 euro sur le fondement de l’article 700 du

code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 27 novembre 2020 auxquelles il convient de se reporter

pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de

l’immeuble 5 place D E […] représenté par son syndic (le SDC) demande à

la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

— infirmer l’ordonnance de référé critiquée rendue le 7 août 2020, en ce qu’elle a :

— ordonné 'à la S.C.I. Arcis Toledano et au Syndicat des copropriétaires du 5, place D E à

[…], représenté par son syndic, la société CPL Immobilier, de convoquer une

assemblée générale extraordinaire ayant pour objet la réalisation de l’ensemble des travaux prescrits

par la note technique établie le 29 juin 2020 par M. C A, conformément aux travaux

prescrits en urgence par l’expert judiciaire dans son rapport du 11 juin 2019, et ce sous astreinte de

500 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente

ordonnance ;

— ordonné 'à la SCI Arcis Toledano et au syndicat des copropriétaires du 5, place D E à

[…], représenté par son syndic, la société CPL Immobilier, de réaliser les travaux votés

lors de cette assemblée générale extraordinaire dans un délai maximal de 6 mois à compter de leur

vote, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

— dit 'que le syndicat des copropriétaires du 5, place D E à […], représenté par

son syndic, la société CPL Immobilier, doit garantir la somme de 15 235,20 euros à laquelle la SCI

Arcis Toledano a été condamnée à titre provisionnel ;

— dit que le syndicat des copropriétaires du 5, place D E à […], représenté par

son syndic, la société CPL Immobilier, devra garantir la SCI Arcis Toledano, au titre de l’indemnité

de 1 200 euros allouée à M^me B, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

statuant à nouveau,

— débouter M^me B de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter la SCI Arcis Toledano de son appel en garantie à son encontre ;

— condamner toute partie succombante à lui verser une indemnité de 3 500 euros au visa de l’article

700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 15 mars 2021 auxquelles il convient de se reporter pour

un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M^me B demande à la cour, au visa des

articles 834 et 835 du code de procédure civile et 1719 du code civil, de :

— constater que ni la copropriété du 5 place D E ' […], ni la société Arcis

Toledano n’ont réalisé les travaux permettant de résoudre les désordres survenus depuis le mois de

juillet 2014, dans les locaux de la pharmacie et constatés dans le rapport d’expertise de M. Y

X ;

— constater à la lecture du rapport d’expertise de M. Y X que les nombreux désordres

survenus dans ses locaux trouvent tous leur origine dans des éléments structurels ou les parties

communes de l’immeuble ;

— constater que les travaux devant être réalisés dans la copropriété du 5, place D E ' 92000

Nanterre revêtent une urgence extrême ;

en conséquence,

— dire que la société Arcis Toledano a été défaillante au titre de son obligation de délivrance ;

— dire que la responsabilité des désordres incombe solidairement au syndicat des copropriétaires du 5,

place D E ' […] et à la société Arcis Toledano ;

— dire que les travaux à réaliser sous astreinte ne se limitent pas aux seuls travaux dits 'urgents’ au

sein du rapport de l’expert mais bien à l’ensemble des travaux prescrits par l’expert, qui revêtent tous

un caractère d’urgence compte tenu du trouble manifestement illicite qu’elle a subi ;

— confirmer le 'jugement’ entrepris en toutes ses dispositions ;

— débouter la société Arcis Toledano et le syndicat des copropriétaires du 5, place D E '

[…] de toutes leurs demandes ;

et, statuant a nouveau, en tout état de cause,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du 5 place D E ' […] et

la SCI Arcis Toledano au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du

code de procédure civile ;

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du 5 place D E ' […] et

la société Arcis Toledano au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 mars 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La SCI Arcis Toledano bailleresse, appelante, sollicite la réformation de l’ordonnance en soutenant

que :

— les travaux urgents préconisés par l’expert judiciaire ont été votés et sont réalisés ou en cours de

réalisation,

— seuls les travaux que la copropriété ne peut techniquement et/ ou juridiquement mettre en 'uvre

n’ont pas été proposés au vote de l’assemblée générale,

— les travaux non urgents préconisés par l’expert judiciaire ne ressortent pas de la compétence de la

juridiction des référés et sont par ailleurs en cours d’étude par la copropriété.

Subsidiairement, si la cour venait à ordonner la réalisation de travaux par la copropriété, elle

demande que soient visés ceux de la note de M. Z du 1^er mars 2021 et non ceux figurant dans la

note technique 29 juin 2020.

Par ailleurs, la bailleresse estime que les travaux à mettre en 'uvre dans l’immeuble sont des travaux

de structure, qui sont à la charge de la copropriété, de sorte que le syndicat des copropriétaires devra

être condamné à la garantir de toute condamnation intervenant à son encontre.

Ainsi, elle fait valoir que l’ordonnance déférée ayant ordonné la réalisation par la copropriété de

'l’ensemble des travaux prescrits par la note technique établie le 29 juin 2020 par M. C A,

conformément aux travaux prescrits en urgence par l’expert judiciaire dans son rapport du 11 juin

2019' doit être infirmée puisque les travaux figurant dans cette note concernent tant les travaux

urgents que les travaux de réhabilitation de l’immeuble non urgents, en précisant que les travaux non

urgents, objets de la note technique du 1^er mars 2021, sont en cours de réalisation pour certains, en

phase de lancement pour d’autres et d’étude de faisabilité pour les derniers.

La bailleresse conteste l’assimilation faite par M^me B du trouble manifestement illicite au

trouble de jouissance des locaux et soutient que la locataire ne caractérise pas en quoi elle subirait un

trouble manifestement illicite, ni quelle disposition légale serait violée.

Il soutient que les travaux non urgents ne ressortent pas de la compétence du juge des référés en

l’absence de dommage imminent et qu’en outre, les travaux non urgents préconisés par M. Z

portant sur la réhabilitation de la partie des combles mitoyenne à la copropriété du 4, place D

E ne sont plus d’actualité au regard du résultat des premiers sondages réalisés par la copropriété

(planchers haut et bas de la pharmacie), suggérant que l’état des planchers du grenier ne nécessite pas

nécessairement la mise en oeuvre de l’ensemble des travaux portant sur cette zone tels que préconisés

à l’origine par M. Z aux termes de sa note du 29 juin 2020, l’architecte préconisant simplement

désormais la purge du plancher du grenier pour mise à nu du solivage, ainsi que la réalisation d’un

diagnostic sur l’état sanitaire de ces planchers afin d’envisager un renforcement structurel des solives

bois.

En ce qui concerne les autres travaux non urgents, elle fait valoir que les solutions visant à remédier

aux désordres sont en cours d’étude de faisabilité, que la copropriété entend procéder, conformément

aux règles de l’art, aux travaux nécessaires, et qu’il est inutile de précipiter leur réalisation par la

contrainte d’une astreinte d’autant que ni elle, ni le SDC, ne sont maîtres des délais afférents à ces

travaux.

S’agissant des travaux qualifiés d’urgents par l’expert judiciaire, elle dresse un tableau démontrant

qu’ils ont été votés par la copropriété et sont en cours de réalisation, de sorte que les demandes de

M^me B sont sans objet.

Elle argue de contestations sérieuses relatives à la réalisation des travaux qualifiés d’urgents suivants

:

' placer par une mesure conservatoire des étais horizontaux entre le mur pignon et le mur lui faisant

face au dernier étage du grenier,

' faire effectuer un contrôle par un bureau d’étude, sur la reprise de charge du mur de refend

supportant actuellement la poutre métallique de la résidence du n°4 D E /OPHLM de

Nanterre,

compte tenu de ce que ces travaux ne peuvent en l’état faire l’objet d’un vote par les copropriétaires

dès lors que leur réalisation est techniquement ou juridiquement impossible à mettre en oeuvre.

La SCI Arcis Toledano sollicite en tout état de cause la garantie du SDC puisque tous les travaux

préconisés sont à la charge de la copropriété, s’agissant de travaux structurels, de même que les

travaux exécutés aux frais avancés de M^me B, correspondant à des remplacements de

poutres de plancher.

Le SDC sollicite également l’infirmation de l’ordonnance entreprise.

Il relate que contrairement à ce que soutenait M^me B dans le cadre de son assignation

introductive d’instance, il n’a pas fait preuve de la moindre défaillance puisqu’au contraire :

— dans le cadre de l’expertise judiciaire, plusieurs devis ont été communiqués à M. X,

— dès avant le dépôt du rapport, et plus précisément après la diffusion du document de synthèse, les

copropriétaires ont été réunis en assemblée générale le 16 mai 2019, et plusieurs résolutions

afférentes aux travaux devant être réalisés ont alors été votées,

— un maître d''uvre a été mandaté en la personne de M. A, à l’effet de procéder à l’examen des

désordres et au programme des travaux,

— M. A a sollicité l’intervention de la Société TPGH, pour réaliser l’audit de la toiture,

— le devis de cette société a été accepté par le syndic de l’immeuble, ce qui a permis de mettre en

'uvre la prestation prévue,

— parallèlement, M. A a poursuivi sa mission d’audit, dans le prolongement des prestations de la

Société TPGH,

— il a également été fait appel à la société Lionel Hector Conseils pour relever les dimensions et les

volumes des caves.

Elle soutient que tous ces éléments démontrent que lors de l’introduction de la procédure de référé, la

mission d’audit était en phase de finalisation, et que dès la production des devis, les copropriétaires

seront à nouveau réunis en assemblée générale, à l’effet de délibérer sur les résolutions concernent

les travaux.

Il déplore lui aussi que le premier juge n’ait pas opéré de distinction entre les travaux urgents

relevant de la mission expertale et les autres travaux et prestations.

S’agissant des travaux urgents, le SDC relève que :

— selon l’expert, il était nécessaire et urgent d’effectuer des travaux de reprise structurelle par

réfection des voûtes ou comblement des caves de la copropriété, travaux votés lors de l’assemblée

générale du 16 mars 2019, retardés, puis à nouveau soumis au vote de l’assemblée générale du

7 septembre 2020 de sorte qu’ils seront prochainement réalisés et qu’il n’y a pas lieu à injonction sous

astreinte,

— tous les travaux concernant la pièce 'orthopédie’ se situent en dehors de la mission de l’expert et ont

été réalisés,

— les travaux préconisés par l’expert concernant le grenier ont fait l’objet d’un devis, approuvé lors de

l’assemblée générale du 7 septembre 2020.

Selon le SDC, les autres travaux ne sont pas urgents et font actuellement l’objet d’études et

d’investigations, étant relevé que certains relèvent de la copropriété voisine appartenant à l’OPHLM.

Il considère donc M^me B mal fondée en ses demandes.

Il conteste par ailleurs devoir sa garantie à la SCI Arcis Toledano puisque le contrat de bail ne lui est

pas opposable, les travaux urgents et les diligences entreprises pour permettre la mise en oeuvre des

autres travaux décrits par l’expert judiciaire l’excluent et que surtout, M^me B avait demandé

à être autorisée à réaliser les travaux à ses frais avancés avant même que les opérations expertales ne

lui soient déclarées communes.

M^me B sollicite au contraire la confirmation intégrale de l’ordonnance critiquée.

Elle relate que suivant l’article de désignation des lieux loués figurant au bail signé le 1^er mars 1988,

renouvelé le 16 mars 2007, les locaux donnés à bail se composent d’une maison comprenant :

— au rez-de-chaussée, une officine de pharmacie, un bureau, un préparatoire, une réserve sur une

surface d’environ 120 m²,

— au 1^er étage, une pièce d’environ 100 m²,

— au 2^e étage, des réserves,

ainsi qu’un grenier et 2 caves.

Elle précise que ces différentes parties entrent donc clairement dans le champ contractuel du bail,

qu’au 1^er étage, la première pièce est utilisée pour administrer des doses à 80 résidents de la maison

de retraite située […] à Nanterre, que la 2^e pièce de cet étage est une herboristerie

avec 150 plantes où sont en outre réalisées les préparations 'magistrales’ et où le personnel déjeune et

qu’au 2^e étage une petite pièce située au-dessus de la réserve de médicament représente une zone de

stockage pour les cartons importants et que le fait que certaines parties du local comme la cave et le

grenier sont actuellement inoccupées s’explique par la dangerosité des locaux qui, du fait de la

non-réalisation des travaux par le bailleur ou le SDC, l’empêche d’en jouir intégralement.

Elle souligne qu’il est manifeste que le SDC, qui n’a jamais entretenu les parties communes de

l’immeuble et a laissé la copropriété se dégrader au point que la sécurité des occupants est à ce jour

menacée, est personnellement responsable des préjudices qu’elle subit et devra supporter la charge

des travaux devant être rapidement réalisés.

Elle soutient que le non-entretien de l’immeuble par le SDC et l’inaction de SCI Arcis Toledano sont

constitutifs d’un trouble manifestement illicite qui justifie pleinement leur condamnation à réaliser

les travaux prescrits par l’expert judiciaire et que de plus, celui-ci a relevé qu’elle et sa clientèle

risquent de subir un dommage imminent, le non-entretien de l’immeuble par la copropriété l’exposant

au risque de subir un effondrement du plafond dans les différents espaces des locaux commerciaux

ou des voûtes et que l’inaction de la SCI Arcis Toledano est constitutive d’un trouble manifestement

illicite dans la mesure où les désordres non réparés dans la pharmacie causent un trouble de

jouissance très grave et caractérisent un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Elle conteste l’argumentation adverse consistant à distinguer entre les travaux urgents et les autres,

ainsi qu’à prétendre que certains travaux seraient techniquement irréalisables.

Elle fait valoir qu’il y a urgence à réaliser l’ensemble des travaux préconisés par l’expert judiciaire et

qu’à ce jour, seuls les travaux de comblement de la cave et la réfection du toit en zinc du local

orthopédique ont été effectués, que les autres travaux utiles, notamment pour assurer la sécurité des

occupants de l’immeuble n’ont pas été faits, comme cela ressort du constat d’huissier datant de

novembre 2020 qui, par comparaison avec ceux réalisés en 2018 et 2019, ainsi qu’avec les constats

de l’expert judiciaire faits au cours des 6 réunions d’expertise, montre que rien n’a changé depuis

2014.

Elle avance que les travaux devant être réalisés par le SDC devront porter sur :

— la toiture qui doit faire l’objet d’une réfection complète,

— la charpente qui est totalement fragilisée par les insectes xylophages,

— les conduits de cheminées,

— les murs du grenier qui devront être renforcés,

— les planchers qui devront être repris à tous les niveaux,

— la purge des faux-plafond de la pièces orthopédie,

— la reprise structurelle des voûtes de la cave (le comblement des caves ayant été décidé à son

détriment puisqu’elle bénéficiait d’un usage de cette dernière conformément à son bail).

Elle détaille dans un tableau en réponse à celui de la SCI Arcis Toledano l’ensemble des travaux non

réalisés lui causant un trouble manifestement illicite.

Enfin, elle insiste sur la nécessité de conserver l’astreinte assortissant les condamnations prononcées

afin de contraindre les parties adverses à effectuer les travaux dans les meilleurs délais.

Sur ce,

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire dans les

limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en

référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage

imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du 'dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira

sûrement si la situation présente doit se perpétuer'.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée s oit prononcée sur le fondement du dommage imminent,

il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le premier juge a statué, et avec l’évidence

qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage ou d’un préjudice sur le point de

se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines, un dommage purement éventuel ne

pouvant être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du

dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou

juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Le

dommage est réalisé et il importe d’y mettre un terme.

Par ailleurs, il résulte des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil que le bailleur est tenu

d’une obligation de délivrance au preneur de la chose louée, de l’entretien de la chose en état de

servir à l’usage pour lequel elle a été louée ainsi que d’en faire jouir paisiblement le preneur pour la

durée du bail.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires peut quant à elle être engagée en raison du défaut

d’entretien des espaces communs et notamment lorsque les travaux nécessités par l’état de l’immeuble

concernent sa structure en application de l’article 14 de la loi 10 juillet 1965.

En l’espèce, dans son rapport d’expertise déposé le 11 juin 2019, M. X a décrit dans un premier

temps les mesures suivantes urgentes à mettre en place par la copropriété :

— concernant les caves : les madriers se désagrègent par la poursuite des infiltrations d’eau provenant

du jardin, pouvant engendrer une décompression des étais et provoquer un effondrement des voûtes,

de sorte qu’il est 'nécessaire et urgent d’effectuer des travaux de reprise structurelles par une réfection

des voûtes ou un comblement de la cave de la copropriété', aux frais de la copropriété s’agissant de

parties communes,

— concernant la pièce 'orthopédie', mentionnée comme 'hors mission de l’expert', il est demandé à la

copropriété du 5, place D E de purger le faux plafond de la pièce, placer des étais afin de

supporter le poids du plancher des combles perdus de la toiture du RDC et d’effectuer une reprise de

structure des poutres concernées par les infiltrations,

— concernant le grenier, il est demandé à la copropriété de :

* effectuer un diagnostic général de la toiture sur la totalité de la toiture,

* effectuer un contrôle et une réparation si nécessaire du chéneau dans l’escalier menant au grenier

par la réserve,

* placer par une mesure conservatoire des étais horizontaux entre le mur pignon et le mur lui faisant

face au dernier étage du grenier, afin de prévenir un basculement éventuel du mur dans le grenier,

* confier la maîtrise d’oeuvre à un architecte et faire effectuer par un bureau d’étude, sur la reprise de

charge du mur de refend supportant actuellement la poutre métallique de la résidence du n° 4 D

E/OPHLM de Nanterre.

M. X décrit ensuite ainsi les 'travaux à prévoir pour remédier aux désordres', soit les travaux dits

non urgents :

— le plancher bois est une partie commune de la copropriété, les travaux ont été réalisés en urgence

par M^me B et seront aux frais de la copropriété, de même que les travaux nécessaires pour

remettre en état la totalité de la copropriété concernant la toiture, la charpente, les conduits de

cheminées, les murs du grenier et les planchers (à tous les niveaux),

— la copropriété devra purger le faux plafond de la pièce 'orthopédie', placer des étais afin de

supporter le poids du plancher des combles perdus de la toiture du RDC et effectuer une reprise

structure des poutres concernées par les infiltrations.

Il ajoute qu’il est de la responsabilité de la maison située en arrière-cour de la copropriété du […]

D E d’effectuer les entretiens de ses lierres, ceux-ci obstruant l’évacuation de 'EP’ étant à

l’origine du désordre constaté dans la salle 'orthopédie'.

Enfin, l’expert judiciaire procède aux recommandations suivantes afin de connaître l’état de la

structure bois de la copropriété :

— effectuer une campagne de sondage sur le reste de la structure des planchers et des structures

verticales en bois du bâtiment concerné par les désordres (surface de vente, arrière boutique), le SDC

devant se charger d’entreprendre les démarches et de faire des études de l’état structurel par des

bureaux d’études ou architectes,

— effectuer un contrôle par une note de calculs effectuée par un bureau d’étude sur la reprise de

charge du mur de refend supportant actuellement la poutre métallique de la résidence.

Il est par ailleurs constant que les locaux donnés à bail à M^me B par la SCI Arcis Toledano

se composent d’une maison constituée de 2 étages, outre un grenier et une cave.

Si lors du renouvellement du bail le 16 mars 2007, la preneuse a déclaré accepter les lieux 'dans l’état

où ils se trouvent', l’appelante ne verse aux débats aucun document, tel qu’un état des lieux, qui

démontrerait que les locaux présentaient déjà les nombreux désordres à l’origine de la saisine du juge

des référés par M^me B en 2014 concernant selon l’ordonnance du 14 août 2014 motivée au

vu des procès-verbaux d’huissier produits, la réserve de la pharmacie (faux plafond déposé, plancher

de l’étage supérieur complètement affaissé, menaçant de s’effondrer, importantes et béantes

fissurations qui lézardent la sous-face de ce plancher, poutres en très mauvais état, attaquées par des

parasites et s’effritant totalement), le 1^er étage où le plancher s’affaisse et la surface de vente

présentant d’importantes fissurations en périphérie du pilier.

Les désordres dénoncés par M^me B ont ensuite été corroborés par le rapport de l’expert

désigné selon l’ordonnance susmentionnée qui a notamment constaté au cours des 6 réunions

organisées :

— des travaux en cours sur le plafond très dégradé de la réserve de médicaments,

— des poutres rongées par des insectes xylophages, certaines à plus de 60 % ne jouant plus leur rôle

d’élément porteur dans la pièce du 1^er étage au dessus de la réserve de médicaments,

— un affaissement de la partie gauche du faîtage de la toiture de la pharmacie côté rue,

— une poutre en mauvais état nécessitant un traitement contre les insectes xylophages supportant les

solives du plancher supérieur dans la surface de vente ainsi qu’un plâtre au plafond dégradé mettant

en évidence une forte dégradation du plancher,

— l’état dégradé des caves, en particulier de la voûte, dû en particulier à des infiltrations d’eau

engendrant des risques d’affaissement,

— le plancher affaissé et des infiltrations dans le grenier, mention faite de ce que les affaissements de

planchers constatés dans l’ensemble des pièces sont dus à des attaques d’insectes xylophages sur des

éléments structurels bois sur une longue période ou au mauvais état de la structure bois du bâtiment,

puis apparition d’un trou provoqué par les infiltrations au sol,

— affaissement du faux plafond dans la pièce 'orthopédie’ avec une forte dégradation du plâtre et une

désagrégation du bois par une simple pression, un des spots étant rempli à moitié d’eau.

A la date où le premier juge a statué, qui importe seule afin de déterminer si un trouble

manifestement illicite ou un dommage imminent est caractérisé, l’ensemble des ces désordres était

encore attesté par la note technique de M. C A en date du 29 juin 2020, missionné par le

SDC 'en vue de préserver les intérêts communs avec la SCI Toledano’ afin de l’assister dans le cadre

des travaux et études retenus et demandés par l’expert judiciaire aux termes de son rapport du 9 juin

2019, concluant à un coût prévisible de 293 101 euros HT pour le comblement des caves (soit leur

condamnation par remplissage en béton de comblement), la réfection des couvertures de la

pharmacie, la réfection du plancher haut du 1^er étage réserve de la pharmacie et la réhabilitation de

la partie droite de l’immeuble avec renforcement du pan de bois intérieur de la cage d’escalier de la

pharmacie.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la gravité des désordres constatés dans les diverses

pièces données en location à M^me B, dont certaines présentent une menace d’effondrement

des plafonds/planchers, outre une humidité très excessive, caractérise le manquement de la SCI Arcis

Toledano à son obligation de délivrance, d’entretien de la chose en état de servir à l’usage pour lequel

elle a été louée ainsi que d’en faire jouir paisiblement le preneur.

Les désordres relevés par M. X dans la salle 'orthopédie', quand bien même ne relèveraient-ils

pas du champ de la mission circonscrite par le juge, font néanmoins partie intégrante des troubles

subis par M^me B et peuvent faire l’objet d’une mesure d’injonction dans la mesure où ils ont

été soumis à la libre discussion des parties, tant dans le cadre de l’expertise, que dans le cadre des

débats judiciaires subséquents.

La gravité de ces désordres permet en outre de considérer que M^me B, privée de l’usage

normal de plusieurs pièces et subissant une menace d’aggravation de l’état des locaux loués, en

particulier en raison des risques d’effondrement avérés, justifie à la fois que de ce que la violation par

la bailleresse de ses obligations lui a causé un dommage déjà réalisé ainsi que l’existence de

l’imminence de nouveaux dommages en raison du danger qu’occasionne l’état de l’immeuble,

situation caractérisant tant un trouble manifestement illicite qu’un dommage imminent au sens de

l’article 835 du code de procédure civile.

S’agissant des mesures à prendre pour y remédier, il convient de se référer à l’ensemble des

préconisations effectués par l’expert judiciaire, sans qu’il y ait lieu de distinguer entre travaux urgents

et non urgents, ces derniers étant de nature à rétablir, à plus long terme, la locataire dans ses droits.

Dès lors, c’est à raison que le premier juge, dans son ordonnance du 7 août 2020 a ordonné la

convocation d’une assemblée générale extraordinaire ayant pour objet la réalisation de l’ensemble des

travaux prescrits par la note technique établie le 29 juin 2020 par M. C A, conformément

aux travaux prescrits en urgence par l’expert judiciaire dans son rapport du 11 juin 2019, et ce sous

astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la

présente ordonnance et ordonné la réalisation des travaux votés lors de cette assemblée générale

extraordinaire dans un délai maximal de 6 mois à compter de leur vote, sous astreinte de 500 euros

par jour de retard.

La cour, pour apprécier la caractérisation du trouble manifestement illicite et du dommage imminent

devant se placer au jour où la décision du premier juge a été rendue, seul les éléments produits à

cette date peuvent être pris en considération, à l’exclusion en particulier de l’assemblée générale

tenue le 7 septembre 2020 ainsi que de la note de M. A en date du 1^er mars 2021.

Il n’est pas contesté que les travaux nécessaires concernent des éléments de structure du bâtiment

relevant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires de sorte que c’est encore justement que

le premier juge a retenu qu’ils incombaient à la fois à la SCI bailleresse et au SDC.

Il sera encore relevé que M^me B demande la confirmation pure et simple de l’ordonnance

déférée de sorte qu’à défaut d’appel incident, il n’y a pas lieu à étendre l’injonction faite notamment à

d’autres travaux que ceux prescrits par M. C A dans sa note du 29 juin 2020, en particulier

en ce qu’il y ait prévu la condamnation des caves par remplissage en béton de comblement.

Toutefois, s’agissant de la reprise du mur de refend, l’appelante soutient, sans être démentie par Mme

B, qu’il n’est pas techniquement possible d’obtenir qu’un bureau d’étude calcule la reprise de

charge du mur de refend si ce dernier ne dispose pas des documents d’exécution, et notamment des

notes de calcul de reprise de charge par la poutre métallique en question, du

projet de réhabilitation du 4, place D E, en relevant que l’expert judiciaire a lui-même

sollicité dans la cadre de l’expertise judiciaire la communication de la note de calcul de reprise de

charge de la poutre métallique, sans obtenir ce document.

Ainsi, il conviendra de préciser que s’agissant de la reprise du mur de refend, l’astreinte, qu’il n’y a

cependant pas lieu de diminuer compte tenu de l’ancienneté des désordres subis par M^me B,

ne commencera à courir qu’à compter de la diffusion par l’OPHLM de la ville de Nanterre des notes

de calculs et avis du Bureau Veritas réalisés dans le cadre des travaux de réhabilitation de la

résidence du 4, place D E à Nanterre.

Enfin, en ce qui concerne la disposition de l’ordonnance querellée ayant condamné la SCI Arcis

Toledano à payer, à titre provisionnel à M^me B une somme de 15 235,20 euros au titre des

frais avancés de réparation des plafonds et planchers du local, si l’appelante n’en demande pas

l’infirmation, le SDC sollicite quant à lui d’être déchargé de la garantie à laquelle il a été condamné.

Toutefois, il résulte du rapport de M. X qu’il s’agit d’éléments de parties communes dont la

charge financière incombe à la copropriété, de sorte que c’est à bon droit que cette garantie a été

ordonnée.

En conséquence de tout ce qui précède, il convient de confirmer l’ordonnance critiquée en toutes ses

dispositions, sauf à mentionner la précision nécessaire quant à la reprise du mur de refend.

Sur les demandes accessoires :

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première

instance.

Partie perdante, l’appelante ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Elle devra en outre

supporter les dépens d’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à M^me B la charge des frais irrépétibles exposés

en cause d’appel. L’appelante sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 3 000 euros

sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande en revanche de débouter le SDC de sa demande sur le fondement de l’article 700

du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire,

CONFIRME l’ordonnance du 7 août 2020 en toutes ses dispositions critiquées,

Y ajoutant,

DIT que l’astreinte concernant les travaux de reprise du mur de refend ne commencera à courir qu’à

compter de la diffusion par l’OPHLM de la ville de Nanterre des notes de calculs et avis du Bureau

Veritas réalisés dans le cadre des travaux de réhabilitation de la résidence du 4, place D E à

Nanterre,

CONDAMNE la SCI Arcis Toledano à verser à M^me B la somme de 3 000 euros sur le

fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DIT que la SCI Arcis Toledano supportera les dépens d’appel.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en

ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du

code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Président et par Monsieur

Y GAVACHE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat

signataire.

Le greffier, Le président,