Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRÊT DU 03 JUIN 2020

(n° , 9 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/03785 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B5CUP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Novembre 2017 -Président du TGI de Paris - RG n° 15/01161

APPELANTS

Monsieur E A agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'associé de la société en participation SCI A

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par Me Michel LIET de la SELEURL CABINET ML Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : A0601, avocat postulant

assisté de Me Raphaël YERNAUX de la SCP PLOTTON VANGHEESDAELE FARINE YERNAUX, avocat au barreau de L'AUBE, avocat plaidant

Madame Y A agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'associée de la société en participation SCI A

née le […] à […]

[…]

[…]

représentée par Me Michel LIET de la SELEURL CABINET ML Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : A0601, avocat postulant

assisté de Me Raphaël YERNAUX de la SCP PLOTTON VANGHEESDAELE FARINE YERNAUX, avocat au barreau de l'AUBE, avocat plaidant

Monsieur X A agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'associé de la société en participation SCI A

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par Me Michel LIET de la SELEURL CABINET ML Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : A0601, avocat postulant

assisté de Me Raphaël YERNAUX de la SCP PLOTTON VANGHEESDAELE FARINE YERNAUX, avocat au barreau de l'AUBE, avocat plaidant

Madame Z A agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'associée de la société en participation SCI A

née le […] à […]

[…]

[…]

représentée par Me Michel LIET de la SELEURL CABINET ML Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : A0601, avocat postulant

assisté de Me Raphaël YERNAUX de la SCP PLOTTON VANGHEESDAELE FARINE YERNAUX, avocat au barreau de l'AUBE, avocat plaidant

Madame F A agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'associée de la société en participation SCI A

née le […] à […]

[…]

[…]

représentée par Me Michel LIET de la SELEURL CABINET ML Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : A0601, avocat postulant

assisté de Me Raphaël YERNAUX de la SCP PLOTTON VANGHEESDAELE FARINE YERNAUX, avocat au barreau de l'AUBE, avocat plaidant

SCI A société en participation agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

[…]

[…]

représentée par Me Michel LIET de la SELEURL CABINET ML Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : A0601, avocat postulant

assisté de Me Raphaël YERNAUX de la SCP PLOTTON VANGHEESDAELE FARINE YERNAUX, avocat au barreau de l'AUBE, avocat plaidant

INTIMÉE

SAS MARIONNAUD LAFAYETTE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 348 674 169

[…]

[…]

représentée par Me Jean-claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945,avocat postulant

assistée de Me Pascale BANIDE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0124, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Mars 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth GOURY, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, le prononcé de l'arrêt (initialement fixé au 6 mai 2020) ayant été renvoyé en raison de l'état d'urgence sanitaire.

- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 17 janvier 2007, la société en participation SCI A représentée par ses associés (la société A) a donné à bail en renouvellement à la société MARIONNAUD LAFAYETTE, divers locaux à usage industriel et commercial dépendant d'un immeuble situé […] et […] à Paris 11ème, pour une durée de 9 ans commençant à courir le 1er avril 2005, moyennant un loyer annuel de 70.000 euros, hors taxes et hors charges.

Par acte extra judiciaire du 10 janvier 2014, la société MARIONNAUD LAFAYETTE a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1er avril 2014, la société A acceptant le principe du renouvellement par acte du 25 mars 20l4 et proposant la fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 150.000 euros, hors taxes et hors charges.

Après avoir notifié un mémoire en demande le 21 novembre 2014, la société MARIONNAUD LAFAYETTE a assigné la société A et MM. X et E A et Mmes Y, Z et F A (les consorts A), associés de la société en participation, devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris par acte du 15 janvier 2015 aux fins de voir notamment fixer le prix du bail renouvelé à la valeur locative à la baisse, soit à la somme de 78.625 euros. Les bailleurs ont sollicité la fixation du loyer à un montant déplafonné en raison des travaux d'amélioration effectués.

Par jugement du 11 mai 2015, le juge des loyers commerciaux a constaté que par l'effet de la demande de renouvellement et de l'acceptation du principe du renouvellement le bail concernant les locaux situés […] et […] à Paris 11ème s'était renouvelé à compter du 1er avril 2014 et, avant dire droit, a ordonné une expertise, désigné M. B pour y procéder et fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges. Par ordonnance du 4 juin 2015, M. C a été désigné en remplacement de M. B.

L'expert a déposé son rapport le 13 février 2017 et estimé la valeur locative à la somme annuelle de 80.000 euros HT et HC, le loyer plafond s'établissant à la somme de 88.711 euros.

Par jugement rendu 13 novembre 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

- Fixé à la somme de 85.743 euros (quatre vingt cinq mille sept cent quarante trois euros), en principal, hors taxes et charges, par an à compter du 1er avril 2014, le montant du loyer du bail renouvelé entre d'une part, la société MARIONNAUD LAFAYETTE et, d'autre part, la société en participation SCI A et MM X et E A et Mmes Y, Z et F A, ses membres, et portant sur des locaux situés […],

- Dit qu'ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 15 janvier 2015 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l'assignation,

- Partagé les dépens, en ce inclus les coûts d'expertise, par moitié entre les parties,

- Rejeté la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Ordonné l'exécution provisoire,

- Rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.

Par déclaration en date du 16 février 2018, la société SCI A et les consorts A ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 14 février 2019, M. E A, Mme Y A, M. X A, Mme Z A, Mme F A et la SCI A demandent à la cour de :

Vu les articles L 145-33, L 145-34, R 145-6, R 145-7 et R 145-8 du code du commerce,

Vu la jurisprudence,

Vu le bail en date du 30 avril 1996 et la clause relative à l'accession des améliorations et travaux qui y est insérée,

- Constater que c'est au cours de la période mai1996-avril 2005 que la société locataire a effectué les travaux et améliorations dont elle a retiré un bénéfice au regard de la commercialité,

- Dire et juger que lesdits travaux et améliorations sont acquis au bailleur lors du renouvellement du 1er avril 2014 (lequel correspond au second renouvellement) et qu'ils justifient le déplafonnement du loyer,

- Dire et juger que lesdits travaux ont permis d'agrandir l'espace de vente justifiant le déplafonnement du loyer,

- Constater que le plan du géomètre fait abstraction de deux espaces en sous-sol,

- Dire et juger que la surface pondérée des locaux sis à PARIS (11ème), […] et […] est égale à 209,57 M2,

Compte tenu des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage lesquels justifient le déplafonnement du loyer,

- Dire et juger, s'agissant des loyers de comparaison, qu'il y a lieu de tenir compte des pas de porte,

- Infirmer en sa totalité le jugement rendu le 13 novembre 2017 par Mme la 1ère vice présidente adjointe du tribunal de grande instance de Paris et, statuant à nouveau,

- Fixer le loyer du bail commercial renouvelé portant sur les locaux sis à PARIS (11ème), […] et […] d'une durée de 9 années à compter rétroactivement du 1er avril 2014 à la somme annuelle en principal hors taxes et hors charges de 132 579,21 € avec intérêts de droit sur les arriérés de loyer à compter du jugement du 11 mai 2015 et au fur et à mesure des échéances et capitalisation des intérêts lorsque les conditions en sont réunies,

- Subsidiairement, si la Cour estimait qu'un abattement doit être appliqué du fait de la prise

en charge par le preneur d'une partie des frais de ravalement comme de l'accession en fin de bail des améliorations, fixer le loyer du bail renouvelé pour une durée de 9 années à compter rétroactivement du 1er avril 2014 à la somme annuelle en principal de 125 427,74 € (hors charges et hors taxes) avec intérêts de droit sur les arriérés de loyer à compter du jugement du 11 mai2015 et au fur et à mesure des échéances et capitalisation des intérêts lorsque les conditions en sont réunies,

- Plus subsidiairement, dès lors que la Cour estimerait qu'il n'a pas été établi des travaux

d'amélioration dans les lieux loués au cours du bail précédant le bail expiré, fixer le loyer du bail renouvelé pour une durée de 9 années à compter rétroactivement du 1er avril 2014 à la somme annuelle en principal hors charges et hors taxe de 88 710,69 € en application des indices du coût de la construction avec intérêts de droit sur les arriérés de loyer à compter du jugement du 11 mai 2015 et au fur et à mesure des échéances et capitalisation des intérêts lorsque les conditions en sont réunies

- Encore plus subsidiairement, à défaut de fixer à l'un des montants sus visés ledit loyer

annuel, fixer celui-ci au prix fixé par le Tribunal, à savoir un loyer annuel en principal hors

charges et hors taxe de 85 743,00 €.

- Débouter la Société MARIONNAUD LAFAYETTE de l'ensemble de ses demandes et de son appel incident portant sur la fixation d'un loyer annuel de 77 577,00 € ou à 80 000,00 €

- Condamner la Société MARIONNAUD LAFAYETTE aux entiers dépens y compris les

frais et honoraires d'expertise judiciaire ;

- Condamner la Société MARIONNAUD LAFAYETTE à payer aux appelants la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 23 janvier 2019, la société MARIONNAUD LAFAYETTE demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles L 145-33, R 145-7, R 145-8 et L 145-34,

- DECLARER mal fondé l'appel des bailleurs visant à voir fixer le loyer à une valeur locative qui serait supérieure au loyer plafond,

- DIRE que les travaux invoqués par le bailleur sont datés de façon incertaine et n'ont aucun caractère notablement amélioratif, s'agissant uniquement du déplacement d'une trémie d'escalier, le bailleur étant pour le surplus dans l'impossibilité d'expliciter les travaux réalisés ou de fournir un état des locaux avant l'entrée dans les lieux de la société PARFUMS DE FEMME, carence dont il doit supporter les effets,

- Pour l'hypothèse où les bailleurs entendraient invoquer les dispositions de l'article R 145-6, comme motif de déplafonnement, il conviendrait de DIRE et JUGER que n'est nullement caractérisée une évolution notable des facteurs locaux de la commercialité a fortiori son caractère profitable au commerce du preneur,

- Sur la fixation du loyer, DIRE qu'il convient de rejeter les éléments de référence décapitalisés,

- FIXER le loyer sur la base d'une surface réelle de 346,70 m² et d'une surface pondérée de 204,15 m²,

- RECEVOIR l'appel incident du preneur et :

- RETENIR un prix unitaire de 400 €,

Après compensation, y APPLIQUER un abattement de 5% et FIXER le loyer à 77.577 €,

subsidiairement, à 80.000 €, plus subsidiairement au prix fixé par le Tribunal,

Si par extraordinaire la Cour devait accueillir la demande des bailleurs, FAIRE application

des dispositions de l'article L 145-34 alinéa 4,

- CONDAMNER les bailleurs au paiement d'une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- PARTAGER les dépens entre les parties par moitié.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 19 décembre 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Ainsi que l'a justement retenu le premier juge, la société locataire demandant un retour à la valeur locative qui serait selon elle inférieure au montant du loyer plafond et le bailleur sollicitant un déplafonnement en raison d'une modification notable des facteur locaux de commercialité, il convient de déterminer, dans un premier temps, la valeur locative des locaux avant d'envisager le cas échéant l'existence d'un motif de déplafonnement.

Sur la pondération des locaux :

Le bailleur critique le jugement entrepris qui, se référant au rapport de l'expert judiciaire, a retenu une surface pondérée de 204,15 m² sur la base des plans établis par le Cabinet ROBIN & Associés, géomètre-expert, dans le cadre des opérations d'expertise. Il fait valoir en effet que ces plans ne sont pas conformes à la réalité dès lors qu'ils ne prennent pas en compte deux espaces situés en sous-sol, à savoir une cave de 16,40 m² dans laquelle se trouve un transformateur EDF alors qu'elle fait partie des lieux loués et peut servir d'espace pour entreposer du matériel ainsi qu'un local situé côté rue de la Folie Méricourt entre le bureau de 10,70 m² et la réserve de 20,10 m², qui n'a fait l'objet d'aucun relevé et qui est d'une surface équivalente au bureau le jouxtant. Il soutient que ces locaux doivent recevoir une pondération de 0,20 et que la surface pondérée du sous-sol doit être retenue pour 39,25 m² et non pour 33,83 m².

La société locataire conteste cette analyse et, faisant valoir que le poste EDF correspond vraisemblablement au transformateur de l'immeuble dont le preneur n'a pas la jouissance et qu'elle n'a pas accès à l'espace vacant entre le bureau et la réserve, se réfère à la surface pondérée telle que proposée par l'expert. Subsidiairement, elle soutient que le coefficient de pondération ne saurait excéder 0,10.

La cour relève que le bailleur n'établit pas que les espaces non matérialisés sur le relevé des surfaces utiles opéré par le géomètre-expert désigné d'un commun accord entre les parties dans le cadre des opérations d'expertise correspondent à des locaux à disposition de la société locataire et qu'il ne justifie pas davantage de la surface qu'il leur attribue. Il sera notamment retenu que le plan auquel il se réfère n'a pas été considéré comme probant puisque les parties ont d'un commun accord accepté la désignation du Cabinet ROBIN en qualité de géomètre-expert et qu'il n'a par ailleurs émis aucune critique sur le relevé des surfaces opéré par ce sapiteur dans le cadre des opérations expertales rendant ainsi toute vérification impossible. Ce chef de contestation sera dès lors écarté.

La pondération pratiquée par l'expert dont il a été relevé par le premier juge qu'elle est conforme aux recommandations de la charte de l'expertise, n'étant pour le surplus pas contestée, le jugement entrepris ayant retenu une surface pondérée de 204,15 m² sera confirmé.

Sur la valeur locative :

Le bailleur sollicite l'infirmation du jugement entrepris retenant une valeur locative de 420 euros/m² pondéré avant correction, proposant une valeur locative de 525 euros/m² pondéré. Il se prévaut de la situation du local à un angle de trois axes très passants de l'est parisien, bénéficiant d'une excellente visibilité et fait valoir qu'il est très bien desservi par les transports et que le quartier présente un attrait touristique non négligeable dont bénéficie la nature du commerce exploité par la société locataire qui profite également de la gentrification et du réaménagement de la place de la République.

Il critique les éléments de comparaison retenus par l'expert qui écarte les valeurs intégrant des droits d'entrée. Il fait par ailleurs grief à l'expert de retenir des références trop anciennes datant de 2007 et 2008, des références portant sur des locaux situés dans des lieux sans intérêt commercial ou destinés à des commerces dont l'achalandage ne peut être comparé à celui des lieux loués et de ne pas avoir

pris en compte les références de l'expert qu'il a mandaté, M. D.

La société MARIONNAUD LAFAYETTE sollicite pour sa part la fixation de la valeur locataire unitaire à 400 euros/m² pondéré telle que préconisée par l'expert. Elle conteste notamment les allégations du bailleur s'agissant de la commercialité de l'emplacement et se réfère aux rapports d'expertise retenant que l'emplacement est sans grand intérêt commercial. S'agissant des éléments de comparaison, elle soutient qu'il n'y a pas lieu de prendre en compte des valeurs incluant des loyers décapitalisés et s'en tient aux références du rapport d'expertise considérant que les références du bailleur ne sont pas pertinentes.

Conformément aux dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, la valeur locative est déterminée d'après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

ces critères étant précisés par les articles R. 145-3 à R. 145-7 du code de commerce.

Les locaux sont à destination de tous commerce, sauf commerces polluants et bruyants, et la société MARIONNAUD LAFAYETTE y exerce une activité de parfumerie et d'institut de beauté.

Leur situation et leurs caractéristiques sont amplement décrites par le jugement entrepris qui, par une motivation pertinente que la cour adopte, a retenu qu'ils étaient adaptés à l'activité exercée et situés dans un environnement sans grand intérêt sur le plan commercial. Il sera ajouté sur ce point que la proximité d'hôtels classés 3 étoiles pour trois d'entre eux et 4 étoiles pour un autre dont il ne peut valablement être soutenu qu'ils constituent des établissements hôteliers de luxe, n'est pas de nature à caractériser l'attractivité touristique non négligeable du secteur profitable à un commerce de parfumerie dont se prévaut le bailleur qui ne peut pas davantage arguer de l'incidence du réaménagement de la place de la République distante de plusieurs centaines de mètres du local en cause.

Les éléments de comparaison cités par l'expert font ressortir pour les locations nouvelles des valeurs comprises entre 200 euros le m² pondéré annuel et 636 euros le m² pondéré annuel pour des locations comprises entre février 2007 et janvier 2014, avec une moyenne s'établissant à 460,10 euros le m² pondéré, après exclusion des valeurs correspondant au prix décapitalisé qui sont sans rapport avec la valeur intrinsèque des lieux, estimée et évaluée selon les critères du code de commerce.

Les valeurs de renouvellements amiables entre avril 2007 et avril 2010 se situent dans une fourchette comprise entre 346 euros le m² pondéré annuel et 521 euros le m² pondéré annuel avec une moyenne s'établissant à 402,50 euros le m² pondéré annuel.

Les fixations judiciaires citées par l'expert se situent entre 366 euros le m² pondéré annuel et 430 euros le m² pondéré annuel avec un moyenne s'établissant à 384 euros le m² pondéré pour des renouvellements entre le 1er avril 2006 et le 1er janvier 2011.

Si le bailleur fait grief à l'expert judiciaire de ne pas avoir pris en compte les références de locations nouvelles citées par M. D, expert qu'il avait consulté, la cour relève cependant que le

premier juge les a retenues, à l'exception de la plus ancienne datant de 2004. Il vise en effet dix fixations nouvelles entre 2007 et 2014 se situant dans une fourchette allant de 340 euros à 900 euros du m² pondéré. Cette fourchette haute qui intègre une décapitalisation de droit au bail sera néanmoins écartée au regard de ce qui précède quant à l'exclusion de telles valeurs.

Il n'est pas pertinent pour le bailleur de critiquer les références datant de 2007 et 2008 citées par l'expert judiciaire alors que dans le même temps l'expert auquel il se réfère a proposé des éléments de comparaison ayant la même ancienneté et portant sur des activités tout aussi diversifiées que celles citées par l'expert judiciaire. Il n'est pas davantage pertinent pour le bailleur de ne se référer en cause d'appel qu'aux valeurs hautes proposées par son expert en occultant toutes les valeurs basses.

Il sera relevé également que le bailleur se borne à critiquer les éléments de comparaison des baux renouvelés amiablement cités par l'expert sans pour autant proposer d'autres références alors que les prix couramment pratiqués dans le voisinage s'entendent non seulement des loyers initiaux de marché mais également des loyers renouvelés amiablement comme des loyers fixés judiciairement. S'agissant des loyers fixés judiciairement, le bailleur propose trois éléments de comparaison s'échelonnant entre 400 euros le m² pondéré et 550 euros le m² pondéré.

Au regard de ces éléments de comparaison, des caractéristiques des lieux loués ci-dessus développées et de leur emplacement, la valeur locative unitaire a été justement fixée à 420 euros le m² pondéré par le premier juge.

Sur les correctifs :

Il résulte des dispositions de l'article L. 145-33 ci-dessus rappelé que la valeur locative est fixée en tenant compte notamment des obligations respectives des parties.

L'article R. 145-8 du même code précise que les transferts de charges sans contrepartie et autres obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il est par ailleurs constant que les avantages inhabituels consentis au locataire allant au-delà des usages les plus communément admis constituent corrélativement un facteur de majoration de la valeur locative.

L'expert judiciaire propose une majoration de 5 % pour la clause tous commerces et de 3 % pour la libre cession dans la même activité et des abattements de 3 % pour mise à la charge de la locataire du ravalement de la façade et de 7 % pour accession des améliorations à la libération des locaux.

Le bailleur critique les correctifs préconisés tant en ce qui concerne les majorations qu'en ce qui concerne les abattements. Il soutient en effet que la majoration pour la clause tous commerces doit être fixée à 15 % et reproche par ailleurs à l'expert de n'avoir pas pris en compte la clause de sous-location au profit de toute société du groupe qu'il propose de fixer à 2,5 % en sus du pourcentage retenu pour la clause de libre cession. Il considère qu'aucun abattement n'est justifié, faisant valoir d'une part qu'aucun ravalement n'a eu lieu ni n'est prévu et d'autre part les travaux effectués par le preneur en début de bail ont déjà accédé en vertu des clauses du bail de 1996.

La société locataire soutient pour sa part que les majorations doivent être ramenées à 5 % au regard du peu d'intérêt que les clauses visées représentent compte tenu de son activité ciblée. Elle reproche par ailleurs au premier juge d'avoir limité à 7 % les abattements évalués à 10 % par l'expert. Elle se réfère en effet à la clause du bail s'agissant du ravalement et invoque la situation particulière du bail concernant les accessions dès lors que le bail initial prévoyait une accession en fin de bail et que le renouvellement a différé ses effets en fin de jouissance.

Sur les majorations :

Si les lieux loués sont destinés à tous commerces, sauf commerces polluants et bruyants, la cour relève que l'activité exercée par la société locataire est très spécialisée puisqu'elle porte sur le commerce de parfumerie, cosmétiques, produits de beauté, soins esthétiques et de beauté et toutes activités connexes et complémentaires ainsi que l'établit son extrait Kbis produit aux débats. Cette clause ne saurait dès lors justifier une majoration dans la proportion sollicitée par le bailleur et ce d'autant plus qu'elle doit être corrélée avec la clause du bail relative à la cession aux termes de laquelle le preneur ne pourra céder ni apporter en société son droit au bail ni sous-louer en tout ou partie les locaux loués sans le consentement préalable exprès et par écrit du bailleur, sous peine de résiliation, sauf s'il s'agit d'une société du même groupe et de même activité, étant précisé que la sous-location partielle est interdite sauf autorisation expresse du bailleur. Le fait que la cession et la sous-location ne soient autorisées librement qu'au profit d'une société du même groupe et de même activité en limite considérablement la portée.

Au vu de ces éléments, une majoration de 5 % sera retenue pour la clause tous commerces et de 2 % pour la cession et la sous-location autorisées, le jugement retenant une majoration de 7 % de la valeur locative étant confirmé.

Sur les abattements :

Aux termes du bail, les frais de ravalement seront supportés par le preneur, quand bien même le ravalement serait imposé par la législation existante ou par l'administration, mais uniquement pour la partie façade correspondant aux lieux loués.

Du fait de cette disposition contractuelle prévoyant un transfert de charges, la société locataire est fondée à solliciter un abattement pour charges exorbitantes. L'abattement de 3 % préconisé par l'expert est en rapport avec l'état correct apparent de l'immeuble tel que constaté lors des opérations d'expertise et sera dès lors retenu.

Aux termes du bail initial conclu le 30 avril 1996, tous changements ou améliorations apportés aux locaux par le preneur faisaient accession en fin de bail sans indemnité. Le renouvellement du 17 janvier 2007 à effet au 1er avril 2005 a modifié le régime de l'accession et prévu une accession à la libération des lieux par le preneur. Il en résulte ainsi que le soutient la société locataire que le bailleur ne peut prétendre avoir déjà bénéficié des améliorations réalisées par le preneur pour la première période par application de l'article R. 145-8. Un abattement de 4 % est ainsi justifié.

C'est dès lors par une juste appréciation des éléments de la cause que le premier juge a retenu un abattement de 7 %.

Les majorations et abattements s'annulant, la valeur locative annuelle des locaux loués s'élève en conséquence à la somme annuelle de 85.743 (420 x 204,15) en principal, hors taxes et hors charges, inférieure au loyer plafond de 88.711 euros et le jugement entrepris sera confirmé.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de la nature du litige, les dépens de première instance incluant les frais d'expertise et les dépens d'appel seront partagés par moitié entre les parties et il ne sera pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile, le jugement entrepris étant confirmé tant sur les dépens que sur l'indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

Fait masse des dépens d'appel et les partage par moitié entre les parties.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE