COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

16e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 21 AVRIL 2022

N° RG 21/01924 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UMT7

AFFAIRE :

S.C.I. SAHRAH

C/

[H] [X] Exploitant en qualité de commerçant d’un fonds de commerce de « café, bar, brasserie, vin, liqueur, restaurant » sis 52/54, rue de Verdun à SURESNES (92150), sous l’enseigne « LE PETIT PRINCE »

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Novembre 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° RG : 17/04583

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 21.04.2022

à :

M^e Gwenaëlle FRANCOIS, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Claire RICARD avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN AVRIL DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.I. SAHRAH

N° Siret : 503 322 157 (RCS de Nanterre)

157 rue Emile Zola

92600 ASNIERES SUR SEINE

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Gwenaëlle FRANCOIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 694 – Représentant : M^e Lyes DAHMOUN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0320

APPELANTE

****************

Monsieur [H] [X]

Né le 28 Avril 1972 à Souk El Tenine (Algérie)

de nationalité Algérienne

Exploitant en qualité de commerçant d’un fonds de commerce de « café, bar, brasserie, vin, liqueur, restaurant » sis 52/54, rue de Verdun à SURESNES (92150), sous l’enseigne « LE PETIT PRINCE » immatriculé au RCS de Nanterre sous le numéro 509 436 499

52-54 rue de Verdun et 12 rue Sentou

92150 SURESNES

Représentant : M^e Marc SPORTES de la SELARL S.P.A.D.A, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0023 – Représentant : M^e Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 – N° du dossier 2211335

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Mars 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne PAGES, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne PAGES, Président,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller,

Madame Florence MICHON, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 25/11/2005 , M et Mme [I] aux droits desquels vient la SCI Sahrah, ont donné à bail à la société Langkawi des locaux à usage de café, vins, liqueurs et restaurant situés 52/54 rue de Verdun et12 rue Sentou à Suresnes, pour une durée de 9 ans à compter du 25 novembre 2005 et moyennant un loyer annuel de 20 160 euros hors charges et hors taxes payable par trimestre d’avance.

Par acte sous seing privé du 29 octobre 2010, la société Restotrad venant aux droits de la société Langkawi a cédé à M [H] [C] le fonds de commerce exploité dans les locaux commerciaux susvisés.

Faisant valoir la réalisation de travaux par le preneur sans son accord préalable dans les lieux donnés à bail, la SCI Sahrah a fait délivrer à M [H] [C] par acte d’huissier du 29 mars 2017 un commandement visant la clause résolutoire de cesser les infractions au bail et de remettre les lieux en l’état dans un délai d’un mois.

Contestant le bien fondé de ce commandement, M [H] [C] a fait assigner la SCI Sahrah en nullité du commandement d’avoir à remettre en état les lieux visant la clause résolutoire, notifié par acte du 29/03/2017 et en condamnation au paiement de la somme de 5 000 euros de dommages intérêts et à titre subsidiaire, il sollicite des délais pour exécuter les causes du commandement, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le jugement contradictoire du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 30 novembre 2020 a :

Annulé Ie commandement notifié à M [H] [C] par la SCI Sahrah par acte du 29 mars 2017 ;

Débouté M [H] [C] de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamné la SCI Sahrah à payer à M [H] [C] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SCI Sahrah aux dépens en ce compris les frais de signification de I’acte introductif d’instance ;

Ordonné I’ exécution provisoire.

La SCI Sahrah a relevé appel de la présente décision par déclaration au greffe en date du 23 mars 2021.

Dans ses dernières conclusions n° 2 signifiées le 6 décembre 2021, et auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SCI Sahrah , appelante, demande à la cour de :

Débouter M [H] [C] de sa demande à voir jugée la SCI Sahrah irrecevable et mal-fondée en son appel, ainsi qu’en ses demandes, conclusions, fins et prétentions ;

Débouter M [H] [C] de sa demande d’infirmation du jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande d’irrecevabilité tirée de la prescription ;

Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription invoquée par M [H] [C] ;

Infirmer le jugement en ce qu’il a jugé que les travaux réalisés par M [H] [C] n’étaient pas non conformes aux stipulations contractuelles ;

Infirmer le jugement du 30 novembre 2020 en ce qu’il a jugé nul le commandement visant la clause résolutoire en date du 29 mars 2017 ;

Débouter [H] [C] de ses demandes de confirmation du jugement déféré en ce qu’il a ;

annulé le commandement notifié à M [H] [C] par la société SCI Sahrah par acte du 29 mars 2017 ;

condamné la SCI Sahrah à payer à M [H] [C] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la SCI Sahrah aux dépens en ce compris les frais de signification de l’acte introductif d’instance ;

ordonné l’exécution provisoire ;

Statuant à nouveau

Juger que les travaux réalisés par M [H] [C] n’étaient pas conformes aux stipulations contractuelles ;

Juger que le commandement visant la clause résolutoire en date du 29 mars 2017 est régulier et valide ;

Juger que ce commandement demeuré infructueux dans le délai imparti ;

Constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 29 avril 2017 ;

Juger que le bail commercial du 25 novembre 2005 est résilié par l’effet de la clause résolutoire à compter du 29 avril 2017 ;

Ordonner l’expulsion de M [H] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux sis 52/54 rue de Verdun et 12 rue de Sentou à SURESNES (92150), avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Condamner M [H] [C] d’avoir à procéder, à ses frais, à la dépose des installations sanitaires (toilettes et lavabo), ainsi qu’à la remise en état des locaux tels que visés dans le cadre du bail commercial et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard dans les 8 jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir ;

Autoriser la SCI Sahrah à faire transporter, si nécessaire, l’ensemble des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux dans le garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de M [H] [C] , et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues par ce dernier ;

Condamner M [H] [C] au paiement de la somme de 2.000 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle hors charges et hors taxes à compter du 29 avril 2017 jusqu’à libération effective des lieux loués ;

Condamner M [H] [C] à garantir et relever indemne la SCI Sahrah en cas de dommages causés à la copropriété du fait des travaux réalisés par le preneur ;

Autoriser la SCI Sahrah à conserver le dépôt de garantie ;

Débouter M [H] [C] de son appel incident ;

Débouter M [H] [C] de sa demande tendant à voir le commandement du 29 mars 2017 déclaré nul et de nul effet ;

Débouter M [H] [C] de sa demande d’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts ;

Débouter M [H] [C] de sa demande de condamnation de la SCI Sahrah au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Débouter M [H] [C] de sa demande subsidiaire tendant à obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire

Débouter M [H] [C] de sa demande subsidiaire tendant à obtenir des délais pour remettre les lieux loués dans leur état initial et plus particulièrement de sa demande d’octroi d’un délai de 6 mois pour exécuter les causes du commandement du 29 mars 2017 ;

Plus généralement,

Débouter M [H] [C] de ses plus amples demandes, fins et prétentions ;

En tout état de cause,

Infirmer le jugement en date du 30 novembre 2020 en ce qu’il a condamné la SCI Sahrah à payer à M [H] [C] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamner M [H] [C] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Gwenaëlle François, Avocat au Barreau de Versailles en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Débouter M [H] [C] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Elle fait valoir que :

sa demande de résiliation de plein droit du bail n’est pas prescrite car elle n’a pu avoir connaissance de la réalisation des travaux par le preneur en 2011, à défaut de demande d’autorisation ou d’information comme prétendu par ce dernier ;

elle a eu connaissance des travaux réalisés alors qu’ils nécessitaient son autorisation en 2016 à l’occasion de la procédure en fixation de loyer renouvelé suite à l’expertise ordonnée pour déterminer la valeur locative des lieux donnés à bail ;

les travaux consistant en l’installation de sanitaires, réalisés par le preneur ne sont pas conformes aux stipulations contractuelles, à défaut d’accord préalable exigé par la nature de ces travaux quelle que soit par ailleurs leur nécessité , ces travaux ayant impliqué un changement de distribution des lieux loués et ayant nécessité la démolition ou le percement d’un mur, d’une poutre ou d’un plancher ;

les travaux réalisés n’étaient pas nécessaires ;

les locaux donnés à bail étaient conformes à leur destination ;

le commandement en date du 29 mars 2017 visant la clause résolutoire est dès lors régulier entraînant la résolution du bail, le commandement ayant été délivré de bonne foi, n’ayant pas renoncé à se prévaloir de la clause résolutoire, peu importe la gravité de la faute ;

les délais de grâce demandés ne sont pas justifiés ;

outre l’expulsion du preneur, ce dernier doit être condamné au paiement d’une indemnité d’occupation ;

la demande de dommages et intérêts réclamée par le preneur doit être rejetée.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 10 septembre 2021, et auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M.[H] [X], intimé, demande à la cour de :

Déclarer la SCI Sahrah irrecevable et mal fondée en son appel ainsi qu’en ses demandes, fins, conclusions, moyens et prétentions ;

L’en débouter intégralement ;

Confirmer les chefs du dispositif du jugement rendu le 30 novembre 2020 (RG n° 17/04583) par lesquels le tribunal judiciaire de Nanterre, 8 ème Chambre, a :

« [annulé] le commandement notifié à M [H] [C] par la société SCI Sahrah par acte du 29/03/2017 » ;

« [condamné] la société SCI Sahrah à payer à M [H] [C] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile » ;

« [condamné] la société SCI Sahrah aux dépens en ce compris les frais de signification de l’acte introductif d’instance » ;

« [ordonné] l’exécution provisoire »

Déclarer M [H] [C] recevable et bien fondé en son appel incident ainsi qu’en ses demandes, fins, conclusions, moyens et prétentions ;

Infirmer les chefs du dispositif du jugement rendu le 30 novembre 2020 (RG n° 17/04583)

par lesquels le tribunal judiciaire de Nanterre, 8 ème Chambre, a :

rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M [H] [C] , tirée de la prescription de l’action de la SCI Sahrah en acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial liant les parties, telle que fondée sur le commandement querellé du 29 mars 2017

« [débouté] M [H] [C] de sa demande de dommages intérêts »

Et, statuant à nouveau :

Déclarer irrecevable comme étant prescrite l’action de la SCI Sahrah en acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial liant les parties, telle que fondée sur le commandement querellé du 29 mars 2017 ;

En conséquence,

Déclarer ledit commandement nul et de nul effet ;

Condamner la SCI Sahrah au paiement d’une somme de 5 000,00 euros, à titre de dommages-intérêts ;

A titre subsidiaire :

Accorder à M [H] [C] des délais pour l’exécution des causes du commandement querellé du 29 mars 2017 ;

Dire que M [H] [C] pourra exécuter les travaux de remise en état des locaux loués tels que requis dans le commandement en cause dans un délai de six mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

Prononcer en conséquence la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial liant M [H] [C] à la SCI Sahrah ;

Débouter la SCI Sahrah de sa demande tendant à se voir autorisée à conserver le dépôt de garantie ;

En tout état de cause :

Condamner la SCI SAHRAH à verser à M [H] [C] la somme de 4 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI Sahrah aux entiers dépens.

Il fait valoir que :

l’action de la bailleresse en vue de l’acquisition de la clause résolutoire est prescrite car la bailleresse a eu connaissance de la réalisation des travaux litigieux en 2011 et non pas en 2016

les travaux litigieux ayant pour objet la création de sanitaires intérieures sont conformes aux stipulations du bail et ne nécessitaient pas d’autorisation préalable puisque d’une part, ils répondent à la nécessité de se conformer à une injonction administrative de mise en conformité aux règles d’hygiène et de mettre fin aux nuisances causés au voisinage par l’usage des toilettes extérieures et d’autre part ils ne changent pas la destination de l’immeuble et ne nuisent pas à sa solidité ;

la bailleresse n’ invoque pas la clause résolutoire de bonne foi ;

la partie adverse a renoncé à invoquer la résiliation du bail ;

il n’est pas établi une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail ;

sa demande d’indemnisation est justifiée compte tenu du caractère abusif du commandement contesté du 29 mars 2017 ;

sa demande subsidiaire de suspension des effets de la clause résolutoire est justifiée.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 15 février 2022, fixée à l’audience du 23 mars 2022 et mise en délibéré au 21 avril 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

sur la prescription

La présente action de la SCI Sahrah en résiliation de plein droit du bail est soumise à la prescription de droit commun de 5 ans de l’article 2224 du code civil.

La SCI Sahrah sollicite la résiliation du bail suite au commandement visant la clause résolutoire prévue à l’article 17 pour tout manquement au bail et impartissant au preneur la remise en état des lieux, dans un délai d’un mois, au motif de la réalisation de travaux en infraction aux dispositions du bail à défaut d’autorisation préalable et écrite du bailleur.

Les parties s’accordent à considérer que cette action devait dès lors être intentée par la bailleresse dans le délai de 5 ans susvisé à compter de la connaissance par cette dernière de la réalisation des dits travaux qu’elle considère être soumis à son autorisation écrite et préalable en application des dispositions contractuelles, à peine de prescription.

Force est de constater que la SCI Sahrah n’a effectivement pas pu avoir connaissance de la réalisation de ces travaux suite à une demande d’autorisation de son locataire, les parties étant opposées quant à la nécessité de cette autorisation préalable, mais s’entendent quant à l’absence d’autorisation sollicitée par M [H] [C].

Il est démontré par le preneur par la production de différentes factures aux débats et le témoignage de M [G], le gérant de la société CHB Bâtiment que les travaux litigieux effectués dans le local donné à bail ont été réalisés du 20 novembre 2011 au 20 décembre 2011.

Il convient de relever que M [H] [C] verse aux débats le témoignage d'[T] [R] aux termes duquel, elle atteste de la connaissance par la SCI Sahrah du projet de travaux en cause dans le local donné à bail dès 2011, date à laquelle elle a organisé en sa qualité d’adjointe au maire en charge du commerce sur la ville de Suresne une rencontre entre les parties au bail en vue de l’obtention de l’accord de la bailleresse.

Si comme noté à juste titre par le premier juge ce témoignage justifie de la connaissance par la bailleresse du projet de travaux soumis à son autorisation, il ne peut dès lors pas justifier de la connaissance à cette date de la réalisation effective des dits travaux, point de départ du délai de prescription de la présente action.

Les plaintes de copropriétaires reçues par la SCI Sahrah en 2012 relatives aux nuisances sonores résultant de travaux réalisés dans les lieux loués peuvent justifier de la connaissance par la bailleresse à cette date de la réalisation de travaux dans les lieux loués mais sont insuffisantes pour justifier de la connaissance par la bailleresse de la nature de ces travaux, seule connaissance de nature à permettre à bailleresse de se prévaloir de son défaut d’autorisation.

En revanche, par courrier en date du 23 octobre 2012, la SCI Sahrah a reproché à M [G], la réalisation de travaux 'concernant la création de toilettes à l’intérieur du restaurant qui n’exister pas au par avan’ [sic]

Il est par conséquent ainsi démontré que la bailleresse a eu connaissance des travaux litigieux nécessitant (je dirais plutôt réalisés sans son autorisation pour ne pas préjuger puisqu’on n’a pas encore sit si oui ou non il fallait une autorisation) son autorisation écrite et préalable au plus tard à cette date et non pas lors du dépôt du rapport d’expertise de 2016.

La bailleresse ayant dès lors eu connaissance de la réalisation des travaux reprochés au plus tard à compter du courrier susvisé en date du 23 octobre 2012 ; le commandement d’avoir à remettre les lieux en l’état visant la clause résolutoire du 29 mars 2017 et l’assignation en résiliation de plein droit bail du 26 avril 2017, ont été délivrés avant l’expiration du délai de 5 ans à compter de la connaissance par la bailleresse de la réalisation des travaux litigieux.

Le jugement contesté sera dès lors confirmé en ce qu’il n’a pas retenu la prescription de la présente action et l’a déclarée recevable.

Sur la validité du commandement du 29 mars 2017

Il convient de relever que le commandement du 29 mars 2017 constate une infraction aux dispositions du bail, en ce que les travaux réalisés par le preneur auraient dû être soumis à autorisation écrite et préalable de la bailleresse, motif de sa demande de remise en état des lieux pour qu’il soit mis fin à cette infraction.

Il résulte des dispositions de l’article 3 al2 du bail que les travaux impliquant un changement de distribution des locaux loués ou nécessitant la démolition ou le percement d’un mur, d’une poutre ou d’un plancher sont soumis à autorisation préalable écrite du bailleur.

En revanche, l’alinea 1er de ce même article prévoit que le preneur peut effectuer dans les lieux loués tous les travaux de mise en place de nouveaux équipements ou installations qui paraîtraient nécessaires, à la condition que ces travaux ne puissent ni changer la destination de l’immeuble, ni nuire à sa solidité.

En l’espèce, les travaux litigieux ont consisté en l’installation dans le local commercial de toilettes ainsi qu’un lavabo, à la place d’une ancienne réserve comme énoncé par la bailleresse elle même dans son commandement de payer et comme étayé par le plan du local commercial résultant du rapport d’expertise de Mme [P].

Comme relevé à juste titre par le premier juge, d’une part, la création de toilettes dans la réserve qui ne constitue qu’une occupation partielle de cette pièce ; un dégagement de 1,10 m et un placard de 0,60 subsistant permet d’en déduire que ces travaux ne constituent pas une modification significative des lieux.

Et d’autre part, la démolition ou le percement de murs ou d’un plancher comme allégué par la bailleresse à l’occasion de la réalisation des travaux litigieux ne sont étayés par aucun élément.

Il convient de préciser qu’un local accueillant du public à usage de restauration doit être équipé de ses propres sanitaires .

Force est de constater qu’en application du 1er alinea de l’article susvisé, les travaux litigieux pouvaient dès lors être effectués par le preneur sans autorisation écrite préalable du bailleur.

Il n’est par conséquent démontré aucune infraction au bail justifiant le mise en oeuvre de la clause résolutoire, le commandement délivré par la bailleresse par acte du 29 mars 2017 visant la clause résolutoire enjoignant au preneur la remise en état des lieux dans un délai d’un mois au motif de ce défaut de conformité n’a pu produire effet.

Le jugement contesté ayant annulé ce commandement sera par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Sur la demande en dommages et intérêts

Comme à nouveau relevé à juste titre par le premier juge, la bailleresse ne conteste pas la nécessité des travaux mais son absence d’ autorisation préalable écrite en application du 2° alinea de l’article susvisé alors que le 1er alinea de cet article était applicable au regard de la nature des travaux effectués. En faisant délivrer ce commandement revendiquant à tort l’application de ce 2° alinea, elle a pu se méprendre quant à l’étendue de ses droits ; ce qui ne peut par conséquent être constitutif d’une quelconque faute.

Le jugement contesté sera également confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur les autres demandes

L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M [H] [C].

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement contradictoirement et par mise à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI Sahrah à payer à M.[H] [C] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Sahrah aux entiers dépens.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Fabienne PAGES, Président et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier,Le président,