N° RG 18/06950 – N° Portalis DBVX-V-B7C-L6PZ Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond du 26 juillet 2018

RG : 10/01187

[…]

SARL 4F

C/

Y

H

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE 2TER COURS VITTON[…] OURS P Q […]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 17 Décembre 2019

APPELANTE :

La société 4F, SARL représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège social

2 ter cours P Q

[…]

Représentée par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES – LEXAVOUE LYON, avocats au barreau de LYON, toque : 938

INTIMÉS :

M. F Y

né le […] à […]

[…]

69150 DECINES-CHARPIEU

Représenté par la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON, toque : 719

M^me G H épouse X

née le […] à BEJAIA

[…]

69150 DECINES-CHARPIEU

Représentée par la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON, toque : 719

Le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble 2Ter Cours Q […] représenté par son Syndic en exercice la SAS CHOMETTE

5 cours P Q

[…]

Représenté par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocats au barreau de LYON, toque : 475

Assisté de la SELAS FIDUCIAL LEGAL BY LAMY, avocats au barreau de LYON, toque : 656

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 05 Septembre 2019

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 18 Novembre 2019

Date de mise à disposition : 17 Décembre 2019

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— I J, président

— Florence PAPIN, conseiller

— Laurence VALETTE, conseiller

assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier

A l’audience, I J a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par I J, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

La société 4F exploite un fonds de commerce de «restauration rapide, pizzeria» dans un local au rez-de-chaussée d’un immeuble sis 2 ter cours P Q dans le quartier de Montchat’ à Lyon 3^e constituant le lot 15 de la copropriété.

Dans ce local appartenant aux époux Y était précédemment exploité un fonds de commerce d’épicerie par M. K Z qui, par acte sous seing privé en date du 31 mars 2008, a cédé son droit au bail à la société 4F en cours de constitution.

Préalablement à cette cession, M. Z a obtenu de M. et M^me Y l’autorisation de changement d’activité dans les lieux loués, par acte en date du 2 octobre 2007.

M. Z a également obtenu pour la société 4F préalablement à la cession du droit au bail, une autorisation signée des propriétaires et occupants de l’immeuble lui permettant l’exercice de l’activité de restauration rapide ou salon de thé/cybercafé.

La résolution autorisant la société 4F d’exploiter un fonds de commerce de «restauration rapide, pizzeria», soumise à l’assemblée générale extraordinaire réunie le 10 juillet 2008 n’a pas été adoptée, la majorité requise n’ayant pas été atteinte.

La société 4F ayant néanmoins commencé son activité de restauration, l’assemblée générale réunie le 27 novembre 2008 a autorisé le syndic à sommer le propriétaire du lot 15 de faire cesser toutes activités de restauration rapide, pizzeria, vente sur place et à emporter et à engager une procédure contre lui faute de respecter la sommation.

Par acte de la SCP L M du 9 février 2019, il a été fait sommation aux époux Y de faire cesser les activités de restauration rapide exploitées dans leur lot 15.

Cette sommation étant restée vaine, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 2 ter cours P Q à […] a, par acte d’huissier du 23 octobre 2009, fait assigner M. F Y et M^me G H, son épouse, M. Z ainsi que M. N A pris en sa qualité de représentant de la société 4F en cours de constitution, devant le tribunal de grande instance de LYON de voir, à titre principal, ordonner la résiliation du bail commercial conclu entre les époux Y et M. Z et cédé à M. A et ordonner l’expulsion de M. A ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Par jugement du 29 avril 2014, le tribunal a :

— constaté qu’il n’était pas saisi de l’action dirigée contre M. Z, non régulièrement cité,

— ordonné avant dire droit une expertise aux frais avancés du syndicat des copropriétaires à l’effet de vérifier l’existence des nuisances et les travaux propres à y remédier.

L’expert désigné, M. B a déposé son rapport le 13 juillet 2016.

La société 4F est intervenue volontairement à l’instance.

Par jugement du 26 juillet 2018, le tribunal a :

— déclaré irrecevables les demandes formées à l’encontre de M. K Z,

— condamné in solidum M. F Y, M^me G H épouse Y et la SARL 4F à remettre en état, conformément à leur affectation antérieure, les lieux sis au rez-de-chaussée de l’immeuble 2 ter cours P Q à […],

— mis hors de cause M. N A,

— prononcé la résiliation du bail commercial initialement conclu avec M. K Z et renouvelé en faveur de la SARL 4F, cessionnaire,

— ordonné en conséquence l’expulsion de la SARL 4F des lieux loués en rez-de-chaussée de l’immeuble 2 ter cours P Q à […] et ce, dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

— rejeté la demande des époux Y, de relève et garantie à l’encontre de la SARL 4F,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné M. F Y, M^me G H épouse Y et la SARL 4F aux dépens y compris les frais d’expertise judiciaire,

— condamné in solidum M. F Y, M^me G H épouse Y et la SARL 4F à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 2 ter Cours P Q à […], représenté par son syndic en exercice la SAS CHOMETTE, la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration du 4 octobre 2018, la SARL 4F a interjeté appel.

Au terme de conclusions notifiées le 13 juin 2019, elle demande à la cour de :

— réformer le jugement en ce qu’il a ordonné son expulsion et l’a condamnée à remettre les lieux dans leur état antérieur, au paiement d’une indemnité de procédure et des dépens,

— dire et juger que son activité ne contrevient pas aux dispositions du règlement de copropriété du 2 ter cours P Q à Lyon 3^e,

— lui ordonner de faire réaliser les travaux préconisés par l’expert et permettant de remédier au passage d’odeurs au travers du plancher du premier étage, selon rapport d’expertise en date du 13 juillet 2016 dans un délai de 3 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

à titre subsidiaire,

— débouter M. et M^me Y de leur demande d’être relevés et garantis par elle de l’intégralité des condamnations qui seraient éventuellement prononcées à leur encontre, et en conséquence, condamner M. et M^me Y en leur qualité de bailleurs à la relever et la garantir de l’intégralité des condamnations qui seraient éventuellement prononcées 'à leur encontre’ (sic).

Elle fait valoir :

— que le jugement du 29 avril 2014 a déjà tranché la question relative à la portée de la clause d’habitation bourgeoise contenue dans le règlement de copropriété, en considérant que cette clause n’interdisait pas l’exercice d’une activité commerciale telle que prévue par le règlement de

copropriété pour les locaux du rez-de-chaussée à la condition que cette activité soit compatible avec la configuration et la structure de l’immeuble et qu’elle ne crée pas de nuisances,

— que c’est à tort que les premiers juges ont considéré que le syndicat des copropriétaires avait fait la démonstration de l’existence de ces nuisances alors même que le tribunal avait constaté que le rapport d’expertise judiciaire déposé dans cette affaire ne démontrait pas l’existence de ces nuisances et proposait des travaux permettant de pallier les odeurs constatées dans deux appartements de copropriétaires de l’immeuble,

— qu’en outre, elle avait déjà accepté, en première instance, de prendre à sa charge ces travaux puisqu’elle sollicitait d’être condamnée à les effectuer,

— que les dispositions du règlement de copropriété ne font pas obstacle à l’exercice de l’activité de restauration rapide, le local étant à destination commerciale,

— qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer que les nuisances invoquées excéderaient la tolérance admise pour l’exploitation d’une activité commerciale dans le local concerné,

— que le changement d’affectation d’une partie privative n’a pas à être autorisé préalablement dès lors qu’il n’est pas contraire à la destination de l’immeuble,

— que son local est composé d’une petite salle pouvant accueillir 16 personnes maximum ainsi qu’une entrée distincte et à l’écart de celle servant à l’accès de l’immeuble pour les copropriétaires résidant dans les appartements situés aux étages supérieurs,

— que la clientèle qui fréquente ce point de restauration est principalement composée de familles ou d’employés qui travaillent aux alentours,

— que contrairement à ce qu’indique le syndicat des copropriétaires, la clause de tranquillité du règlement de copropriété restreint l’activité qui peut être exercée non pas quant à sa nature mais quant aux conséquences qui pourraient en découler pour les occupants de l’immeuble, à savoir «le bruit, les odeurs ou émanations»,

— que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve des nuisances que générerait son activité,

— que le rapport d’expertise de M. O B n’indique aucune nuisance olfactive ou sonore irrémédiable,

— qu’elle a effectué tous les travaux nécessaires à la préservation de la tranquillité du voisinage,

— que l’absence de nuisance sonore pour le voisinage est non seulement démontrée par les conclusions de l’expert judiciaire après ses visites sur les lieux, mais également confortée par le fait que le syndicat des copropriétaires, qui était demandeur à l’expertise, a renoncé à faire évaluer ce point par un expert acoustique comme le suggérait M. B,

— que le premier juge n’a pas caractérisé en quoi les photographies produites par le syndicat des copropriétaires auraient un lien quelconque avec son activité,

— que si le stationnement gênant en double file de deux voitures devant l’immeuble a été constaté par huissier de justice, aucun élément ne relie ces véhicules à l’activité de la pizzeria,

— que s’agissant de la motocyclette de la pizzeria stationnée sur la place prévue à cet effet, cela

démontre justement que cette motocyclette n’entrave pas le passage sur le trottoir ou devant l’entrée de l’immeuble, dans la mesure où elle stationnée sur une place prévue à cet effet,

— les premiers juges ne démontrent pas en quoi le fait que l’Huissier ait relevé la présence d’un homme «qui fume une cigarette dans la cour de l’immeuble» aurait un lien quelconque avec son activité,

— que le constat d’huissier invoqué par le syndicat des copropriétaires contente de reproduire les dires de M. C qui évoque, sans aucune preuve, l’existence d’une connexion pirate sur sa descente d’eaux pluviales alors même qu’elle a effectué tous les travaux nécessaires à l’exploitation de son activité,

— qu’il est permis de douter que l’odeur de cuisine décrite par l’huissier dans l’appartement de M. C provienne de l’activité litigieuse sans exclure la possibilité que le copropriétaire n’ait pas cuisiné avant le passage de l’huissier de justice qui a effectué ses constatations à 21 heures 15,

— que le procès-verbal de constat n’apporte pas la preuve des nuisances alléguées de l’activité de restauration et surtout ne démontre pas en quoi les éléments constatés par l’huissier de justice seraient en lien avec l’activité litigieuse,

— qu’elle a en revanche fait dresser un procès-verbal de constat le 5 février 2011 permettant de constater la propreté des locaux de la pizzeria, l’absence d’odeur à l’intérieur même du local, le bon fonctionnement d’une bouche d’extraction en VMC avec moteur, l’installation au-dessus du four à pizzas d’une bouche d’aération avec une grille et une gaine d’extraction qui traverse la cloison pour être reliée ensuite au conduit de cheminée en cuisine, l’installation d’une hotte électrique en bon état de fonctionnement reliée également sur le conduit de cheminée du restaurant,

— qu’elle ne s’est pas contentée de réaliser une simple connexion de ses conduits d’évacuation à la cheminée commune de l’immeuble mais qu’elle utilise un conduit de cheminée propre comme le démontre le procès-verbal de constat d’huissier de justice, et respecte ainsi parfaitement les obligations réglementaires,

— que le procès-verbal de constat fait également état de la propreté de la cour, qu’elle dispose d’une poubelle propre pour les déchets liés à son activité,

— que le syndicat des copropriétaire produit une seule attestation d’une seule occupante, M^me D, qui évoque des nuisances sonores et olfactives, alors qu’elle-même produit huit attestations d’occupants de l’immeuble ne déplorant aucune nuisance d’aucune sorte qui proviendrait de son activité de restauration,

- que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les nuisances qui aurait été constatées seraient en lien direct avec son activité,

— que les constatations de l’Expert judiciaire révèlent qu’il existe seulement une odeur de friture légère dans deux logements situés au premier étage au-dessus du restaurant et que cette odeur n’est perceptible que dans les pièces qui sont situées à l’aplomb du restaurant,

— que l’expert a également relevé que si cette odeur légère est décelable malgré l’installation d’un plafond en plaques de plâtre contre les odeurs, cela n’est dû qu’à l’existence de trous dans le plafond à certains endroits où a été installée la hotte de cuisine ainsi qu’à l’absence de continuité du plafond dans une partie du restaurant,

- qu’il n’existe donc pas de nuisances graves dont le syndicat des copropriétaires serait recevable à se plaindre,

— que l’expert préconise des travaux propres à supprimer la légère odeur de friture restante,

— que ces travaux au coût raisonnable apparaissent comme la solution qui concilie tous les intérêts en présence,

— que l’expert n’a pas constaté de stationnements gênants intempestifs au cours de ses visites,

— que c’est à tort que les premiers juges ont retenu que les véhicules dont le stationnement serait gênant verraient leur présence exclusivement causée par l’activité litigieuse,

— qu’elle a été plus zélée qu’elle ne le devait en sollicitant une autorisation de l’assemblée générale alors que le règlement de copropriété ne l’imposait pas,

— que les époux Y ont donné leur autorisation pour qu’elle exploite le fonds, qu’aucune information quant à l’impossibilité d’exploiter dans les conditions envisagées ne lui a été donnée préalablement à la conclusion du bail ou en cours de bail de sorte qu’elle est fondée à demander que les bailleurs la garantissent de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.

Au terme de conclusions notifiées le 15 mars 2019, les époux Y demandent à la cour de :

— déclarer irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,

— ordonner uniquement les mesures propres à faire cesser les seules nuisances constatées par l’expert judiciaire, qui sont limitées dans leur intensité et dans l’espace,

— subsidiairement, condamner la société 4F et M. A à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire, eu égard au caractère limité des nuisances et au faible coût desdits travaux,

— plus subsidiairement, condamner la société 4F à les relever et les garantir de l’intégralité des condamnations qui seraient éventuellement prononcées à leur encontre,

— en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires ou, le cas échéant, la société 4F à leur payer la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens avec faculté de distraction au profit de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RlNCK.

Ils font valoir :

- que le tribunal a rendu deux décisions contradictoires, puisqu’après avoir demandé un rapport d’expertise, il n’a pas tenu compte des conclusions de ce dernier,

— que le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice 'en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble', et la recevabilité de son action suppose le caractère collectif de l’intérêt à défendre, ce qui n’est pas le cas en l’espèce,

— qu’en effet, les nuisances affectent seulement les deux appartements du premier étage, et pour partie seulement, dans les seules pièces équipées d’un parquet sur lambourde,

— que l’action du syndicat des copropriétaires doit alors être déclarée irrecevable, celui-ci ne pouvant pas se substituer aux propriétaires ou occupants des appartements du premier étage pour agir,

— qu’il n’existe en l’espèce pas d’interdiction formelle d’exploiter un fonds de commerce de quelque nature que ce soit,

— que dès lors, dans le principe même de son installation, un restaurant n’est en rien contraire au règlement de copropriété, ni contraire à la destination de l’immeuble,

— que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que la société 4F nuirait aux voisins par 'le bruit, les odeurs ou émanations',

— que la pétition établie 30 mois après le début de l’exploitation du fonds de commerce, et pour les besoins de la cause, ne peut pas constituer la preuve des nuisances alléguées, puisque nul ne peut se constituer preuve à soi-même,

— qu’il en va de même pour l’attestation de M^me E, qui explique que l’extraction des odeurs ne serait pas aux normes, sans pour autant justifier de compétences en la matière,

— qu’en ce qui concerne les rats qui auraient été vus, aucun élément ne les relie au fonds de commerce et ils sont de toutes manières présents dans de nombreux immeubles en ville,

— que s’agissant du stationnement de véhicules devant le garage de M. C, il n’est pas indiqué s’ils provoquent des bruits, odeurs ou émanations, et aucun élément ne prouve que ces véhicules appartiennent aux clients du restaurant,

— que dans tous les cas, ce stationnement gênant correspondrait à des infractions commises sur la voie publique, laquelle n’est pas visée par le règlement,

— que la société 4F a démontré par procès-verbal de constat d’huissier qu’elle a pris toutes les précautions nécessaires pour ne pas troubler la tranquillité de l’immeuble,

— que la pizzeria dispose de sa propre poubelle et d’une entrée distincte,

— que la société 4F produit en outre 8 attestations d’occupants de l’immeuble expliquant que le restaurant n’occasionne aucune nuisance,

— qu’il est tout à fait habituel de trouver des clients ou des véhicules devant un fonds de commerce, et les copropriétaires ont acquis leurs lots en connaissance de cause dans la mesure où l’immeuble comporte un local commercial au rez-de-chaussée, conformément au règlement de copropriété,

— que l’expert judiciaire n’a pas constaté de nuisances sonores, ni de nuisances liées à des stationnements intempestifs devant le restaurant, ni de rats,

— que les seules nuisances constatées par l’expert correspondent à des odeurs limitées dans l’espace et dans leur intensité,

— que de telles odeurs ne constituent pas un trouble excédant les inconvénients d’un bon voisinage,

— que les juridictions apprécient librement les mesures de nature à faire cesser les inconvénients constatés et que la sanction doit se limiter aux seules sanctions strictement nécessaires au respect du règlement de copropriété,

— qu’en l’espèce, les travaux envisagés par l’expert sont particulièrement limités,

— qu’aucune faute de nature à engager leur responsabilité ne saurait leur être reprochée, qu’ils n’ont autorisé l’exploitation d’un fonds de commerce de 'restaurant rapide, pizzeria, vente sur place et à

emporter’ qu’à la condition que M. K Z, cédant, et la société 4F, cessionnaire, obtiennent l’accord de l’assemblée générale de copropriété,

— qu’il n’appartient toutefois ni à l’assemblée générale, ni à eux-mêmes de dire si l’activité engagée par la société 4F est conforme au règlement de copropriété,

— que le règlement de copropriété ne précisant pas quelle activité commerciale peut être exploitée dans le local commercial, aucun changement d’affectation ne saurait leur être reproché,

— que la société 4F devra en tout état de cause les relever et les garantir conformément à son engagement de respecter les conditions du règlement de copropriété et de supporter la responsabilité en lieu et place du bailleur pour tout préjudice qui pourrait être causé à l’immeuble ou ses occupants et voisins.

Au terme de conclusions notifiées le 29 août 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble cours P Q demande à la cour de :

— confirmer le jugement,

— débouter la société 4F et M. et M^me Y de leurs demandes en cause d’appel,

— condamner in solidum la société 4F et M. et M^me Y à lui verser la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec faculté de distraction au profit de M^e NOUVELLET.

Il fait valoir :

— que le tribunal a considéré que si l’expert judiciaire a proposé une solution permettant de remédier aux nuisances sonores, celles inhérentes à l’activité sont insusceptibles d’être supprimées, en rappelant que cette activité de restauration impose aux occupants de l’immeuble de subir journellement le va-et-vient des clients mêmes à des heures tardives,

— que le tribunal a également jugé que l’existence des nuisances ainsi démontrées confirme l’incompatibilité d’un commerce de restauration sur place et à emporter avec un règlement de copropriété comportant une clause d’habitation bourgeoise,

— que le règlement de copropriété contient sans ambiguïté une clause d’habitation bourgeoise, excluant par nature toute activité commerciale, dont la licéité et le respect n’ont jamais été remise en cause par la jurisprudence,

— que la Cour de cassation a jugé que la clause d’un règlement de copropriété interdisant les activités susceptibles de créer des nuisances par le bruit et/ou l’odeur était incompatible avec une activité de restauration, et plus récemment qu’une activité de restauration rapide sur place ou à emporter avec cuisson était en elle-même génératrice de nuisance, tant olfactives que sonores du fait du va et vient des clients et des livreurs,

— qu’il appartenait à M. Y, en tant que copropriétaire bailleur, de faire respecter cette clause du règlement de copropriété,

— qu’en dépit du refus de l’assemblée générale, les époux Y ont conclu un contrat de bail avec la société 4F pour exploiter le fond pour un usage commercial de restauration rapide,

— que la Cour de cassation a jugé qu’une décision d’assemblée générale non contestée fait autorité,

— qu’en l’espèce, les propriétaires du local n’ont pas contesté le refus de l’assemblée générale relatif au changement de fond pour un usage de restauration rapide, donc cette décision, même sollicitée à tort, fait autorité dès lors qu’elle n’a pas été contestée,

— que ce refus de l’assemblée générale étant devenu définitif, il s’impose à tous les copropriétaires et à la société 4F,

— qu’il appartenait aux propriétaires du local de résilier leur bail au vu du refus de changement d’affectation par l’assemblée générale,

— que les nuisances sont bien réelles, puisqu’outre le va et vient des clients et des véhicules, certains clients s’installent sur le trottoir devant l’immeuble voire dans la cour commune aménagée en terrasse et en espace fumeur, sans autorisation de la copropriété,

— que les clients et les véhicules de livraison bloquent l’accès aux garages de la copropriété, empêchant tout accès des copropriétaires, systématiquement contraints de solliciter les consommateurs et le personnel de bien vouloir déplacer leur véhicule,

— que la copropriété doit faire face à bon nombre d’incivilités et que la salubrité de l’immeuble est grandement dégradée,

— que tous les habitants de l’immeuble se plaignent des odeurs de cuisine qui ne sont absolument pas gérées, hormis par une sortie de tuyau à travers une fenêtre et un branchement sur la gaine de l’immeuble non prévue à cet effet,

— qu’aucune demande de travaux sur les parties communes n’a été présentée par la SARL 4F ou les consorts Y,

— que la société 4F indique avoir fait procéder à la connexion de ses conduits d’évacuation de cuisine sur la gaine de cheminée commune de l’immeuble, sans qu’aucune autorisation n’ait été sollicitée alors qu’un tel ouvrage est une partie commune,

— que la société 4F s’est contentée de réaliser une connexion sans gainage,

— que la réglementation technique n’est pas non plus respectée, ce qui rend toute régularisation impossible, puisque le branchement des extracteurs de cuisine sur les gaines communes est interdit, tout comme le tubage partiel,

— que le rapport de l’expert, réalisé après des visites en heure creuse, n’a pas permis de relever des nuisances sonores pourtant bien effectives,

— que l’expert a pu constater la réalisation de travaux qui n’ont pas pris en compte les observations faites dans le compte-rendu n°1, notamment en ce qui concerne la réglementation coupe-feu qui doit séparer le restaurant des étages supérieurs,

— que l’expert a aussi constaté que la hotte, bien dimensionnée, est cependant raccordée sur un conduit maçonné existant avec une réduction de section qui diminue fortement son efficacité,

— que l’expert a conclu que la SARL 4F a réalisé, sans autorisation, des travaux qui imposent la mise en oeuvre d’un plafond coupe-feu une heure sur l’ensemble de l’établissement et l’évacuation correcte des fumées de cuisine,

— que l’expert a relevé qu’aucune déclaration préalable n’a été faite auprès des services d’urbanisme de la Métropole, ni de déclaration d’ouverture de l’établissement aux services sanitaires,

— que les installations de ventilation ne sont pas conformes et que les aménagements réalisés en violation de la réglementation applicable présentent un risque en termes de sécurité,

— que les investigations de l’expert ont mis en évidence les nuisances olfactives,

— qu’il est constant que la sanction d’un changement d’affectation illicite est le rétablissement des lieux à leur affectation antérieure,

— que compte tenu de la carence des bailleurs, il est fondé à demander la résiliation du bail conclu avec la société 4F autorisant l’exploitation d’un commerce de restauration rapide,

— qu’il est indifférent que les époux Y aient transmis en temps utile les sommations de la copropriété, puisque leur seule qualité de copropriétaires bailleurs les rend responsables vis-à-vis du syndicat des agissements de leur locataire,

— que sa demande est recevable, les pièces versées au débat démontrant la réalité du caractère collectif du trouble généré par l’activité de la société 4F,

— qu’il est établi que le gérant de la société 4F a réalisé un branchement pirate des extractions de fumée de la cuisine du restaurant sur les gaines techniques de l’immeuble en violation des règles élémentaires de sécurité,

— que les travaux de remédiation que la société 4F s’engage à réaliser affectent nécessairement les parties communes de l’immeuble,

— qu’il est également établi que la clientèle du restaurant occupe la cour intérieure de l’immeuble et bloque l’accès au garage,

— que les appelants, à titre principal comme incident, font preuve de résistance abusive et multiplient les procédures depuis de nombreuses années malgré les tentatives amiables initiées par le syndicat des copropriétaires,

— que la SARL 4F exploite depuis plus de 10 ans une activité de restauration dans l’immeuble en toute illégalité au regard du règlement de copropriété, qu’elle n’a toujours pas exécuté la décision pourtant assortie de l’exécution provisoire, qu’elle a saisi le premier président d’une procédure aux fins d’arrêt d’exécution provisoire à des fins dilatoires,

— que la société 4F réalise des bénéfices depuis une dizaine d’années tandis que les consorts Y perçoivent le loyer attaché à ce local, et que ces circonstances économiques favorables ne les incitent pas à mettre fin à la situation litigieuse au détriment de la tranquillité des occupants de l’immeuble et du syndicat des copropriétaires.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’étendue de la saisine

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées dans le dispositif.

Ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes des parties tendant à voir 'constater', 'donner acte’ ou 'dire et juger’ et la cour n’a pas à y répondre.

Sur la recevabilité

L’intérêt à agir n’est subordonné à la démonstration préalable du bien fondé de l’action.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a un intérêt à agir aux fins de voir mettre un terme aux atteintes aux parties communes et aux troubles de jouissance causés à l’ensemble des copropriétaires par l’activité litigieuse de sorte que son action est recevable, la preuve de l’existence de nuisances relevant du fond et ne constituant pas un préalable à l’action.

Le jugement du 29 avril 2014 est dépourvu d’autorité de la chose jugée dès lors que son dispositif ne comporte qu’une décision d’expertise ordonnée avant dire droit.

Sur les demandes principales

Le règlement de copropriété comporte une clause d’habitation bourgeoise qui permet l’exercice d’une activité commerciale dans les locaux du rez-de-chaussée mais proscrit tout établissement qui par le bruit, les odeurs ou émanations pourrait nuire aux voisins.

C’est par une exacte analyse des pièces versées aux débats et par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a retenu que l’exercice de l’activité de restauration rapide sur place et à emporter de la socété 4F, avec des horaires d’ouverture nocturnes, était source non seulement de nuisances sonores et olfactives mais également de gêne aux occupants, notamment par l’occupation des parties communes et la dégradation de l’environnement de l’immeuble, contrevenant à la clause d’occupation bourgeoise du règlement de copropriété.

Il ressort en outre du rapport d’expertise que la hotte d’extraction des fumées a été raccordée par un conduit métallique d’une section de 315 mm au conduit maçonné de l’immeuble, non prévu à cet effet et qui ne permet pas une évacuation efficace des fumées en raison de l’insuffisance de son diamètre (160mm) et de l’importance de la partie horizontale du conduit métallique de rejet ; que le plafond est perforé au-dessus de la hotte de la cuisine, qu’il ne respecte pas la réglementation coupe-feu de sorte qu’il ne présente pas les garanties de sécurité attendues.

L’expert conclut qu’il existe un risque d’incendie par défaut de ventilation de la cuisine et que les odeurs stagnent en dessous des appartements du premier étage dont certaines pièces ne peuvent plus être occupées normalement.

Enfin, la société 4F, qui a la charge de la preuve, ne justifie pas avoir fait vérifier que le conduit maçonné sur lequel elle a raccordé son installation était étanche, alors qu’il n’est pas tubé. Elle ne produit aucun justificatif de la conformité de son installation aux normes de sécurité, se prévalant d’un contrôle d’une entreprise de ramonage attestant de la bonne vacuité du 'conduit de cuisine’ dépourvu de valeur probante à cet égard.

Les troubles ainsi générés constituent des troubles collectifs dont le syndicat des copropriétaires est fondé à demander qu’il y soit mis un terme.

Il ne saurait être imposé aux copropriétaires d’accepter l’exécution de travaux sur les parties communes afin de permettre l’exercice de l’activité litigieuse de sorte que la société 4F n’est pas fondée à se prévaloir, nonobstant son coût modéré, de la solution préconisée par l’expert consistant à créer une évacuation en façade de la cour de l’immeuble.

C’est également à bon droit que le premier juge a fait droit à la demande de résiliation du bail sur le fondement de l’article 1166 ancien du code civil et qu’il a ordonné l’expulsion de la société 4F.

Sur les demandes de garantie

Les époux Y produisent le document par lequel ils ont accepté la déspécialisation du

bail duquel il ressort que celle-ci était subordonnée à l’accord de la copropriété.

Ils justifient en outre avoir mis en demeure le gérant de la SCI 4F de cesser toute activité de restauration rapide dès le 2 mars 2009, suite à la réception de la sommation de la SCI L M.

Enfin les conditions générales du bail prévoyaient que le locataire était tenu de se conformer aux dispositions du règlement de copropriété, de ne rien déposer dans les cours, allées, de ne pas se servir de la cour pour le stationnement de véhicules et le transport de marchandises, ne rien faire qui puisse porter atteinte à la propreté de l’immeuble et de ses abords, ne rien faire qui puisse apporter au voisinage quelque nuisance par les mauvaises odeurs, les bruits, la malpropreté, ni aucun bruit audible du voisinage entre 22 heures et 7 heures du matin.

Il est ainsi établi que la SCI 4F était informée de ses obligations à l’égard de la copropriété et aucune faute de la part des époux Y à son égard n’est caractérisée justifiant sa demande de garantie.

C’est de façon fautive que la SCI 4F a poursuivi son exploitation, contraignant le syndicat des copropriétaires à prendre l’initiative de la procédure et à avancer les frais d’une expertise.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de garantie des époux Y.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Réforme le jugement déféré en ce qu’il a débouté les époux Y de leur demande de garantie dirigée contre la SCI 4F ;

Statuant à nouveau,

Condamne la SCI 4F à relever et garantir les époux Y de l’intégralité des condamnations prononcées à leur encontre ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses autres dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum la société 4F et M. et M^me Y à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 2 ter cours P Q à Lyon 3^e la somme supplémentaire de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamne in solidum aux dépens ;

Autorise M^e NOUVELLET à recouvrer directement à leur encontre les dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Condamne la SCI 4F à relever et garantir les époux Y de l’intégralité des condamnations prononcées à leur encontre.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE