Cour d'appel de Versailles, 16e chambre, 25 mai 2023, n° 22/00939

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CA Versailles
Infirmation partielle 25 mai 2023

Arguments

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Accepté
Prescription de l'action en répétition de l'indu
La cour a estimé que le délai de prescription avait commencé à courir à partir de la régularisation des charges, et que l'action pour certaines périodes était donc prescrite.
Accepté
Justification des dépenses par le bailleur
La cour a constaté que le bailleur n'avait pas fourni de décomptes de charges, justifiant ainsi la restitution des provisions sur charges.
Accepté
Responsabilité du locataire pour la taxe foncière
La cour a jugé que les dispositions contractuelles ne prévoyaient pas explicitement le paiement de la taxe foncière par le locataire, justifiant ainsi la restitution demandée.
Rejeté
Absence de justification du montant des provisions
La cour a rejeté la demande, constatant que la locataire n'avait pas fourni d'éléments permettant de déterminer le montant des provisions.

Résumé par Doctrine IA

Dans l'affaire opposant M. [X] à la S.A.R.L. Sushi [Localité 2], la cour d'appel de Versailles a examiné la demande de restitution de charges locatives et de taxes foncières. Le tribunal de première instance avait déclaré recevable l'action de la société Sushi pour certaines périodes, ordonnant la restitution de sommes. M. [X] a interjeté appel, contestant la recevabilité de l'action pour des périodes antérieures à 2014 et la restitution des montants. La cour d'appel a infirmé partiellement le jugement, déclarant irrecevable l'action pour les provisions sur charges entre 2011 et 2013, tout en confirmant la restitution de 2 751 euros pour la période du 28 juillet 2010 au 30 septembre 2011. La cour a également rejeté d'autres demandes de la société Sushi, confirmant ainsi le jugement pour le surplus.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, 16e ch., 25 mai 2023, n° 22/00939
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	22/00939
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nathalie JOURDE-LAROZECyril DRAIOriane DONTOTHélène ROBERT
Parties :	S.A.R.L. SUSHI [ Localité 2 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 30B

16e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 25 MAI 2023

N° RG 22/00939 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VAGI

AFFAIRE :

[J],[K] [X]

S.A.R.L. SUSHI [Localité 2]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Décembre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° RG : 19/03760

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 25.05.2023

à :

M^e Hélène ROBERT de la SELEURL HELENE ROBERT AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT CINQ MAI DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [J],[K] [X]

né le 28 Décembre 1942 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentant : M^e Hélène ROBERT de la SELEURL HELENE ROBERT AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 152, substituée par M^e Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES

APPELANT

****************

S.A.R.L. SUSHI [Localité 2]

N° Siret : 522 548 940 (RCS)

[Adresse 3]

[Localité 2]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20220338 – Représentant : M^e Cyril DRAI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1231

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 Avril 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne PAGES, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne PAGES, Président,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller,

Madame Florence MICHON, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO,

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé du 27 juillet 2010, la société Sushi [Localité 2] a acquis le droit au bail de la société PHV Papeterie de l’hôtel de ville portant, en vertu de deux baux conclus le 6 septembre 1997 et renouvelés le 6 septembre 2006 par la société Librairie Papeterie [X] et fils d’une part, et Mme [M] [X] d’autre part, aux droits desquelles se trouve M. [X] depuis le 19 décembre 2011, sur divers locaux situés au rez-de-chaussée et sous-sol d’un immeuble sis, [Adresse 3], a’ [Localité 2] (78), a’ destination de restauration rapide froide et chaude, à consomme sur place, à emporter ou livrer.

Par courrier de son conseil du 17 juillet 2018, la société Sushi [Localité 2] a demandé a’ son bailleur, M [X] de lui communiquer l’inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, liés a’ ces baux, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire, ainsi qu’un état récapitulatif et annuel incluant la liquidation et la régularisation des charges depuis la prise d’effet des baux au 1er octobre 2013. La société a également sollicité la restitution du montant total de la taxe foncière versée par le locataire depuis la prise d’effet du bail.

En l’absence de réponse du bailleur, par acte d’huissier du 31 mai 2019, la société Sushi [Localité 2] a fait citer’ M [X] devant le tribunal de grande instance de Versailles, afin d’obtenir la restitution des provisions sur charges, charges et taxes foncières versées depuis le 6 septembre 2006, subrogé dans les droits du précédent locataire pour la période antérieure à la prise d’effet du bail.

Par jugement contradictoire rendu le 16 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Versailles a :

— déclaré recevable l’action en répétition de l’indu formée par la société Sushi [Localité 2] au titre :

des provisions sur charges locatives et taxes foncières versées entre le 6 septembre 2006 et le 27 juillet 2010

des provisions sur charges versées entre le 27 juillet 2010 et le 31 mai 2014

de la taxe foncière 2014

déclaré irrecevable comme prescrite l’action en répétition de l’indu formée par la société Sushi [Localité 2] au titre des taxes foncières 2010, 2011, 2012 et 2013

ordonné la restitution, par M. [X], des provisions sur charges versées par la société Sushi [Localité 2] entre le 27 juillet 2010 et le 30 septembre 2013, à hauteur de 7 086 euros

ordonné la restitution, par M. [X], du montant des taxes foncières 2014, 2015, 2016 et 2017 payées par la société Sushi [Localité 2], à hauteur de 3 379 euros

condamné la société Sushi [Localité 2] à verser à M. [X] la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles

condamné M. [X] aux entiers dépens de l’instance

rejeté la demande de distraction au profit de Maître Cyril Roux

ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Le 17 février 2022, M. [X] a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions n° 3 transmises au greffe le 29 mars 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M [X], appelant, demande à la cour de :

Infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

Déclaré recevable l’action en répétition de l’indu formée par la société Sushi [Localité 2] au titre :

des provisions sur charges locatives et taxes foncières versées entre le 06 septembre 2006 et le 27 juillet 2010

des provisions sur charges versées entre le 27 juillet 2010 et le 31 mai 2014

de la taxe foncière 2014

Ordonné la restitution, par M [X], des provisions sur charges versées par la société Sushi [Localité 2] entre le 27 juillet 2010 et le 30 septembre 2013, à hauteur de 7.086 euros,

Ordonné la restitution, par M [X], du montant des taxes foncières 2014, 2015, 2016 et. 2017 payées par la société Sushi [Localité 2], à hauteur de 3.379 euros,

Condamné M. [X] aux entiers dépens de l’instance,

Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision

Statuant à nouveau

Déclarer irrecevable l’action en répétition de l’indu formée par la société Sushi [Localité 2] au titre des provisions sur charges locatives et taxes foncières pour les périodes antérieures au 31 mai 2014,

Confirmer le jugement du 16 décembre 2021 en ce qu’il a déclaré irrecevable comme prescrite, l’action en répétition de l’indu formée par la Société Sushi [Localité 2] pour les taxes foncières 2010 à 2013,

Confirmer le jugement du 16 décembre 2021 en ce que la société Sushi [Localité 2] a été déboutée de sa demande en répétition de l’indu au titre des provisions sur charges versées entre le 06septembre 2006 et le 27 juillet 2010 et pour la période postérieure au 31 mai 2014,

Débouter purement et simplement la société Sushi [Localité 2] de sa demande en répétition de l’indu au titre des provisions sur charges formée à l’encontre de M [X] pour la période entre le 27 juillet 2010 et le 30 septembre 2013,

En conséquence,

Débouter la société Sushi [Localité 2] de sa demande en répétition de l’indu au titre des provisions sur charges formées à l’encontre de M [X],

Réformer la décision entreprise en ce qu’elle a ordonné la restitution par M [X] du montant des taxes foncières 2014, 2015, 2016 et 2017 payées par la société Sushi [Localité 2] à hauteur de la somme de 3.379,00 euros, et de fixer celui-ci à hauteur de la somme de 2.786,00 euros, montant des taxes des ordures ménagères déduit,

Débouter la société Sushi [Localité 2] de ses demandes tendant à :

Confirmer le jugement ayant déclaré recevable la société Sushi [Localité 2] en son action en répétition de l’indu au titre des provisions sur charges locatives versées depuis le 6septembre 2006

Confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné la restitution par M [X] des provisions sur charges versées par la société Sushi [Localité 2] entre le 27 juillet 2010 et le 30 septembre 2012

Confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré recevable l’action en répétition de l’indu au titre de la taxe foncière 2014 et a ordonné la restitution par M [X] du montant des taxes

foncières 2014,2 1015, 2016 2017 payées par la société Sushi [Localité 2] à hauteur de 3379 euros

Infirmer le jugement en ce qu’il a ordonné la restitution par M [X] des provisions sur charges versées par la société Sushi [Localité 2] entre le 1 er octobre 2012 et le 30 septembre 2013

Infirmer le jugement ayant débouté la société Sushi [Localité 2] de sa demande tendant à voir condamner M [J] [X] à lui rembourser les sommes qu’il a indûment perçues pour la période du 6 septembre 2006 au 31 décembre 2010 en deniers et quittances au titre des provisions sur charges et des charges de copropriété réglée

Infirmer le jugement ayant débouté la société Sushi [Localité 2] de sa demande tendant à la restitution en deniers et quittances des sommes indûment payées à titre de provision sur charges de copropriété pour la période du 1 er octobre 2020 au 30 septembre 2021

Infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action en répétition de l’indu au titre de la refacturation des taxes foncières des années 2006 à 2013

Infirmer le jugement ayant condamné la société Sushi [Localité 2] à payer à M [J] [X] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et statuant à nouveau,

Ordonner la restitution par M [X] des provisions sur charges versées par la société Sushi [Localité 2] entre le 27 juillet 2010 et le 30 septembre 2012 à hauteur de 4968,50 euros,

Condamner M [J] [X] à rembourse à la société Sushi [Localité 2] les sommes qu’il a indûment perçues pour la période du 6 septembre 2006 au 31 décembre 2010 en deniers et quittances au titre des provisions sur charges et des charges de copropriété réglés en exécution des baux portant sur les locaux qu’il loue à la société Sushi [Localité 2] située [Adresse 3]

Ordonner la restitution par M [X] des provisions sur charges versées par la société Sushi [Localité 2] depuis le 1 er octobre 2020

Condamner M [J] [X] à rembourser à la SARL Sushi [Localité 2] l’intégralité des sommes qu’il a indûment perçues au titre de la refacturation des taxes foncières des années 2006 -2013 en deniers et quittances en exécution des baux portants sur les locaux qu’ils louent à la SARL Sushi [Localité 2] située [Adresse 3]

Condamner Monsieur [J] [X] à payer à la société Sushi [Localité 2] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance

Condamner M [J] [X] à payer à la société Sushi [Localité 2] la somme de 5.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrées par Maître Dontot, Jrf & Associes, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

Condamner la Société Sushi [Localité 2] à payer à M [J] [X] la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner la société Sushi [Localité 2] aux entiers dépens dont distraction au profit de maître Robert, avocat aux offres de droit.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe le 6 mars 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Sushi [Localité 2], intimée et appelante incidente, demande à la cour de :

confirmer le jugement ayant déclaré recevable la société Sushi [Localité 2] en son action en répétition de l’indu au titre des provisions sur charges locatives versées depuis le 6 septembre 2006

confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné la restitution par M. [X] des provisions sur charges versées par la société Sushi [Localité 2] entre le 27 juillet 2010 et le 30 septembre 2013 à hauteur de 7 086 euros

confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré recevable l’action en répétition de l’indu au titre de la taxe foncière 2014 et a ordonné la restitution par M. [X] du montant des taxes foncières 2014, 2015, 2016, 2017 payées par la société Sushi [Localité 2] a’ hauteur de 3 379 euros

infirmer le jugement ayant débouté’ la société Sushi [Localité 2] de sa demande tendant a’ voir condamner M. [X] a’ lui rembourser les sommes qu’il a indûment perçues pour la période du 6 septembre 2006 au 31 décembre 2010 en deniers et quittances au titre des provisions sur charges et des charges de copropriété réglées

infirmer le jugement ayant débouté’ la société Sushi [Localité 2] de sa demande tendant a’ la restitution en deniers et quittances des sommes indûment payées a’ titre de provision sur charges de copropriété pour la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021

infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action en répétition de l’indu au titre de la refacturation des taxes foncières des années 2006 a’ 2013

infirmer le jugement ayant condamne’ la société Sushi [Localité 2] a’ payer a’ M. [X] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance

Et statuant a’ nouveau,

condamner M. [X] a’ rembourser la société Sushi [Localité 2] les sommes qu’il a indûment perçues pour la période du 6 septembre 2006 au 31 décembre 2010 en deniers et quittances au titre des provisions sur charges et des charges de copropriété réglée en exécution des baux portant sur les locaux qu’il loue a’ la société Sushi [Localité 2] située [Adresse 3] ;

ordonner la restitution par M. [X] des provisions sur charges versées par la société Sushi [Localité 2] depuis le 1er octobre 2020 en deniers et quittances

condamner M. [X] a’ rembourser a’ la société Sushi [Localité 2] l’intégralité des sommes qu’il a indûment perçues au titre de la refacturation des taxes foncières des années 2006 à 2013 en deniers et quittances en exécution des baux portants sur les locaux qu’il loue a’ la société Sushi [Localité 2] situés [Adresse 3],

condamner M. [X] a’ payer a’ la société Sushi [Localité 2] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance

condamner M. [X] a’ payer a’ la société Sushi [Localité 2] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrées par maître Dontot, JRF & associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 avril 2023, fixée à l’audience de plaidoirie du 12 avril 2023 et mise délibéré au 25 mai 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera constaté que M [J] [X] ne soulève plus en cause d’appel l’irrecevabilité de l’action de la partie adverse au motif de son défaut d’intérêt à agir, non retenu par le tribunal.

Sur l’exception de prescription de la demande en répétition de l’indu au titre des provisions sur charges locatives versées entre le 6 septembre 2006 et le 31 mai 2014

Le tribunal a rejeté l’exception de prescription de la demande en répétition de l’indu au titre des provisions sur charges locatives versées par la société Sushi [Localité 2] entre le 6 septembre 2006 et le 31 mai 2014 et a déclaré cette demande par conséquent recevable.

En cause d’appel, M [J] [X] fait valoir l’irrecevabilité de l’action en répétition de l’indu des provisions sur charges formée à son encontre par la société Sushi [Localité 2] pour la totalité de cette même période.

Il convient de rappeler que le bailleur, pour pouvoir exiger le paiement d’une charge prévue au contrat doit établir le montant des dépenses qu’il a effectuées.

Il s’en déduit que le bailleur doit pour conserver les provisions sur charges qu’il a reçues du preneur justifier du montant des dépenses et que faute d’y satisfaire, il doit lui restituer les sommes versées à ce titre, ne rendant exigible la provision sur charge versée par le preneur qu’à compter de la régularisation de charges, de telle sorte que le délai de prescription de la demande en restitution du preneur à l’encontre de son bailleur ne court qu’à compter de la régularisation de charges correspondante.

Il sera constaté que le relais immobilier, mandataire du bailleur a adressé à la société locataire (pièces versées aux débats par l’appelant n° 25 à 29 et 52 et 53) les 'décompte de charges locatives’ suivants que la locataire reconnaît les avoir reçus :

le 3 avril 2013 pour la période du 1er octobre 2011 au 30 septembre 2012 (non produit en 1ère instance)

le 2 avril 2014 pour la période 1er octobre 2012 au 30 septembre 2013 (non produit en 1ère instance)

le 6 mai 2015 pour la période du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2014

le 8 avril 2016 pour la période du 1er octobre 2014 au 30 septembre 2015

le 31 mars 2017 pour la période du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2016

le 3 avril 2018 pour la période du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017

le 25 février 2019 pour la période du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018.

Ces décomptes mentionnent non seulement le montant des provisions sur charges versées par la locataire pour la période de référence, les charges locatives effectivement exposées par le bailleur et le solde au terme de cette même période.

Le tribunal sera approuvé en ce qu’il a considéré que chacun de ces décomptes étant complété par une seconde page mentionnant un récapitulatif des sommes dues au titre de la copropriété précisant les lots concernés et de leurs tantièmes, des prestations et /ou fournitures réalisées, le montant à répartir , la base de répartition, la quote part retenue, des provisions appelées, le solde de la répartition et une énumération des prestations, permettait au preneur d’avoir une connaissance précise des charges refacturées, de telle sorte que le bailleur a satisfait à son obligation de justification de la régularisation des charges pour chacune des périodes visées par ces décomptes de charges.

Le point de départ du délai de délai de prescription de 5 ans prévu par l’article 2224 du code civil applicable a commencé à courir le 3 avril 2013 pour la période du 1er octobre 2011 au 30 septembre 2012 de telle sorte que l’ action en répétition pour cette période était prescrite à la date de l’introduction de la présente instance par l’assignation du 31 mai 2019.

Ce même délai a commencé à courir le 2 avril 2014 pour la période du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2013 de telle sorte que l’action en répétition des charges versées à ce titre pour cette seconde période était également prescrite à la date de l’introduction de la présente instance par l’assignation du 31 mai 2019.

En revanche, ce délai de prescription a commencé à courir respectivement les 6 mai 2015, 8 avril 2016, 31 mars 2017, 3 avril 2018 et 25 février 2019, de telle sorte que l’action en répétition n’était pas prescrite à la date de l’assignation susvisée pour les périodes postérieures.

Il sera constaté que le bailleur ne verse aux débats pour la période entre le 6 septembre 2010 et le 1er octobre 2011 aucun décompte individuel de charges ou relevé général annuel de dépenses de copropriété de nature à permettre de justifier d’ une régularisation de charges.

Le délai de prescription courant à compter de la régularisation des charges par le bailleur comme préalablement énoncé, à défaut, il n’a pas commencé à courir pour cette période et n’était pas expiré à la date de l’introduction de la présente procédure de telle sorte que l’action en répétition pour cette périodes est recevable.

Le jugement contesté sera infirmé en ce qu’il a déclaré la présente action recevable comme non prescrite pour la demande de restitution des provisions sur charges pour la période du 1er octobre 2011 au 30 septembre 2013 et confirmé en ce qu’il a déclaré l’action recevable comme non prescrite cette action pour le surplus.

Sur l’exception de prescription de la demande en répétition de l’indu au titre de la taxe foncière de 2006 à 2014

Le tribunal a déclaré irrecevable comme étant prescrite l’action en répétition de l’indu formée par la société Sushi [Localité 2] au titre des taxes foncières de 2010, 2011, 2012 et 2013 mais recevable comme non prescrite pour 2014.

Il sera constaté que dans ses conclusions la société Sushi [Localité 2] ne développe aucun moyen au soutien de la recevabilité de son action en répétition au titre des taxes foncière 2010, 2011, 2012 et 2013, déclarée prescrite par le décision contestée.

Il sera rappelé qu’à la différence de la provision sur charges, la taxe foncière n’est pas versée par le locataire à titre provisionnel mais acquittée sur présentation d’une facture par le bailleur au preneur. Le délai de prescription de 5 ans court à compter de son paiement.

Force est de constater que d’une part le bailleur justifie des avis de taxe foncière et de leur facturation et d’autre part la locataire établit par l’attestation de son expert comptable du paiement de la taxe foncière entre 2010 et 2019.

Il s’en déduit qu’à la date de l’introduction de la présente procédure par assignation du 31 mai 2019, les paiements postérieurs au 31 mai 2014 n’étaient pas prescrits. La taxe foncière de 2014 ayant été facturée en octobre 2014 l’action en répétition de l’indu au titre de la taxe foncière à compter de l’année 2014 est par conséquent recevable comme non prescrite.

En revanche, l’action en répétition de l’indu au titre de la taxe foncière pour les années 2010, 2011, 2012 et 2013 est irrecevable comme prescrite.

Le jugement déféré sera confirmé à ce titre.

Sur la demande en répétition de l’indu au titre des provisions sur charges pour la période antérieure à la cession du 27 juillet 2010

Il convient de rappeler que la société Sushi [Localité 2] a acquis le droit au bail de la société PHV Papeterie de l’hôtel de ville le 27 juillet 2010.

Elle sollicite la répétition des provisions sur charges notamment pour la période antérieure à la cession faisant valoir être subrogée dans les droits de sa cédante.

L’acte de cession prévoit en son article 7 relatif aux charges et conditions de la cession :

La cession du droit au bail a lieu sous les charges et conditions suivantes que les parties s’engagent à exécuter et à remplir à savoir :

La partie cessionnaire s’engage à compter de la mise à disposition des lieux et place de la partie cédante :

à prendre le local objet des droits au bail cédé dans l’état où il se trouve actuellement sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ou diminution du prix fixé pour quelque cause que ce soit

à payer exactement les loyers et accessoires de toute nature qui seront dus au titre des baux

en fin de jouissance à restituer les lieux loués dans l’état où le bailleur sera en droit de les exiger en vertu des stipulations des baux et des éventuels avenants

à souscrire dès son entrée en jouissance, tous les impôts, contributions, taxes, redevances et autres charges de toute nature auxquels l’exploitation des lieux loués peut être assujettie et rembourser prorata temporis, le cas échéant aux cédant les sommes acquittées par ces derniers et à ce titre, sauf la taxe professionnelle pour l’année en cours.

La partie cédante s’engage :

à libérer les lieux loués à la date du 27 juillet 2010 au plus tard, étant précisé qu’elle devra avoir démonté et déménagé pour cette date l’ensemble des biens mobiliers lui appartenant à l’exception des biens immeubles par nature et par destination, et que les locaux devront être libres de tout mobilier, de tous occupants ou personnel

à faire son affaire personnelle de la réalisation de tous contrats et abonnements en cours de son chef relativement aux lieux loués y compris les polices d’assurance

à procéder dans le mois de l’entrée en jouissance de la partie cessionnaire à la radiation de ses inscriptions au registre du commerce et des sociétés pour l’établissement exploité dans les locaux, objet de la présente cession

à s’acquitter auprès du bailleur de toutes les sommes que ce dernier lui demanderait du fait de l’occupation des locaux jusqu’à la date d’entrée en jouissance de la partie cessionnaire, de manière à ce que cette dernière ne soit jamais inquiétée ni recherchée à ce sujet

à acquitter, au prorata des mois d’occupation des locaux, tous les impôts, contributions taxes redevances et autres charges de toute nature auxquels l’exploitation des locaux loués peut être assujettie, et l’intégralité de la taxe professionnelle pour l’année en cours

à faire son affaire personnelle du désintéressement à ses frais, de tout créancier, bénéficiant ou non d’une inscription de privilège ou de nantissement, dont les droits seront nés antérieurement à l’entrée en jouissance de la partie cessionnaire et, notamment, à rapporter les actes de mainlevée et de radiation de toutes les inscriptions de privilège, sûreté ou nantissement que pourrait révéler l’état qui sera levé après l’entrée en jouissance de la partie cessionnaire, et ce dans le mois qui suivra, et à en justifier à la partie cessionnaire.

Il s’en déduit que la société Sushi [Localité 2] ne démontre pas être subrogée dans les droits et obligations de son cédant pour la période antérieure à la cession du 27 juillet 2010 et ne justifie pas non plus s’être acquittée des sommes dont elle demande le paiement à l’occasion du présent litige au titre de la répétition.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande en répétition de l’indu au titre des provisions sur charges pour la période antérieure au 27 juillet 2010

Sur la demande en répétition de l’indu au titre des provisions sur charges postérieures à la cession et déclarée recevable ( du 27 juillet 2010 au 30 septembre 2011)

L’attestation de l’expert comptable versée aux débats par la société Sushi [Localité 2] justifie du versement des charges locatives par cette dernière de 2010 à 2019.

Il sera rappelé que le bailleur pour conserver les provisions sur charges qu’il a reçues du preneur doit justifier du montant des dépenses et que faute d’y satisfaire, il doit lui restituer les sommes versées au titre des provisions devenues sans cause.

Or, force est de constater que le bailleur ne verse aux débats aucun élément de nature à justifier de dépenses réelles pour ces périodes, aucun décompte individuel de charges exposées ou relevé de charges annuels détaillant les dépenses de copropriété.

Le bailleur sera par conséquent condamné au remboursement des provisions sur charges pour la

période du 28 juillet 2010 au 30 septembre 2011 de 2 751 euros au vu des versements justifiés à ce titre par la locataire.

Le jugement déféré ayant condamné la société locataire au paiement de la somme 7 086 euros à ce titre sera infirmé sur le quantum.

Sur la demande de la société Sushi [Localité 2] en répétition de l’indu au titre des provisions sur charges depuis le 1er octobre 2020 en deniers et quittances

Il sera tout d’abord relevé que le tribunal n’a pas statué sur cette demande.

Force est de constater que la société Sushi [Localité 2] ne chiffre pas cette demande ni même ne fournit les éléments permettant de la déterminer, n’ayant pas justifié du montant des provisions sur charges versées à compter de cette date.

La cour ne pouvant statuer sur une demande dont ni l’exigibilité ni le montant ne sont démontrés.

Elle sera rejetée.

Sur la demande en restitution de la société Sushi [Localité 2] au titre des taxes foncières de 2014 à 2017

Le tribunal a fait droit à cette demande à hauteur de la somme de 3 379 euros.

En cause d’appel, M [X] fait valoir que tant l’acte de renouvellement du bail que l’acte de cession prévoient que cet impôt est à la charge de la société locataire. Il ajoute que le montant de la taxe d’ordures ménagères de 2 786 euros doit en tout état de cause être déduit du montant de cette restitution.

Il sera précisé que le bail de septembre 2006 prévoyait que le preneur s’acquittera de ses contributions personnelles et professionnelles, taxes locatives et autres de toute nature le concernant particulièrement ou relatives à son commerce, auxquelles les locataires sont ou pourront être assujettis en sorte que le bailleur ne soit jamais recherché à ce sujet.

Le preneur supportera la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, toutes nouvelles contributions, taxes municipales ou autres et augmentations d’impôts qui pourraient être créées de quelque nature qu’ils soient.

Et l’acte de cession en page 5 mentionne en son article 7 que le cessionnaire s’engage à supporter à compter de son entrée en jouissance, tous les impôts, contributions, taxes, redevances et autres charges de toute nature auxquels l’exploitation des lieux loués peut être assujettie et rembourser prorata temporis le cas échéant aux cédants les sommes acquittées par ces derniers et à ce titre, sauf la taxe professionnelle pour l’année en cours.

Force est de constater qu’aucune de ces dispositions ne met explicitement à la charge du preneur le paiement de la taxe foncière, ou précise que le loyer sera net de toute charge . Elles imputent au preneur tous les impôts et taxes le concernant ou relatives à son commerce, tel n’est le cas de la taxe foncière, et non pas l’intégralité des impôts auxquels sont assujettis les lieux loués de telle sorte que les dispositions contractuelles ne prévoient pas le paiement de la taxe foncière à la charge du preneur.

Pour autant, la société Sushi [Localité 2] justifie du paiement de cet impôt pour les années 2014 à 2017, représentant la somme totale de 3 379 euros.

Il sera par conséquent fait droit à la demande restitution à ce titre de la société Sushi [Localité 2].

Il sera constaté que la société locataire ne conteste pas en application des dispositions susvisées devoir prendre en charge le paiement de la taxe d’ordures ménagères.

Or, le bailleur ne verse aux débats aucun élément de nature à justifier du versement de cette taxe aux lieu et place de la société Sushi [Localité 2] permettant de faire droit à sa demande de diminution de cet impôt du montant de la restitution au titre de la taxe foncière .

Le jugement contesté sera confirmé en ce qu’il condamne le bailleur à restituer à la société Sushi [Localité 2] la somme totale de 3 379 euros à ce titre.

Aucune considération d’équité ne commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque.

Chaque partie supportera la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire et par mise à disposition au greffe ;

INFIRME le jugement déféré en ce que

il a déclaré recevable l’action en répétition de l’indu de la société Sushi [Localité 2] au titre des provisions sur charges locatives versées entre le 1er octobre 2011 et le 30 septembre 2013,

il a condamné M [X] à payer à la société Sushi [Localité 2] la somme de 7 086 euros au titre de la restitution des provisions sur charges

Statuant à nouveau,

Déclare irrecevable comme prescrite l’action en répétition de l’indu de la société Sushi [Localité 2] au titre des provisions sur charges locatives versées entre le 1er octobre 2011 et le 30 septembre 2013 ;

Condamne M [J] [X] à payer à la société Sushi [Localité 2] la somme de 2 751 euros pour la période du 28 juillet 2010 au 30 septembre 2011 ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant,

Rejette la demande de la société Sushi [Localité 2] en répétition de l’indu au titre des provisions sur charges pour la période du 6 septembre 2006 au 27 juillet 2010 ;

Rejette la demande de la société Sushi [Localité 2] en répétition de l’indu au titre des provisions sur charges depuis le 1er octobre 2020 en deniers et quittances ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens ;

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Président et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,