COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 20 NOVEMBRE 2024

N° RG 22/03938 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VICJ

AFFAIRE :

S.C.I. 66 CHATEAU

C/

SDC [Adresse 4] A [Localité 7] Représenté par son syndic la SA CABINET JOURDAN

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Mai 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 19/08125

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Mélina PEDROLETTI,

M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.I. SOCIETE 66 CHATEAU

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et M^e Aurore FRANCELLE de l’AARPI ADONIS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

APPELANTE

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] A [Localité 7] représenté par son syndic la SA CABINET JOURDAN dont le siège social est [Adresse 3] – [Localité 7],

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentant : M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 et M^e Paula FRIAS de la SELEUR POL AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0281

INTIMÉ

****************

SARL SOCIÉTÉ 44 FAUBOURG

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et M^e Aurore FRANCELLE de l’AARPI ADONIS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

PARTIE INTERVENANTE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Octobre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

La SCI 66 Château est nue-propriétaire des lots n° 91 à 97 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 7], la société 44 Faubourg en ayant l’usufruit. Une assemblée générale de copropriété été votée le 6 juin 2019, laquelle a notamment donné quittus au syndic, ajusté le budget 2019 et approuvé celui de l’année 2020, élu les membres du conseil syndical, et a statué sur le sort de divers travaux.

La SCI 66 Château a sollicité l’annulation de ladite assemblée générale pour abus de majorité, assignant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 7], ci-après dénommé ' le syndicat des copropriétaires', par acte en date du 19 août 2019, devant le Tribunal judiciaire de Nanterre.

Par jugement en date du 16 mai 2022, le Tribunal judiciaire de Nanterre a :

— débouté la SCI 66 Château de ses demandes ;

— condamné la SCI 66 Château à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI 66 Château au dépens ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration d’appel en date du 14 juin 2022, la SCI 66 Château a relevé appel de ce jugement.

En leurs conclusions notifiées le 9 septembre 2022, la SCI 66 Château et la société 44 Faubourg (intervenante volontaire devant la Cour) ont soutenu :

— que M. [V], gérant de la SCI 66 Château, a adressé, en vue de l’assemblée générale litigieuse, un pouvoir en blanc au syndic, avec des instructions de vote ;

— que le syndicat des copropriétaires l’a bien réceptionné ;

— que pourtant le procès-verbal d’assemblée générale ne mentionne pas la SCI 66 Château en tant que membre présent ou représenté ;

— qu’il existe une animosité certaine des autres copropriétaires vis-à-vis de la SCI 66 Château et de la société 44 Faubourg, des containers poubelle ayant été disposés sous leurs fenêtres ce qui créée des nuisances olfactives et visuelles, et a été constaté par un huissier de justice ;

— qu’elles se retrouvent dans l’impossibilité de vendre leur bien, d’éventuels acquéreurs étant dissuadés par les autres copropriétaires qui les importunent ;

— que l’assemblée générale du 6 juin 2019 n’a jamais été notifiée à la société 44 Faubourg, et l’a été à la SCI 66 Château le 1er juillet 2019, si bien qu’elles sont encore dans les délais pour la contester, ledit délai n’ayant pas couru vis-à-vis de la société 44 Faubourg.

La SCI 66 Château et la société 44 Faubourg demandent en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement ;

— annuler l’assemblée générale du 6 juin 2019 ;

— les dispenser de toute participation à la dépense liée à la présente procédure ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur régler une somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés par Maître Pedroletti.

En ses conclusions notifiées le 6 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires réplique :

— que les locaux litigieux sont utilisés dans le cadre de locations AirBnB, ce qui cause des nuisances et même des problèmes de sécurité ;

— que la SCI 66 Château était absente lors de l’assemblée générale litigieuse ;

— que l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 interdit de conférer, lors d’une assemblée générale, un mandat de vente au syndic, alors qu’un mandat en blanc n’aurait pu être donné qu’à un copropriétaire qui l’accepte ce qui n’a pas été le cas ;

— que la SCI 66 Château devait donc être considérée comme non présente à cette assemblée générale, dont elle accusera réception de la lettre de notification le 1er juillet 2019 ;

— que c’était lors de l’assemblée générale du 20 juin 2022, non contestée en justice, qu’il avait été décidé d’installer ces containers, et ils l’ont été au mois de novembre 2022 ; que les cache-containers étant en mauvais état, de nouveaux ont été disposés ; qu’ils ont toujours été placés à cet emplacement ;

— qu’aucun abus de majorité n’est mis en évidence.

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de :

— déclarer irrecevable la société 44 Faubourg en son intervention volontaire ;

— confirmer le jugement ;

— condamner in solidum la société 44 Faubourg et la SCI 66 Château au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner in solidum aux dépens qui seront recouvrés par Maître Buquet-Roussel.

Selon ordonnance en date du 6 septembre 2023, qui n’a pas été frappée d’un déféré, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevable l’intervention volontaire de la société 44 Faubourg, et l’a condamnée in solidum avec la SCI 66 Château au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 juillet 2024.

MOTIFS

L’intervention volontaire de la société 44 Faubourg ayant été déclarée irrecevable par une décision du conseiller de la mise en état définitive, les demandes présentées par l’intéressée ne peuvent qu’être déclarées irrecevables. Et il a déjà été statué sur la demande en application de l’article 700 du code de procédure civile formée à son encontre.

En vue de l’assemblée générale de copropriété du 6 juin 2019, la SCI 66 Château a adressé un pouvoir en blanc, dont le syndic a accusé réception. Or en vertu de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 :

(…)

Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat. Chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d’un lot peut recevoir personnellement des délégations de vote, dans les conditions prévues au présent article. Tout mandataire désigné peut subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s’il participe à l’assemblée générale d’un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire. Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit.

Ne peuvent ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l’assemblée générale :

1° Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin ;

2° Les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ou de son concubin ;

3° Les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin ;

4° Les ascendants et descendants des préposés du syndic ainsi que ceux de leur conjoint ou du partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité ou de leur concubin.

(…)

Il en résulte que le mandat en blanc adressé par la SCI 66 Château ne pouvait être conféré ni au syndic ni à une autre personne présente ; partant, c’est dans des conditions exemptes de critiques que la SCI 66 Château a été considérée comme non présente ni représentée à ladite assemblée générale.

Une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment d’un copropriétaire minoritaire. Il appartient à ce dernier, en l’espèce la SCI 66 Château, de rapporter la preuve de l’abus commis et d’un préjudice qui lui a été injustement infligé. En l’espèce, l’appelante se borne à évoquer des griefs très généraux, non appuyés par des pièces probantes, et surtout qui n’ont aucun lien avec les résolutions qui ont été adoptées par l’assemblée générale querellée (quittus au syndic, ajustement du budget 2019 et approbation de celui de l’année 2020, élection des membres du conseil syndical, fixation du sort de divers travaux). Et la question des containers-poubelle, qui est invoquée par la SCI 66 Château, a été abordée non pas lors de l’assemblée générale du 6 juin 2019, mais à celle du 20 juin 2012.

Par suite l’assemblée générale du 6 juin 2019 n’a pas à être annulée, et le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

La SCI 66 Château, qui succombe, sera condamnée au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— CONFIRME le jugement en date du 16 mai 2022 ;

— CONDAMNE la SCI 66 Château à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la SCI 66 Château aux dépens d’appel, qui seront recouvrés par Maître Buquet-Roussel conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffière Le Président