COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71I

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 13 FEVRIER 2025

N° RG 24/03628 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WSTG

AFFAIRE :

S.A.S. G I J GROUPE IMMOBILIER [U]

C/

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1]…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 16 Mai 2024 par le Président du TJ de NANTERRE

N° RG : 23/02750

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 13.01.2025

à :

M^e Anne-laure WIART, avocat au barreau de VERSAILLES (437)

M^e Frédérique FARGUES, avocat au barreau de VERSAILLES (138)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. G I J GROUPE IMMOBILIER [U]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

N° SIRET : 433 81 2 4 84

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Anne-laure WIART, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 437 – N° du dossier 27415

Plaidant : M^e Laurence SEMEVIER, du barreau de Paris

APPELANTE

****************

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] [Adresse 4]

représenté par son syndic, la société MAVILLE IMMOBILIER ADB PARIS-NORD

[Adresse 1]

[Localité 7]

S.A.S. MAVILLE IMMOBILIER ADB PARIS-NORD

N° SIRET : 888 94 1 9 86

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : M^e Frédérique FARGUES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 138

Plaidant : M^e Jérôme CHAMARD, du barreau de Paris

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 Janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Selon une assemblée générale du 16 mai 2023 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, la SAS Maville Immobilier ADB Paris-Nord (le cabinet Maville) a été désignée syndic de l’immeuble aux lieu et place de la SAS GIJ Groupe Immobilier [U] (la société Groupe Immobilier [U]).

Par courrier du 13 juin 2023, la société Groupe Immobilier [U] a remis à son successeur des éléments relatifs à l’immeuble.

Par courrier recommandé du 6 juillet 2023, le nouveau syndic a sollicité auprès de la société Groupe Immobilier [U] la transmission d’éléments complémentaires.

Par acte délivré le 13 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et la société Maville Immobilier ADB Paris-Nord ont fait assigner en référé la société CIJ aux fins d’obtenir principalement les pièces suivantes :

— le dossier des ouvrages exécutés,

— les coordonnées de l’assurance dommage ouvrage,

— la carte de propriété des clés et l’organigramme,

— le diagnostic termites,

— l’état des comptes des copropriétaires et du syndicat après apurement,

sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé la signification de l’ordonnance,

— la condamnation de la société CIJ au paiement de la somme de 5 000 euros de provision sur dommages intérêts,

— la condamnation de la société CIJ au paiement de la somme de 4 000 euros d’indemnité de procédure et aux dépens.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 16 mai 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— condamné la société GIJ Groupe Immobilier Jouffroy, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant une durée de 90 jours passé le délai de 21 jours à compter de la signification de l’ordonnance, à remettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] les pièces suivantes :

— les DOE/ dossier recollement,

— la carte de propriété des clés et l’organigramme,

— les coordonnées de l’assureur dommage ouvrage,

— la répartition des comptes 2022,

— le diagnostic termites,

— dit n’y avoir lieu à se réserver l’astreinte,

— condamné la société GIJ Groupe Immobilier Jouffroy à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 2 500 euros de dommages intérêts pour résistance abusive,

— condamné la société GIJ Groupe Immobilier Jouffroy à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et à la société Maville Immobilier ADB Paris-Nord la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société GIJ Groupe Immobilier [U] aux entiers dépens,

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 11 juin 2024, la société CIJ a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition à l’exception de ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à se réserver l’astreinte.

Dans ses dernières conclusions déposées le 29 novembre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société GIJ demande à la cour de :

'- déclarer la société Groupe Immobilier [U] recevable et bien fondée en son appel,

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et la société Maville Immobilier ADB Paris-Nord de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— condamné la société Groupe Immobilier [U], sous astreinte de 100 euros par jour de

retard, pendant une durée de 90 jours passé le délai de 21 jours à compter de la signification de l’ordonnance, à remettre au SDC de l’immeuble sis [Adresse 1] les pièces suivantes :

— les DOE/ dossier de recollement

— la carte de propriété des clés et l’organigramme,

— les coordonnées de l’assureur dommage-ouvrage,

— la répartition des comptes 2022,

— le diagnostic termites.

— condamné la société Groupe Immobilier [U] à payer au SDC de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 2 500 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— condamné la société Groupe Immobilier [U] à payer au SDC de l’immeuble sis [Adresse 1] et à la société Maville Immobilier ADB Paris Nord la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

et statuant a nouveau :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, et la société Maville Immobilier ADB Paris Nord, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, et la société Maville Immobilier ADB Paris Nord aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à verserà la société Groupe Immobilier [U] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.'

Dans leurs dernières conclusions déposées le 21 novembre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et la société Maville Immobilier ADB Paris-Nord demandent à la cour, au visa des articles 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, 33 et suivants du décret du 17 mars 1967 et 6 de l’arrêté du 14 mars 2005, de :

'- juger la société GIJ Groupe Immobilier [U] mal fondée en son appel,

— confirmer en conséquence l’ordonnance de référé entreprise en toutes ses dispositions,

— y ajoutant, assortir la condamnation du cabinet GIJ Groupe Immobilier [U] à remettre à la société Maville Immobilier ADB Paris-nord ès-qualité de syndic les pièces demeurant manquantes, d’une astreinte de 300 euros par jour de retard commençant à courir à compter de la signification de la décision à intervenir, à savoir :

— le dossier des ouvrages exécutés (DOE) ;

— les coordonnées de l’assurance dommages ouvrage ;

— la carte de propriété des clés et l’organigramme afférent ;

— le diagnostic termites ;

— l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat après apurement pour l’exercice 2022.

— condamner le cabinet GIJ Groupe Immobilier [U] à payer à la société Maville Immobilier ADB Paris-Nord, ès-qualité de syndic, et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner le cabinet GIJ Groupe Immobilier [U] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Frédérique Fargues conformément à l’article 699 du code de procédure civile.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La société Groupe Immobilier [U] relate que l’immeuble concerné est le fruit d’une opération de construction réceptionnée le 18 mai 2022 et qu’elle en a été le syndic durant 1 an, de mai 2022 à mai 2023 ; que suite à l’assemblée générale du 16 mai 2023 ayant désigné la cabinet Maville comme son successeur, elle lui a remis les 12 et 13 juin les relevés général des dépenses 2022 et 2023 et les factures correspondantes ainsi que diverses boîtes contenant l’ensemble des éléments à sa disposition relatifs à l’immeuble.

Elle sollicite l’infirmation de l’ordonnance qui a prononcé une condamnation à son égard sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, précisant avoir informé le syndicat des copropriétaires (le SDC) ne pas être en possession des éléments demandés, en plus des éléments d’ores et déjà transmis les 12 et 13 juin 2023, et lui avoir indiqué vers qui se tourner pour se les procurer, à savoir le promoteur s’agissant des éléments techniques relatifs aux travaux de construction de l’immeuble, et la société Progerep qui a assisté le maître d’ouvrage dans les opérations de construction.

Elle indique leur avoir elle-même vainement demandé communication des DOE/dossier de recollement, les coordonnées de l’assureur dommage-ouvrage, la carte de propriété des clés et organigrammes, le diagnostic termites.

Elle prétend être ainsi de parfaite bonne foi et ne pas pouvoir communiquer des documents qui ne sont pas en sa possession.

Elle reproche aux intimés, qui n’ont quant à eux pas tenté d’obtenir les documents demandés auprès du promoteur et de la société Progerep, d’être de mauvaise foi, persistant à demander une astreinte toujours plus élevée.

Elle précise avoir transmis les éléments comptables et avoir toujours indiqué que la clé USB contenant les éléments manquants, à savoir les DOE/dossier de recollement, a été égarée par un gestionnaire qui ne fait désormais plus partie de ses effectifs.

Elle fait observer que « l’état des comptes du syndicat » est aisément constatable sur les documents bancaires et le grand livre des comptes qu’elle a remis, de même que l’état des comptes des copropriétaires, qui apparaît sur le relevé général des dépenses et le décompte de charges individuel.

Elle sollicite également l’infirmation de l’ordonnance qui l’a condamnée à des dommages et intérêts pour résistance abusive, réitérant ses développements pour faire valoir que la condamnation n’était nullement justifiée.

Le SDC et le cabinet Maville expliquent quant à eux que la société Groupe Immobilier [U] a été désignée jusqu’au 16 mai 2023 en qualité de syndic provisoire par le constructeur de l’ensemble immobilier ; que malgré plusieurs courriers demandant la transmission des éléments litigieux, la société Groupe Immobilier [U] n’a pas répondu, sauf pour affirmer que le maître d’ouvrage ne lui avait pas remis les DOE, alors que la société Progerep lui a transmis le procès-verbal de livraison des parties commues signé par le cabinet [U], aux termes duquel celui-ci atteste avoir reçu les clés, l’organigramme afférent, et le dossier des ouvrages exécutés sur clé USB.

Ils précisent que si l’appelante a ensuite affirmé que les DOE remis sous format dématérialisé avaient été perdus, elle n’a jamais répondu sur les autres demandes.

Ils soutiennent qu’en application des dispositions d’ordre public de l’article 33 du décret du 17 mars 1967, il est anormal que la société Groupe Immobilier [U] ne soit pas en mesure de transmettre les éléments sollicités et ajoutent qu’il lui appartient le cas échéant de faire toutes diligences pour les récupérer auprès des tiers.

Ils demandent donc la confirmation de l’ordonnance et la fixation d’une astreinte plus dissuasive de 300 euros par jour de retard, commençant à courir dès la signification de la décision à intervenir.

Ils sollicitent également la confirmation de l’ordonnance qui leur a alloué la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels.

Sur ce,

En vertu des dispositions de l’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

En application de cette disposition, il incombe à l’ancien syndic de justifier qu’il a satisfait à son obligation légale de transmettre les documents et archives du syndicat ainsi que les documents comptables, et s’agissant des pièces manquantes, qu’il a tout mis en 'uvre pour les récupérer auprès du tiers qui les détient.

Les éléments objet du litige entre les parties sont les suivants :

— le dossier des ouvrages exécutés (DOE) ;

— les coordonnées de l’assurance dommages ouvrage ;

— la carte de propriété des clés et l’organigramme afférent ;

— le diagnostic termites ;

— l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat après apurement pour l’exercice 2022.

S’agissant du dossier des ouvrages exécutés, que la société Groupe Immobilier [U] reconnaît avoir détenu sur une clé USB, qui a été perdue, des coordonnées de l’assureur dommage-ouvrage, de la carte de propriété des clés et leur organigramme et du diagnostic termites, l’appelante démontre avoir adressé une lettre recommandée avec accusé de réception au promoteur le 27 juillet 2023 afin d’en obtenir la communication, puis avoir envoyé le même courrier, le 16 août 2023, à la société Progerep, vainement.

Dans son courrier adressé au conseil des intimés le 18 octobre 2023, elle indiquait que le DOE remis sous format numérique semblait être égaré et invitait le cabinet Maville à se rapprocher à son tour du promoteur et/ou du notaire susceptibles de détenir encore ces dossiers.

L’appelante démontre par ailleurs avoir remis au nouveau syndic, au mois de juin 2023, le relevé général des dépenses 2022 et l’ensemble des factures correspondantes, le relevé général des dépenses 2023 et l’ensemble des factures correspondantes, puis :

— dans une boîte 1 : les pièces comptables (RDGG, annexes, relevé ED, documents bancaires de la banque Crédit Agricole, grand livre et balance, décompte de charges individuel) ;

— dans une boîte 2 : de l’administratif (procès-verbal de l’assemblée générale du 16 mai 2022, mutations 2023, dossier sinistres, courriers, dossier de levée des réserves, dossier des réserves non levées) ;

— dans une boîte 3 : de l’administratif (documents relatifs à l’assemblée générale du 16 mai 2022, documents relatifs à l’assemblée générale du 16 mai 2023, contrats : chaufferie (Fulgoni), Véolia, Christal (déinsectisation-dératisation), contrat d’entretien des toitures terrasses (Novetanche), contrat d’entretien des parties communes (Netimmeuble), contrat d’assurance (Groupama), contrat d’électricité (Enedis), fibre optique (Orange), d’eau (Véolia), la liste des compteurs d’eau, les factures non encore traitées, le dossier d’assurance RCP) ;

— dans une boîte 4 : les clés de l’immeuble (14 clés desservant les parties communes, 2 vigik, 2 badges parking, 1 manivelle de désenfumage, 2 clés boîte aux lettres bâtiment A, 2 clés pompes hydrauliques, 2 clés pompes bassin, 5 clés des tableaux d’affichage).

Or l’article 18-2 qui fonde la demande des intimés ne saurait avoir pour effet de contraindre l’ancien syndic à transmettre des éléments qui ne sont pas ou plus en sa possession, sans préjudice de sa responsabilité personnelle qui pourrait le cas échéant être recherchée, étant souligné qu’il a cherché à se les faire communiquer, dans le contexte particulier relatif à sa qualité de syndic provisoire, désigné par le promoteur et qui a exercé ses fonctions une année seulement.

En ce qui concerne l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat après apurement pour l’exercice 2022, la société Groupe Immobilier [U] fait observer, sans être contredite sur ce point, qu’elle a transmis l’ensemble des pièces comptables par courriel au nouveau syndic et que « l’état des comptes du syndicat » résulte des documents bancaires et du grand livre des comptes remis, tandis que l’état des comptes des copropriétaires apparaît sur le relevé général des dépenses et le décompte de charges individuel.

Il sera également observé à cet égard qu’au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 mai 2023, les comptes de l’exercice 2022 ont été approuvés sans qu’aucune difficulté ne soit relevée.

Il s’ensuit que l’ordonnance doit être infirmée en ce qu’elle a ordonné à la société Groupe Immobilier [U] de remettre au syndicat des copropriétaires et au cabinet Maville, sous astreinte, les éléments visés.

Les demandes des intimés seront rejetées.

Dans ces conditions, nulle résistance abusive de la part de la société Groupe Immobilier [U] n’est susceptible d’être caractérisée, de sorte que l’ordonnance querellée sera également infirmée en ce qu’elle l’a condamné à verser des dommages et intérêts par provision.

Sur les demandes accessoires :

La société Groupe Immobilier [U] étant accueillie en son recours, l’ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Parties perdantes, les intimés ne sauraient prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Ils devront en outre supporter les dépens de première instance et d’appel.

Par équité, la société Groupe Immobilier [U] sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance du 16 mai 2024,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et de la société Maville Immobilier ADB Paris-Nord,

Dit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et la société Maville Immobilier ADB Paris-Nord supporteront les dépens de première instance et d’appel,

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président