ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 30 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/02780 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QIEG

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 06 MAI 2024

JUGE DE LA MISE EN ETAT DE PERPIGNAN

N° RG 22/02749

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Adresse 7] Sise [Adresse 1]N°2 à Perpignan Prise en la personne de son syndic la SAS CLEMENCEAU GESTION IMMOBILIERE immatriculée au RCS de Perpignan sous le n° 522 459 452

CLEMENCEAU GESTION IMMOBILIERE

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jacques henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

LA SCI DU STADE, immatriculée au RCS de PERPIGNAN sous le n°400 241 253, dont le siège social est [Adresse 2] et pour elle son représentant légal y domicilié es qualité

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Harald KNOEPFFLER de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER- HUOT- PIRET-JOUBES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES substitué par M^e ESCALE

Ordonnance de clôture du 03 Février 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 FEVRIER 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Karine GAUTHE

Le délibéré initialement prévu le 3 avril 2025 a été prorogé au 30 avril 2025 ; les parties en ayant été préalablement été avisés ;

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI du Stade était propriétaire jusqu’au 12 juillet 2021 d’un appartement à usage d’habitation constituant le lot n° 79 dans la résidence [6] et situé [Adresse 1].

La SCI du Stade exposant avoir subi en 2015 plusieurs dégâts des eaux qui proviendraient des colonnes de douche de la salle de bains et d’évacuation des eaux usées de la cuisine, a sollicité l’intervention de la société Immo Services 66 pour procéder à une recherche de fuite puis à des travaux de réparations ayant donné lieu à plusieurs factures.

Le syndicat des copropriétaires et son assureur (AXA France IARD) ont refusé de prendre en charge le coût des factures relatives à ces travaux.

Par courrier en date de 22 septembre 2015, la SCI du Stade a dénonçé également la prolifération de blattes dans son appartement et a mis en demeure le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] de procéder à une désinsectisation.

Par ordonnance du 28 septembre 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Perpignan a, à la demande de la SCI du Stade, ordonné une expertise portant sur les dégâts des eaux et la présence de nuisibles. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 25 février 2019.

Par acte authentique du 12 juillet 2021, la SCI du Stade a cédé le bien immobilier litigieux à Mme [T] [B].

Par acte de commissaire de justice en date du 7 octobre 2022, la S.C.I. du Stade a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] devant le tribunal judiciaire de Perpignan aux fins de le voir déclarer responsable des préjudices qu’elle a subis à raison des désordres au titre des les canalisations et de l’infestation de blattes et de le voir condamner, en conséquence, sur le fondement de l’article 1147 de l’ancien code civil, principalement :

— à procéder au remplacement des conduites de descente des eaux vannes et grises sise dans la cusine, derrière la douche et des regards de l’appartement constituant le lot 79

— à lui verser les sommes de 45 641, 77 ' à titre d’indemnisation de son préjudice économique et 4240 ' au titre des factures de recherches de fuites.

Saisi de conclusions d’incident en date du 8 mars 2023 par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] aux fins de voir déclarer irrecevables les demandes de la SCI du Stade pour défaut de qualité à agir et comme étant prescrites, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Perpignan, par ordonnance en date du 6 mai 2024 a :

— dit que la SCI du Stade justifie de sa qualité a agir,

— dit que les demandes de 1a SCI du Stade sont recevables,

— dit que sont prescrites les demandes portant sur les sommes suivantes :

* 5 256,95 euros correspondant à une facture du 5 janvier 2005 et un jugement du 30 avril 2007,

* 16 l67,15 euros correspondant à une facture du 16 décembre 2013,

— dit que ne sont pas prescrites les demandes portant sur les sommes suivantes :

* 9 632,87 euros correspondant à des factures du 27 janvier 2015 et du 2 février 2015,

* 10 603,80 euros correspondant à des factures du 26 mai 2015,

* 2 144 euros correspondant à une facture du 31 août 2016,

* 4 240 euros correspondant à des factures de 2015 et 2016 pour recherche de fuites,

— constaté que la SCI du Stade se désiste de sa demande de condamnation sous astreinte et que le syndicat des copropriétaires a pris acte de ce désistement,

— rejeté toute autre ou plus ample demande,

— condamné la SCI du Stade à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS Clemenceau Gestion Immobilière, une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI du Stade aux entiers dépens du présent incident,

— renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état Cabinet dématérialisée du 12 septembre 2024.

Par déclaration au greffe enregistrée au greffe de la cour le 28 mai 2024 , le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 18 juillet 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] demande à la Cour de :

* A titre principal

— réformer l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 6 mai 2024 ;

— statuant à nouveau, prononcer l’irrecevabilité des demandes formulées par la SCI du Stade faute de qualité et d’intérêt à agir,

* A titre subsidiaire,

— confirmer partiellement l’ordonnance attaquée en ce qu’elle a prononcé l’irrecevabilité comme prescrites des demandes portant sur les sommes de 5 256, 95 ' au titre de la facture du 5 janvier 2005 et du jugement du 30 avril 2007 , ainsi que sur la somme de 16 167, 15 ' au titre de la facture n° 3 du 16 décembre 2013

— réformer partiellement l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 6 mai 2024,

* Statuant à nouveau, prononcer l’irrecevabilité comme prescrites les demandes portant sur les sommes de 8 514 ' au titre de la facture n° 331 du 2 février 2015, 260, 87 ' au titre de la facture n° 332 du 2 février 2015), 10 051, 80 ' au titre de la facture n° 344 du 26 mai 2015) et 552 ' au titre de la facture n° 345 du 26 mai 2015,

* En tout état de cause,

— débouter la SCI du Stade de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SCI du Stade à payer la somme de 4 500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7].

— condamner la SCI du Stade aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SELARL Nese, avocats, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 11 juillet 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SCI du Stade demande à la Cour de :

— infirmer parte in qua l’ordonnance du juge de la mise en état du 6 mai 2024

— juger recevable l’action de la SCI du Stade au titre de la facture du 16 décembre 2013, de 16 167,15 ',

— juger recevable l’action de la SCI du Stade,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] à verser à la SCI du Stade la somme de 3 000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, en sus de l’indemnité allouée en première instance,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SCP Vial Pech de Laclause Escale Knoepffler Huot Piret Joubes, avocats soussignés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamner toujours sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le requis à rembourser à la requérante toutes sommes qui pourraient être mises à sa charge en application des dispositions du Décret n° 2001-212 du 08 mars 2001, modifiant le Décret 96-1080 du 12/12/96 portant fixation du tarif des Commissaires de Justice en matière civile et commerciale et relatif à la détermination du Droit proportionnel de recouvrement ou d’encaissement mis à la charge des créanciers.

MOTIFS

— Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité ou intérêt à agir de la SCI du Stade

Le Syndicat des copropriétaires considère que la SCI du Stade ayant cédé la propriété du bien en cause avant la délivrance de l’assignation, elle est dépourvue de toute qualité à agir ou pour le moins d’intérêt à agir, l’acquéreur étant subrogé dans les droits et obligations du vendeur aux termes de l’acte de vente.

Il indique en effet qu’il n’existait aucune procédure en cours au moment de la vente intervenue le 12 juillet 2021, ce que confirme l’acte de vente lui-même, la présente procédure ayant été introduite le 7 octobre 2022 soit postérieurement et le dépôt du rapport d’expertise ayant été effectué le 25 février 2019.

Il ajoute que la jurisprudence considère que le vendeur d’un immeuble ne conserve un intérêt à agir ou qualité à agir, même pour les dommages nés antérieurement à la vente, que si l’acte de vente prévoit expressément que ce vendeur s’est réservé le droit d’agir et qu’ en l’espèce, les demandes de la SCI du Stade visent à obtenir l’indemnisation d’un préjudice lié à des désordres affectant le bien immobilier et qui l’ont conduit à réaliser des travaux, la SCI ayant fondé au surplus ses demandes sur l’article 14 de la loi de 1965 relative à la responsabilité du syndicat pour les dommages causés aux copropriétaires. Il conteste donc le caractère de préjudice personnel retenu par le premier juge.

La SCI du Stade soutient avoir qualité à agir contre le syndicat des copropriétaires pour le manquement à ses obligations d’entretien de l’immeuble au titre des préjudices subis antérieurement à la vente du bien.

Elle considère que la jurisprudence invoquée par l’appelant n’est pas applicable en l’espèce dans la mesure où elle concerne la subrogation de l’acquéreur dans les droits du vendeur pour des dommages nés antérieurement à la vente et affectant l’immeuble, que cependant l’acquéreur n’est en aucun cas subrogé dans les droits du vendeur au titre de préjudice subi par lui personnellement avant la vente, qu’en l’espèce la clause insérée à l’acte de vente et relatif à cette subrogation ne vise que les procédures pouvant être révélées concernant la copropriété.

Aux termes de l’article 30 du code de procédure civile, l’action est le droit pour l’auteur d’une prétention d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée et pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien fondé de cette prétention.

Par ailleurs, en application de l’article 31 du même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans les quels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé.

Enfin, en vertu de l’article 32 dudit code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Il est de jurisprudence constante que les actions se transmettent en principe avec la propriété de l’immeuble mais que le vendeur d’un bien immobilier conserve la faculté d’exercer certaines actions soit qu’il se les est réservées aux termes de l’acte authentique de vente, soit que ces actions présentent pour lui un intérêt direct et certain.

En l’espèce, il résulte de l’acte authentique de vente du 12 juillet 2021 que la SCI du Stade, venderesse a déclaré qu’il n’existait à sa connaissance au jour de l’acte aucune procédure en cours et que l’acquéreur sera subrogé dans tous les droits et obligations du vendeur dans les procédures pouvant être révélées concernant la copropriété, sauf si ces procédures sont le résultat d’une faute du vendeur.

Au regard des termes de cet acte, il n’est pas contestable en l’absence de clause réservant au vendeur l’exercice des droits et actions afférents au bien vendu, que la SCI du Stade n’a pas qualité et intérêt à agir pour intenter une action portant sur la réparation des désordres affectant l’immeuble en cause et ce, quand bien même ils seraient nés ou apparus avant la vente. C’est la raison pour laquelle la SCI du Stade s’est désistée de sa demande au fond tendant à la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de remplacement des conduites et regards de l’immeuble, désistement dont le juge de la mise en état a pris acte dans l’ordonnance entreprise.

En revanche, il ressort de l’assignation introductive d’instance du 7 octobre 2022 que la demande de condamnation formée par la SCI du Stade à l’encontre du syndicat des copropriétaire a pour objet pour ce qui concerne la somme de 45 641, 77 ' l’indemnisation de son préjudice économique résultant des travaux de remise en état du local mis en location qu’il invoque avoir supportés avant la vente à chaque changement de locataire du fait des désordres et en ce qui concerne la somme de 4240 ' le remboursement des factures de recherches de fuite qu’il a dû honorer avant d’engager la procédure de référé-expertise. S’agissant en conséquence d’une action tendant à la réparation de préjudices matériels strictement personnels à la SCI du Stade lui conférant ainsi un intérêt direct et certain à agir après la vente du bien en cause, c’est à juste titre que le premier juge a considéré qu’elle avait qualité et donc intérêt à agir à l’encontre du syndicat des copropriétaires, quand bien même ce préjudice serait né avant la vente de l’immeuble et a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par ce dernier à ce titre. La décision entreprise sera confirmée à ce titre.

— Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action

Le Syndicat des copropriétaires conclut à la prescription quinquennale des demandes pécuniaires formées par la SCI du Stade sur le fondement de l’article 2224 du code civil alors qu’elles portent sur des sommes qu’elle a réglées très antérieurement au délai de prescription de 5 ans. Comme le premier juge, il estime que la somme de 5 256, 95 ' correspondant à la facture du 5 janvier 2005 et un jugement du 30 avril 2007 était déjà prescrite au jour de l’assignation en référé qui n’a pu interrompre la prescription à son égard. Pour les autres factures, il fait valoir que l’interruption de la prescription par l’assignation en référé n’a pu intervenir que si ces factures ont fait l’objet d’une mention dans le cadre de cet acte, ce qui est le cas seulement des factures n° 328 du 21 janvier 2015, n° 343 du 18 mai 2015 et n° 329 du 27 janvier 2015, les autres n’y figurant pas et sont en tout état de cause extérieures aux désordres invoqués lors de la procédure de référé-expertise et sans aucun lien avec ceux-ci.

La SCI du Stade soutient que le délai de prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil a été interrompu par l’assignation en référé du 9 août 2016, tant et si bien que que seules pourraient être frappées de prescription les demandes relatives au préjudice subi antérieur au 9 août 2011. Elle indique que le rapport d’expertise ayant été déposé le 5 février 2019, le délai de prescription a donc recommencé à courir le 25 août 2019 pour expirer le 25 août 2024.

Elle affirme que toutes les dépenses qu’elle a engagées antérieurement à la saisine du juge des référés et énumérées dans l’assignation au fond était la conséquence des désordres affectant ces lots relevant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires et alors même que l’assignation en référé n’avait pas pour objet le paiement d’une indemnité provisionnelle sur la base des trois factures qu’elle a énumérées mais avait pour objet seulement la désignation d’un expert pour déterminer la matérialité l’intensité de ses préjudices.

Elle admet néanmoins que la prescription peut s’entendre concernant la facture du 5 janvier 2005, tel que retenu par le premier juge mais qu’elle ne peut l’être pour les autres factures.

Elle ajoute encore qu’il n’appartient pas au juge de la mise en état de se prononcer sur l’imputation des factures aux désordres concernés, s’agissant d’une question de fond ne relevant pas de son appréciation mais de celle du juge du fond.

Aux termes du dispositif des écritures respectives des parties, l’appel principal de la SCI du Stade ne porte que sur les dispositions de l’ordonnance entreprise qui ont déclaré prescrite son action portant sur la somme de 16 l67,15 euros correspondant à une facture du 16 décembre 2013, tandis que l’appel incident du syndicat des coprorpiétaires ne porte que sur les dispositions de l’ordonnance entreprise qui ont déclaré non prescrites les demandes portant sur les sommes suivantes :

* 8514 euros correspondant à la facture n° 331 du 2 février 2015,

* 260, 87 euros correspondant à la facture n° 332 du 2 février 2015

* 10 051,80 euros correspondant à une facture n° 344 du 26 mai 2015,

* 552 euros correspondant à une facture n° 345 du 26 mai 2015.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur les dispositions de l’ordonnance entreprise qui a :

— déclaré prescrite la demande portant sur la somme de 5 256,95 euros correspondant à une facture du 5 janvier 2005 et un jugement du 30 avril 2007,

— déclaré non prescrites les demandes portant sur la somme de 858 ' correspondant à la facture n° 331, sur celle de 2144 ' correspondant à la facture n° 378 du 31 août 2016 ainsi que sur celle de 4 240 euros correspondant aux factures de 2015 et 2016 pour recherche de fuites.

L’action intentée par la SCI du Stade à l’encontre du Syndicat des copropropriétaires est une action en responsabilité fondée sur l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 portant sur la responsabilité des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes. Une telle action est soumise en vertu de l’article 42 alinéa 1er de la même loi à la prescription prévue à l’article 2224 du code civil aux termes duquel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, les parties s’accordant sur l’application de ces dispositions.

La prescription d’une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle elle s’est révélée à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

En l’espèce, les parties ne proposent pas clairement et de manière précise la date du point de départ du délai de prescription. Elles s’accordent néanmoins pour considérer que ce point de départ est antérieur à l’assignation en référé-expertise du 9 août 2016, leur seul désaccord portant sur la question de l’interruption de ce délai par la procédure de référé expertise et de sa supension jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

Aux termes de l’article 2241 du code civil, la demande en justice même en référé interrompt le délai de prescription. L’effet interruptif attaché à une telle assignation ne concerne cependant que les désordres qui y sont expressément désignés.

Par ailleurs, l’interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance.

Enfin, l’article 2239 du même code prévoit que la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès et que le délai de prescritpion recommence dans ce cas à courir pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois à compter du jour où la mesure est exécutée.

Aux termes de l’assignation en référé-expertise du 9 août 2016, la SCI du Stade se plaint de la réalisation de ses dommages à la suite de dégâts des eaux et de la prolifération de nuisibles survenus en 2015.

Ainsi d’une part c’est à juste titre que le premier juge a considéré que la demande portant sur la somme de 16 l67,15 euros correspondant à une facture du 16 décembre 2013 était nécessairement prescrite alors que la SCI du Stade n’invoque dans cette assignation aucun autre désordre que ceux survenus en 2015 l’ayant contraint à faire réaliser des travaux et n’évoque à aucun moment ni un désordre survenu antérieurement à 2015 ni des travaux faisant l’objet d’une telle facture, l’assignation en référé du 9 août 2016 n’ayant donc aucun effet interruptif concernant cette demande.

S’agissant des demandes en paiement relatives aux factures n° 331, 332, 344 et 345, dont la SCI du Stade ne fait effectivement pas état aux termes de son assignation en référé, elle soutient néanmoins qu’elles sont en relation avec les désordres survenus en 2015, tels que ces désordres sont visés dans l’instance en référé. Comme l’a relevé à juste titre le premier juge, ces factures sont contemporaines avec les sinistres faisant l’objet de l’assignation introductive d’instance du 9 août 2016 et il appartiendra au juge du fond d’apprécier si elles sont ou non en relation avec ces sinistres. Le délai de prescription de la demande en réparation de tels préjudices invoqués comme étant en lien avec les désordres faisant l’objet de l’assignation en référé-expertise doit donc être considéré comme ayant été interrompu par celle-ci jusqu’à la date de l’ordonnance de référé du 28 septembre 2016, qui a fait droit à la demande d’expertise fondée sur l’article 145 du code de procédure civile. Ce délai a donc été suspendu à compter du 28 septembre 2016 conformément à l’article 2239 précité jusqu’à la date du dépôt de rapport d’expertise au 25 février 2019.

La SCI du Stade ayant délivré son assignation au fond le 7 octobre 2022, soit avant l’expiration du délai de prescription au 25 février 2024, c’est à bon droit que le premier juge a déclaré non prescrite ces demandes en paiement.

Il convient donc de confirmer l’ordonnance entreprise en l’ensemble de ses dispositions critiquées.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

L’équité ne commande pas de faire bénéficier aux parties des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Leur demande à ce titre sera rejetée.

Chacune des parties succombant respectivement à son appel, elles supporteront la charge de leurs propres dépens exposés dans le cadre de la présente instance d’incident en appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en l’ensemble de ses dispositions critiquées ;

et y ajoutant,

— rejette les demandes formées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens exposés dans le cadre de la présente instance d’appel sur incident.

Le greffier La présidente