03/12/2024

ARRÊT N° 507/2024

N° RG 22/04062 – N° Portalis DBVI-V-B7G-PDIN

J-C.G/IA

Décision déférée du 13 Octobre 2022

Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE

( 22/00382)

M. BERGE

[N] [F]

[B] [F]

[J] [F]

C/

[K] [E]

[D] [T]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TROIS DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTS

Madame [N] [F] venant aux droits de Madame [I] [F] [U]

[Adresse 5]

[Localité 10]

Représentée par M^e Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [B] [F] venant aux droits de Madame [I] [F] [U]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représenté par M^e Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [J] [F] venant aux droits de Madame [I] [F] [U]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Représenté par M^e Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS

Madame [K] [E]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Romain SINTES de la SELARL RS AVOCAT, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [D] [T]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Romain SINTES de la SELARL RS AVOCAT, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2023/008707 du 15/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 15 avril 2013, Mme [I] [F] a donné à bail à M. [D] [T] et à Mme [K] [E] une maison sise [Adresse 2].

Mme [F] est décédée le 22 août 2020, laissant pour lui succéder Mme [N] [F], M.[B] [F] et M. [J] [F].

Par acte d’huissier en date du 20 mai 2021, les consorts [F] ont fait signifier à M. [T] et Mme [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire et leur ont fait délivrer sommation de justifier de l’entretien de la chaudière.

Par acte d’huissier en date du 13 septembre 2021, les consorts [F] ont également fait délivrer un congé pour vente aux locataires.

Par acte d’huissier en date du 20 septembre 2021, les consorts [F] ont fait assigner M. [T] et Mme [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin d’entendre notamment constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de M. [T] et Mme [E].

Par ordonnance en date du 13 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, a notamment constaté la résiliation du bail à compter du 20 juillet 2021, condamné solidairement M. [T] et Mme [E] à payer aux consorts [F] la somme de 4011,15 € représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 3 mars 2022, et ordonné l’expulsion de M. [T] et Mme [E].

M. [T] et Mme [E] ayant interjeté appel de cette ordonnance, par arrêt en date du 22 juin 2023, la cour d’appel de Toulouse a :

— confirmé l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 13 mai 2022 en ce qu’elle a :

* constaté la résiliation du bail à compter du 20 juillet 2021 ;

* fixé à compter du 20 juillet 2021, au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée aux consorts [F] par M. [T] et Mme [E] et les y a condamnés solidairement jusqu’au départ des lieux des occupants,

* ordonné l’expulsion de M. [T] et Mme [E],

* condamné solidairement M. [T] et Mme [E] à payer aux consorts [F] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné solidairement M. [T] et Mme [E] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer ;

— infirmé l’ordonnance pour le surplus et statuant à nouveau,

* condamné solidairement M. [T] et Mme [E] à verser aux consorts [F] la somme de 5190,15 € au titre de l’arriéré de loyers et indemnité d’occupation arrêté au 1er juillet 2022 ;

* accordé à M. [T] et Mme [E] un délai de 12 mois pour se libérer du paiement de la somme de 5190,15 € due au titre de l’arriéré, en même temps, aux mêmes conditions et en sus du loyer courant total ;

* suspendu en conséquence les effets de la clause résolutoire pendant le délai ainsi accordé et dit que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué si M. [T] et Mme [E] se libèrent selon les modalités ainsi fixées ;

* dit que le défaut de paiement d’une seule échéance à son terme entraînera la déchéance immédiate du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible et que la clause résolutoire reprendra immédiatement tous ses effets ;

* condamné M. [T] et Mme [E] aux dépens d’appel ;

* vu l’article 700 du code de procédure civile, condamné M. [T] et Mme [E] à verser aux consorts [F] la somme de 800 € .

Parallèlement à cette procédure, par actes d’huissier en date des 29 novembre 2021, 3 décembre 2021 et 14 janvier 2022, M. [D] [T] et Mme [K] [E] ont fait assigner Mme [N] [F], M. [B] [F] et M. [J] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir :

— annuler le congé avec offre de vente du 13 septembre 2021 délivré par la SCP Lopez Malavialle,

— juger que Mme [N] [F], M. [B] [F] et M. [J] [F] ont manqué à leur obligation de délivrer un logement décent à M. [D] [T] et Mme [K] [E],

— condamner Mme [N] [F], M. [B] [F] et M. [J] [F] à réparer le chauffe-eau sous astreinte de 100 euros par.jour de retard à compter du quinzième jour suivant la signification de la décision à intervenir,

— condamner Mme [N] [F], M. [B] [F] et M. [J] [F] a verser à M. [D] [T] et Mme [K] [E] la somme de 1 900 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

— débouter Mme [N] [F], M. [B] [F] et M. [J] [F] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner Mme [N] [F], M. [B] [F] et M. [J] [F] à régler la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 au profit de M^e Romain Sintes, somme que les bénéficiaires de l’aide juridictionnelle auraient exposée s’ils n’avaient pas eu cette aide.

Par jugement contradictoire en date du 13 octobre 2022, le tribunal a :

— annulé le congé avec offre de vente du 13 septembre 2021 délivré par la SCP Lopez Malavialle ;

— jugé que Mme [N] [F], M. [B] [F] et M. [J] [F] ont manqué à leur obligation de délivrer un logement décent à M. [D] [T] et Mme [K] [E] ;

— condamné Mme [N] [F], M. [B] [F] et M. [J] [F] à réparer le chauffe-eau dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement, passé ce délai d’un mois, Mme [N] [F], M. [B] [F] et M. [J] [F] seront condamnés au versement pendant un mois d’une astreinte de 50 € par jour de retard calendaire à compter du 31ème jour suivant la date de signification du jugement par huissier de justice, à charge pour eux d’en faire la preuve ;

— dit que l’astreinte sera liquidée par le juge de l’exécution ;

— condamné Mme [N] [F], M. [B] [F] et M. [J] [F]à verser à M. [D] [T] et Mme [K] [E] la somme de 1900€ en réparation de leur préjudice de jouissance

— débouté Mme [N] [F], M. [B] [F] et M. [J] [F] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamné Mme [N] [F], M. [B] [F] et M. [J] [F] à régler la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 au profit de Maître Romain Sintes, somme que les bénéficiaires de l’aide juridictionnelle auraient exposéé s’ils n’avaient pas eu cette aide.

Par déclaration en date du 23 novembre 2022, Mme [N] [F], M. [B] [F] et M.[J] [F] ont relevé appel de la décision en en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

M. [T] et Mme [E] ont quitté le logement au mois d’avril 2024 sans prévenir leurs propriétaires. Aucun état des lieux n’a pu être effectué en présence des locataires.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 20 septembre 2024, Mme [N] [F], M. [B] [F] et M. [J] [F], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, des articles 7 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— infirmer le jugement du 13 octobre 2022 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse (N° RG 21/03142), en ce qu’il a :

* annulé le congé avec offre de vente du 13 septembre 2021 délivré par la SCP Lopez Malavialle,

* jugé que Mme [N] [F], M. [B] [F] et M. [J] [F] ont manqué à leur obligation de délivrer un logement décent à M. [D] [T] et Mme [K] [E],

* condamné Mme [N] [F], M. [B] [F] et M. [J] [F] à réparer le chauffe-eau dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, passé ce délai d’un mois, Mme [N] [F], M. [B] [F] et M. [J] [F] seront condamnés au versement pendant un mois d’une astreinte de 50 € par jour de retard calendaire à compter du 31ème jour suivant la date dé signification du jugement par huissier de justice, à charge pour eux d’en faire la preuve,

* condamné Mme [N] [F], M. [B] [F] et M. [J] [F] à verser à M. [D] [T] et Mme [K] [E] la somme de 1900€ en réparation de leur préjudice de jouissance,

* débouté Mme [N] [F], M. [B] [F] et M. [J] [F] de l’ensemble de leurs demandes,

* condamné Mme [N] [F], M. [B] [F] et M. [J] [F] à régler la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 au profit de M^e Romain Sintes,

et statuant à nouveau,

— condamner solidairement Mme [K] [E] et M. [D] [T], à verser à Mme [N] [F], M. [B] [F] et M. [J] [F], la somme de 11.080,04 € au titre de l’arriéré locatif, arrêté selon décompte du 1er janvier 2023, expurgé des frais de commandement, outre intérêts de droit jusqu’à parfait paiement, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— condamner solidairement M. [T] et Mme [E] à leur verser la somme de 2462,40 € en réparation de la perte de chance subie ;

— condamner solidairement M. [T] et Mme [E] à leur payer la somme de 2500 € en réparation de la résistance abusive ;

— condamner solidairement M. [T] et Mme [E] à leur verser la somme de 960 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure de première instance ;

en tout état de cause,

— condamner solidairement M. [T] et Mme [E] à leur verser la somme de 960 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ;

— les condamner aux entiers dépens de l’instance.

Les consorts [F] exposent que depuis novembre 2019, M. [T] et Mme [E] sont tombés en arrérages de loyers et qu’ils ont en outre refusé de justifier de l’entretien de la chaudière au mépris des obligations qui leur incombaient, ce qui a justifié la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, et de justifier de l’entretien de la chaudière en date du 20 mai 2021, et qu’ils ont également fait délivrer un congé pour vente le 13 septembre 2021.

Ils affirment que dans le cadre de cette procédure, plusieurs pièces falsifiées ont été produites par les locataires, ce qui les a décidés à porter plainte pour faux le 11 février 2022.

Ils indiquent que leurs demandes visant à l’infirmation du jugement concernant la nullité du congé délivré et sur l’expulsion des locataires est devenue sans objet et qu’ils se désistent des demandes visant à l’expulsion.

Sur l’arriéré locatif, ils exposent que les locataires restent redevables de la somme de 12.175,64 € , montant dont doit être soustraite la somme de 1095,60 € versée sur un compte CARPA, soit un solde de 11.080,04 € . Ils précisent que cette somme comprend des réparations locatives rendues nécessaires par le départ des locataires.

Les locataires justifiant l’absence de paiement du loyer par la prétendue indécence du logement, ils font valoir qu’ils prouvent la réalisation de nombreux travaux dans le logement occupé et que M. [T] et Mme [E] ont sciemment aggravé les désordres affectant le bien litigieux dans la mesure où ils n’ont pas daigné répondre à plusieurs reprises aux demandes du gestionnaire du bien de fournir la facture de l’entretien de la chaudière et où ils sont donc responsables de la panne causée. Ils affirment que M. [T] et Mme [E] ont produit une fausse facture d’entretien afin de tromper le juge des référés. Ils ajoutent que M. [T] et Mme [E] ont également refusé à plusieurs reprises l’intervention d’artisans mandatés par Mme [F] pour effectuer des réparations qui sont exactement celles visées comme nécessaires dans le rapport de l’ADIL (isolation fenêtres, mise en place d’un bloc moteur VMC). Ils précisent que M. [T] et Mme [E] ont finalement consenti à l’intervention d’un artisan pour réparer la chaudière en avril 2023.

Par ailleurs, les consorts [F] exposent que M. [T] a dévoyé le contrat de bail de l’habitation en installant dans le bien loué le siège de son activité professionnelle sans l’accord de son bailleur et apposant une plaque professionnelle à son nom. Ils affirment que pour justifier ce manquement, M. [T] et Mme [E] n’ont pas hésité à falsifier une attestation de feue Mme [F] et à la produire lors de la procédure de référé. Ils sollicitent la réparation de leur préjudice s’analysant en une perte de chance de contracter dans des meilleures conditions financières si M. [T] avait réellement sollicité l’autorisation du bailleur.

Enfin, ils insistent sur le bien fondé de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 20 septembre 2024, Mme [K] [E] et M. [D] [T] demandent à la cour, au visa de l’article 1719 du code civil, de :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 13 octobre 2022 en ce qu’il a :

* annulé le congé avec offre de vente du 13 septembre 2021 délivré par la SCP Lopez Malavialle,

* jugé que Mme [N] [F], M. [B] [F] et M. [J] [F] ont manqué à leur obligation de délivrer un logement décent à M. [D] [T] et Mme [K] [E],

* constaté que Mme [N] [F], M. [B] [F] et M. [J] [F] ont changé le chauffe-eau,

* condamné Mme [N] [F], M. [B] [F] et M. [J] [F] à verser à M. [D] [T] et Mme [K] [E] la somme de 1900€ en réparation de leur préjudice de jouissance,

* débouté Mme [N] [F], M. [B] [F] et M. [J] [F] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner Mme [N] [F], M. [B] [F] et M. [J] [F] à régler la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 au profit de M^e Romain Sintes, somme que les bénéficiaires de l’aide juridictionnelle auraient exposée s’ils n’avaient pas eu cette aide.

M. [T] et Mme [E] exposent que depuis le mois de décembre 2020, ils ont alerté à de nombreuses reprises leurs bailleurs sur un problème récurrent concernant le chauffe-eau, qu’en juin 2021, la société Bourdeaux a été obligée de couper ce chauffe-eau en raison de sa dangerosité et qu’ils sont ainsi restés sans eau chaude de juin 2021 à mai 2023, que les consorts [F] n’ont effectué aucune démarche pour régler rapidement ce problème, qu’ils ont effectué un signalement auprès de l’ADIL à la suite duquel l’association SOLIHA a relevé plusieurs infractions commises en violation des dispositions du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, que le 6 septembre 2021 la CAF a dressé un constat de non-décence et accordé un délai de 18 mois aux consorts [F] pour effectuer les travaux, mais que ces derniers n’ont entrepris aucuns travaux, préférant leur faire délivrer un congé avec offre de vente puis une assignation en résiliation de bail et expulsion.

Ils soutiennent que le congé avec offre de vente du 13 septembre 2021 est intervenu en contravention avec les dispositions de l’article 1719 du code civil qui interdisent toute procédure de résiliation en cas de locaux impropres à leur destination et concluent à la confirmation de l’annulation de ce congé.

Ils affirment avoir été privés d’eau chaude depuis le mois de juin 2021 jusqu’au 3 mai 2023, date de la réparation définitive du chauffe-eau. Ils affirment que les problèmes du chauffe-eau n’étaient pas liés à un défaut d’entretien des locataires mais à sa vétusté.

Ils chiffrent la réparation de leur préjudice de jouissance sur la base de la moitié du loyer d’un montant de 760 € par mois, soit 1900 € au total.

Ils sollicitent la confirmation du jugement dont appel en ce qui concerne le rejet de la demande d’expulsion, tout en précisant avoir quitté le logement au mois d’avril 2024.

M. [T] indique qu’il a effectivement installé le siège de son activité professionnelle à son domicile en 2013, mais avec l’accord de sa propriétaire. Il conclut à la confirmation du rejet de cette demande.

Sur l’arriéré locatif, M. [T] et Mme [E] relèvent que les consorts [F] n’ont pas hésité à leur facturer la somme de 1144,14 € au titre de divers travaux dûs à un manque d’entretien et de dégradations et la somme de 770 € pour le nettoyage, alors qu’ils n’ont quant à eux pas fait réaliser les travaux préconisés par la CAF, laquelle ne leur a donc pas versé l’aide personnalisée au logement.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 562 du code de procédure civile l’appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs du jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. En application des dispositions de l’article 954 alinéa 3 du même code la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières écritures.

Sur l’annulation du congé avec offre de vente du 13 septembre 2021

Au regard des dispositifs respectifs des dernières écritures, lesquels seuls lient la cour en application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, aucune des parties ne critique ce chef de jugement qui sera confirmé par la cour sans examen au fond.

Sur le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrer un logement décent à M. [T] et Mme [E]

L’article 1719 du code civil dispose :

' Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations'.

Il est également de principe que le bailleur est tenu d’indemniser le locataire du trouble de jouissance subi du fait de la non-exécution des travaux qui lui incombaient, ce trouble ne cessant que par l’exécution de ces travaux.

La société Bourdeaux missionnée par les locataires en juin 2021 a jugé nécessaire d’interdire le fonctionnement du chauffe-eau.

Sa facture du 11 juin 2021 qui a été transmise au cabinet Sanchez, gestionnaire de l’immeuble, mentionne :

Chauffe-bain de marque Saunier-Duval

— Diagnostic panne

— Bouton d’allumage HS

— Retard à l’allumage, donc accumulation de gaz et détonation très importante

— Mise en DGI pour sécurité – changement impératif

A l’allumage, l’appareil produit des flammes.

Les locataires ont fait un signalement auprès de l’ADIL.

Suite à la visite des lieux, la société Soliha a rendu un rapport en date du 21 juillet 2021, dont il ressort au visa du Décret du 30/01/2002 relatif aux caractéristiques du logement décent :

Récapitulatif des infractions constatées :

— Insuffisance d’eau chaude sanitaire

— Risque d’infiltration d’air

— Présence d’humidité

— Risque de refoulement d’odeurs et d’effluents

— Risque électrique.

A la suite de ce rapport, la CAF a adressé un constat de non décence à M. [T], dans lequel elle précise que le propriétaire a 18 mois pour procéder à la mise en conformité du logement.

Les pièces versées au dossier par les deux parties mettent en évidence l’existence de difficultés ayant opposé les bailleurs et les locataires quant à l’entretien du chauffe-eau et du logement, M.[T] et Mme [E] n’ayant pas justifié de l’entretien du chauffe-eau malgré les demandes du gestionnaire et refusé ensuite l’intervention d’artisans mandatés par les consorts [F] pour effectuer des réparations visées dans le rapport de l’ADIL (pièces n° 9 et 10 des consorts [F]).

Sur la même période (mai 2021 / Juin 2023), les rapports entre les bailleurs et les locataires ont été troublés par divers incidents et procédures rappelés ci-dessus ( défaut de paiement des loyers, commandement de payer les loyers et sommation de justifier de l’entretien de la chaudière, congé pour vendre, assignation en nullité du congé pour vendre, constatation de la résiliation du bail par ordonnance de référé, annulation du congé pour vendre, confirmation par la cour d’appel de la résiliation du bail).

Le chauffe-eau a en définitive été remplacé aux frais des bailleurs au mois d’avril 2023 (pièce n° 27 des consorts [F]).

Nonobstant tous ces événements, il est établi – et non contesté par les bailleurs – que les locataires ont été privés d’eau chaude de juin 2021 à avril 2023, ce qui leur a causé un préjudice de jouissance justifiant l’indemnisation à hauteur de 1900 € allouée par le premier juge, condamnation dont M. [T] et Mme [E] sollicitent la confirmation.

Le jugement entrepris doit être confirmé sur ce point.

Sur l’arriéré locatif

La demande en paiement de l’arriéré locatif a été rejetée sans motivation par le premier juge ('Déboute [N] [F], [B] [F] et [J] [F] de l’ensemble de leurs demandes').

Suivant décompte du cabinet Sanchez en date du 22 août 2024 (pièce n° 25 des consorts [F]), M. [T] et Mme [E] sont redevables de la somme de 11.080,04 € à l’égard des bailleurs. Cette somme comporte le remboursement du dépôt de garantie de 750 € et met à la charge des locataires divers travaux de réparation et d’entretien réalisés à la suite de leur départ sans information préalable des bailleurs, travaux justifiés par les factures versées au débat.

Il y a lieu d’infirmer le jugement entrepris sur ce point et de condamner solidairement M. [T] et Mme [E] à payer aux consorts [F] la somme de 11.080,04 € , outre intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2024, date de la demande.

Sur la réparation de la perte de chance alléguée par les consorts [F]

M. [T] a apposé sur la façade de l’immeuble une plaque professionnelle carrée de petite taille comportant huit photographies et au centre, dans un neuvième carré :

[D] [T]

Photographe

[XXXXXXXX01]

Sur rendez-vous

Il prétend avoir obtenu l’accord de la bailleresse pour l’installation à cette adresse de son activité professionnelle, accord contesté par les héritiers de Mme [F].

En tout état de cause, les consorts [F] ne démontrent pas que Mme [F] aurait refusé cet accord ou aurait subordonné cet accord à une augmentation du loyer ou encore que M. [T] aurait accepté une augmentation de loyer si elle lui avait été demandé. La perte de chance d’avoir obtenu une augmentation de loyer n’est absolument pas démontrée par les consorts [F]. Leur demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Cette demande des consorts [F] a également été implicitement rejetée par le premier juge.

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Les consorts [F] ne démontrent pas le caractère abusif de la résistance de M. [T] et Mme [E] alors qu’il est partiellement fait droit aux prétentions de leurs locataires.

Le rejet de cette demande doit être confirmé.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Les consorts [F], parties principalement perdantes, doivent supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel.

Ils se trouvent redevables d’une indemnité sur le fondement de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance.

En revanche, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge des parties les sommes non comprises dans les dépens exposées dans le cadre de la procédure d’appel. Leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 doivent être rejetées.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 13 octobre 2022, sauf en ce que les consorts [F] ont été déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Constate que les dispositions du jugement ayant condamné les consorts [F] à réparer le chauffe-eau dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte, se trouvent sans objet, le chauffe-eau litigieux ayant été réparé.

Condamne solidairement M. [T] et Mme [E] à payer aux consorts [F] la somme de 11.080,04 € , outre intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2024,.

Déboute les consorts [F] de leur demande en paiement de dommages et intérêts en réparation d’une perte de chance de contracter à de meilleures conditions et de leur demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Condamne Mme [N] [F], M. [B] [F] et M. [J] [F] aux dépens de première instance et d’appel.

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET