COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51G

Chambre civile 1-2

ARRET N°102

CONTRADICTOIRE

DU 08 AVRIL 2025

N° RG 23/08473 -

N° Portalis

DBV3-V-B7H-WH6M

AFFAIRE :

[F] [B]

C/

E.P.I.C.

HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 novembre 2023 par le Tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt

N° RG :

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le : 08.04.25

à :

M^e Philippe MIRABEAU

M^e Sabrina DOURLEN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE HUIT AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [F] [B], agissant en qualité de représentante légale de son enfant mineur [D] [B] née le 19.01.2011, et en son nom et pour le compte de [C] [B], née le 24.02.2017

née le 02 octobre 1978 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Philippe MIRABEAU, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 716

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C78646-2023-008734 du 13/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

****************

INTIMÉE

E.P.I.C. HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : B 2 79 200 224

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Sabrina DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453

Plaidant : M^e Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0128

Substitué par : M^e Elisabeth MENARD, avocat au barreau de PARIS

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 décembre 2024, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,

qui en ont délibéré,

Greffière placée lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER

Greffière en pré-affectation lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 13 août 2008, Mme [M] [B] a pris à bail un bien à usage d’habitation appartenant à la société Opievoy situé [Adresse 1] – à [Localité 8], moyennant un loyer de 367,23 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 367 euros.

Un litige s’est noué entre la locataire et son bailleur, en raison de désordres et d’un manquement prétendu par la locataire du bailleur à son obligation de lui assurer une jouissance paisible du bien donné à bail.

Par acte de commissaire de justice délivré le 16 mai 2023, Mme [B], en sa personne et en sa qualité de représentante légale de ses enfants [D] et [T] [B], a assigné l’office public d’HLM Hauts-de-Seine Habitat, venant aux droits de la société Opievoy, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt aux fins d’obtenir la condamnation de son bailleur à lui payer les sommes suivantes :

—  13 700 euros au titre de la privation de jouissance,

—  10 000 euros en réparation du préjudice d’anxiété,

—  5 000 euros par enfant au titre du préjudice subi par chacun des enfants,

—  2 400 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi de 1991 sur l’aide juridictionnelle.

Par jugement contradictoire du 9 novembre 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a :

— déclaré irrecevable l’action indemnitaire de Mme [B] fondée sur l’existence de désordres au sein du bien pris à bail,

— débouté Mme [B] de son action indemnitaire pour violation du bailleur de son obligation d’assurer la jouissance paisible du bien pris à bail,

— condamné Mme [B] aux entiers dépens,

— débouté les parties des demandes qu’elles formulent au titre des frais irrépétibles.

Par déclaration reçue au greffe le 19 décembre 2023, Mme [B] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 18 mars 2023, Mme [B], appelante, demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

— condamner l’office public d’HLM Hauts-de-Seine Habitat à lui payer la somme de 7 254 euros au titre de la privation de jouissance,

— condamner l’office public d’HLM Hauts-de-Seine Habitat à lui payer la somme de 10 000 euros de dommages intérêts pour préjudice moral et d’anxiété,

— condamner l’office public d’HLM Hauts-de-Seine Habitat à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation des préjudices physiques subi par [T] et [D] soit 5000 euros pour chacun,

— condamner l’office public d’HLM Hauts-de-Seine Habitat à lui payer la somme 5 000 euros pour trouble de voisinage,

— condamner l’office public d’HLM Hauts-de-Seine Habitat à lui payer la somme de 2 400 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi de 1991 sur l’aide juridictionnelle.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 14 juin 2024, la société Hauts-de-Seine Habitat, intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action indemnitaire de Mme [B] fondée sur l’existence de désordres au sein du bien pris à bail comme étant prescrite,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [B] de son action indemnitaire pour violation du bailleur de son obligation d’assurer la jouissance paisible du bien pris à bail,

A titre subsidiaire,

— réduire les demandes indemnitaires de Mme [B] à de plus justes proportions, la période d’indemnisation éventuelle ayant duré du 16 mai 2020 au 7 mai 2022,

En tout état de cause,

— condamner Mme [B] à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner Mme [B] aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 décembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la prescription et les demandes indemnitaires de Mme [B]

Moyens des parties

Le premier juge a déclaré irrecevables les demandes de Mme [B] en indemnisation des préjudices consécutifs aux désordres affectant son logement, motif pris de leur prescription, et recevables, mais mal fondées, les demandes en indemnisation des troubles de voisinage et pour manquement invoqué du bailleur à son obligation d’assurer une jouissance paisible à sa locataire, en raison du fait que la preuve des troubles et manquements allégués n’était pas établie au vu des pièces versées aux débats par Mme [B].

A hauteur de cour, Mme [B] reprend l’argumentaire développé devant le premier juge en faisant valoir que :

— ses demandes indemnitaires en indemnisation des préjudices consécutifs aux désordres affectant son logement ne sont point prescrites, parce que le point de départ de la prescription triennale doit être fixé soit au 21 mai 2021, date à laquelle elle a pris conscience qu’il ne lui serait jamais procuré un logement convenable, soit à la date de son départ des lieux, le 31 mars 2022, soit à la date d’un rapport médical établi le 22 octobre 2021, soit à la date à laquelle elle a déposé une demande d’aide juridictionnelle, qui marque sa volonté d’agir.

— son bailleur a manqué à son obligation de lui procurer une jouissance paisible des lieux, qui est une obligation de résultat, comme en témoignent la présence de moisissures, le fait que sa chambre à coucher était inutilisable, la contraignant à dormir dans le salon avec ses deux enfants, les problèmes de santé rencontrés par ses deux enfants,

— elle est bien fondée à solliciter la condamnation de son bailleur à lui payer : 5 000 euros pour chacun de ses deux enfants en réparation de leur préjudice de santé, moral et d’anxiété, et 10 000 euros en raison du préjudice causé par l’impéritie de son bailleur, outre le remboursement de la moitié de son loyer, pendant une période de trois ans, soit la somme de 7 254 euros,

— elle est, enfin, bien fondée, à solliciter la condamnation de son bailleur à lui payer une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison des troubles de voisinage – nuisances sonores – occasionnées par sa voisine, Mme [I].

Le bailleur de répliquer en s’appropriant les motifs du premier juge, que :

— s’agissant, en premier lieu, des désordres affectant le logement, le point de départ du délai de prescription doit être fixé à la date du rapport dressé par l’inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 7], soit le 29 juillet 2016, si bien que les demandes sont prescrites, l’assignation ayant été délivrée le 16 mai 2023, et Mme [B] ne rapportant point la preuve lui incombant que, comme elle le soutient, les désordres auraient perduré jusqu’à son départ des lieux,

— s’agissant, en deuxième lieu, des troubles de voisinages invoqués et qui seraient imputables à une voisine avec laquelle Mme [B] se querellait, les pièces versées aux débats par Mme [B] – mains courantes et attestations de voisins – ne suffisent pas à les caractériser, si bien que le débouté prononcé par le premier juge, doit être également confirmé,

— dans l’hypothèse où la cour retiendrait l’existence d’un préjudice de jouissance, la durée

d’indemnisation devrait être limitée aux trois années précédant la délivrance de l’assignation, pour lesquelles aucune preuve de l’existence d’un trouble quelconque n’est rapportée par l’appelante.

Réponse de la cour

a) Demandes en réparation des préjudices résultant des désordres constatés dans le logement

Les parties s’accordent sur l’application au présent litige des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 issues de la loi du 24 mars 2014, qui disposent que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Elles s’opposent, toutefois, sur le point de départ de la prescription triennale, retenu par le premier juge, Mme [B] soutenant, qu’étant aide-soignante, et ne disposant d’aucune compétence en matière de bâtiment, le rapport de l’inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 8] du 29 juillet 2016, ne peut être valablement considéré comme fixant le point de départ de la prescription triennale, dans la mesure où il n’invitait pas Mme [B] à ' prendre des dispositions judiciaires particulières'.

Cependant, ce rapport, en ce qu’il faisait état d’une importante humidité dans la chambre et de la présence de moisissures en invitant le bailleur à mettre en oeuvre les mesures appropriées pour remédier aux désordres constatés, a eu pour effet de porter à la connaissance de Mme [B] l’existence de désordres affectant son appartement, et donc des faits lui permettant d’agir en justice, peu important que Mme [B] n’ait aucune compétence technique en matière de bâtiment et que le rapport ne l’ait pas invitée à assigner son bailleur.

C’est donc à bon droit que le premier juge a fixé au 29 juillet 2016 le point de départ de la prescription triennale.

Le moyen soulevé par Mme [B] du caractère interruptif de prescription de sa prise de conscience qu’il ne lui serait jamais procuré un logement convenable (21 mai 2021), de son départ des lieux (31 mars 2022), d’un rapport médical établi le 22 octobre 2021, ou bien encore, de la date à laquelle elle a déposé une demande d’aide juridictionnelle (13 janvier 2021), est inopérant, la prescription triennale étant acquise au moment où ces événements se sont produits.

C’est également en vain que Mme [B] soutient que la prescription ne serait point acquise, en raison du caractère ' continu et évolutif’ de son préjudice, aucun trouble de jouissance n’étant démontré postérieurement au rapport du 29 juillet 2016, non plus que la persistance des moisissures durant les trois années précédant la délivrance de l’assignation au bailleur.

Bien mieux, la visite des lieux effectuée par l’agence régionale de santé le 6 novembre 2017 indique que l’isolation externe du bâtiment, achevée au dernier trimestre de l’année 2017, pourrait suffire à supprimer les désordres liés à l’humidité dans la chambre, que les moisssures en cueillie de plafond sont sèches et doivent simplement être lessivées, et que le logement respecte les critères de décence définis par le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

Dès lors, la cour confirmera le jugement querellé en ce qu’il a déclaré prescrites les demandes de Mme [B] en indemnisation des préjudices consécutifs aux désordres constatés dans le logement qui lui était donné à bail.

b) Demande en indemnisation des troubles anormaux du voisinage allégués par Mme [B] et du manquement invoqué du bailleur à permettre à son locataire une jouissance paisible des lieux donnés à bail

S’agissant de cette demande, pour laquelle aucune prescription n’est invoquée à hauteur de cour,

il convient de rappeler que le bailleur est responsable des divers ennuis, troubles et abus qui peuvent se produire entre locataires habitant un même immeuble, notamment lorsque ces agissements excèdent les inconvénients normaux qui résultent du voisinage, dès lors que le locataire qui trouble la jouissance d’un autre locataire ne peut pas être considéré comme un tiers, aux termes de l’article 1725 du code civil, et que le locataire troublé peut agir contre le bailleur commun.

Encore faut-il pour qu’il puisse triompher que le locataire rapporte la preuve de l’existence des troubles dont il demande réparation.

Au cas d’espèce, le premier juge a exactement relevé que les quatre mains courantes dans lesquelles Mme [B] fait reproche à l’une de ses voisines de 'faire du bruit’ et les attestations de proches témoignant du fait que Mme [B], locataire irréprochable, n’est source d’aucune nuisance sonore, sont insuffisantes à caractériser l’existence de troubles anormaux du voisinage et partant, d’un quelconque manquement du bailleur, de nature à engager sa responsabilité.

En l’absence d’éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour, estimant que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en déboutant Mme [B], parce qu’elle échoue à rapporter la preuve des troubles et manquements dont elle sollicite l’indemnisation, de sa demande en paiement de dommages et intérêts, confirmera ce chef du jugement entrepris.

III) Sur les dépens

Mme [B], qui succombe devant la cour, sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel, tandis que les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant

Déboute Mme [F] [B], agissant en son nom personnel et ès qualités de représentante de ses deux enfants mineurs, [D] [B] et [T] [B], de la totalité de ses demandes ;

Condamne Mme [F] [B] aux dépens de la procédure d’appel ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [F] [B] à payer à l’office public d’HLM Hauts-de-Seine Habitat une indemnité de 1 000 euros.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière en pré-affectation, Le Président,