COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 26 OCTOBRE 2023

N° 2023/ 326

Rôle N° RG 22/13444 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKENK

[U] [B] épouse [X]

C/

[V] [L]

[T] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Joseph MAGNAN

M^e Florence BLANC

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 04 Juillet 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 21/05358.

APPELANTE

Madame [U] [B] épouse [X]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022-6311 du 07/10/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le [Date naissance 4] 1968 à [Localité 7] (ALGERIE), demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Sandrine WERNERT, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur [V] [L]

né le [Date naissance 3] 1944 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Florence BLANC de l’AARPI BCT AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Nathalie CHEROT, avocat au barreau de MARSEILLE,

assisté de M^e Claire FAGES, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [T] [L]

née le [Date naissance 1] 1945 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Florence BLANC de l’AARPI BCT AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Nathalie CHEROT, avocat au barreau de MARSEILLE

assistée de M^e Claire FAGES, avocat au barreau de TOULOUSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Juin 2023 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Septembre 2023 puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 26 octobre 2023 par mise à disposition au greffe.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 octobre 2023,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 11 septembre 2015, ayant pris effet le 15 septembre 2015, Mme [T] [L] et M. [V] [L], représenté par leur mandataire la société MONNE-DECROIX GESTION, ont donné à bail à usage d’habitation à Mme [U] [X] née [B] et M. [V] [X] un appartement situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 534 euros outre 52 euros de provisions sur charges, ainsi que la location d’un parking n°738 dans la même résidence, moyennant un loyer mensuel initial de 60 euros.

Par acte du 16 avril 2020, les bailleurs ont fait déliver aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 2097,73 euros et de justifier d’une assurance et de l’occupation des lieux.

Un second commandement de payer la somme en principale de 1853,92 euros et de justifier d’une assurance locative et de l’occupation du logement a été signifié aux locataires par acte du 17 août 2020.

M. [V] [X] est décédé le [Date décès 2] 2020.

Mma [U] [X] s’est acquittée des causes du comandement de payer par un virement du 14 octobre 2020.

Par acte d’hussier du 21 septembre 2021, dénoncé au représentant de l’Etat dans le département le 22 septembre 2021, Mme [T] et M. [V] [L] ont fait assigner Mme [U] [X] aux fins de voir :

— prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire pour manquement grave à son obligation de paiement,

— ordonner son expulsion au besoin avec l’assistance de la force publique,

— la condamner à leur payer la somme de 1845,31 euros au titre des loyers et chares impayés,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [X] jusqu’à son départ ou son expulsion à une somme égale au montant du loyer et des charges, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux,

— la condamner au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût du commandement et les dépens de l’article A 444-32 du code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée.

Par jugement contradictoire du 4 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a statué ainsi :

— Declare l’action de Madame [L] [T] et de Monsieur [L] [V], recevable,

— Prononce la résiliation des baux liant les parties pour manquement grave de Madame [X] [U] à son obligation de paiement,

— Déboute Madame [X] [U] de sa demande de délais de paiement,

— Ordonne l’expulsion de Madame [X] [U] et de tous occupants de son chef des lieux (appartement) sis [Adresse 5] et parking aérien n°738 sis dans la même résidence, dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution de sa personne et de ses biens, si besoin est avec le concours de la force publique;

— Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles R433-1 et suivants du code des procédure civiles d’exécution,

— Dit que Madame [X] [U] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 704,83 € au total à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif des lieux et la condamne au paiement de cette indemnité ;

— Condamne Madame [X] [U] à payer à Madame [L] [T] et à Monsieur [L] [V] la somme de 5677,95 euros au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au ler avril 2022,

— Condamne Madame [X] [U] à payer à Madame [L] [T] et à Monsieur [L] [V] la somme de 300 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déboute Madame [L] [T] et Monsieur [L] [V] de leur demande

au titre de l’article A 444-32 du code de commerce;

— Condamne Madame [X] [U] aux entiers dépens à l’exclusion du coût des commandements

de payer déjà signifiés, et qui seront recouvrés le cas échéant comme en matière d’aide juridictionnelle,

— Dit n’ y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

— Rejette toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

Le premier juge retient essentiellement que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement payés; que le contrat de travail à durée déterminée produit par la locataire prévoit une durée très courte, que les ressources de celle-ci sont très modestes ; que la dette locative est conséquente et a triplé depuis l’assignation.

Selon déclaration du 10 octobre 2022, Mme [X] a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions.

L’affaire a été fixée à bref délai selon ordonnance du 8 novembre 2022.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2023, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [X] demande de voir :

— Recevoir les présentes conclusions, les dire régulières et bien fondées.

— Dire et juger l’appel interjeté par Madame [X] régulier en la forme et bien fondé.

— Débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, particulièrement injustes et infondées.

— REFORMER le Jugement du 04/07/2022 sur les dispositions suivantes :

— Prononcé la résiliation du bail pour manquement grave à l’obligation de paiement.

— Ordonné l’expulsion de la concluante et de tous occupants du logement.

— Débouté Madame [X] de sa demande de délais de paiement.

— Condamné Madame [X] au paiement de la somme de 5677,95 euros.

— Condamné Madame [X] au paiement d’un indemnité d’occupation d’un montant de 704,83 euros.

— Condamné au titre de l’article 700 du code de procédure civile le défendeur à la somme de 300 euros et aux entiers dépens.

— EN CONSEQUENCE, statuant à nouveau :

— Débouter Monsieur et Madame [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, totalement injustes et infondées.

— Suspendre le jeu de la clause résolutoire du bail.

— Débouter le bailleur de sa demande d’expulsion.

— Débouter le bailleur du surplus de ses demandes.

— Prononcer la condamnation à intervenir en deniers ou quittance afin de tenir compte des versements effectués par la locataire ainsi que des versements en cours de régularisation par la CAF, depuis le dernier décompte et non encore comptabilisés par le bailleur.

— Allouer en conséquence à la concluante les plus larges délais pour se libérer des sommes encore dues éventuellement, et ce en application de l’article 1343-5 du code civil.

— Rejeter ou subsidiairement réduire à de plus justes proportions la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Statuer ce que de droit sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

Mme [X] fait essentiellement valoir qu’elle a dû faire face à de graves difficultés financières, familiales et administratives avec la CAF ; qu’elle régle régulièrement la part de loyer résiduel lui incombant et a repris le paiement des loyers ; qu’elle est de bonne foi et s’est retrouvée dans une situation difficile suite au décès de son époux.

Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 juin 2023, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, les époux [L] demandent de voir :

— REJETANT TOUTE CONCLUSIONS ADVERSES COMME INJUSTES ET EN TOUT CAS MAL-FONDEES,

— DEBOUTER Madame [U] [X] de l’intégralité de ses demandes,

— CONFIRMER le jugement entrepris le 04 juillet 2022 par le juge des contentieux du Tribunal judiciaire de MARSEILLE dans toutes ses dispositions et débouter l’appelante de l’intégralité de ses demandes,

— ACCUEILLIR la demande d’actualisation au titre de l’arriéré locatif,

— En conséquence,

— CONDAMNER Madame [U] [X] à verser à Monsieur [V] [L] et

Madame [T] [L] la somme de 7114,02 € au titre des loyers et charges échus et impayés, outre intérêts au taux légal,

— En tout état de cause,

— CONDAMNER Madame [U] [X] à verser à Monsieur [V] [L] et

Madame [T] [L] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER Madame [U] [X] aux entiers dépens de l’instance et les dépens de l’article A444-32 du Code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée.

Les époux [L] font essentiellement valoir que la locataire a de bas revenus ; que son contrat à durée déterminée s’est achevé le 30 juin 2022 ; qu’elle n’a repris les paiements que de façon ponctuelle ; que le décompte au 1er juin 2023 fait apparaître une dette de 7114,02 euros.

La procédure a été clôturée à l’audience.

MOTIVATION :

Sur les demandes en résiliation du bail, expulsion et paiement :

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

— user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

— de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu au paiement des loyers et charges au terme convenu.

En vertu de l’ancein article 1184 du code civil, applicable à la date de signature du bail litigieux, la condtion résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiqus, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages-intérêts.

La résolution peut être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

L’ancien article 1315 du code civil, devenu l’article 1353, prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier la paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, par acte sous seing privé du 11 septembre 2015, ayant pris effet le 15 septembre 2015, Mme [T] [L] et M. [V] [L], représentés par leur mandataire la société MONNE-DECROIX GESTION, ont donné à bail à usage d’habitation à Mme [U] [X] née [B] et M. [V] [X] un appartement situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial révisable de 534 euros outre 52 euros de provisions sur charges, ainsi que la location d’un parking n°738 dans la même résidence, moyennant un loyer mensuel intial de 60 euros.

Les loyers sont payables d’avance le 1er jour du terme.

Par deux fois, les bailleurs ont fait déliver un commandement de payer à l’égard des locataires, le premier le 16 avril 2020 pour un montant en principal de 2097,73 euros et le second, le 17 août 2020, pour un montant en principal de 1853,92 euros.

S’il est constant que Mme [U] [X] s’est acquittée des causes du dernier commandement par un virement du 14 octobre 2020 et que son époux est décédé le [Date décès 2] 2020 pouvant expliquer certains difficultés rencontrées par l’appelante, il n’en demeure pas moins que les loyers et charges n’étaient pas régulièrement payés même avant le décès de son mari.

Il résulte des débats que le montant de l’arriéré locatif actualisé par les intimés à la somme de 7114,02 euros au 1er juin 2023 n’est pas contesté par Mme [X] qui demande seulement un paiement en deniers et quittances pour tenir compte des versements postérieurs.

Cependant, les versements invoqués fin avril 2022 et fin juin 2022 figurent déjà sur le décompte actualisé des bailleurs et la locataire ne justifie d’aucun autre versement qui ne soit pas pris en compte par ce décompte, ni d’aucun règlement à venir de la CAF.

De plus, les frais d’huissier ne sont pas intégrés dans la somme de 7114,02 euros précitée mais font l’objet d’un décompte à part.

Par conséquent, il convient d’actualiser l’arriéré locatif à la somme demandée par M et Mme [L], à savoir 7114,02 euros.

Il convient donc de condamner Mme [X] à payer aux époux [L] la somme de 7114,02 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2023, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt.

D’autre part, il convient de rappeler que le jugement déféré, dont les intimés demandent confirmation, n’a pas constaté l’acquisition de la clause résolutoire mais a prononcé la résiliation des baux liant les parties pour manquement grave de Mme [X] à son obligation de paiement.

Il ne s’agit donc pas, en l’espèce, de constater de plein droit la résiliation du bail mais d’apprécier la nature et la gravité des manquements de la locataire à ses obligations contractuelles pour décider ou non du prononcé judiciaire de cette résiliation.

Il resssort des débats que depuis décembre 2019, les loyers et charges ne sont pas régulièrement payés au terme prévu par les deux contrats de bail du 11 septembre 2015.

De plus, depuis le décompte produit en première instance arrêté au mois d’avril 2022 inclus, la dette locative n’a cessé d’augmenter pour arriver à une somme élevée.

Même si des loyers et charges ont pu être payés à leur échéance, il résulte du dernier décompte que tel n’est plus le cas depuis le 6 février 2023, date du dernier versement de la locataire qui prétend pourtant le contraire.

S’il a pu exister des difficultés avec la CAF résultant d’un trop-perçu, celles-ci remontent à l’année 2021 et n’expliquent pas les difficultés récurrentes et toujours actuelles de la locataire à respecter son obligation de payer les loyers et les charges au terme prévu par les baux.

Ainsi, au vu de l’importance de l’arriéré locatif actuel et de la répétition du manquement de la locataire à son obligation de payer les loyers et charges depuis plusieurs années, il convient de prononcer la résiliation judiciaire des deux contrats de bail liant les parties aux torts exclusifs de Mme [X].

Cette dernière sollicite, à tort, la suspension du jeu de la clause résolutoire dont il n’est pas fait application en l’espèce.

Le juge peut tout au plus se fonder sur le dernier alinéa de l’ancein article 1184 du code civil pour accorder à la locataire un délai selon les circonstances.

Das ce cas, ce n’est pas l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui s’applique mais l’article 1343-5 du code civil, anciennement l’article 1244-1.

Mme [X] produit aux débats des attestations de POLE EMPLOI indiquant qu’elle perçoit l’allocation d’aide au retour à l’empoi mais la dernière attestation produite date du 17 juillet 2022 indiquant un versement de 1730,53 euros entre janvier et février 2022.

De même, les bulletins de paye produits concernent la période de mars 2022 à juin 2022 correspondant à un contrat de travail à durée déterminée signé le 23 mars 2022.

Quant aux relevés de sa caisse de retraite, les plus récents datent de juillet 2022 correspondant aux versements perçus entre avril et juin 2022.

Mme [X] ne produit également que sa déclaration de revenus pour l’année 2021 sans produire d’avis d’imposition plus récent.

Néanmoins, tous ces documents montrent qu’elle a des revenus modestes, confirmés par son admission à l’aide juridictionnelle partielle.

Ainsi, au vu de l’ensemble de ces éléments non actualisés ne permettant pas à la cour d’apprécier si l’appelante est en mesure d’apurer son importante dette locative dans le délai maximal de 24 mois prévu par l’ancien article 1244-1 du code civil, devenu l’article 1343-5, tout en étant en capacité de régler un loyer mensuel de l’ordre de 692 euros, il convient de rejeter tout délai que ce soit pour suspendre le prononcé de la résiliation des baux que pour apurer la dette locative.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Mme [X] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, conformément aux articles L. 411-1 et L. 412-1 ainsi que les articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, si besoin avec le concours de la force publique, de dire que Mme [X] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 704,83 euros, non constesté par l’appelante, à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux et de la condamner au paiement de cette indemnité.

Ainsi, sous réserve de l’actualisation de la dette locative comme indiqué ci-dessus, il convient de confirmer le jugement déféré sur tous ces points.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de condamner Mme [X], qui succombe, aux entiers dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux textes sur l’aide juridictionnelle, à l’exclusion des frais de commandements de payer et sans qu’il soit fait application de l’article A 444-32 du code du commerce sollicitée, sans plus de justification, par les intimés.

Le jugement déféré sera confirmé sur les dépens de première instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il paraît équitable de condamner Mme [X] à payer à M et Mme [L] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel.

Le jugement déféré sera confirmé sur les frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS :

La Cour statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort :

CONFIRME le jugement déféré du 4 juillet 2022 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille sauf en ce qu’il convient d’actualiser la somme due par Mme [U] [B] veuve [X] au titre de l’arriéré locatif échu et impayé ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT :

CONDAMNE Mme [U] [B] veuve [X] à payer à Mme [T] [L] et M. [V] [L] la somme de 7114,02 euros, au titre des loyers, charges outre indemnités d’occupation échus et impayés, arrêtés au 1er juin 2023, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt ;

CONDAMNE Mme [U] [B] veuve [X] à payer à Mme [T] [L] et M. [V] [L] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Mme [U] [B] veuve [X] aux entiers dépens d’appel, à l’exclusion des frais de commandements de payer, et qui seront recouvrés conformément aux textes sur l’aide juridictionnelle.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,