COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

Par défaut

DU 02 JUILLET 2025

N° RG 24/00718 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WKNM

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE ALMA [Localité 10] SIS [Adresse 5], représenté par son syndic la SASU SOCIETE GRIFFATON ET [Localité 12]

C/

[I] [P] [O] épouse [H]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 Septembre 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 13]

N° RG : 22/00879

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Catherine CIZERON,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE ALMA [Localité 10] SIS [Adresse 5], représenté par son syndic la SASU SOCIETE GRIFFATON ET [Localité 12], dont le siège social est situé [Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentant : M^e Catherine CIZERON de la SELARL CARTESIO AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.404 et M^e Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0107

APPELANT

****************

Madame [I] [P] [O] épouse [H]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Défaillante

Monsieur [Z] [Y], [W], [R] [H]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Défaillant

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Juin 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

M. et Mme [H] sont propriétaires des lots n° 225, 226, 430 et 615 dans un immeuble sis à [Localité 11] (92), [Adresse 4] et [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété.

Des charges étant demeurées impayées, par acte en date du 26 janvier 2022 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à Courbevoie, ci-après dénommé ' le syndicat des copropriétaires', a assigné M. et Mme [H] devant le Tribunal judiciaire de Nanterre, sollicitant leur condamnation solidaire au paiement de la somme en principal de 18 366,30 euros, au titre de charges de copropriété impayées, outre 4 000 euros à titre de dommages et intérêts et 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 25 septembre 2023, le Tribunal judiciaire de Nanterre a débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses prétentions et l’a condamné aux dépens. Pour statuer ainsi, il a relevé qu’il ne démontrait pas l’existence de sa créance, car si l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rendait celle-ci certaine, liquide et exigible, les défendeurs étaient propriétaires des lots n° 225, 226 et 430 alors que l’appel de fonds produit concernait également un autre lot n° 615, et que le demandeur n’apportait pas le détail, lot par lot, des sommes dues. S’agissant des frais de recouvrement, le tribunal a jugé qu’ils devaient suivre le même sort que les charges.

Par déclaration en date du 1er décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions notifiées le 19 avril 2024 par RPVA, il expose :

— que M. et Mme [H] sont propriétaires des lots n° 225, 226, 430 et 615, correspondant à un appartement, deux places de parking et une cave ;

— que sa créance est établie par le décompte produit, les appels de fonds, les procès-verbaux des assemblées générales, le contrat de syndic et le règlement de copropriété ;

— que M. et Mme [H] ont laissé des charges impayées à plusieurs reprises si bien qu’il a dû entamer deux procédures de saisie immmobilière ; qu’ils ont ainsi commis une faute ;

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement ;

— condamner solidairement M. et Mme [H] au paiement de la somme de 18 366,30 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner solidairement aux dépens.

M. et Mme [H], bien que s’étant vus signifier la déclaration d’appel avec les conclusions d’appel le 22 avril 2024 en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 avril 2025.

MOTIFS

Malgré l’absence de M. et Mme [H] il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et appels travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction alors applicable, dispose que :

A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

(…)

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

(…)

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de M. et Mme [H] au titre de quatre lots n° 225, 226, 430 et 615,

— le décompte des sommes dues par M. et Mme [H] arrêtées au 1er octobre 2021,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 24 avril 2017, 2 mai 2018, 29 avril 2019, 15 décembre 2020, et 29 novembre 2021, portant approbation des comptes de l’année précédente, du budget prévisionnel et approuvant des travaux,

— une attestation de non contestation en justice desdites assemblées générales,

— les appels de fonds sur la période allant jusqu’au 30 septembre 2021.

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par contre un copropriétaire n’est nullement redevable des honoraires que le syndic perçoit dans le cadre du recouvrement, puisqu’il n’a pas la qualité de partie au contrat de syndic et que le recouvrement des charges impayées fait partie des tâches normales de ce dernier. Par ailleurs, les frais d’avocat font partie des frais irrépétibles sur le sort desquels il sera statué plus bas.

Dans ces conditions, les sommes réclamées, au titre des frais, sous l’appellation 'suivi dossier contentieux copropriété', 'suivi dossier contentieux copropriétaire', 'constitution dossier justice’ et 'suivi contentieux dossier avocat’ doivent être retirés du compte, à hauteur de 3 187 euros.

M. et Mme [H] seront ainsi condamnés au paiement de la somme de 15 179,30 euros, avec intérêts au taux légal à compter à compter de l’assignation, par infirmation du jugement. Et une condamnation solidaire sera prononcée, l’article 24 du règlement de copropriété stipulant que lorsque plusieurs lots appartiennent indivisément à plusieurs copropriétaires, chacun d’eux est tenu au paiement de la totalité de la dette.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil : le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

Au cas d’espèce la Cour relève que :

— selon jugement daté du 18 février 2016, le Tribunal judiciaire de Nanterre a condamné M. et Mme [H] au paiement de la somme de 6 844,91 euros au titre de charges de copropriété impayées, outre 161,92 euros au titre des frais de recouvrement, 700 euros à titre de dommages et intérêts, et 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— une saisie-attribution tentée le 4 avril 2017 aux fins d’exécuter ce jugement s’est avérée infructueuse ;

— les 13 et 15 février 2018, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de délivrer aux débiteurs un commandement de payer à fin de saisie immmobilière portant sur les lots de copropriété susvisés ;

— selon jugement daté du 25 février 2019, le Tribunal judiciaire de Nanterre a condamné M. et Mme [H] au paiement de la somme de 17 157,36 euros au titre de charges de copropriété impayées, outre 100,80 euros au titre des frais de recouvrement, et 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les 5 et 8 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires a dû délivrer à M. et Mme [H] un nouveau commandement de payer à fin de saisie immmobilière ;

— aucun règlement n’est intervenu depuis au moins le mois de décembre 2018 soit depuis six ans et demi.

Il apparaît ainsi que M. et Mme [H], qui ne prouvent ni même ne soutiennent être confrontés à des difficultés financières, se sont rendus coupables, depuis dix ans et de façon répétée, d’une résistance abusive, et leur attitude place la copropriété dans une situation délicate car ce sont les autres copropriétaires qui doivent financer les dépenses. M. et Mme [H] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. et Mme [H], qui succombent, seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

— INFIRME le jugement en date du 25 septembre 2023 en toutes ses dispositions ;

et statuant à nouveau :

— CONDAMNE solidairement M. [Z] [H] et Mme [I] [H] née [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 11] la somme de 15 179,30 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2022 ;

— CONDAMNE solidairement M. [Z] [H] et Mme [I] [H] née [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 11] la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNE in solidum M. [Z] [H] et Mme [I] [H] née [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 11] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE in solidum M. [Z] [H] et Mme [I] [H] née [O] aux entiers dépens.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT