République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 28/11/2024

****

N° de MINUTE : 24/864

N° RG 23/03292 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VADB

Jugement (N° 22/000468) rendu le 30 Juin 2023 par le Juge des contentieux de la protection d’Arras

APPELANTE

SA D’HLM Maisons et Cites prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Caroline Losfeld-Pinceel, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

Madame [V] [Z]

née le 10 Septembre 1974 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Marie Machicoane-François, avocat au barreau de Bethune

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/2023/003698 du 21/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

DÉBATS à l’audience publique du 17 septembre 2024 tenue par Sara Lamotte magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Sylvie Colliere, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Sylvie Collière, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 juin 2024

****

Par acte sous seing privé du 12 janvier 2018, la SA d’HLM Maisons et Cités a donné à bail à Mme [V] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7] moyennent un loyer mensuel de 372,64 euros hors charges.

Suite à un courrier du 25 janvier 2019 dans lequel Mme [Z] alléguait auprès de sa bailleresse des difficultés liées à la consommation excessive d’électricité, une humidité dans le logement et une défectuosité du thermostat, M. [G] [N], conciliateur de justice, a constaté le 23 novembre 2021 l’impossibilité de parvenir à un accord amiable entre les parties.

Par acte du 5 mai 2022, Mme [Z] a fait assigner la SA d’HLM Maisons et Cités devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Arras en vue d’obtenir la condamnation de celle-ci à réaliser des travaux sous astreinte et à lui payer diverses sommes.

Suivant jugement en date du 30 juin 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Condamné la SA d’HLM Maisons et Cités à réaliser tous les travaux permettant de trouver les origines de l’humidité et de la présence de mérule et de mettre fin à cette présence dans les lieux loués, et ce à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la date de signification du jugement, sous astreinte de 50 euros par jours de retard, l’astreinte courant pendant 120 jours ;

Condamné la SA d’HLM Maisons et Cités à payer à Mme [Z] la somme de 1 419,46 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Débouté Mme [Z] de sa demande au titre du préjudice de santé ;

Condamné la SA d’HLM Maisons et Cités aux entiers dépens ;

Constaté l’exécution provisoire du jugement.

La SA d’HLM Maisons et Cités a interjeté appel de cette décision par déclaration du 13 juillet 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu’il a débouté Mme [Z] de sa demande au titre du préjudice de santé.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 avril 2024, la SA d’HLM Maisons et Cités demande à la cour de :

Réformer le jugement en toutes ses dispositions ;

Débouter Mme [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner Mme [Z] aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2024, Mme [Z] demande à la cour de :

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Débouter la SA d’HLM Maisons et Cités de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner la SA d’HLM Maisons et Cités aux dépens.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

A titre liminaire, la cour constate que la demande de Mme [Z] « tendant à dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir » est sans objet en ce qu’aucune demande dans ce sens n’est formulée par la SA d’HLM Maisons et Cités aux dépens, la cour ayant par ailleurs été incompétente pour statuer sur celle-ci.

Sur la demande de réalisation de travaux

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent,

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

(…)

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

(…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, san préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

Un logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

La délivrance d’un logement indécent est en elle-même constitutive d’une violation des obligations imposées au bailleur par les dispositions précitées.

Il convient toutefois de rappeler que le locataire est également tenu d’une obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat en application des dispositions de l’article 1134 du code civil.

En vertu de ce principe, lorsqu’il constate l’existence de désordres rendant le logement indécent, il lui incombe de mettre en demeure le bailleur de procéder aux travaux de rénovation nécessaires conformément aux dispositions de l’article 20 de la loi précitée. A défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice.

En l’espèce, Mme [Z] soutient que son logement présente des difficultés liées à la défaillance de la chaudière, la présence de mérule et d’humidité, de fissures dans les murs et à un défaut d’isolation des fenêtres.

S’agissant de la présence de traces d’humidité, de fissures dans les murs et du défaut d’isolation des fenêtres, les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents, particulièrement détaillés et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

A issue d’une visite de la Direction Départementale des Territoires et de la Mer du Pas-de-Calais du 15 octobre 2021, son représentant a relevé la présence d’humidité dans le salon, dans la cave et dans la cuisine et de manière généralisée en bas des murs et au niveau des sols.

Le rapport d’investigation du 25 janvier 2022 établi par l’Association pour la Prevention de la Pollution Atmosphérique sur demande du médecin traitant de cette Mme [Z] indique que « lors de la visite, il a été observé la présence de facteurs de nature à porter atteinte à la santé respiratoire de Mme [Z] et de sa famille », à savoir le développement de moisissures visibles dans le salon, la cuisine, le couloir et les toilettes mais aussi dans la cave qui n’est pas utilisée par Mme [Z], l’imprégnation en eau de certains murs, des problèmes de condensation et une fissure importante dans un mur.

Alors que ces deux pièces mentionnent, d’une part, que la maison n’est plus chauffée en raison de factures importantes d’énergie et, d’autre part, une utilisation inadéquate sèche-linge à condensation dans la chambre, ces éléments ne peuvent justifier à eux-seuls l’étendue des désordres constatés. Ainsi, l’Association pour la Prévention de la Pollution Atmosphérique, laquelle relève en effet un manque d’étanchéité de certaines huisseries, note qu’il appartient au propriétaire de rechercher et de supprimer durablement les causes d’humidité.

Enfin, le constat d’huissier de justice du 23 juin 2022 relève également la présence de mousse et de moisissures sur les murs du logement de Mme [Z] et dans la cave, outre une tapisserie décollée, des traces noires importantes, un jour important entre le mur et le bâti entre le séjour et la cuisine et des fissures dans les murs de la cuisine. La lecture de ce constat met également en lumière des infiltrations au niveau de l’entrée, des cloques au niveau du plafond de la salle de bain, des traces d’humidité autour de certaines fenêtres, dont une fenêtre dans une chambre qui ferme difficilement.

Ainsi, alors que la SA d’HLM Maisons et Cités justifie de la réalisation de travaux dans le logement de sa locataire de 2019 à janvier 2022, ceux-ci ont été manifestement insuffisants pour remédier aux désordres précités au regard des constatations postérieures à la réalisation des derniers travaux.

Depuis le jugement, il est acquis que les diagnostics et travaux ordonnés le premier juge n’ont pas été réalisés. Alors que la SA d’HLM Maisons et Cités fait valoir que Mme [Z] se serait opposée en août 2023 et février 2024 à l’intervention d’une entreprise aux fins de réalisation de ces diagnostics et travaux, les deux pièces produites n’établissent pas l’existence de rendez-vous préalables fixés avec la locataire et du refus de celle-ci de les honorer.

En l’état de ces énonciations, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné sous astreinte la SA d’HLM Maisons et Cités à réaliser tous les travaux permettant de trouver les origines de l’humidité et de mettre fin à cette présence dans les lieux loués par Mme [Z], précision devant être faite que ces diagnostics et travaux relatifs à l’humidité comprennent notamment les fissures dans les murs, le défaut d’isolation des fenêtres et la défaillance éventuelle de la chaudière,

S’agissant de la présence de mérule, il résulte de ce qui précède que la présence de moisissures, d’une sorte de « mousse » et de traces noires d’humidité a été constatée au sein du logement de Mme [Z], et ce dans différentes pièces de la maison. Ces pièces n’établissent cependant pas avec certitude la présence spécifique de mérule, qui ne doit pas être confondue avec de l’humidité et des traces de moisissures.

La SA d’HLM Maisons et Cités produit devant la cour un courrier électronique de la société Samsic City du 22 mars 2024 auquel est joint un bon de commande de la bailleresse du 22 décembre 2023, postérieurement au jugement. Les prestations forfaitisées sont : « Contrôler cave suite mérule déjà traité/Mme certifie que le mérule est toujours présent ! Présence de salpêtre pour nous ». Dans le courrier électronique, la société confirme que les traces sur les murs de la cave sur les photographies jointes sont « des sels minéraux (salpêtre commun pour mur enterré) ».

Il résulte de cette nouvelle pièce que, si la présence de mérule n’est pas démontrée actuellement au sein du logement de Mme [Z], un traitement a déjà été effectué à ce sujet, ce qui signifie que la présence de mérule a été constatée par le passé dans le logement. Ainsi, la locataire est légitime dans ses inquiétudes au regard des traces toujours constatées et de l’humidité générale importante dans le logement.

Dans ces conditions, alors que le principe des diagnostics et travaux ordonnés par le premier juge est justifié, la mission sera modifiée de la manière suivante : la SA d’HLM Maisons et Cités sera condamnée à réaliser, d’une part, les diagnostics permettant de trouver les origines de l’humidité existant dans l’ensemble du logement, notamment les fissures dans les murs, le défaut d’isolation des fenêtres et la défaillance éventuelle de la chaudière, et de déterminer la présence éventuelle de mérule, et, d’autre part, les travaux pour mettre fin à cette humidité et le cas échéant à la présence de mérule, dans les lieux loués, les modalités de l’astreinte n’étant pas spécialement discutées par les parties.

Sur la demande indemnitaire pour le trouble de jouissance

Lorsqu’un préjudice résultant de l’indécence du logement est établi, il y a lieu d’octroyer aux locataires des dommages et intérêts à titre de réparation.

En l’espèce, le premier juge a retenu une somme de 1 419,46 euros correspondant à une facture d’énergie moyenne estimée d’un montant supérieur à la moyenne de 80 euros, outre une régularisation de la société Engie.

Pourtant, les pièces produites au dossier ne permettent pas de déterminer le lien de causalité directe et certain entre les factures produites par Mme [Z] et l’état de son logement en ce que celle-ci avance avoir, au moins par périodes, coupé le chauffage, et que la cour ne dispose pas d’éléments comparatifs de consommation d’énergie.

Par ailleurs, devant la cour, Mme [Z] précise que son préjudice n’est pas seulement matériel.

Or, il résulte de ce qui précède que Mme [Z] subit un préjudice de jouissance d’ordre moral au regard des conditions de vie dégradées au sein de son logement qui présente une humidité anormale, des fissures dans les murs et des huisseries défaillantes.

Dans ces conditions, la cour étant tenue par les demandes des parties, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la SA d’HLM Maisons et Cités à payer à Mme [Z] la somme de 1 419,46 euros en réparation de son trouble de jouissance requalifié par la cour en préjudice moral.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner la SA d’HLM Maisons et Cités aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris SAUF à condamner la SA d’HLM Maisons et Cités à réaliser, d’une part, les diagnostics permettant de trouver les origines de l’humidité existant dans l’ensemble du logement loué par Mme [Z] situé [Adresse 2] à [Localité 7], notamment les fissures dans les murs, le défaut d’isolation des fenêtres et la défaillance éventuelle de la chaudière, et de déterminer la présence éventuelle de mérule, et, d’autre part, les travaux pour mettre fin à cette humidité et le cas échéant à la présence de mérule, dans les lieux loués ;

Condamne la SA d’HLM Maisons et Cités aux dépens d’appel.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Sylvie COLLIERE