COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°147

PAR DEFAUT

DU 20 MAI 2025

N° RG 24/03342 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WRZG

AFFAIRE :

S.A. 1001 VIES HABITAT

C/

[U] [W]

Monsieur [F] [Y]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Avril 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6]

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 1123000509

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 20.05.2025

à :

M^e Ondine CARRO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT MAI DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

S.A. 1001 VIES HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Ondine CARRO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 – N° du dossier 15321

Représentant : M^e Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

****************

INTIMES

Madame [U] [W]

de nationalité

[Adresse 2]

[Localité 5]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée à étude de commissaire de justice.

Monsieur [F] [Y]

de nationalité

[Adresse 2]

[Localité 5]

Défaillant, déclaration d’appel signifiée par procès-verbal selon les disposition de l’article 659 du code de procédure civile.

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Mars 2025, Madame Anne THIVELLIER, conseillère ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière en pré-affectation, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 septembre 2020, la société 1001 Vies Habitat a conclu, pour une durée non renouvelable d’un mois, une convention d’occupation précaire avec M. [F] [Y] et Mme [U] [W] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 7] moyennant une redevance de 356,02 euros outre une provision sur charges de 132,11 euros par mois.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 31 mai et 1er juin 2023, la société 1001 Vies Habitat a assigné M. [Y] et Mme [W] aux fins de voir :

— constater la résiliation de la convention susvisée par application de sa clause résolutoire, et ce, à la suite de la délivrance le 21 octobre 2021 d’un commandement de payer visant cette clause,

— ordonner l’expulsion du locataire, et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique,

— dire que les meubles garnissant le logement seront transportés et séquestrés dans tout endroit de son choix aux frais et risques du locataire,

— condamner M. [Y] et Mme [W] au paiement de la somme principale de 15 177,42 euros au titre des redevances impayées, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2021 sur cette somme, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance contractuelle jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner M. [Y] et Mme [W] au paiement d’une indemnité de 390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement susvisé.

Par jugement réputé contradictoire du 30 avril 2024, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a :

— constaté la fin, à la date du 16 octobre 2020, de la convention conclue entre la société 1001 Vies Habitat d’une part, M. [Y] et Mme [W] d’autre part, portant sur le local d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 7],

— constaté que Mme [W] occupe sans droit ni titre les lieux objets de cette convention depuis le 17 octobre 2020 inclus,

— ordonné en conséquence à Mme [W] de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l’article L. 412-1du code des procédures civiles d’exécution,

— dit qu’en application de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le commandement visé à l’article L. 412-1 du même code ne pourra être valablement délivré à Mme [W] que passé un délai de six mois après signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut pour Mme [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société 1001 Vies Habitat pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, dont éventuellement M. [Y], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues au livre IV du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné Mme [W] à payer, à compter du 17 octobre 2020, à la société 1001 Vies Habitat une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 50 euros due jusqu’à la libération effective des lieux,

— rejeté les autres demandes dont celle portant sur le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux loués,

— condamné Mme [W] aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 30 mai 2024, la société 1001 Vies Habitat a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 3 février 2025, la société 1001 Vies Habitat, appelante, demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé à la somme de 50 euros par mois à compter du 17 octobre 2020 l’indemnité d’occupation due par Mme [W], l’a déboutée de sa demande de condamnation à la somme de 20 192,64 euros échéance de janvier 2024 incluse au titre des arriérés et l’a déboutée de sa demande de condamnation de Mme [W] d’avoir à lui régler la somme de 390 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau et actualisant la créance du bailleur :

— fixer les indemnités d’occupation courantes dues jusqu’à parfaite libération des lieux à un montant égal aux redevances actualisées et augmentées des charges, telles que réglées au titre de la convention d’occupation sur le local à usage d’habitation occupé par Mme [W],

— condamner Mme [W] à lui régler la somme de 26 994,27 euros échéance de janvier 2025 incluse selon décompte arrêté au 31 janvier 2025,

— condamner Mme [W] à lui payer la somme de 390 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance,

Y ajoutant,

— condamner Mme [W] aux entiers dépens d’appel et à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [W] n’a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 12 juillet 2024, la déclaration d’appel lui a été signifiée par dépôt à l’étude. Par acte de commissaire de justice délivré le 5 février 2025, les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées selon les mêmes modalités.

M. [Y] n’a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 15 juillet 2024, la déclaration d’appel lui a été signifiée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile. Par acte de commissaire de justice délivré le 5 février 2025, les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées selon les mêmes modalités.

L’arrêt sera donc rendu par défaut en application de l’article 474 alinéa 2 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 mars 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler, qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Il n’est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

Le premier juge a fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Mme [W] à la somme de 50 euros aux motifs que ce montant était compatible avec ses revenus et que cette indemnité ne pouvait être égale au montant de la redevance stipulée dans la convention d’occupation qui correspondait à une situation des parties qui était très différente de celle présentée au jour de l’audience. Il avait précédemment relevé que la convention avait vocation à être relayée par un bail bénéficiant d’une aide au logement, dite Visale, non suivie d’effet et retenu la situation précaire de Mme [W], sa bonne foi ainsi que l’accompagnement social initié par les services rédacteur de l’enquête sociale.

Poursuivant l’infirmation de ce chef du jugement, la société 1001 Vies Habitat demande que l’indemnité d’occupation soit fixée à un montant égal aux redevances actualisées et augmentées des charges telles qu’elles auraient été réglées au titre de la convention d’occupation.

Elle fait valoir que la décision du premier juge, qui a fixé cette indemnité à 50 euros par mois au regard des moyens financiers actuels de Mme [W], se heurte au principe selon lequel les conventions tiennent lieu de loi entre les parties. Elle soutient que le montant des indemnités d’occupation ne peut être inférieur à celui de la valeur locative du bien mais qu’elle peut être fixée à un montant supérieur au loyer convenu en raison de son caractère indemnitaire venant s’ajouter à la contrepartie de l’usage des lieux loués.

Elle ajoute qu’il serait également inéquitable de forfaitiser les charges sans tenir compte de la consommation réelle des occupants, ce qui reviendrait à les faire peser en charges générales, de sorte qu’il faut inclure dans ces indemnités les provisions sur charges et leurs régularisations. Elle relève que le montant fixé par le premier juge est inférieur à la seule consommation d’eau et de chauffage.

Elle souligne également que le premier juge s’est fondé sur la prétendue capacité financière de Mme [W] au jour de la décision tout en faisant rétroagir ce montant au mois d’octobre 2020 sans évoquer la situation de l’intimée à cette période. Elle conclut que le jugement crée pour Mme [W], occupante sans droit ni titre, une situation plus favorable que celle des résidents respectueux de leurs obligations.

Sur ce,

L’indemnité d’occupation, de nature mixte compensatoire et indemnitaire, a pour objet de compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également d’indemniser ce dernier du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation qui rend le logement anciennement loué indisponible. Elle ne saurait donc être d’un montant inférieur à celui qu’aurait payé le locataire sans la résiliation du bail ni être fixée en fonction des situations financières des parties et notamment celle de l’occupant sans droit ni titre.

En outre, cette indemnité, qui s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu’il n’est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l’occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail ou comme en l’espèce, de la convention d’occupation précaire.

A défaut, le locataire déchu de son titre d’occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d’expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers.

Il convient donc d’infirmer la décision déférée en ce qu’elle a fixé le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle fixe de 50 euros et de la fixer à un montant équivalent à celui de la redevance augmentée des charges tel qu’elle aurait été contractuellement due si la convention d’occupation s’était poursuivie.

Sur le montant de la dette locative

La société 1001 Vies Habitat verse aux débats un décompte arrêté au 31 janvier 2025 faisant apparaître à cette date un solde débiteur de 27 225,80 euros dont il convient de déduire :

— les frais d’huissier qui ne constituent pas une dette locative, soit la somme totale de 1 032,48 euros (193,34 + 211,77 +108,92 + 143,46 + 143,46 + 231,53)

— les pénalités enquête ressources qui ne sont pas justifiées : 91,44 euros (12 x 7,62).

Il convient en conséquence de condamner Mme [W] au paiement de la somme de 26 101,88 euros au titre des redevances, charges et indemnités d’occupation impayées arrêtées au 31 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus.

Le jugement ayant débouté la société 1001 Vies Habitat de sa demande en paiement de la dette locative est en conséquence infirmé.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [W], qui succombe, est condamnée aux dépens d’appel.

Elle est condamnée à payer à la société 1001 Vies Habitat la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les dispositions du jugement critiqué relatives aux frais irrépétibles étant infirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré seulement en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [U] [W] à la somme de 50 euros et débouté la société 1001 Vies Habitat de sa demande en paiement de la dette locative et de celle au titre des frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due mensuellement par Mme [U] [W] à celui de la redevance augmentée des charges qui aurait été contractuellement dû si la convention d’occupation s’était poursuivie ;

Condamne Mme [U] [W] à payer à la société 1001 Vies Habitat la somme de 26 101,88 euros au titre des redevances, charges et indemnités d’occupation impayées arrêtées au 31 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [U] [W] à payer à la société 1001 Vies Habitat la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [U] [W] aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame NISI Bénédicte, Greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière en pré-affectation, Le Président,