COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72Z

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

DÉFAUT

DU 08 JANVIER 2025

N° RG 22/04946 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VK5E

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la SARL Gestion Immobilière Moderne

C/

S.A.R.L. BATCORE

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Juin 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 13]

N° RG : 20/02431

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Corinne FRAPPIN,

Me [Localité 15] HUERRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la SARL Gestion Immobilière Moderne, dont le siège social est [Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentant : M^e Corinne FRAPPIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1704

APPELANT

****************

S.A.R.L. BATCORE

[Adresse 5]

[Localité 11]

Défaillante

S.A.S. FONCIA SEINE OUEST

[Adresse 8]

[Localité 10]

Représentant : M^e Rémy HUERRE de la SELEURL HP & Associés, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J109

INTIMÉES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Décembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

La société Foncia Seine Ouest a été le syndic de l’immeuble sis [Adresse 4] jusqu’au 18 décembre 2017. La société Gestion Immobilière Moderne lui succédé.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires a assigné la société Foncia Seine Ouest et la société Batcore devant le Tribunal judiciaire de Nanterre afin, au principal, de les voir solidairement condamner à lui verser la somme de 17 520,19 euros ainsi que 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement en date du 8 juin 2022, le Tribunal judiciaire de Nanterre a :

— Condamné in solidum la société Foncia Seine Ouest et la société Batcore, à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

* 2 182,68 euros augmentés des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— Condamné in solidum la société Foncia Seine Ouest et la société Batcore aux dépens de l’instance ;

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement du 8 juin 2022, par déclaration du 25 juillet 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 2 octobre 2024, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :

— Dire recevable et bien fondé son appel,

— Infirmer le jugement entrepris en qu’il a limité la condamnation in solidum des sociétés Batcore et Foncia Seine Ouest à lui verser 2 182,68 euros en principal avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

En conséquence,

— Condamner in solidum la société Batcore et la société Foncia Seine Ouest à lui verser la somme de 17 520,19 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 mai 2018 ou à défaut le 29 juin 2018 date du courrier de réponse accusant de la réception de la mise en demeure, ou encore à défaut et en dernier lieu au 12 novembre 2019 date de réception de la mise en demeure 8 novembre 2019,

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire, la Cour refusait de fixer le point de départ des intérêts au jour de l’assignation que la somme de 17 520,19 euros ait pour point de départ la mise en demeure du 29 mai 2018 ou à défaut le 29 juin 2018, date du courrier de réponse accusant de la réception de la mise en demeure, ou encore à défaut et en dernier lieu au 12 novembre 2019, date de réception de la mise en demeure 8 novembre 2019,

— Confirmer le jugement en ce qu’il a fixé le point de départ des intérêts légaux à l’égard de la société Foncia Seine Ouest à compter de l’assignation,

En tout état de cause,

— Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum la société Batcore et la société Foncia Seine Ouest à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouter la société Foncia Seine Ouest de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Y ajoutant,

— Condamner in solidum la société Batcore et la SAS Foncia Seine Ouest à lui verser une somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés en appel,

— Condamner in solidum la société Batcore et la SAS Foncia Seine Ouest aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Frappin, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Vu les conclusions notifiées le 19 septembre 2024, par lesquelles la société Foncia Seine Ouest, intimée, invite la Cour à :

— Confirmer le jugement le 8 juin 2022 en ce qu’il a limité le préjudice financier du syndicat des copropriétaires à la somme de 2 182,68 euros,

— Infirmer le jugement rendu le 8 juin 2022 pour le surplus et statuant à nouveau :

— Débouter le syndicat des copropriétaires et la société Batcore de toutes les demandes dirigées à son encontre,

A titre subsidiaire,

— la Déclarer recevable et bien-fondée en son appel en garantie,

— Condamner la société Batcore à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre,

En tout état de cause,

— Condamner tout succombant à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Batcore, à qui la déclaration d’appel et les conclusions du syndicat des copropriétaires, appelant, ont été notifiées le 17 octobre 2022 par commissaire de justice, conformément à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat dans la présente instance.

Les conclusions de la société Foncia Seine Ouest ont été notifiées à la société Batcore le 23 octobre 2024 par commissaire de justice, étant remises en son étude.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir la Cour 'dire', 'déclarer’ et 'recevoir’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt. Il n’y sera pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir condamner in solidum la société Batcore et la société Foncia Seine Ouest à lui verser la somme de 17 520,19 euros avec intérêts au taux légal :

En droit :

Selon le II de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

' Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :

— d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ;

— d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. (…) Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. (…) Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci. (…) ;

— d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. (…) La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. (…) '

L’article 18 précité met à la charge du syndic, professionnel averti, une obligation de moyen. En qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires, le syndic doit répondre des fautes commises dans le cadre de son mandat, conformément à l’article 1992 du code civil, qui énonce 'Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. / Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit, qu’à celui qui reçoit un salaire.'

Il incombe au syndicat des copropriétaires de caractériser la faute reprochée au syndic.

En l’espèce

Le litige concerne un trop payé de la société Foncia Seine Ouest, syndic de l’immeuble jusqu’au 18 décembre 2017, à la société Batcore qui a réalisé des travaux décidés par l’assemblée générale du 22 juin 2015. Les parties s’accordent sur le montant total facturé par la société Batcore, à savoir la somme de 45 023,66 euros TTC (facturée en deux fois : à savoir 1 905 euros ttc le 17 décembre 2015 puis 43 115,16 euros TTC le 14 janvier 2016).

S’agissant des règlements effectués au titre desdits travaux par le syndic, la société Foncia Seine Ouest, au bénéfice de la société Batcore, l’analyse comparée des états comptables de ces deux sociétés, fait apparaître les virements ci-dessous émis par le syndic et encaissés par le prestataire :

— le 1er décembre 2015, la société Batcore a enregistré dans sa comptabilité un virement d’un montant de 17 246,05 euros (pièce syndicat des copropriétaires n°25) fait par le syndic (pièces syndicat des copropriétaires n°10 et 14), en règlement de l’acompte de 40% qu’elle lui réclamait, par deux 'factures d’acompte’ (sic) datées toutes deux du 16 novembre 2015 (pièce syndicat des copropriétaires n°3), à valoir sur le montant total du devis des travaux à date, soit 43 115,16 euros TTC, ce qui n’est pas contesté par le syndic, lequel s’est abstenu de produire, en particulier, son grand livre comptable de l’année 2015,

— le 15 janvier 2016 : le syndic a payé 19 154,55 euros (pièces syndicat des copropriétaires n°8, 11 et 14) à la société Batcore, que cette dernière a inscrite en compte le 19 janvier 2016 (pièce syndicat des copropriétaires n°25), par lequel le syndic a réglé en une fois deux factures de la société Batcore. D’une part, une facture datée du 17 décembre 2015 d’un montant de 1 908,50 euros TTC (pièce syndicat des copropriétaires n°4) et, d’autre part, une 'facture d’acompte’ datée du 17 décembre 2015 d’un montant de 17 246,05 euros TTC (pièce syndicat des copropriétaires n°5). Nota bene la Cour relève que ce règlement comptabilisé au 15 janvier 2016, n’apparaît pas clairement sur le relevé bancaire du syndic (pièce syndicat des copropriétaires n°11) en effet ce règlement de 19 154,55 euros se trouve 'incorporé’ à un virement de 21 063,05 euros effectué le 19 janvier 2016, correspondant à ces deux factures de 17 246,05 euros et 1 908,50 euros plus une seconde fois la même somme de 1 908,50 euros.

— le 27 septembre 2016 : le syndic a fait un virement de 22 541,35 euros à la société Batcore (pièces syndicat des copropriétaires n°8 et 14), somme inscrite en compte le 28 septembre 2016 par cette société (pièce syndicat des copropriétaires n°25), correspondant, selon la pièce 14-f, à quatre factures:

° Batcore FT 00034 'acompte 10%' du 16 novembre 2015 pour 4 311,51 euros,

° Honoraires du 29 juin 2016 pour 3 601,90 euros, qui correspond au total de la facture du cabinet d’architectes 'Artal et Paillard’ du 29 juin 2016 (pièce 14-c),

° [Localité 12] 0023 du 29 juin 2016 pour 1 693,40 euros, qui correspond à un des montants inscrits sur cette même facture du cabinet d’architectes 'Artal et Paillard’ du 29 juin 2016,

° Batcore FT 00035 du 16 novembre 2015 pour 12 934,54 euros,

— enfin, le premier juge a retenu à juste titre que la lecture du grand livre de 2017 (pièces syndicat des copropriétaires n°9 et 14-b) met en évidence les deux derniers virements du syndic à la société Batcore au titre dudit marché, à savoir 1 601,90 euros le 22 mars 2017 et 2 000 euros le 28 mars 2017, encaissés par le prestataire, respectivement, les 23 et 30 mars 2017 (pièce syndicat des copropriétaires n°25). Nota bene la Cour relève que le règlement de 2 000 euros comptabilisé au 28 mars 2017, n’apparaît pas clairement sur le relevé bancaire du syndic (pièce syndicat des copropriétaires n°13) en effet ce règlement de 2 000 euros se trouve 'incorporé’ à un virement de 2 641,60 euros effectué le 30 mars 2017, correspondant à trois sommes : les 2 000 euros pour la société Batcore, et deux autres paiements de 242 euros pour 'STP’ et de 399,60 euros pour 'EBA'.

Il suit de tout ce qui précède, que le montant total des règlements effectués par la société Foncia Seine Ouest, syndic de l’immeuble jusqu’au 18 décembre 2017, est de :

(17 246,05 euros + 19 154,55 euros + 22 541,35 euros + 1 601,90 euros + 2 000 euros) soit une somme de 62 543,85 euros.

La somme totale due au titre de ce marché, ainsi qu’il a été dit, est de 45 023,66 euros TTC.

Dès lors, le syndic a trop-versé, et la société Batcore a trop-perçu :

(62 543,85 euros – 45 023,66 euros) = 17 520,19 euros.

Le montant du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires est égal à 17 520,19 euros.

Le jugement sera réformé sur ce point et la société Batcore sera condamnée in solidum avec la société Foncia Seine Ouest, à payer la somme de 17 520,19 euros au syndicat des copropriétaires, augmentée des intérêts au taux légal.

Sur le point de départ des intérêts sur cette somme de 17 520,19 euros

Ainsi que l’a jugé le Tribunal, les intérêts au taux légal courent à compter du 30 janvier 2020, date d’assignation. En effet l’accusé de réception de la lettre de mise en demeure adressée au syndic n’est pas produit.

Sur les fautes graves de gestion engageant la responsabilité du syndic, la société Foncia Seine Ouest

Le premier juge a retenu à juste titre que la responsabilité de l’ancien syndic, la société Foncia Seine Ouest, est engagée à raison de sa faute de gestion relative à ses versements, entre 2015 et 2017, au profit de la société Batcore, dont le montant excède celui des devis et factures acceptés et vérifiés.

La Cour relève que le syndic Foncia Seine Ouest a commis d’autres irrégularités qui sont mises en évidence par l’analyse des pièces produites.

Premièrement, ainsi qu’il a été inscrit en nota bene ci-dessus, la Cour souligne que le règlement comptabilisé au 15 janvier 2016, n’apparaît pas clairement sur le relevé bancaire du syndic car il a été 'incorporé', mélangé, à un virement plus important de 21 063,05 euros effectué le 19 janvier 2016. Il en va de même s’agissant du règlement d’un montant de 2 000 euros comptabilisé au 28 mars 2017, qui n’apparaît pas clairement sur le relevé bancaire du syndic car il a été 'incorporé', mélangé, à un virement de 2 641,60 euros effectué le 30 mars 2017.

Deuxièmement, la Cour relève que les relevés bancaires du syndic de l’immeuble (pièces syndicat des copropriétaires n°10, 11, 12 et 13) à savoir la société Foncia Seine Ouest, ne portent pas son nom social mais sont au nom de 'Foncia Marceau 5173' en 2015 et 2016, puis en 2017, sont au nom 'Syndicat [Adresse 2] / chez Foncia Marceau'. Ces décalages dans la dénomination de l’identité bancaire du syndic Foncia Seine Ouest, sont la cause d’erreurs dans la saisie comptable des paiements effectués au bénéfice de la société Batcore, où ils sont enregistrés sous l’intitulé tronqué 'Foncia Marceau 51" ce qui les rend presque intraçables pour une personne non avertie, et très difficilement lettrables.

Ces irrégularités, commises et répétées entre 2015, 2016 et 2017 par la société Foncia Seine Ouest, dans le cadre de son mandat de syndic, constituent des fautes graves de gestion au sens et pour l’application de l’article 1992 du code civil et contreviennent tant aux dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, précitées, qu’aux principes de sincérité des comptes, de leur clarté et de leur traçabilité qui fondent ces dispositions.

Ces fautes graves de gestion ont causé un préjudice au syndicat des copropriétaires, ainsi que le Tribunal l’a jugé. Elles engagent la responsabilité du syndic, la société Foncia Seine Ouest, professionnel averti ayant failli à son obligation de moyens, à qui il incombe de procéder au remboursement de l’intégralité de cette somme au syndicat des copropriétaires, in solidum avec la société Batcore, ainsi qu’il a été jugé à bon droit par le Tribunal, sans qu’elle puisse s’exonérer de sa responsabilité ni s’en décharger, même partiellement, sur ladite société Batcore, contrairement à ce qu’elle soutient.

Le jugement sera confirmé sur ce point et sa motivation ainsi complétée.

La demande de la société Foncia Seine Ouest tendant à voir condamner la société Batcore à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, sera admise à hauteur de 30 % (trente pour cent) et non pas à hauteur de 100 %, pour les motifs détaillés ci-dessus, détaillant les fautes graves commises par la société Foncia Seine Ouest dans l’exercice de son mandat de syndic.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le sens du jugement, ainsi qu’en ce qui concerne les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sociétés Foncia Seine Ouest et Batcore, parties perdantes, doivent être condamnées in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires, en cause d’appel, in solidum, la somme de 6 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans les circonstances de l’espèce, il convient de rejeter la demande de la société Foncia Seine Ouest tendant à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut,

— Infirme le jugement du 8 juin 2022 du Tribunal judiciaire de Nanterre en tant qu’il a condamné in solidum la société Foncia Seine Ouest et la société Batcore à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 182,68 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et a rejeté la demande tendant à la condamnation de la société Batcore à garantir la société Foncia Seine Ouest de toutes condamnations prononcées contre elle,

— le Confirme en toutes ses autres dispositions,

Statuant de nouveau des chefs infirmés,

— Condamne in solidum la société Foncia Seine Ouest, RCS de [Localité 13] n°433 596 103, dont le siège social est [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, et la société Batcore, RCS de [Localité 14] n°802930545, dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic Gestion Immobilière Moderne, RCS de [Localité 16] n°379 625 486, dont le siège social est [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, la somme de 17 520,19 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2020,

— Condamne la société Batcore, RCS de [Localité 14] n°802930545, dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, à garantir la société Foncia Seine Ouest, RCS de [Localité 13] n°433 596 103, dont le siège social est [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, à hauteur de trente pour cent (30%) de toute condamnation prononcée contre elle en principal,

Y ajoutant,

— Condamne in solidum la société Foncia Seine Ouest, RCS de [Localité 13] n°433 596 103, dont le siège social est [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, et la société Batcore, RCS de [Localité 14] n°802930545, dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic Gestion Immobilière Moderne, RCS de [Localité 16] n°379 625 486, dont le siège social est [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, la somme de 6 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamne in solidum la société Foncia Seine Ouest, RCS de [Localité 13] n°433 596 103, dont le siège social est [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, et la société Batcore, RCS de [Localité 14] n°802930545, dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, à payer les entiers dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Frappin et ce, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Condamne la société Batcore, RCS de [Localité 14] n°802930545, dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, à garantir la société Foncia Seine Ouest, RCS de [Localité 13] n°433 596 103, dont le siège social est [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, à hauteur de trente pour cent (30%) de toute condamnation prononcée contre elle au titre des frais répétibles et irrépétibles,

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT