COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51Z

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 FÉVRIER 2025

N° RG 23/05819 -

N° Portalis

DBV3-V-B7H-WBBD

AFFAIRE :

[G]

[O]

…

C/

[M] [Z] veuve [T]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 juillet 2023 par la juridiction de proximité de [Localité 12]

N° RG : 11-23-0003

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le : 04.02.25

à :

M^e Raphaël CABRAL

M^e Frédérique

FARGUES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE FÉVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Madame [G] [I] épouse [O]

née le 13 décembre 1984 à [Localité 9] (HAÏTI)

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentant : M^e Raphaël CABRAL, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 101

Monsieur [Y] [U] [O]

né le 10 septembre 1985 à [Localité 13] ([11])

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentant : M^e Raphaël CABRAL, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 101

****************

INTIMÉE

Madame [M] [Z] veuve [T]

née le 1er octobre 1952 à [Localité 10] (PAKISTAN)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentant : M^e Frédérique FARGUES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 138

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 octobre 2024, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Magistrate placée,

qui en ont délibéré,

Greffière lors des débats : Madame Céline KOC

Greffière placée lors du prononcé : Madame Gaëlle RULLIER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 1er mai 2017, M. [T] a donné en location à M. [Y] [U] [O] et Mme [K] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 1 300 euros, payable d’avance.

M. [T] est décédé le 8 mai 2022.

Par acte du 6 octobre 2022, Mme [M] [T], sa veuve, a fait délivrer à chaque époux un congé pour reprise du logement afin d’y habiter à effet du 30 avril 2023 à minuit.

Par acte de commissaire de justice délivré le 2 février 2023, contestant la validité du congé pour reprise délivré, les époux [O] ont assigné Mme [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] aux fins de voir :

— juger que le congé pour reprise n’est pas valable pour défaut de qualité à agir de Mme [T];

— à titre subsidiaire, juger que le congé pour reprise n’est pas valable en l’absence de motif sérieux et légitime de reprise personnelle ;

— en tout état de cause, condamner Mme [T] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 outre les dépens.

Par jugement contradictoire du 18 juillet 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Pontoise a :

— constaté que le congé pour reprise délivré par Mme [T] est valable ;

— débouté les époux [O] de leurs demandes ;

— ordonné l’expulsion des époux [O] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration du délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

— fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges que les époux [O] auraient à payer en cas de non-résiliation du bail ;

— condamné in solidum les époux [O] à payer à Mme [T] une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la prise d’effet du congé et jusqu’à la date de libération effective et

définitive des lieux, dès lors que ces paiements auront été préalablement justifiés par la délivrance d’une quittance subrogative ;

— condamné in solidum les époux [O] à verser à Mme [T] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum les époux [O] aux entiers dépens de la présente procédure ;

— rejeté toutes les autres demandes ;

— rappelé l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration reçue au greffe le 3 août 2023, les époux [O] ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions signifiées len7 octobre 2024, les époux [O], appelants, demandent à la cour de :

— infirmer le jugement en date du 18 juillet 2023 en l’ensemble de ses dispositions ;

— statuer de nouveau

— juger que le congé notifié aux consorts [O] en date du 6 octobre 2022 n’est pas valide ;

— débouter Mme [T] de l’ensemble de ses demandes tendant à voir valider le congé notifié ainsi que ses dispositions subséquentes relatives à leur expulsion, à la fixation de l’indemnité d’occupation et à la condamnation des preneurs à cette indemnité ;

— condamner Mme [T] à leur verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles auxquels ils ont été exposés en première instance et en appel ;

— condamner Mme [T] aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 31 janvier 2024, Mme [T], intimée, demande à la cour de :

— juger mal fondé l’appel interjeté ;

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

— débouter les appelants de leurs demandes à son encontre ;

— condamner les appelants à lui verser la somme de 3 000 euros du chef de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Fargues, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 8 octobre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la validité du congé pour reprise

Le premier juge a validé le congé pour reprise délivré aux époux [O] le 6 octobre 2022 en exposant que :

— la fin de non recevoir soulevée par les époux [X] et tirée du défaut de qualité à agir, devait être rejetée, au motif que la veuve [T] avait recueilli l’usufruit du bien donné à bail dans la succession de feu son mari et qu’étant usufruitière elle avait qualité pour délivrer le congé litigieux,

— les époux [O] contestent la validité du congé sans justifier de leurs allégations selon lesquelles le congé serait une réponse aux récriminations des locataires sur l’état de logement et selon lesquelles la bailleresse n’aurait aucunement l’intention d’occuper le logement,

— la bailleresse justifie au contraire du caractère sérieux du congé donné en raison de ses problèmes de santé et de la nécessité de ne plus vivre seule.

A hauteur de cour, les époux [X], qui poursuivent l’infirmation du congé, exposent à la cour que :

— le congé a été ' exprimé de manière laconique', ce qui empêche de vérifier son caractère réel et sérieux,

— les motifs du congé sont contradictoires en ce qu’elle a également délivré un congé aux locataires occupant le sous-sol du pavillon avec un motif différent de celui figurant sur le congé litigieux : récupérer le logement pour son fils, son épouse et ses trois enfants,

— le projet de reprise n’est pas sérieux car il conduirait la bailleresse à renoncer à un logement vaste qu’elle occupe à [Localité 12], pour habiter dans une maison plus petite, isolée et insalubre, et son fils renoncerait à l’appartement de 106 m² qu’il loue à [Localité 7] pour s’installer dans le sous-sol de la maison avec une épouse et trois enfants,

— le congé litigieux, qui est en réalité motivé par les difficultés de cohabitation qu’ils rencontrent avec les locataires occupant le sous-sol du pavillon, constitue un détournement de procédure.

La veuve [T], qui demande la confirmation du jugement déféré à la cour, de répliquer que :

— elle démontre, devant la cour, la réalité et le sérieux du motif qu’elle invoque,

— en effet, elle rencontre des problèmes de santé importants et c’est son époux qui, jusqu’à son décès, prenait en charge le suivi médical et administratif et du fait qu’elle ne maîtrise pas la langue française, elle ne peut vivre seule,

— la reprise de la maison lui permettra de vivre avec son fils et à l’épouse de ce dernier, qui ne travaille pas, de s’occuper d’elle,

— l’appartement occupé par Mme [T], qui est d’un seul tenant, ne permettrait pas à cette dernière de vivre sous le même toit que son fils, tout en vivant dans un logement indépendant,

— la jouissance paisible des époux [O] n’est pas actuellement et contrairement à ce qu’ils soutiennent, menacée.

Réponse de la cour

La cour relève, à titre liminaire, que la qualité pour délivrer congé de Mme [T], validée par le premier juge, n’est plus contestée à hauteur de cour, de sorte qu’il n’y a pas lieu, pour la cour, de statuer sur ce point.

L’article 15, I de la loi du 6 juillet 1989 qui impose ainsi au bailleur de justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise pour permettre au juge, en cas de contestation, de vérifier la réalité de la situation.

Le congé fondé sur la décision de reprendre le logement doit ainsi comporter, à peine de nullité, l’indication :

— le motif allégué par le bailleur pour mettre un terme au bail ;

— les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ;

— la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire ;

— la justification du caractère réel et sérieux de la décision de reprise.

En l’espèce, le congé litigieux précise :

— le congé est justifié par la volonté de Mme [T], née le 1er octobre 1952 à [Localité 10] (Pakistan), propriétaire et bailleresse du bien litigieux, domiciliée [Adresse 1], de reprendre le logement à son propre bénéfice,

— le caractère réel et sérieux de cette situation de reprise est justifié par : attestation sur l’honneur en date du 3 octobre 2022, jointe à l’acte,

— est jointe une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du bailleur.

Sont donc précisés, le motif de la reprise, ainsi que le nom et l’adresse du bénéficiaire de cette reprise.

Il est vrai, comme le soutiennent les époux [O], que le caractère réel et sérieux de la reprise est insuffisamment justifié par une simple attestation jointe au congé litigieux.

Cependant, cette insuffisance ne saurait être sanctionnée, en l’espèce, par la nullité de l’acte.

En effet, l’obligation de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n’est cependant pas édictée à peine de nullité (Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 22-18.580) et pour apprécier, au jour de la délivrance du congé, le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur de reprendre le logement pour l’habiter à titre de résidence principale, le juge peut tenir compte d’éléments postérieurs, dès lors qu’ils sont de nature à établir cette intention (ibidem).

Or, devant la cour, Mme [T] justifie du caractère sérieux de la reprise en faisant utilement valoir, qu’âgée de 70 ans à la date de délivrance du congé, ne maîtrisant pas l’usage de la langue française et confrontée au décès de son époux et à de sérieux problèmes de santé, elle a avantage à reprendre le logement situé au rez-de-chaussée du pavillon, et actuellement loué aux époux [O], tandis que le logement situé au sous-sol fera également l’objet d’une reprise au bénéfice de son fils, afin de pouvoir bénéficier de l’assistance permanente de ce dernier et de son épouse.

Elle justifie également que la configuration des lieux – deux logements séparés dans un même pavillon – milite en faveur de cette reprise plutôt qu’en faveur d’un déménagement de son fils dans l’appartement qu’elle occupe actuellement à [Localité 12], qui étant d’un seul tenant, préserverait moins l’intimité de son fils et de sa belle-fille.

Il convient, en outre, de préciser à cet égard que si la loi du 24 mars 2014 a renforcé le contrôle des juges sur la reprise pour habiter en autorisant un contrôle a priori du congé, il n’incombe pas, pour autant, à ces derniers d’exercer un contrôle d’opportunité de la décision de reprise.

En outre, les motifs avancés par Mme [T] pour délivrer congé aux locataires du rez-de-chaussée et du sous-sol de son pavillon ne sont nullement contradictoires mais, au contraire, en parfaite cohérence avec son projet de reprise : se rapprocher de son fils, sans porter atteinte à l’intimité de ce dernier et de sa famille.

Enfin, il n’est pas établi par les locataires appelants que leur jouissance paisible des lieux serait actuellement troublée par les nuisances sonores qu’occasionneraient les locataires actuels du sous-sol du pavillon, ni, partant, que le congé litigieux serait constitutif d’un détournement de procédure.

Il résulte de ce qui précède que le jugement contesté mérite confirmation en toutes ses dispositions.

II) Sur les dépens

Les époux [O], qui succombent, seront condamnés aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant

Déboute M. [Y] [U] [O] et Mme [K] [O] de la totalité de leurs demandes ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. [Y] [U] [O] et Mme [K] [O] à payer à Mme [M] [Z],veuve [T], une indemnité de 3 000 euros ;

Condamne M. [Y] [U] [O] et Mme [K] [O] aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par M^e Fargues, avocat qui en a fait la demande.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, président et par Madame Gaëlle RULLIER, greffière placée, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière placée, Le président,