COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Chambre civile 1-3

ARRET N°

REPUTE

CONTRADICTOIRE

DU 26 MARS 2026

N° RG 23/00166 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VTUO

AFFAIRE :

,

[L], [U]

C/

,

[F], [A]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Septembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de, [Localité 1]

N° Chambre : 2

N° Section :

N° RG : 21/01741

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Catherine CIZERON de la SELARL CARTESIO AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur, [L], [U]

né le 15 Août 1993 à, [Localité 2] (TURQUIE)

,

[Adresse 1]

, [Localité 3] – EMIRATS ARABES UNIS

Représentant : M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627

Représentant : M^e Luke VIDAL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0540

APPELANT

****************

Monsieur, [F], [A]

né le 09 Décembre 1938 à, [Localité 4]

de nationalité Française

,

[Adresse 2]

,

[Localité 5]

Madame, [D], [Q]

née le 23 Juin 1941 à, [Localité 6]

,

[Adresse 2]

,

[Localité 5]

Représentant : M^e Catherine CIZERON de la SELARL CARTESIO AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.404

Représentant : M^e Amandine GONIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Monsieur, [B], [G]

notaire associé de la SARL ALTHEMIS, [Localité 7]

de nationalité Française

,

[Adresse 3]

,

[Localité 5]

défaillant

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 février 2026, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente

Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

************

FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié du 12 juillet 2019 dressé par Maître, [B], [G], notaire, M., [F], [A] et Mme, [D], [Q], son épouse, ont consenti à M., [L], [U], une promesse de vente portant sur un bien immobilier situé, [Adresse 4], [Localité 8].

Le prix de vente a été fixé à 3 050 000 euros, décomposé comme suit : 2 989 560 euros pour le bien immeuble et 60 440 euros pour les biens meubles.

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 10 octobre 2019 à 16 heures et assortie d’une indemnité d’immobilisation de 305 000 euros dont la moitié serait séquestrée dans la comptabilité du notaire.

Aucune condition suspensive d’obtention d’un prêt n’a été stipulée, M., [U] ayant expressément renoncé à recourir à un emprunt bancaire.

Au 10 octobre 2019, M., [U] n’a pas manifesté son intention de lever l’option, et n’a pas payé le prix de vente intégral dû au plus tard à cette date.

Le 10 décembre 2019, soit deux mois après l’expiration du délai, M., [U] a procédé au règlement du solde de l’indemnité d’immobilisation entre les mains du notaire instrumentaire.

Par la suite, M., [U] a cessé toute communication et les consorts, [S], reprenant l’entière disposition du bien immobilier, l’ont remis en vente.

Le 27 octobre 2020, les consorts, [S] ont vendu le bien immobilier à M., [C] au prix de 2 900 000 euros.

Par exploit d’huissier du 13 janvier 2021, les consorts, [S] ont fait assigner M., [U] et Me, [G] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de constater l’absence de levée de l’option prévue dans la promesse de vente du 12 juillet 2019 du fait exclusif du bénéficiaire et de le condamner au paiement intégral de l’indemnité d’immobilisation.

Par jugement du 2 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Versailles a :

— dit que l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse de vente du 12 juillet 2019 est acquise aux promettants,

— en conséquence, condamné M., [U] à payer aux consorts, [S] la somme de 304 947,56 euros due au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— ordonné à Me, [G], la libération au profit des consorts, [S] ensemble, de la somme de 304 947,56 euros séquestrée en son étude, qui viendra s’imputer sur les sommes dues,

condamné M., [U] aux entiers dépens,

condamné M., [U] à verser aux consorts, [S] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par acte du 9 janvier 2023, M., [U] a interjeté appel et demande à la cour, par dernières écritures du 11 septembre 2023, de :

— « infirmer le jugement déféré, dont appel, en toutes ses dispositions,

et, statuant à nouveau, juger que son obligation prévue à la promesse de vente du 19 juillet 2019 de verser une somme de 152 500 euros au moment de la signature de cette promesse doit être qualifiée de clause pénale,

— juger que son obligation prévue à la promesse de vente du 19 juillet 2019 de verser une somme de 152 500 euros « au plus tard dans le délai de huit jours calendaires de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où il, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait » doit être qualifiée de clause pénale,

— juger que le montant de ces clauses pénales, prises individuellement comme cumulativement, apparaît manifestement excessif et doit être réduit à une somme globale n’excédant pas 20 000 euros,

— débouter les consorts, [S] de toute demande plus ample ou contraire,

— condamner in solidum les consorts, [S] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner in solidum les consorts, [S] aux entiers dépens. »

Au soutien de ses demandes, M., [U] fait valoir que ses conclusions en appel sont régulières et saisissent la cour d’appel de l’ensemble de ses prétentions dès lors que le dispositif des conclusions énonce un ensemble de prétentions tendant à l’infirmation du jugement et à la qualification des clauses de la promesse unilatérale de vente.

Par ailleurs, il demande à la cour de restituer son exacte qualification sans s’arrêter à la dénomination que les parties en ont proposée dans l’acte.

M., [U] ajoute que l’exécution du second versement qu’il a effectué avait pour objet de le sanctionner s’il ne levait pas l’option d’achat, puisque la rédaction de la clause conditionne le paiement de la somme de trois cent cinq mille euros (305.000,00 euros) à sa décision de ne pas lever l’option, toutes les conditions étant par ailleurs remplies. Il en conclut que cette stipulation vise à sanctionner le refus d’acquérir et non à constituer la contrepartie de l’exclusivité.

Il fait valoir en outre que le premier versement de cent cinquante-deux mille cinq cents euros (152.500,00 euros) présente des caractéristiques incompatibles avec la qualification d’indemnité. En effet, le montant rapporté à la durée très courte de l’exclusivité représenterait un loyer journalier disproportionné. Selon lui, la somme versée pouvait être restituée sous certaines conditions, ce qui démontre qu’elle ne correspond pas à la contrepartie de l’exclusivité. Par ailleurs, la libération du premier versement entre les mains du promettant est prévue notamment afin de sanctionner le refus de signer l’acte de vente.

M., [U] fait encore valoir que le montant de la pénalité est manifestement excessif. Or ce caractère manifestement excessif doit résulter d’une disproportion entre l’importance du préjudice effectivement subi et le montant conventionnellement fixé. Il rappelle que le bien a été réservé pendant une durée de quatre-vingt-dix jours et que le préjudice effectivement et directement subi correspond uniquement à l’indisponibilité du bien pendant cette période. Or, il estime que la perte locative ne saurait s’élever à une somme supérieure à dix-huit mille neuf cents euros (18.900,00 €).

Il soutient enfin que les pertes alléguées par les intimés ne sont pas des préjudices causés par l’échec de la transaction, que la perte locative est exagérée dans son montant et sa durée. Il considère que la perte de valeur du bien immobilier n’est pas imputable à un quelconque manquement de sa part mais relève des aléas du marché immobilier. De même, les frais divers demandés ne sont pas justifiés et ne constituent pas des préjudices indemnisables.

Par dernières conclusions du 16 janvier 2026, les consorts, [S] prient la cour de :

— « confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

*dit que l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse de vente du 12 juillet 2019 est acquise aux promettants,

*en conséquence, condamné M., [U] à leur payer la somme de 304 947,56 euros due au titre de l’indemnité d’immobilisation,

*ordonné à Maître, [G] la libération à leur profit, de la somme de 304 947,56 euros séquestrée en son étude, qui viendra s’imputer sur les sommes dues,

*condamné M., [U] aux entiers dépens,

*condamné M., [U] à leur verser ensemble la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En conséquence et statuant à nouveau

— déclarer la cour non saisie des demandes tendant à constater,

— déclarer qu’ils ont recouvré la liberté de disposer pleinement du bien immobilier situé, [Adresse 5] depuis le 10 octobre 2019,

à titre principal, déclarer que l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse de vente en date du 12 juillet 2019 leur est acquise,

— condamner M., [U] à leur payer la somme de 304 947,56 euros due au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— à titre subsidiaire, déclarer qu’ils ont subi un préjudice s’élevant à la somme de 308 785 euros,

— condamner M., [U] à leur verser la somme de 308 785 euros au titre de la clause pénale,

en tout état de cause, ordonner à l’office notarial de Maître, [G] pris en sa qualité de séquestre de leur reverser la somme de 304 947,56 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— débouter M., [U] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M., [U] à leur payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M., [U] aux entiers dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel étant recouvrés par Maître Catherine Cizeron, avocat postulant, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. » '

A l’appui de leur demande de confirmation du jugement, les consorts, [A], [Q] font valoir que la formulation des demandes de M., [U] est irrégulière au sens de l’article 954 alinéa 2, du code de procédure civile en ce que le dispositif de ses conclusions ne mentionne pas des prétentions mais des moyens, de sorte que la cour n’est pas saisie.

Par ailleurs, ils rappellent que la promesse de vente n’a pas été réitérée par acte authentique puisque le 10 octobre 2019, M., [U] n’a pas manifesté son intention de lever l’option, indiquant avoir rencontré des difficultés pour débloquer et transférer les fonds et avoir effectué le deuxième versement le 10 décembre 2019, soit deux mois après l’expiration du délai prévu.

Les consorts, [A], [Q] soutiennent que l’indemnité d’immobilisation est acquise à leur bénéfice et s’appuient sur la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle l’indemnité d’immobilisation présente un caractère forfaitaire qui la rend intangible. Ils rappellent que le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente n’étant pas tenu d’acquérir, ne manque pas à une obligation contractuelle en s’abstenant de requérir du promettant l’exécution de sa promesse ou en ne levant pas son option. Ils font ainsi valoir que la stipulation au profit du promettant d’une indemnité d’immobilisation ne constitue pas une clause pénale.

Ils font aussi valoir que la clause ne souffre d’aucune ambiguïté, qu’elle correspond parfaitement à son intitulé à savoir indemnité d’immobilisation, et qu’elle correspond à 10 % du prix de vente fixé à la somme de trois millions cinq cents mille euros (3.500.000,00 €). Le montant n’est en conséquence selon eux ni excessif ni exagéré au regard de l’économie du contrat.

En conséquence, ils soutiennent que la clause prévoyant une somme forfaitaire non réductible mise à la charge du bénéficiaire n’était pas destinée à sanctionner une inexécution contractuelle mais constituait le seul prix de l’exclusivité. La clause ne venait pas sanctionner le refus d’acquérir mais constituait la juste contrepartie de l’exclusivité sur le bien immobilier.

À titre subsidiaire, si la cour devait considérer que l’indemnité d’immobilisation n’est en réalité que le montant d’une pénalité, ils font valoir que son montant devra être apprécié eu égard au préjudice subi, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil qui prévoit que le juge peut modérer ou augmenter la pénalité si elle est manifestement excessive. Ils exposent à cet égard que le préjudice devrait se décomposer comme suit : perte de valeur du bien de cent cinquante mille euros (150.000,00 €), perte locative de cent dix-huit mille sept cent quatre-vingt-cinq euros (118.785,00 €) pour une immobilisation de quinze mois, et frais divers évalués à quarante mille euros (40.000,00 €).

M., [U] a fait signifier la déclaration d’appel à Maître, [G] par acte du 20 février 2023 remis à tiers présent au domicile mais n’a pas fait signifier ses conclusions à Maître, [G], expliquant par courrier du 12 juillet 2023 adressé au conseiller de la mise en état, qu’il n’a formulé aucune demande à son égard. Me, [G] n’a pas constitué avocat.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 février 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

A titre liminaire, sur le périmètre de saisine de la cour

En application de l’article 954 du code de procédure civile, « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. »

Il résulte de cet article que les demandes tendant à voir « dire et juger », « constater », et « donner acte », ne constituent pas, hormis les cas limitativement prévus par la loi, des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire de l’arrêt, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En revanche le dispositif des dernières conclusions de M., [U] s’il contient des demandes de constat et de dire, qui ne saisissent pas la cour, formule à la fois une demande d’infirmation du jugement en toutes ses dispositions, une demande de débouté des demandes des consorts, [S] et des demandes de condamnation accessoires (frais irrépétibles et dépens), qui sont des prétentions recevables dont la cour est parfaitement saisie.

Par ailleurs, les demandes des consorts, [S] tendant à voir « déclarer » qu’ils avaient recouvré la liberté de disposer pleinement de leur bien immobilier après le 10 octobre 2019, ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, dont la cour n’est pas saisie.

Sur la demande de paiement de l’indemnité prévue au contrat de vente

Le tribunal a jugé que la clause de la promesse de vente instituant une indemnité d’immobilisation était claire, précise et exclusive d’interprétation, de sorte que ladite indemnité était acquise à M., [A] et Mme, [Q]

Sur ce,

L’article 1103 du Code civil énonce que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Par ailleurs, en application de l’article 1124, alinéa 1er, du code civil, dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, si le promettant s’engage à vendre à des conditions d’ores et déjà fixées avec le bénéficiaire, ce dernier dispose d’un droit d’option lui conférant la faculté de contracter ou non. La levée de l’option par le bénéficiaire a pour effet de rendre la vente parfaite. A défaut de levée d’option dans les termes du contrat, la promesse de vente devient caduque.

L’indemnité d’immobilisation versée par le bénéficiaire au promettant est la contrepartie de l’option qui lui est offerte pendant un certain délai. Il s’agit du prix de l’option. Elle n’a pas pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation et ne se confond pas avec une clause pénale. Le principe est que l’indemnité d’immobilisation reste acquise au promettant si le bénéficiaire ne lève pas l’option, mais que celle-ci doit cependant être restituée au bénéficiaire si celui-ci justifie d’un juste motif de non-levée de l’option ou si la non-levée de l’option résulte de la caducité de la promesse liée à la non-réalisation d’une condition suspensive non imputable au bénéficiaire.

A l’inverse, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution ; elle se présente comme une stipulation par laquelle les parties contractantes évaluent par avance et de façon forfaitaire le montant des dommages-intérêts qui seront dus par le débiteur, à titre de peine en cas d’inexécution, totale ou partielle, de l’obligation. Elle est à cet égard susceptible de modération par le juge.

La promesse de vente comporte la clause suivante intitulée « INDEMNITÉ D’IMMOBILISATION- SEQUESTRE

Les parties conviennent d’une indemnité d’immobilisation de TROIS CENT CINQ MILLE EUROS (305.000,00 EUR)

Sur cette somme le BÉNÉFICIAIRE verse en la comptabilité de l’office Notarial, au moyen d’un virement effectué préalablement à l’ordre de l’Office Notarial, la somme de CENT CINQUANTE-DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (152.500,00 EUR) représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée.

Le BÉNÉFICIAIRE s’oblige à verser le surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de CENT CINQUANTE-DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (152.500,00 EUR) en la comptabilité de l’Office Notarial au plus tard dans le délai de huit jours calendaires de l’expiration de la promesse de vente pour le cas où le BÉNÉFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.

A défaut de versement effectué à la date prévue, la promesse de vente sera caduque et sans effets, si le PROMETTANT en exprime la volonté, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au BÉNÉFICIAIRE, ce qu’il pourra jusqu’à l’expiration de la durée de validité de la promesse de vente, la fraction de l’indemnité d’immobilisation déjà versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire et définitive.

De convention entre les parties, cette somme sera versée entre les mains du comptable de l’Office Notarial, constitué séquestre désigné ci-après sous ce nom. Le crédit du virement en la comptabilité de l’Office vaudra quittance et acceptation par lui de la mission de séquestre ci-après défini. Cette indemnité ne sera pas productive d’intérêts, et restera au compte séquestre ouvert au nom du BÉNÉFICIAIRE jusqu’à la date prévue ci-dessus ou la signature de l’acte authentique de vente.

Sort de l’indemnité-mission du séquestre

Les parties confèrent au séquestre la mission suivante :

1)° Restituer cette somme au BÉNÉFICIAIRE en cas de rétractation dans le délai légal (en cas d’applicabilité de la loi) dans le délai maximum de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation.

2°) Remettre cette somme au PROMETTANT le jour de la signature de l’acte authentique de vente pour s’imputer sur le prix de la vente réalisée.

3°) Remettre cette somme au BÉNÉFICIAIRE, sous déduction des frais, débours et honoraires pouvant être dus au notaire, à défaut de réalisation d’une condition suspensive ci-après énoncée, les formalités prévues ayant été respectées, hors la responsabilité (faute ou négligence) du BÉNÉFICIAIRE telle qu’indiquée à l’article 1304-3 du code civil, et sur accord du PROMETTANT

4°) Remettre cette somme au PROMETTANT dans le cas de non signature de l’acte authentique de vente, toutes les conditions étant par ailleurs réalisées. Conformément à l’article 1960 du code civil, le séquestre ne pourra remettre les fonds au PROMETTANT que du consentement de toutes les parties ou en exécution d’une décision judiciaire devenue définitive.

5°) Remettre cette somme à la CAISSE ES DÉPOTS ET CONSIGNATIONS, en cas de contestation sur le sort de l’indemnité d’immobilisation, par l’une ou l’autre des parties.

Le BENEFICIAIRE déclare avoir effectué le paiement de l’indemnité d’immobilisation au moyen de ses fonds personnels. (') »

Dans le cas présent, la promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 10 octobre 2019 à 16 heures. En acceptant la promesse, M., [U], bénéficiaire de la promesse, se réservait la possibilité de demander ou non sa réalisation.

Or la promesse de vente prévoit en outre dans sa clause intitulée « DELAI – REALISATION ' CARENCE EXECUTION FORCEE », que « la levée d’option ne résultera que de la signature de l’acte authentique de vente » et qu’ « en toute hypothèse, le transfert de propriété est reporté au jour de la constatation de la vente en la forme authentique et du paiement du prix et des frais, même si l’échange de consentement nécessaire à la formation de la convention est antérieur à la vente.»

Elle précise encore qu’ « au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique avec paiement du prix et des frais comme indiqué, le BÉNÉFICIAIRE sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d’acquérir qu’aurait exprimées le BÉNÉFICIAIRE. »

Or, il n’est pas contesté que le 10 octobre 2019, M., [U] n’a pas manifesté son intention de lever l’option, ou en tout état de cause, n’a pas payé le prix de vente intégral dû au plus tard à cette date et n’a pas signé l’acte authentique de vente dans le délai prescrit. Il n’a donc pas levé l’option dans le délai requis, sans qu’aucune faute ne puisse être retenue à son égard, puisque ce dernier était libre de lever l’option ou non, peu important les raisons qui ont conduit à cette situation.

En effet, si M., [U] a effectué le premier versement prévu à la promesse, soit 152 000 euros, en vue de sa signature, il expose avoir eu des difficultés à transférer les fonds pour la deuxième partie, du fait de la provenance des fonds (en dehors de la zone euros), alors qu’il résidait à l’étranger (Dubaï) avant le 10 décembre 2019, soit deux mois après le délai prévu à la promesse.

A la date du 10 octobre 2019, la promesse était donc devenue caduque, les parties n’ayant pas prévu une prolongation de délai de celle-ci. Les consorts, [S] ont donc retrouvé la libre disposition de leur bien.

Il résulte de ces éléments que l’absence de levée d’option par M., [U] est un droit qui lui a été conféré en qualité de bénéficiaire par la promesse et qu’elle ne constitue nullement une faute de sa part, mais seulement l’exercice de sa liberté de conclure. Or, l’indemnité d’immobilisation décrite dans la clause n’a pas pour objet d’assurer l’exécution d’une convention, ni de compenser un préjudice, mais représente la contrepartie du prix de l’exclusivité consentie à M., [U], de sorte qu’elle ne peut être qualifiée de clause pénale.

En effet, si la clause indique que M., [U] s’oblige à verser le surplus de l’indemnité d’immobilisation, « au plus tard dans le délai de huit jours calendaires de l’expiration de la promesse de vente », et non nécessairement « après l’expiration de la promesse » comme le soutient M., [U], lorsqu’il ne lève pas l’option, ces termes ne lui confèrent pas un caractère de sanction. Ils viennent seulement préciser les modalités de règlement de la partie non versée immédiatement à la signature de l’acte. En outre, en application de la promesse, M., [U] est engagé au paiement de cette indemnité qu’il y ait ou non réitération de la vente, seul le sort de la somme versée évoluant selon qu’il y a levée d’option ou non. Elle s’impute ou non sur le prix de vente et est remise au promettant (en cas de défaut de signature de l’acte authentique) ou au bénéficiaire (en cas de défaut de réalisation d’une condition suspensive sans faute ou négligence du bénéficiaire).

Au surplus, la clause mentionne expressément que cette indemnité est « une somme forfaitaire et définitive », qu’elle est intitulée « indemnité d’immobilisation », de sorte qu’aucun doute ne subsiste sur sa nature.

En conséquence, l’indemnité litigieuse n’a pas pour objet de sanctionner le défaut de levée d’option qui était un droit conféré au bénéficiaire de la promesse et devait être versée avant le délai du 10 octobre 2019 ou au plus tard huit jours après. Par ce seul motif, sans qu’il soit nécessaire d’examiner davantage le caractère proportionné du montant de cette indemnité par rapport à l’économie générale du contrat, la cour considère que la clause ne présente pas de caractère d’ambiguïté et correspond à son intitulé.

Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M., [U] de sa demande de requalification de la clause du contrat portant sur l’indemnité d’immobilisation en clause pénale, en ce qu’il a dit que l’indemnité versée était acquise aux consorts, [S] et a condamné M., [U] à verser aux intimés la somme de 304 947,56 euros en application de ladite clause.

Sur les autres demandes

Il résulte des articles 696 et 700 du code de procédure civile, que la partie perdante est condamnée, sauf décision contraire, aux dépens et aux frais exposés en vue du litige et non compris dans les dépens. Le montant de l’indemnité fixée au titre de l’article 700 précité est apprécié selon l’équité et la situation économique des parties

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

M., [U] succombant est condamné aux dépens dont distraction au profit de M^e Catherine Cizeron, conformément à l’article 699 du code de procédure civile et à verser à M., [A] et Mme, [Q] ensemble la somme de 4000 euros au titre de ses frais irrépétibles engagés à hauteur d’appel.

M., [U] est débouté de ses demandes à ces titres.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision réputé contradictoire mise à disposition,

Confirme le jugement dans toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M., [U] aux dépens, lesquels seront recouvrés par M^e Catherine Cizeron,

Condamne M., [U] à verser à M., [A] et Mme, [Q] ensemble la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M., [U] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,