COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51G

Chambre civile 1-2

ARRET N°143

CONTRADICTOIRE

DU 20 MAI 2025

N° RG 24/00694 -

N° Portalis

DBV3-V-B7I-WKLC

AFFAIRE :

S.C.A. FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME …

C/

[S] [L] …

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 janvier 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 12]

N° RG : 1123001042

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le : 20.05.25

à :

M^e Christophe DEBRAY

M^e Mathias CASTERA

M^e Michèle DE KERCKHOVE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT MAI DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTES

S.C.A. FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME (appelante et intimée)

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 2]

Autre qualité : Intimé dans 24/03984 (Fond)

Représentant : M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627

Plaidant : M^e Emmanuelle GUICHETEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1904

Association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE ( appelante et intimée)

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentant : M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627

Plaidant : M^e Emmanuelle GUICHETEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1904

****************

INTIMÉE ET APPELANTE

Madame [S] [L]

[Adresse 5]

[Localité 4]

bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale

Représentant : M^e Mathias CASTERA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES

INTIMÉ ET APPELANT A TITRE INCIDENT

Monsieur [P] [O]

né le 20 janvier 1976 à [Localité 11]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentant : M^e Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.26

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 février 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière placée lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER

Greffière en pré-affectation lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

****************

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 27 septembre 2013, la société Foncière d’Habitat et Humanisme a donné en location à M. [P] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], à [Localité 14]. Elle a mandaté l’association Solidarité Habitat Ile-de-France pour la signature du bail.

Elle a, par ailleurs, loué un appartement à l’association Habitat et Humanisme Ile-de-France, qui loge des personnes en grande précarité.

L’association Habitat et Humanisme Ile-de-France, a conclu, par acte sous seing privé du 21 mars 2016, une convention d’occupation temporaire avec Mme [S] [L].

M. [P] [O] s’est plaint auprès de son bailleur de troubles de voisinage – nuisances sonores diurnes et nocturnes, nuisances olfactives, et dégradations des parties communes de la résidence – qu’il impute à Mme [L], sa voisine du dessus.

Par acte de commissaire de justice délivré le 1er août 2023, M. [O] a donc assigné la société Foncière d’Habitat et Humanisme et l’association Solidarité habitat Ile-de-France devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la résiliation de la convention d’occupation temporaire et au relogement de Mme [L], sous astreinte de 100 euros par jour,

— leur condamnation solidaire à une somme de 1 euros au titre de son préjudice matériel,

— leur condamnation solidaire à une somme de 22 500 euros au titre de son préjudice moral,

— leur condamnation solidaire à une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— leur condamnation solidaire aux entiers dépens.

La société Foncière d’Habitat et Humanisme et l’association Solidarité habitat Ile-de-France ont assigné Mme [L] en intervention forcée.

L’association Habitat et Humanisme Ile-de-France est intervenue volontairement à la procédure.

Par jugement réputé contradictoire du 9 janvier 2024, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye a :

— ordonné la jonction des affaires n° 11-23-1042 et n°11-23-1388 et 11-23-1367 sous le numéro unique : 11-23-1042,

— mis hors de cause l’association Solidarité Habitat Ile-de-France,

— débouté M. [O] de ses demandes tendant à la résiliation judiciaire de la convention d’occupation temporaire de Mme [L] et de sa demande de relogement de celle-ci sous astreinte,

— condamné la société Foncière d’Habitat et Humanisme et l’association Habitat et Humanisme Ile-de-France à verser à M. [O] la somme de 8 000 euros de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice moral,

— débouté M. [O] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice matériel,

— prononcé la résiliation de la convention d’occupation temporaire conclue le 21 mars 2016 entre l’association Habitat et Humanisme Ile-de-France et Mme [L] portant sur l’appartement situé [Adresse 6], à [Localité 14] aux torts exclusifs de Mme [L] et à compter du présent jugement,

— ordonné en conséquence à Mme [L] de libérer l’appartement dans le mois de la signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut pour Mme [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, l’association Habitat et Humanisme Ile-de-France pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

— condamné Mme [L] à garantir la société Foncière d’Habitat et Humanisme et l’association Habitat et Humanisme Ile-de-France des condamnations prononcées contre elles,

— condamné la société Foncière d’Habitat et Humanisme et l’association Habitat et Humanisme Ile-de-France à verser à M. [O] une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné la société Foncière d’Habitat et Humanisme et l’association Habitat et Humanisme Ile-de-France aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 21 juin 2024, Mme [L] a relevé appel de ce jugement.

Par déclaration reçue au greffe le 2 février 2024, la société Foncière d’Habitat et Humanisme et l’Association Habitat et Humanisme Ile-de-France ont relevé appel de ce jugement.

Une ordonnance de révocation de clôture a été rendue par le magistrat chargé de la mise en état le 12 novembre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions avec réponse sur appel incident signifiées le 15 novembre 2024, Mme [L], appelante et intimée, demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

* a prononcé la résiliation de la convention d’occupation temporaire conclue le 21 mars 2016 entre l’association Habitat et Humanisme Ile-de-France et elle portant sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 14] aux torts exclusifs de celle-ci et à compter du présent jugement,

* lui a ordonné en conséquence de libérer l’appartement dans le mois de la signification du présent jugement,

* a dit qu’à défaut pour elle d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, l’association Habitat et Humanisme Ile-de-France pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris les cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

* l’a condamnée à garantir la société Foncière d’Habitat et Humanisme et l’association Habitat et Humanisme Ile-de-France des condamnations prononcées contre elles,

— confirmer le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau,

— constater sa bonne foi,

— dire et juger les demandes de M. [O] sont tant irrecevables que mal fondées,

— débouter M. [O] de son appel incident,

— condamner M. [O] à lui payer une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [O] aux entiers dépens,

Subsidiairement,

— ramener à de plus justes proportions la demande incidente formée par M. [O] au titre de son préjudice moral sans pouvoir excéder la somme de 300 euros.

Aux termes de leurs dernières conclusions en réponses signifiées le 11 octobre 2024, la société Foncière d’Habitat et Humanisme et l’association Habitat et Humanisme Ile-de-France, appelantes, demandent à la cour de :

— les recevoir en leurs présentes écritures et les y déclarer bien fondées,

En conséquence,

— ordonner la jonction de la présente instance avec celle introduite par Mme [L] suivant déclaration d’appel du 21 juin 2024 et distribuée devant la 1ère chambre section 2 de la cour d’appel de Versailles (RG n° 24/03984),

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a condamnées à verser à M. [O] la somme de 8 000 euros en réparation du préjudice moral allégué,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a condamnées à verser à M. [O] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a condamnées à verser M. [O] les dépens de première instance,

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus, en particulier en ce qu’il a condamné Mme [L] à les garantir des condamnations prononcées à leur encontre,

Statuant à nouveau,

— juger qu’elles ont respecté leurs obligations en leur qualité respective de bailleresse et de locataire,

— juger qu’elles n’ont commis aucune faute de nature à engager leur responsabilité,

En conséquence,

— condamner M. [O] à leur payer la somme de 4 000 euros en réparation du préjudice résultant de l’engagement de sa responsabilité contractuelle,

— condamner M. [O] à leur payer la somme de 4 000 euros en réparation du préjudice résultant de l’engagement de sa responsabilité délictuelle,

— débouter M. [O] de l’ensemble de ses demandes formées au titre de son appel incident.

— condamner M. [O] à leur payer la somme de 1 000 euros chacune en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [O] en tous les dépens, en ce compris les dépens de première instance exposés par lui (soit 293,92 euros).

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 15 novembre 2024, M. [O], intimé et appelant à titre incident, demande à la cour de :

— juger non fondées en leur appel la société Foncière d’Habitat et Humanisme et l’association Habitat et Humanisme Ile-de-France de l’ensemble de leurs demandes,

En conséquence,

— confirmer les dispositions du jugement ayant condamné la société Foncière d’Habitat et Humanisme et l’association Habitat et Humanisme Ile-de-France à réparer le préjudice moral subi par lui-même,

— les débouter de leur demande de remboursement de la somme fixée en 1ère instance,

Faisant droit à son appel incident,

— infirmer les dispositions de ce jugement sur le quantum de l’indemnisation de son préjudice moral,

— condamner in solidum la société Foncière d’Habitat et Humanisme et l’association Habitat et Humanisme Ile-de-France à lui payer somme de 15 000 euros en réparation de son préjudice,

— condamner Mme [L] à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice,

— condamner in solidum la société Foncière d’Habitat et Humanisme et l’association Habitat et Humanisme Ile-de-France à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Foncière d’Habitat et Humanisme et l’association Habitat et Humanisme Ile-de-France aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel.

Mme [L] a quitté les lieux le 16 novembre 2024.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 9 janvier 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la mise hors de cause de l’association solidarité Habitat Ile-de-France

Le premier juge a mis hors de cause l’association solidarité habitat Ile-de-France, mandataire de la société Habitat et Humanisme de France , en raison du fait qu’aucune faute ne pouvait lui être reprochée en sa qualité de mandataire.

Ce chef du jugement entrepris, qui n’est pas contesté en cause d’appel, sera confirmé par la cour.

I) Sur la demande de M. [O] de résiliation de la convention d’occupation précaire consentie à Mme [L] par l’association Habitat et humanisme Ile-de-France

La décision déférée a jugé M. [O] irrecevable à former cette demande, motif pris de ce que le droit d’agir par la voie oblique n’est pas reconnue aux locataires victimes d’agissements d’autres locataires.

Ce chef du jugement entrepris, qui n’est pas contesté en cause d’appel, sera confirmé par la cour.

III) Sur la responsabilité de la société foncière d’habitat et humanisme et de l’association Habitat et Humanisme

La décision déférée a jugé que la société foncière d’habitat et humanisme et l’association Habitat et Humanisme avaient engagé leur responsabilité envers M. [O], parce qu’elles avaient manqué à leur obligation de résultat de lui assurer une jouissance paisible des lieux, M. [O] rapportant la preuve des troubles de voisinage dont il demande réparation.

La société foncière d’habitat et humanisme et l’association Habitat et Humanisme poursuivent l’infirmation de ce chef du jugement en exposant à la cour que le tribunal a commis une erreur d’appréciation en ce que :

a) la société foncière d’habitat et humanisme n’est pas le bailleur de Mme [L], qui est occupante du fait de l’association habitat et humanisme, et n’a aucun lien de droit avec la société foncière d’habitat et humanisme,

b) la convention d’occupation temporaire de Mme [L] n’a jamais été renouvelée ni par la société foncière d’habitat et humanisme qui n’avait pas qualité pour ce faire, ni par l’association habitat et humanisme,

c) elle n’a commis aucune faute à l’encontre de son locataire, M. [O], à qui elle a proposé un relogement qu’il a refusé ne souhaitant se voir attribuer que des logements de type T2 ou T3 à [Localité 13],

d) l’association habitat et humanisme, dès qu’elle a eu connaissance des doléances de M. [O], a fait des propositions de relogement à Mme [L] qui les a refusées, et a engagé à l’encontre de cette dernière une procédure en acquisition de la clause résolutoire qui a abouti.

Mme [L] soutient qu’il n’est pas justifié que les troubles de jouissance se soient poursuivis après le jugement dont appel, que pour le passé, ces troubles étaient épisodiques et non récurrents, et que deux de ses anciennes voisines attestent en sa faveur devant la cour pour dire qu’elle est une personne gentille et respectueuse de son voisinage.

M. [O] conclut à la confirmation des dispositions du jugement dont appel ayant retenu la responsabilité de la société foncière d’habitat et humanisme et l’association Habitat et Humanisme tout en exposant à la cour que :

— son bailleur a manqué à son obligation de lui assurer une jouissance paisible du logement dont il est locataire,

— il a été victime d’importants troubles de voisinage dès l’installation de Mme [L] et ce n’est qu’en septembre 2020, soit plus de quatre ans après l’installation de Mme [L] qu’un nouveau logement lui a été proposé et il a été contraint de refuser ce logement plus exigu que celui qu’il occupe actuellement, et incompatible avec son activité professionnelle d’écrivain,

— l’association habitat et humanisme d’Ile-de-France n’a jamais respecté l’obligation de jouissance paisible qui lui incombait et qui se répercutait sur son sous-occupant, Mme [L],

— les pièces versées aux débats établissent de manière indubitable les troubles allégués depuis 2018 et ces troubles perdurent et les témoignages produits par Mme [L] en sa faveur n’ont pas de valeur probante, dès lors qu’ils émanent de locataires qui habitent une autre partie du bâtiment,

— les 8 000 euros alloués par le premier juge sont insuffisants pour réparer intégralement un préjudice qui a duré plus de huit ans et qui l’a contraint à un suivi psychiatrique régulier, et l’empêchent d’exercer son activité d’auteur de romans qui nécessite un environnement calme ; il est donc bien fondé à réclamer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article 1725 du code civil que le bailleur n’est pas tenu de garantir le locataire des troubles de fait que des tiers apportent à sa jouissance.

A contrario, le bailleur est donc responsable à l’égard du locataire des troubles de fait qui émanent de personne qui ne sont pas des tiers.

Sont considérées comme des tiers par rapport au bailleur les personnes qui n’ont aucun lien de droit avec celui-ci. En revanche ne sont pas des tiers les personnes liées contractuellement au bailleur.

Au cas d’espèce, il n’existe pas de lien contractuel entre le propriétaire (société foncière d’habitat et d’urbanisme) et la sous-locataire (Mme [L]) – Cass. 3e civ. , 7 juill. 2016, n° 15-12.370, 15-16.263 – et le bailleur n’a pas d’action directe à l’encontre du sous-locataire, en dehors de celle relative au paiement du loyer prévue par l’article 1753 du code civil.

Par ailleurs, la responsabilité de l’association Habitat et Humanisme Ile-de-France ne peut être utilement recherchée, comme l’a fait le premier juge, motif pris de ce qu’aux termes de la convention d’occupation temporaire, 'l’association est tenue d’assurer la jouissance paisible du logement par l’occupant', alors que cette convention qui régit uniquement les rapports entre l’occupant et le sous-occupant prévoit, au titre des obligations de l’occupant principal – l’association – celle d’assurer la jouissance paisible du logement à Mme [L], sous-locataire, et non ' par’ cette dernière.

Par suite, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité des appelantes et M. [O] débouté de ses demandes en paiement dirigées contre ces dernières.

Les appelantes précisent avoir exécuté les condamnations mises à leur charge en première instance et être, de ce fait, bien fondées à solliciter la condamnation de M. [O] à leur payer la somme de 8 000 euros, soit 4 000 euros chacune, ainsi que 1 000 euros, soit 500 euros à chacune au titre de l’artice 700 du code de procédure civile, outre les dépens pour un montant de 293, 92 euros.

Toutefois, le présent arrêt infirmatif vaut titre exécutoire en vue de la restitution des sommes versées, de sorte que la cour ne statuera pas sur les demandes en restitution de ces sommes formées par les appelantes.

IV) Sur les demandes indemnitaires de M. [O] à l’encontre de Mme [L]

L’action en trouble de voisinage peut être intentée par un locataire, quels que soient la qualité de l’auteur du trouble et son titre d’occupation.

M. [O] pour rapporter la preuve, lui incombant, des troubles de voisinage imputés à Mme [L] verse aux débats de nombreux courriers électroniques adressés à son bailleur et des attestations – Mme [Y], Mme [K], Mme [A], Mme [V] – permettant de caractériser à suffisance des nuisances nocturnes et diurnes importantes en provenance du logement de Mme [L], excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif.

Ces attestations sont insuffisamment combattues par les deux témoignages produits par Mme [L] – Mme [N] [E] et Mme [F] qui disent n’avoir jamais été gênées par des nuisances sonores en provenance du logement de Mme [L], qui est respectueuse de son voisinage – du fait que les logements de ces personnes ne sont pas situés dans le voisinage immédiat de celui de Mme [L].

Il n’est en outre pas établi que M. [O] serait l’auteur du courrier anonyme orné d’une tête de mort, déposé dans la boîte aux lettres de Mme [L] et ainsi libellé :

' Tu dois partir

je te conseille de faire comme ton troupeau de sauvages, Mme [H] et Mme [B]. On ne veut pas de personnes comme vous à [Localité 10].

Soit tu parts, soit (dessin d’une tête de mort)'

Il doit, en outre, être pris en considération le fait que M. [O] ait décliné la proposition de relogement qui lui a été faite en 2020, sans qu’il soit démontré que ce nouveau logement était inadapté à son activité de romancier.

Par suite, le préjudice de M. [O] sera intégralement réparé par la condamnation de Mme [L] à lui payer une somme de 2 500 euros.

V) Sur les dépens

Mme [L], qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a :

— condamné la société Foncière d’Habitat et Humanisme et l’association Habitat et Humanisme Ile-de-France à verser à M. [P] [O] la somme de 8 000 euros de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice moral,

— condamné Mme [S] [L] à garantir la société Foncière d’Habitat et Humanisme et l’association Habitat et Humanisme Ile-de-France des condamnations prononcées contre elles,

— condamné la société Foncière d’Habitat et Humanisme et l’association Habitat et Humanisme Ile-de-France à verser à M. [P] [O] une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Foncière d’Habitat et Humanisme et l’association Habitat et Humanisme Ile-de-France aux dépens ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés

Déboute M. [P] [O] de ses demandes formées contre la société Foncière d’Habitat et Humanisme et l’association Habitat et Humanisme Ile-de-France ;

Condamne Mme [S] [L] à payer à M. [P] [O] une somme de 2 500 euros ;

Rappelle que le présent arrêt partiellement infirmatif vaut titre exécutoire en vue de la restitution des sommes versées par la société Foncière d’Habitat et Humanisme et l’association Habitat et Humanisme Ile-de-France en exécution du jugement réformé ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute Mme [S] [L], M. [P] [O],

la société Foncière d’Habitat et Humanisme et l’association Habitat et Humanisme Ile-de-France de leurs demandes en paiement ;

Condamne Mme [S] [L] aux dépens de première instance et d’appel, et dit que ceux d’appel seront recouvrés conformément aux dispositions sur l’aide juridictionnelle.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière en pré-affectation, Le Président,