07/02/2023

ARRÊT N°

N° RG 21/01480

N° Portalis DBVI-V-B7F-OCJ4

SL / CR

Décision déférée du 09 Décembre 2020

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO,

JCP de SAINT GAUDENS – 18/00434

MME [B]

[S] [D]

[A] [F]

SARL IMMOPOLIS INVESTISSEMENT

C/

[Y] [Z] épouse [L]

[V] [L]

[P] [R]

SARL IMMOPOLIS INVESTISSEMENT

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANTS

Monsieur [S] [D]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Pascal FERNANDEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [A] [F]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Pascal FERNANDEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

SARL IMMOPOLIS INVESTISSEMENT

Prise en la personne de son gérant, domicilié ès qualités au dit siège social

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par M^e Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Madame [Y] [Z] épouse [L]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean-charles BOURRASSET de la SCP DUSAN-BOURRASSET-CERRI, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [V] [L]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représenté par M^e Jean-charles BOURRASSET de la SCP DUSAN-BOURRASSET-CERRI, avocat au barreau de TOULOUSE

Maître [P] [R]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représenté par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

SARL IMMOPOLIS INVESTISSEMENT

prise en la personne de son gérant, domicilié ès qualités au dit siège social

[Adresse 8]

[Localité 3]

Représentée par M^e Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Novembre 2022, en audience publique, devant M. DEFIX et S. LECLERCQ, magistrats chargés de rapporter l’affaire, les parties ne s’y étant pas opposées. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

M. DEFIX, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

Greffier, lors des débats : N.DIABY

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.

— :-:-:-:-:-

Exposé des faits et procédure :

M. [V] [L] et Mme [Y] [Z], son épouse, étaient propriétaires d’un bien immobilier sis [Adresse 1], qu’ils ont souhaité mettre en vente par l’intermédiaire de l’agence immobilière Sarl Immopolis Investissement, à laquelle ils ont confié un mandat exclusif de vente en date du 9 juin 2017.

Ce mandat portait sur un prix de vente net vendeur de 290 000 euros, outre 20 000 euros au titre des honoraires de l’agence, soit un prix de vente rémunération du mandataire comprise de 310 000 euros.

Le 5 juillet 2017, M. [S] [D] et Mme [A] [F] signaient, par l’intermédiaire de la Sarl Immopolis Investissement, une lettre d’intention d’achat pour un montant total de '285 000 euros FAI’ (frais d’agence inclus). Cette offre d’achat a été acceptée par les époux [L] qui ont apposé leur signature.

Le compromis de vente, rédigé par Maître [P] [R], était signé les 26 et 28 août 2017. Il mentionnait un prix de vente de 270 000 euros. Une clause prévoyait que le vendeur qui en avait seul la charge au terme du mandat verserait à l’agence une rémunération de 15.000 euros.

L’acte authentique de vente a été signé le 31 janvier 2018 devant Me [W], notaire à [Localité 9], avec la participation de Me [R], et selon les mêmes modalités de prix de vente et de rémunération de l’agence immobilière.

Par courrier de leur conseil en date du 31 mai 2018, M. et Mme [L] interpellaient Me [R] sur la différence de prix entre la lettre d’intention des acquéreurs (285 000 euros frais d’agence inclus) et le montant du prix de vente acté dans l’acte notarié (270 000 euros). Estimant subir un préjudice du fait de la différence de 15 000 euros entre des deux sommes, ils entendaient engager sa responsabilité délictuelle.

— :-:-:-:-:-

Par actes d’huissier des 19 et 24 juillet 2018, [V] [L] et [Y] [Z], son épouse, ont fait assigner Maître [P] [R] et la Sarl Immopolis Investissement devant le tribunal de grande instance de Saint-Gaudens aux fins de les voir condamner à leur payer diverses sommes au titre de leur responsabilité délictuelle et contractuelle.

Parallèlement, ils ont fait assigner, par acte d’huissier du 24 juillet 2018, M. [S] [D] et Mme [A] [F], acquéreurs du bien immobilier, sans formuler de demandes à leur encontre.

Par jugement du 9 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens a :

— condamné la société Immopolis Investissement à payer à M. [V] [L] et à Mme [Y] [Z] épouse [L] la somme de 15 000 euros,

— dit que M. [S] [D] et Mme [A] [F] devront relever et garantir la société Immopolis Investissement des condamnations prononcées à son encontre,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné la société Immopolis Investissement à payer à M. [V] [L] et à Mme [Y] [Z] épouse [L] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Immopolis Investissement aux entiers dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que les vendeurs et les acquéreurs s’étaient accordés sur un prix de vente de 285.000 euros ; que les honoraires de l’agence immobilière avaient été fixés à la somme de 15.000 euros, à la charge des vendeurs ; que les vendeurs ont confirmé leur accord pour la vente du bien à 270.000 euros net vendeur. Il a considéré que l’agence immobilière avait manqué à son obligation d’information et de conseil en ne s’assurant pas de la conformité du prix de vente convenu avec celui mentionné dans l’acte de vente définitif, et surtout en n’informant pas les vendeurs sur la part du prix qui leur reviendrait après déduction de ses honoraires, du fait d’un acte notarié fixant le prix à 270.000 euros (soit 255.000 euros net vendeur), et qu’ainsi sa responsabilité contractuelle était engagée. Il a considéré que le préjudice pour les vendeurs était de 15.000 euros.

Il a considéré que la preuve d’une faute du notaire n’était pas rapportée, car il n’était pas établi qu’il avait eu connaissance de l’accord initial pour une vente à 285.000 euros.

Il a jugé que les acquéreurs qui étaient liés par le prix offert et accepté dans la lettre d’intention et qui ne démontraient pas un accord sur un prix inférieur devaient garantir l’agence immobilière des condamnations prononcées à son encontre.

Il a considéré que M. [D] et Mme [F] ne rapportaient pas la preuve de leur préjudice moral.

— :-:-:-:-:-

Par déclaration du 30 mars 2021, M. [S] [D] et Mme [A] [F] ont relevé appel de ce jugement, intimant la Sarl Immopolis investissement et M. et Mme [L], en ce qu’il les a condamnés à relever et garantir la société Immopolis Investissement des condamnations prononcées à son encontre et les a déboutés de leurs demandes.

Par déclaration du 12 avril 2021, la Sarl Immopolis Investissement a relevé appel de ce jugement, intimant M. et Mme [L] et Me [R], en ce qu’il a l’a condamnée à payer aux époux [L] la somme de 15 000 euros, a écarté sa demande tendant à être garantie par Maître [R] et l’a condamnée à verser aux époux [L] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par ordonnance du 30 novembre 2021, le magistrat chargé de la mise en état a ordonné la jonction de ces procédures et dit que ces instances seraient désormais appelées sous le seul numéro 21/1480.

— :-:-:-:-:-

Prétentions des parties :

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 2 juin 2021, M. [S] [D] et Mme [A] [F], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 1240 et suivants et 1583 et suivants du code civil et des articles 900 et suivants du code de procédure civile, de :

— infirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés à relever et garantir la société Immopolis Investissement des condamnations prononcées à son encontre et ce, à hauteur de 15 000 euros, à titre principal et rejeté leurs autres demandes,

— condamner solidairement M. [V] [L] et Mme [Y] [Z] épouse [L], et la société Sarl Immopolis Investissement, au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner M. [V] [L] et Mme [Y] [Z] épouse [L], solidairement avec la Sarl Immopolis Investissement, au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [V] [L] et Mme [Y] [Z] épouse [L], solidairement avec la Sarl Immopolis Investissement aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 24 octobre 2022, la Sarl Immopolis Investissement, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1240 et 1241 du code civil, 789, 564 et suivants et 700 du code de procédure civile, de :

— déclarer irrecevable Maître [R] en sa fin de non-recevoir tirée du caractère nouveau d’une prétention,

A défaut,

— l’en démettre,

En tant qu’appelante, elle demande à la cour d’appel de Toulouse :

— infirmer le jugement dont appel, en ce qu’il retient sa responsabilité et la condamne à payer la somme de 15 000 euros à M. [V] [L] et à Mme [Y] [Z], majorés de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance,

— reconnaître la responsabilité de Maître [R] dans l’exécution de son obligation de résultat quant à la réalisation de la vente entre les époux [L] et [D],

— condamner Maître [R] et les consorts [D] et [F] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Subsidiairement,

— dire que M. [D] et Mme [F] devront la relever et garantir des éventuelles condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

Reconventionnellement,

— condamner Maître [R] à payer M. [L] et Mme [Z] la somme de 15 000 euros au titre de sa responsabilité civile professionnelle,

En sa qualité d’intimée, elle demande à la cour d’appel de Toulouse d’infirmer le jugement dont appel et de confirmer les chefs de jugement ci-dessus exposés en tant qu’appelante.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 décembre 2021, M. [V] [L] et Mme [Y] [L] épouse [Z], intimés et appelants incidents, demandent à la cour, au visa des articles 1103 et suivants et 1241 et suivants du code civil, de :

A titre principal,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la Sarl Immopolis Investissement au paiement de 15 000 euros au titre de sa responsabilité contractuelle à leur égard,

— confirmer ce jugement en ce qu’il a condamné les consorts [D] [F] à relever et garantir cette dernière,

— l’infirmer aux fins de voir condamner également la Scp [R] condamnée in solidum auprès de la Sarl Immopolis Investissement au paiement de 15 000 euros au titre de sa responsabilité délictuelle à leur égard,

En conséquence,

— condamner in solidum la Sarl Immopolis Investissement et la Scp [R] au paiement de 1 500 euros au titre du préjudice moral qu’ils ont subi,

— condamner in solidum la Sarl Immopolis Investissement et la Scp [R] au paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la Sarl Immopolis Investissement et la Scp [R] au paiement des dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 16 mars 2022, Maître [P] [R], intimé, demande à la cour, au visa des articles 564 du code de procédure civile et 1240 du code civil, de :

— déclarer nouvelles en cause d’appel et donc en tant que telles irrecevables les prétentions de la Sarl Immopolis Investissement telles que dirigées à son encontre,

— débouter en conséquence la Sarl Immopolis Investissement de l’ensemble de ses demandes telles que dirigées à son encontre,

— en tout état de cause, et si lesdites prétentions ne devaient pas contrevenir aux dispositions des articles 564 et suivants du code de procédure civile, en débouter intégralement la Sarl Immopolis Investissement,

— débouter également M. [V] [L] et Mme [Y] [Z], épouse [L], de leur appel incident et donc de leurs demandes à son encontre,

— condamner la Sarl Immopolis Investissement au paiement de la somme de 5 000 euros et M. [V] [L] et Mme [Y] [Z], épouse [L], au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 novembre 2022.

L’affaire a été examinée à l’audience du 14 novembre 2022.

Motifs de la décision :

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite, entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Ainsi, la vente est un contrat consensuel formé, entre les parties, par la seule rencontre des consentements sur la chose et le prix.

Par lettre d’intention datée du 5 juillet 2017, M. [S] [D] et Mme [A] [F] ont déclaré être intéressés par l’acquisition du bien, et proposé d’acquérir ledit bien moyennant le prix de 285.000 euros frais d’agence inclus. M. et Mme [L] ont accepté cette offre.

Par mail du 7 juillet 2017 envoyé à 18 h 19, la société Immopolis investissement a transmis au notaire les informations nécessaires à la constitution d’un nouveau dossier de vente, indiquant que la vente se faisait au prix frais d’agence inclus de 285.000 euros, prix net vendeur de 270.000 euros, honoraires d’agence à la charge du vendeur 15.000 euros.

Par mail du 7 juillet 2017 reçu à 18 h 40, M. et Mme [L] ont donné leur accord à l’agent immobilier pour la vente de leur bien au prix de 270.000 euros net vendeur.

Le compromis de vente a été rédigé par Maître [P] [R], notaire à [Localité 10]. Il a été passé par acte sous seing privé les 26 et 28 août 2017. Le prix de vente était de 270 000 euros. Une clause prévoyait que le vendeur qui en avait seul la charge au terme du mandat verserait à l’agence une rémunération de 15.000 euros.

L’acte authentique de vente a été signé le 31 janvier 2018 devant Me [N] [W], notaire associés à [Localité 9], avec la participation de Maître [P] [R], assistant le vendeur. Le prix de vente était de 270.000 euros. Une clause prévoyait que le vendeur qui en avait seul la charge au terme du mandat verserait à l’agence une rémunération de 15.000 euros.

Dans le cadre du paiement du prix, les vendeurs ont versé 15.000 euros à l’agence suivant facture du 31 janvier 2018. Le notaire leur a viré la somme de 255.000 euros le 6 février 2018 (270.000 – 15.000).

Sur la responsabilité contractuelle de la Sarl Immopolis investissement envers M. et Mme [L] :

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

La Sarl Immopolis investissement a bien transmis au notaire par courriel du 7 juillet 2017 envoyé à 18 h 19 l’accord des parties sur un prix de 270.000 euros net vendeur. Elle n’avait pas à s’assurer de la finalisation de la vente aux prix et conditions fixées dans ce courriel. Elle n’avait pas à s’assurer que le prix restait immuable. En effet, les parties étaient libres de s’accorder sur le prix de vente.

Le montant des honoraires d’agence à la charge du vendeur était connu (15.000 euros), aussi les parties pouvaient connaître le prix de vente net par simple soustraction des honoraires au prix mis à la charge de l’acquéreur. La société Immopolis investissement n’avait donc pas à attirer l’attention des vendeurs sur le prix de vente net qui leur reviendrait.

La Sarl Immopolis investissement n’a donc pas commis de faute contractuelle.

Le jugement dont appel sera infirmé en ce qu’il a condamné la société Immopolis Investissement à payer à M. et Mme [L] la somme de 15.000 euros.

Il sera infirmé en ce qu’il a condamné M. [D] et Mme [F] à relever et garantir la société Immopolis investissement des condamnations prononcées à son encontre.

M. et Mme [L] seront déboutés de leurs demandes contre la société Immopolis Investissement.

Sur la responsabilité délictuelle de Me [R] envers M. et Mme [L] :

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le notaire rédacteur d’actes est tenu à une obligation d’efficacité de l’acte instrumenté. Il doit s’assurer de l’efficacité de l’acte qu’il rédige en veillant notamment à ce qu’il n’y ait pas d’erreur dans la retranscription de la volonté des parties, en réalisant certaines formalités, et de façon générale, en réalisant toute action qui permettra à l’acte de produire tous ses effets.

En l’espèce, l’acte sous seing privé des 26 et 28 août 2017 est clair. Il prévoit un prix de 270.000 euros et des honoraires d’agence de 15.000 euros à la charge des vendeurs. Le projet d’acte sous seing privé avait été transmis préalablement à la Sarl Immopolis investissement le 26 juillet 2017. Les parties savaient que c’était inférieur à la lettre d’intention. Cependant, elles ont signé l’acte sous seing privé.

Lors de l’acte authentique du 31 janvier 2018, 5 mois plus tard, les vendeurs et les acquéreurs étaient assistés chacun de leur notaire. Il n’y a pas de différence entre l’acte sous seing privé et l’acte authentique. Le prix était toujours de 270.000 euros, et les honoraires d’agence à la charge des vendeurs étaient de 15.000 euros.

Ceci ne donnait pas lieu à une obligation de conseil particulière : en effet, le notaire n’a pas d’obligation de conseil quant au prix de vente. La différence de prix par rapport au courriel du 7 juillet 2017 envoyé à 18 h 19 était parfaitement identifiable par les parties. L’acte était clair, et aucun élément ne permet de dire qu’il n’était pas efficace. Me [R] n’a donc pas commis de faute.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [L] de leurs demandes contre Me [R].

Sur la recevabilité des demandes de la Sarl Immopolis investissement concernant Me [R] :

La Sarl Immopolis investissement demande à la cour de reconnaître la responsabilité de Me [R] dans l’exécution de son obligation de résultat quant à la réalisation de la vente entre les époux [L] et [D] et reconventionnellement de condamner Me [R] à payer à M. [L] et Mme [Z] la somme de 15.000 euros au titre de sa responsabilité civile professionnelle.

Me [R] soutient qu’il s’agit d’une demande de garantie formée contre lui, nouvelle en appel, et comme telle irrecevable.

Ce n’est pas une demande de garantie. En vertu de l’article 31 du code de procédure civile, nul ne plaidant pas procureur, cette demande par laquelle la Sarl Immopolis investissement recherche la condamnation de Me [R] à payer la somme de 15.000 euros aux époux [L], est irrecevable faute d’intérêt à agir.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formée par M. [D] et Mme [F] contre M. et Mme [L] et la société Immopolis investissement :

M. et Mme [L] ont attrait les acquéreurs dans la cause en première instance, mais sans rien leur demander. La société Immopolis investissement a alors formé une demande de garantie contre eux.

M. [D] et Mme [F] doivent démontrer, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, l’existence d’une faute, quelle que soit sa gravité, ayant fait dégénérer en abus le droit d’agir en justice. Le fait pour M. et Mme [L] et la société Immopolis investissement de s’être mépris sur le bien fondé de leurs droits ne peut constituer une faute en l’absence de preuve de circonstances de nature à démontrer leur mauvaise foi.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [D] et Mme [F] de leurs demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral formées contre M. et Mme [L] et contre la société Immopolis investissement.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Le jugement dont appel sera infirmé sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [L], parties principalement perdantes, seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel.

Ils seront condamnés à payer à M. [D] et Mme [F] pris ensemble la somme de 4.000 euros et à Me [R] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel et non compris dans les dépens.

La société Immopolis investissement sera déboutée de sa demande sur le même fondement formée contre Me [R], M. [D] et Mme [F].

M. et Mme [L] seront déboutés de leur demande sur le même fondement.

Par ces motifs,

La Cour,

Déclare la Sarl Immopolis investissement irrecevable à demander la condamnation de Me [P] [R] à payer la somme de 15.000 euros à M. [V] [L] et Mme [Y] [Z], son épouse ;

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Saint Gaudens du 9 décembre 2020, sauf :

— en ce qu’il a débouté M. et Mme [L] de leurs demandes contre Me [P] [R] ;

— en ce qu’il a débouté M. [S] [D] et Mme [A] [F] de leurs demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral formées contre M. et Mme [L] et contre la société Immopolis investissement ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et y ajoutant,

Déboute M. et Mme [L] de leurs demandes contre la société Immopolis Investissement ;

Condamne M. et Mme [L] aux dépens de première instance et d’appel ;

Les condamne à payer à M. [D] et Mme [F] pris ensemble la somme de 4.000 euros et à Me [R] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance et en appel et non compris dans les dépens ;

Déboute la société Immopolis investissement de sa demande sur le même fondement formée contre Me [R], M. [D] et Mme [F] ;

Déboute M. et Mme [L] de leur demande sur le même fondement.

Le Greffier Le Président

N. DIABY M. DEFIX