COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71I

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 16 JANVIER 2025

N° RG 24/02270 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WOXD

AFFAIRE :

[E] [Y]

C/

S.A.S. IMMOBILIERE CAVALIER

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 04 Mars 2024 par le Président du TJ de [Localité 8]

N° RG : 23/00477

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 16.01.2025

à :

M^e Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES(122)

M^e Wilfried SCHAEFFER, avocat au barreau de PARIS (D0615)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [E] [Y]

exerçant sous l’enseigne SHJL IMMO

né le 21 Juin 1959 à [Localité 7] (08)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Céline BORREL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122 – N° du dossier 2024.096

Plaidant : M^e Jean-Louis JALADY du barreau de Paris

APPELANT

****************

S.A.S. IMMOBILIERE CAVALIER

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

N° SIRET : 834 492 969

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentant : M^e Wilfried SCHAEFFER de la SELEURL SCHAEFFER AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0615 – N° du dossier 2200657

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Novembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 2]) est soumis au régime de la copropriété.

Suivant une assemblée générale du 19 juillet 2022, la société Immobilière Cavalier a été nommée aux fonctions de syndic, en lieu et place de l’ancien syndic, M. [E] [Y] exerçant sous l’enseigne SHJL Immo.

Par lettre recommandée la société Immobilière Cavalier a demandé à M. [Y] dans le cadre de ses obligations légales de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété, de lui transmettre certains documents.

La société Immobilière Cavalier a mis en demeure M. [Y] de transmettre les pièces demandées le 8 novembre 2022.

La société a considéré que toutes les pièces n’avaient pas été transmises. Elle a réitéré sa mise en demeure le 28 novembre 2022.

M. [Y] a affirmé avoir adressé numériquement les documents demandés en décembre 2022.

Par acte délivré le 16 février 2023, la société Immobilière Cavalier a fait assigner en référé M. [Y] aux fins d’obtenir principalement, outre une provision de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, sa condamnation à communiquer, sous astreinte de 200 euros par jour de retard les documents suivants :

— le règlement de copropriété de l’immeuble et ses modificatifs,

— les dossiers AG & Recommandés au sujet du carnet d’entretien,

— les contrats d’assurance,

— les contrats divers,

— tous les relevés bancaires et rapprochements bancaires,

— le numéro ICS,

— les feuilles de présence des AG,

— la balance, GL, RGD, annexes comptables des dix derniers exercices (sauf RGD 2020 et 2021),

— l’apurement des charges individuelles de deux derniers exercices validés,

— les journaux des appels de fonds des exercices non approuvés,

— les journaux des appels travaux (si existants),

— les factures comptabilisées des dix derniers exercices.

Par ordonnance contradictoire rendue le 4 mars 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— condamné M. [Y] à communiquer à la société Immobilière Cavalier, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, pendant une période de 60 jours, passé un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance les documents suivants :

— les dossiers AG & Recommandés au sujet du carnet d’entretien,

— les contrats d’assurance,

— les contrats divers,

— tous les relevés bancaires et rapprochements bancaires,

— les feuilles de présence des AG,

— la balance, GL, RGD, annexes comptables des dix derniers exercices (sauf RGD 2020 et 2021),

— les journaux des appels de fonds des exercices non approuvés,

— les journaux des appels travaux (si existants),

— les factures comptabilisées des dix derniers exercices,

— condamné M. [Y] à payer à la société Immobilière Cavalier la somme de 1 500 euros à titre de provision sur dommages et intérêts,

— condamné M. [Y] à payer à la société Immobilière Cavalier la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [Y] au paiement des entiers dépens de l’instance,

— rappelé que la décision est exécutoire par provision.

Par déclaration reçue au greffe le 9 avril 2024, M. [Y] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 18 juillet 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [Y] demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de :

'- de réformer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a condamné M. [E] [Y] à communiquer à la société sas la Société Immobilière Cavalier, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, pendant une période de soixante jours, passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance les documents suivants :

— les dossiers AG & Recommandés au sujet du carnet d’entretien,

— les contrats d’assurance,

— les contrats divers,

— tous les relevés bancaires et rapprochements bancaires,

— les feuilles de présence des AG,

— la balance, GL, RGD, annexes comptables des dix derniers exercices (sauf RGD 2020 et 2021) – les journaux des appels de fonds des exercices non approuvés,

— les journaux des appels travaux (si existants),

— les factures comptabilisées des dix derniers exercices,

M. [E] [Y] au paiement des entiers dépens de l’instance,

— de réformer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a condamné M. [E] [Y] M. [E] [Y] à payer à la société sas Immobilière Cavalier la somme de 1 500 euros à titre de provision sur dommages et intérêts,

— de réformer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a condamné M. [E] [Y] à payer à la société sas la Societe Immobilière Cavalier la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de réformer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a condamné M. [E] [Y] au paiement des entiers dépens de l’instance.

— de réformer l’ordonnance en ce qu’elle a rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit..

— de statuer à nouveau en déclarant satisfaites les demandes formées par la société Immobilière Cavalier à l’encontre de M. [Y],

en conséquence, débouter la société Immobilière Cavalier de l’ensemble de ses prétentions à l’encontre de M. [Y],

— condamner la société Immobilière Cavalier aux entiers dépens.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 19 juin 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Immobilière Cavalier demande à la cour, au visa de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

'- confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 04 mars 2024 par M. le président du tribunal judiciaire de Nanterre,

— débouter M. [E] [Y] exerçant sous l’enseigne SHJL Immo de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [E] [Y] exerçant sous l’enseigne SHJL Immo à payer à la société Immobilière Cavalier SAS la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

— condamner M. [E] [Y] exerçant sous l’enseigne SHJL Immo aux entiers dépens d’appel.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de communication de pièces

M. [Y] sollicite l’infirmation de l’ordonnance attaquée en faisant valoir qu’il a transmis toutes les pièces nécessaires à la gestion de la copropriété par mails de novembre à décembre 2022.

Il soutient que l’exigence de la part de la société Immobilière Cavalier de recevoir les pièces listées et reprises par le premier juge n’est pas justifiée par les dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il fait valoir que :

— les journaux d’appel de fonds ou autres désignations ne sont pas des pièces comptables ;

— le compte bancaire était ouvert au nom de la copropriété et le nouveau mandataire avait tout pouvoir pour le consulter ;

— les rapprochements de banque ne sont pas obligatoires comptablement ;

— le grand livre regroupe toutes les informations concernant les copropriétaires dont les apurements de charges ;

— le numéro ICS est disponible sur le site dédié : AF5728340 ;

— la demande portant sur la communication des pièces depuis 10 ans ne repose pas sur texte, sachant que la prescription applicable est de 5 ans, que les assemblées générales ne sont plus contestables deux mois après leur notification et que la dernière assemblée non contestée emporte acceptation des précédentes.

Il ajoute avoir à nouveau transmis les PV AG 17-07-2019, AG 12-09-2019,AG 14-04-2016, le solde du compte bancaire, le carnet d’entretien, le « travaux annexe du carnet d’entretien », le diagnostic plomb, les RGD 2021 et 2020, le récapitulatif regul copropriétaires 31-12-2020, les décomptes des charges 2020 concernant [N], [T], [C], [P] [C] et [R], le « récapitulatif régul copropriétaires 2021 », le décompte des charges copropriétaires 2021, le règlement de copropriété, les factures 2020, 2021 et 2022, le contrat d’assurance, le « rapprochement de banque » et les relevés de banque.

Il considère qu’en le condamnant à produire des documents déjà communiqués, le juge des référés s’est laissé tromper par les demandes non mises à jour par la société Immobilière Cavalier.

Il fait valoir que les autres pièces réclamées par l’intimée n’existent pas, à savoir :

— les dossiers AG & recommandés au sujet du carnet d’entretien, puisqu’il n’y a pas en copropriété d’assemblée générale spécifique au carnet d’entretien, ce point étant traité lors des assemblées générales ordinaires,

— les journaux des appels de fonds des exercices non approuvés et les journaux des appels de travaux (si existants) ne sont pas des pièces comptables et n’existent pas, ces informations étant regroupées dans le grand livre.

La société Immobilière Cavalier demande la confirmation de l’ordonnance critiquée, rappelant avoir agi en justice après avoir vainement réclamé de nombreux documents indispensables à la gestion du syndicat des copropriétaires.

Elle rappelle que la situation de trésorerie et les références des comptes bancaires doivent être transmis dans les 15 jours suivant la cessation des fonctions par l’ancien gestionnaire, et l’ensemble des documents et archives du syndicat dans le mois de cette cessation ; que dans les 3 mois suivant la fin de ses attributions, l’ancien syndic doit communiquer au nouveau l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui du syndicat, après apurement et clôture ; qu’au vu de l’expiration de ces délais, l’ordonnance mérite d’être confirmée.

En réponse aux conclusions adverses, elle expose que la rédaction très générale de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 démontre qu’il n’y a en réalité pas de limites, tous les documents concernant le syndicat des copropriétaires et nécessaires à sa gestion devant être communiqués, et qu’il n’appartient en tout état de cause pas à l’ancien syndic d’apprécier l’utilité des documents réclamés.

Elle conteste que le premier juge ait condamné M. [Y], exerçant sous l’enseigne SHJL IMMO, à produire des documents déjà communiqués en expliquant que l’appelant a justifié avoir communiqué, en cours de procédure de première instance, le règlement de copropriété, le carnet d’entretien du 9 octobre 2023, le relevé général des dépenses des années 2020 et 2021, les récapitulatifs de régularisation des charges arrêtés au 31 décembre 2020 et au 31 décembre 2021, ainsi que le numéro IGS, et que ces documents ne figurent pas dans le dispositif de l’ordonnance du 4 mars 2024, qui est parfaitement à jour.

Sur ce,

En vertu des dispositions de l’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic qui doivent être transmises : Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus [soit le règlement de copropriété en substance], ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques.

(…)

La conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic.

Selon l’article 33-1 du même décret, en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat , ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés figurant dans l’espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l’article 18, doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical.

L’ancien syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de ces dispositions, l’ancien syndic a l’obligation de transmettre spontanément et dans les délais requis, au nouveau syndic, l’entier dossier du syndicat des copropriétaires, sans avoir la possibilité de faire le tri entre les pièces et documents qu’il entendait communiquer ou non.

Par ailleurs, la charge de la preuve de ce que l’ancien syndic a rempli l’obligation légale lui incombant en vertu de l’article 18-2 susvisé repose sur ce dernier.

En l’espèce, selon procès verbal d’assemblée générale des copropriétaires en date du 19 juillet 2022, la société Immobilière Cavalier a été désignée syndic en exercice à compter du 20 juillet 2022 en remplacement de M. [Y], exerçant sous l’enseigne SHJL Immo.

La société Immobilière Cavalier verse aux débats les échanges de courriels entre les deux syndics intervenus entre les mois d’août et octobre 2022 au sujet de la transmission de la trésorerie et des archives du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1], puis la mise en demeure qu’elle a adressée à l’ancien syndic le 8 novembre 2022, lui réclamant l’intégralité des pièces, aucune n’ayant été alors transmise, ainsi que la mise en demeure du 28 novembre 2022, reconnaissant qu’ « un certain nombre d’éléments et archives du syndicat des copropriétaires » ont été remis, mais pas la totalité des fonds disponibles.

Par ailleurs, ainsi que le fait observer l’intimée, le juge de première instance a pris de le soin de n’enjoindre l’appelant que de communiquer les documents encore manquants, étant relevé que si le législateur impose au syndic désigné de conserver les documents et archives relatifs à la gestion de la copropriété, aucune limite de temps n’est prévue, la durée de détention et de conservation n’étant notamment pas limitée par la prescription quinquennale.

Si à hauteur d’appel, M. [Y] indique, sans être contredit, avoir transmis le contrat d’assurance, le carnet d’entretien, les relevés de banque et le « rapprochement de banque », les factures 2020, 2021 et 2022, en revanche, plusieurs pièces n’ont toujours pas fait l’objet d’une communication au nouveau syndic, soit les factures pour les années antérieures à 2020, les contrats divers (pour lesquels il indique dans ses conclusions qu’ils ont été transmis, mais sans en rapporter la preuve), les feuilles de présence aux assemblées générale et la « balance, GL, RGD, annexes comptables », sauf de 2020 et 2021 déjà transmis.

Alors qu’il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété en date du 19 juillet 2022 que M. [Y] était en fonction au sein de cette copropriété depuis 2016, l’ordonnance querellée qui lui a enjoint de communiquer ces pièces sera en conséquence confirmée, sauf à dire que la période de temps visée pour certaines pièces, à savoir les dix derniers exercices, sera remplacée par les pièces détenues depuis 2016.

Compte-tenu cependant de ce que la société Immobilière Cavalier motive la confirmation de l’ordonnance querellée au regard de la seule expiration des délais de transmission prévus par les textes ci-dessus rappelés, il convient d’infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a assorti la condamnation à communiquer d’une astreinte.

S’agissant des pièces dont l’appelant soutient, sans être là non plus contredit par l’intimée, qu’elles n’existent pas, à savoir les dossiers AG et recommandés au sujet du carnet d’entretien, les journaux des appels de fonds des exercices non approuvés, les journaux des appels travaux, étant rappelé que la cour ne peut condamner une partie à produire des pièces sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable, il convient d’infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a enjoint M. [Y] de les communiquer à la société Immobilière Cavalier.

Sur la demande de réparation

M. [Y] sollicite également l’infirmation de l’ordonnance qui l’a condamné à verser une provision de 1 500 euros à la société Immobilière Cavalier à titre de dommages-intérêts, soutenant que celle-ci ne prouve, ni n’offre même de prouver, que la prétendue absence de transmission régulière et complète des documents concernant l’immeuble lui aurait causé le moindre préjudice ; qu’elle ne démontre pas avoir été dans l’incapacité de gérer l’immeuble, précisant que la totalité des pièces réclamées et objets de la condamnation sous astreinte a été communiquée depuis le 28 janvier 2024, et n’a fait l’objet d’aucune réclamation ou réaction depuis plus de 6 mois.

La société Immobilière Cavalier, intimée, sollicite la confirmation de l’ordonnance sur ce point également, indiquant avoir à l’évidence subi un préjudice du fait de l’inertie de M. [Y] et de l’inexécution de ses obligations légales, malgré les différents lettres, mails de rappel et mises en demeure qui lui ont été adressés.

Elle indique avoir été partiellement empêchée de gérer correctement l’immeuble à compter de sa désignation en juillet 2022 et fait observer qu’en février 2023, elle ne détenait toujours pas les pièces nécessaires à l’administration de la copropriété, ce qui est toujours le cas à ce jour, du moins partiellement.

Elle expose, à titre d’exemple, que c’est seulement en mai 2023 que l’ancien gestionnaire l’a informée de l’existence de deux procédures judiciaires en cours contre le syndicat des copropriétaires.

Sur ce,

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ci-dessus énoncé permet la sanction de l’absence de respect par l’ancien syndic de ses obligations légales de transmission par l’octroi de dommages-intérêts à titre de provision, en cas de préjudice.

Comme le fait valoir l’intimée, l’inertie de M. [Y] lui a causé un préjudice en ce qu’elle a été empêchée, à tout le moins partiellement, de gérer correctement la copropriété pour laquelle elle a été missionnée.

L’ordonnance du premier juge, qui a évalué à la somme de 1 500 euros la provision sur dommages-intérêts à allouer au nouveau syndic, sera en conséquence confirmée sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera également confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie essentiellement perdante, M. [Y] ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Il devra en outre supporter les dépens d’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société Immobilière Cavalier la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’appelant sera en conséquence condamné à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance du 4 mars 2024, sauf à dire qu’il s’agit de la balance, GL, RGD, annexes comptables (sauf RGD 2020 et 2021) et des factures comptabilisées depuis 2016, et non des dix derniers exercices et sauf en ce qui concerne les dossiers AG & Recommandés au sujet du carnet d’entretien, les journaux des appels de fonds des exercices non approuvés et les journaux des appels travaux (si existants), et sauf en ce qu’elle a prononcé une astreinte,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déboute la société Immobilière Cavalier de ses demandes concernant la balance, GL, RGD, annexes comptables (sauf RGD 2020 et 2021) et des factures comptabilisées antérieurs à 2016, les dossiers AG & Recommandés au sujet du carnet d’entretien, les journaux des appels de fonds des exercices non approuvés et les journaux des appels travaux,

Dit n’y avoir lieu à assortir les condamnations confirmées d’une astreinte,

Y ajoutant,

Dit que M. [E] [Y], exerçant sous l’enseigne SHJL Immo supportera les dépens d’appel,

Condamne M. [E] [Y] à verser à la société Immobilière Cavalier la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Président