COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 02 JUILLET 2025

N° RG 22/07307 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VRUM

AFFAIRE :

[P] [E]

et autres

C/

SYNDICAT PRINCIPAL DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 17], pris en la personne de son syndic la SOCIÉTÉ DES CENTRES COMMERCIAUX

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Octobre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 32]

N° RG : 21/01580

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Eric AZOULAY,

M^e Ghislaine DAVID- MONTIEL,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [P] [E]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentant : M^e Eric AZOULAY de la SELARL SELARL INTER-BARREAUX FEDARC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 10

Madame [Z] [D] [H] [I] épouse [E]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentant : M^e Eric AZOULAY de la SELARL SELARL INTER-BARREAUX FEDARC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 10

Monsieur [K] [M] [F]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentant : M^e Eric AZOULAY de la SELARL SELARL INTER-BARREAUX FEDARC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 10

Madame [L] [V] [Y] épouse [F]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentant : M^e Eric AZOULAY de la SELARL SELARL INTER-BARREAUX FEDARC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 10

APPELANTS

****************

SYNDICAT PRINCIPAL DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 17], pris en la personne de son syndic la SOCIÉTÉ DES CENTRES COMMERCIAUX sis [Adresse 4], dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité,

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représentant : M^e Ghislaine DAVID-MONTIEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 216

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Mai 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

M. et Mme [F] sont propriétaires d’un appartement sis [Adresse 8], dans le bâtiment B au 3e étage, et M. et Mme [E] y sont également propriétaires d’un appartement, sis au 4e étage du même immeuble, appartenant à la [Adresse 24], laquelle fait partie de l’ensemble immobilier [Adresse 17], ou '[Localité 19] [Adresse 1]', soumis au statut de la copropriété. Cet ensemble immobilier [Localité 19] [Adresse 1], qui est la plus grande copropriété d’Europe avec un budget de 22 millions d’euros en 2020, comprend 278 bâtiments, 36 résidences, huit piscines avec club-houses et dépendances, est composé de 7 500 lots principaux et 8 500 comptes de copropriétaires, et est géré par un syndicat principal des copropriétaires.

Par délibération du 14 février 1983, les copropriétaires de la Résidence [Localité 26] ont institué un syndicat secondaire des copropriétaires, dont la compétence est de conserver et administrer les parties communes qui servent à l’usage exclusif des copropriétaires du même corps de bâtiment.

En juin 2019, à l’approche des fortes chaleurs, M. et Mme [F] (nés en 1932 et 1934) firent installer un bloc climatiseur sur le toit terrasse de leur immeuble. Par délibération en date du 3 décembre 2019, le [Adresse 31] à la quasi-unanimité, autorisa a posteriori l’installation du bloc climatiseur de M. et Mme [F] (Pièce n°9, résolution n°17), régularisant cette installation.

De façon identique, l’assemblée générale du 10 décembre 2020 du syndicat secondaire des copropriétaires de la Résidence [Localité 26] autorisa, par sa résolution n°11, l’installation du bloc climatiseur de M. et Mme [E].

Par exploit du 7 janvier 2020, postérieurement à ces régularisations, le syndicat principal des copropriétaires et le [Adresse 31], par l’intermédiaire de leur syndic, ont assigné M. et Mme [F] devant le Président du Tribunal judiciaire de Versailles, statuant en référé, afin de faire désinstaller leur bloc climatiseur. Le syndicat secondaire des copropriétaires s’est désisté de l’instance.

Le syndicat principal des copropriétaires a été déclaré irrecevable pour défaut de droit à agir eu égard à l’objet même du litige, à savoir une installation faite sur un toit terrasse inaccessible, et a été condamné, par une ordonnance de référé rendue le 19 novembre 2020, à payer aux époux [F] une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assemblée générale des copropriétaires du 22 décembre 2020, par ses résolutions n°21 et 22, a voté 'Pour’ l’engagement d’une procédure à l’encontre des époux [F] et [E], visant à l’enlèvement des blocs climatiseurs, par ses résolutions n°23 et 24 '[Localité 15]' les demandes d’autorisations d’installation desdits blocs climatiseurs formées par ceux-ci et enfin par sa résolution n° 27 '[Localité 15]' la suspension de toute action du syndicat des copropriétaires relative aux blocs climatiseurs concernant la Résidence [Localité 26].

Par acte du 17 mars 2021, M. et Mme [F] ainsi que M. et Mme [E] ont saisi le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de :

— annuler l’assemblée générale du 22 décembre 2020 ;

A tout le moins,

— annuler les résolutions n°21, 22, 23, 24 et 27 de l’assemblée générale du 22 décembre 2020 ;

Dans tous les cas,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] à leur payer 5 000 euros en réparations des préjudices immatériels subis ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] à leur payer 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] aux entiers dépens ;

— ordonner que M. et Mme [F] et M. et Mme [E] soient dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, y compris aux frais d’avocat exposés par le syndicat des copropriétaires ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par jugement en date du 27 octobre 2022, le Tribunal Judiciaire de Versailles a :

— rejeté l’ensemble des demandes de M. et Mme [F] et M. et Mme [E],

— condamné M. et Mme [F] et M. et Mme [E], à procéder chacun, à leurs frais, à la dépose du bloc climatiseur qu’ils ont fait personnellement installer sur le toit-terrasse du [Adresse 12], et à remettre en état la souche de la cheminée, en procédant notamment au rebouchage des trous de fixation, dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 17] visant à assortir cette condamnation d’une astreinte,

— condamné M. et Mme [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 17] la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 16] [Adresse 13] la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [F] et M. et Mme [E] aux dépens,

— rappelé que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

M. et Mme [F] et M. et Mme [E] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 6 décembre 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 23 janvier 2025, par lesquelles M. et Mme [F] et M. et Mme [E], appelants, invitent la Cour à :

— infirmer le jugement en date du 27 octobre 2022,

Puis statuant à nouveau,

— annuler l’assemblée générale en date du 22 décembre 2020 ;

A tout le moins,

— annuler les résolutions n°21, 22, 23, 24 et 27 de l’assemblée générale du 22 décembre 2020 ;

Dans tous les cas,

— débouter le syndicat principal de l’ensemble immobilier du [Adresse 13] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner le syndicat principal de l’ensemble immobilier du [Adresse 13] à leur payer la somme de 5 000 euros en réparation des préjudices immatériels subis,

— condamner le syndicat principal de l’ensemble immobilier du [Adresse 13] à leur payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat principal de l’ensemble immobilier du [Adresse 13] aux entiers dépens ;

— ordonner que M. et Mme [F] et M. et Mme [E] soient dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés en première instance ou en appel, y compris aux frais d’avocat exposés par le syndicat des copropriétaires.

Vu les conclusions notifiées le 27 janvier 2025, par lesquelles le syndicat principal de l’ensemble immobilier du [Adresse 13], intimé, invite la Cour à :

— confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Versailles le 27 octobre 2022 en ce qu’il a :

— rejeté l’ensemble des demandes de M. et Mme [F] et M. et Mme [E],

— condamné M. et Mme [F] et M. et Mme [E] à procéder chacun, à leurs frais, à la dépose du bloc climatiseur qu’ils ont fait personnellement installer sur le toit-terrasse du [Adresse 12], et à remettre en état la souche de la cheminée, en procédant notamment au rebouchage des trous de fixation, dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement

Y Ajoutant

— adjoindre à la condamnation des appelants à la dépose du bloc climatiseur, une astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— condamner les appelants à lui payer la somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale en date du 22 décembre 2020 :

Pour rejeter cette demande, le premier juge a retenu que :

a) s’agissant de la tenue de cette assemblée générale par correspondance (page 8 du jugement)

* en cette période d’épidémie de Covid, de confinement et de couvre-feu, et par dérogation aux dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, cette assemblée générale du 22 décembre 2020 a été régulièrement convoquée selon le vote par correspondance en application de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020,

* le recours à la visio-conférence ou tout autre moyen de communication électronique est impossible eu égard à au nombre de copropriétaires, plus de 8 000, et il y a nécessité de procéder aux votes sur les 46 résolutions inscrites à l’ordre du jour, de façon sécurisée,

* ce mode de convocation interdisait de facto tout débat ou échange oral en séance sur les résolutions.

b) s’agissant du caractère suffisant des informations transmises aux copropriétaires pour voter les résolutions inscrites à l’ordre du jour (pages 8 et 9 du jugement)

* il n’est pas allégué que les documents visés à l’article 11 du décret du 17 mars 1967 n’auraient pas été communiqués,

* la problématique des compétences respectives du syndicat principal des copropriétaires du [Adresse 13] et du [Adresse 30] [Adresse 27] quant à l’autorisation à donner concernant des installations de blocs climatiseurs sur le toit terrasse d’un bâtiment de la Résidence [Localité 26], y était mentionnée,

* les consorts [F] et [E] 'ne sauraient utilement arguer de l’absence de mention de l’ordonnance de référé rendue le 19 novembre 2020" eu égard au délai de convocation de 21 jours.

La Cour adopte les motifs retenus à juste titre par le premier juge dans la partie a), relative à la légalité de l’organisation du vote par correspondance et concernant l’intégralité de cette assemblée générale, sans que les arguments opposés par les appelants ne soient retenus, dès lors que le défaut de faisabilité et de sécurité des moyens de communication électronique qu’ils invoquent (Google Meet, Teams, Twitch, Votebox ou encore Helloasso), n’est pas démontrable à la date concernée à savoir au mois de décembre 2020.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Quant aux motifs retenus par le Tribunal dans la partie b), ils ne concernent pas la légalité de l’ensemble de l’assemblée générale, mais seulement celle du vote des résolutions n°18 à 22 et 23 à 25, ainsi que le premier juge l’a précisé au bas de la page 8 du jugement entrepris : ils seront analysés ci-dessous.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°21, 22, 23, 24 et 27 de l’assemblée générale du 22 décembre 2020

S’agissant du caractère insuffisant, biaisé et tendancieux des informations transmises aux copropriétaires pour voter les résolutions n°21, 22, 23, 24 et 27 inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 22 décembre 2020, et de leur présentation dans la convocation à cette assemblée générale par correspondance

En droit

Selon l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965:

' Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

En outre, il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. (…)'

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 édicte que la convocation à l’assemblée générale doit contenir l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. L’article 13 du même décret précise que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Pour satisfaire à ces prescriptions, il est nécessaire que les questions inscrites à l’ordre du jour soient suffisamment précises pour que les copropriétaires soient exactement informés sur la portée effective des décisions à adopter. Il faut qu’il y ait complète concordance entre la question soumise à examen et la résolution votée par l’assemblée, ce qui exclut toute imprécision ou équivoque entre l’une et l’autre (Cass. 3e civ., 17 déc. 1997 : Loyers et copr. 1998, comm. 85. ' Cass. 3e civ., 23 oct. 2002 : JurisData n° 2002-016091 ; Loyers et copr. 2003, comm. 15. ' Cass. 3e civ., 29 janv. 2003 : Loyers et copr. 2003, comm. 115.).

La possibilité qui est faite de notifier « au plus tard » les annexes, permet au syndic qui le souhaite de les adresser séparément de la convocation. Dans ce cas la notification devra être faite selon les dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 à savoir, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit par remise contre récépissé ou émargement. (Cass. 3e civ., 11 mars 1998, n° 96-12.479 ).

Le décret procède à l’énumération précise des questions qui, eu égard à leur nature ou leur importance, requièrent une information préalable des membres du syndicat (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 11 ).

Les documents énoncés à l’article 11 du décret peuvent se classer en trois catégories :

* les documents destinés à informer et éclairer les copropriétaires sur les questions portées à l’ordre du jour et soumises à un vote ;

* les documents constituant les projets de résolution à soumettre au vote des copropriétaires de telle manière qu’il y ait concordance entre les textes soumis à l’approbation des assemblées et ceux effectivement adoptés et relatés au procès-verbal des délibérations ;

* les documents simplement destinés à l’information des copropriétaires.

En l’espèce

Pour écarter le moyen tiré du caractère insuffisant, biaisé et tendancieux des informations transmises aux copropriétaires pour voter les résolutions n°21, 22, 23, 24 et 27 de l’assemblée générale du 22 décembre 2020, le premier juge a principalement retenu :

* 'qu’il n’est pas allégué que les documents visés à l’article 11 du décret du 17 mars 1967 n’auraient pas été communiqués',

* que la problématique des compétences respectives du syndicat principal des copropriétaires du [Adresse 13] et du [Adresse 30] [Adresse 27] quant à l’autorisation à donner concernant des installations de blocs climatiseurs sur le toit terrasse d’un bâtiment de la Résidence [Localité 26], y était mentionnée,

* que les consorts [F] et [E] 'ne sauraient utilement arguer de l’absence de mention de l’ordonnance de référé rendue le 19 novembre 2020' eu égard au délai de convocation de 21 jours.

La Cour prend en compte les circonstances particulières de la tenue de cette assemblée générale du 22 décembre 2020, organisée selon un vote par correspondance en période de pandémie, dans le cadre duquel aucun débat n’a été possible, aucune question n’a pu être posée aux époux [F] et [E], eux-mêmes n’ayant de facto aucune possibilité de prendre la parole devant cette assemblée générale. Dans ces circonstances, les documents préparatoires envoyés par le syndicat des copropriétaires revêtaient une importance capitale.

Ces documents préparatoires étaient, au vu des pièces n°21, 22 et 23 des appelants, le syndicat des copropriétaires n’en produisant aucun devant la Cour :

* un courrier non daté d’une seule page figurent des informations factuelles relatives à l’annulation des assemblées générales prévues le 17 novembre et la tenue d’une assemblée générale le mardi 22 décembre par correspondance 'en raison de la crise sanitaire’ (pièce 21);

* un courrier non daté de trois pages, présentant l’ordre du jour et ses 46 résolutions où les résolutions litigieuses sont présentées ainsi : pour les résolutions n°21 et 22 : 'Autorisation d’engager une procédure à l’encontre de M. et Mme [F]/[E] (adresses)' et, pour les résolutions n° 23 et 24 'Autorisation d’installation d’un climatiseur – résolution proposée à la demande de M. et Mme [F]/[E]' et enfin, concernant la résolution n°27 'Suspension de toute action du Conseil principal des copropriétaires relative aux blocs climatiseurs concernant la Résidence [Localité 25]', ce courrier étant assorti de plusieurs pages d’annexes où figurent des commentaires étayant des recommandations de vote pour, notamment ces cinq résolutions, en particulier :

° un encadré intitulé 'R18 à R22 – Pas moins de CINQ (sic) résolutions pour autoriser des procédures à l’encontre de copropriétaires ayant agi, sur des sujets divers, en contradiction avec la Réglementation de la copropriété. Ainsi : / (…) Trois climatiseurs 'individuels’ installés (dans la même résidence) sur des parties communes en totale contradiction avec les règlements et procédures en vigueur sur la copropriété. (…) / Le résultat de ces résolutions, quel qu’il soit, ne sera pas sans conséquence pour l’avenir de la copropriété car dans un cas il deviendra très difficile au Syndic et aux Conseils Syndicaux de préserver la copropriété des excès individuels et dans l’autre, ce sera un signe fort rappelant aux copropriétaires que les règles de la collectivité dont celle-ci s’est dotée (Règlements et Cahiers des Charges votés, notamment) doivent être respectés. / Le CSP recommande de voter POUR (sic) ces 5 résolutions'.

° un encadré intitulé 'R23 à R25 – Trois résolutions visant à entériner les installations de climatiseurs contestées dans les résolutions précédentes. Là encore, la décision qui sera prise ne sera pas sans conséquence. / Le CSP recommande de voter [Localité 15] (sic) ces 3 résolutions.'

° un encadré intitulé 'R26 et R27 – Deux résolutions reprises in extenso telles que demandées par les copropriétaires, toujours en lien avec les précédentes, se proposent d’aller encore plus loin en demandant aux copropriétaires de limiter, voire de supprimer, les prérogatives du Conseil Syndical Principal au prétexte que ces installations ne concernent que la Résidence et donc le seul [28]. Quid de l’harmonie de l’ensemble immobilier de [Localité 20] placé dans le périmètre d’intervention du Conseil Syndical Principal dont le rôle est de s’assurer que ce qu’il se passe dans une résidence n’impacte pas les autres. Répondre favorablement à ces demandes reviendrait à vouloir remettre en question les règlements mis en place par et pour les copropriétaires afin de préserver cette harmonie. (…) / Le CSP recommande de voter [Localité 15] (sic) ces 2 résolutions.', (extraits de la pièce 22)

* Enfin la pièce 23 est composée d’une page imprimée recto/verso, intitulée 'récapitulatif des recommandations de vote du CSP', où figurent en gras (pour les votes POUR) et en lettre capitales blanches sur fond noir (pour les votes [Localité 15]) lesdites recommandations.

Après analyse de ces documents, la Cour porte l’appréciation suivante : ils sont lacunaires et entachés d’une rédaction tendancieuse et biaisée, voire outrancière, ce qui avère le caractère insuffisant de l’information transmise aux votants sur ces résolutions litigieuses.

En effet :

a) il est seulement indiqué aux copropriétaires votants, que ces résolutions concernent ' des copropriétaires ayant agi, sur des sujets divers, en totale contradiction avec les règlements et procédures en vigueur sur la copropriété', cette formulation étant répétée plusieurs fois, les époux [F] et [E] étant ainsi vilipendés et stigmatisés sans qu’aucune indication de la méconnaissance ainsi constituée (quelle référence et quel article du règlement de copropriété ') autre qu’une formulation vague et générale : l’harmonie.

b) ces informations sont erronées en tant que les copropriétaires votants n’ont pas été informés que les installations des blocs climatiseurs des époux [F] et [E] avaient déjà été autorisées par les assemblées générales des copropriétaires de la Résidence [Localité 26], respectivement celles du 3 décembre 2019 (résolution n°17) à savoir l’année précédente, et celle du 10 décembre 2020 (résolution n°11) : à cette date, les époux [F] et [E] avaient bien régularisé leur situation conformément aux procédures en vigueur, contrairement à ce qui est affirmé,

c) en particulier s’agissant des résolutions n°21 et 22 visant à autoriser le syndicat principal à entamer une procédure judiciaire contre les époux [E] et [F], les copropriétaires votants n’ont pas été informés de l’existence de la procédure en référé introduite conjointement par le syndicat principal des copropriétaires et par le [Adresse 29] [Localité 26] par sommation du 11 juillet 2019, dont l’audience de plaidoiries s’est tenue le 29 septembre 2020, date à laquelle le syndicat secondaire de la [Adresse 22] [Localité 26] s’est désisté et surtout, au cours de laquelle a été plaidé le défaut de qualité pour agir du syndicat principal des copropriétaires, au regard de son absence de compétence quant aux installations faites sur le toit terrasse inaccessible de ce bâtiment de la Résidence [Localité 26], en application de la clause E de la section I du chapitre IV de la 2e partie du règlement de copropriété du Chesnay-Trianon, thèse retenue par le juge qui a statué en ce sens et ainsi, déclaré irrecevables les prétentions du syndicat principal des copropriétaires. Ces considérations juridiques précises, connues quatre mois avant l’assemblée générale du 22 décembre 2020, auraient du être transmises aux copropriétaires votants de façon à ce qu’ils puissent se forger leur propre opinion. De plus, l’ordonnance de référé du 19 novembre

2020 a été signifiée le 27 novembre 2020 au syndicat principal des copropriétaires, le déclarant irrecevable pour défaut de qualité pour agir : cette information aurait été utile aux votants.

En conclusion sur ce dernier point, les documents préparatoires auraient du au minimum informer les copropriétaires votants de l’existence de cette procédure de référé et le compte-rendu de l’audience du 29 septembre 2020, voire le dispositif de l’ordonnance rendue le 19 novembre 2020.

Il suit de tout ce qui précède, que le caractère insuffisant, biaisé et tendancieux, des informations transmises par le syndicat principal des copropriétaires du [Adresse 13], aux copropriétaires votants, pour voter les résolutions n°21, 22, 23, 24 et 27 inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 22 décembre 2020, est établi au vu des éléments produits.

Par infirmation du jugement, ces résolutions doivent être annulées.

Sur la compétence du syndicat principal en matière d’harmonie de l’ensemble de la copropriété, au vu du règlement de copropriété

En droit

Selon l’article 27 de la loi de 1965

'Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l’article 25, la constitution entre eux d’un syndicat, dit secondaire.

Ce syndicat a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. (…)'

En l’espèce

Ainsi que l’a justement retenu le Tribunal, le caractère définitif des régularisations données par l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence Saint-Cloud aux époux [F] et [E], n’interdisait pas au syndicat principal des copropriétaires d’agir à leur encontre en cas de violation du règlement de copropriété, pourvu que le respect des stipulations concernées relève de sa compétence.

En premier lieu, le syndicat principal des copropriétaires se prévaut des stipulations suivantes, tirées du 3°/ 'Aspect extérieur de l’ensemble immobilier', de la partie B de la section III 'Usage des parties communes’ de la Troisième Partie du règlement de copropriété, très précisément en page 16, au dernier paragraphe du 3°/ 'Aspect extérieur de l’ensemble immobilier', qui stipule :

' Dans le souci de respecter l’aspect esthétique général de l’ensemble immobilier, sous réserve de l’existence d’un motif légitime et sérieux de s’y opposer, les installations privatives d’antennes ou de dispositifs particuliers extérieurs de réception de radiotélévision pourront être autorisés sur le toit des bâtiments par l’assemblée des copropriétaires (…) Ces installations devront respecter le cahier des charges établi par le syndic (…)'.

La Cour observe que le présent litige, relatif à l’installation de deux blocs climatiseurs, n’entre pas dans le champ d’application au sens strict de ces stipulations, dès lors qu’il n’y est pas question de bloc de climatisation. Ce moyen est inopérant et ne pourra pas prospérer.

En second lieu, le syndicat principal des copropriétaires se prévaut de sa vocation à faire respecter l’harmonie générale de l’ensemble immobilier. Il est constant que le mot 'harmonie’ est cité plusieurs fois dans le règlement de copropriété et il convient d’en apprécier la portée dans le cadre du présent litige.

Le syndicat principal ne formule toutefois que peu de critiques objectives à l’encontre des deux blocs climatiseurs. Il se fonde sur un constat d’huissier (sa pièce 7) effectué le 28 mai 2020, et fait observer que 'les climatiseurs ont bien été posés sans aucune harmonie : ils ont tous des fixations différentes !' et que ' Même de faible taille, ces installations affectent l’harmonie de l’immeuble.'

La Cour observe que l’huissier, accédant à ce toit terrasse au moyen d’une échelle posée sur le palier du dernier étage et passant à travers une trappe, a constaté la présence de 5 blocs de climatisation sur ce toit terrasse, par ailleurs occupé par 15 à 20 souches de cheminées relativement hautes. L’huissier s’est malheureusement abstenu de mesurer lesdites installations ainsi que les souches de cheminées, mais s’est autorisé à donner son opinion subjective, à savoir que certains blocs occupent 'une place importante’ : ces considérations subjectives ne seront pas prises en compte.

La Cour constate ensuite, d’après les photos de ce constat, que les blocs de climatisation ne dépassent pas, ni en hauteur ni en largeur, des souches de cheminées, de telle sorte que la vision d’ensemble du toit terrasse, y compris depuis ledit toit terrasse (au demeurant inaccessible) est homogène et harmonieuse.

Enfin, la Cour souligne que nulle mention n’est faite par le syndicat principal des copropriétaires, d’une dysharmonie de l’aspect du toit terrasse, qui heurterait le passant déambulant en bas de cet immeuble qui selon les éléments fournis, compte au moins 4 étages et d’ailleurs, l’huissier n’a pris aucune photo d’ensemble de cet immeuble, se bornant à rendre compte d’une seule vision de la façade, où ne sont visibles que le rez-de-chaussée et les deux premiers étages.

Quant à l’argument selon lequel 'les climatiseurs ont bien été posés sans aucune harmonie : ils ont tous des fixations différentes !' il ne sera pas davantage retenu par la Cour eu égard à l’absence d’incidence desdites fixations, de taille minime, sur le domaine de compétence dudit syndicat, à savoir l’harmonie générale de l’ensemble immobilier. Sur ce dernier point, il lui revient, si il s’y croit fondé, de règlementer à l’avenir ce type d’installation, dès lors qu’il reconnaît que l’actuel règlement de copropriété, daté du 10 novembre 2005, est taisant sur ce point.

Il suit de tout ce qui précède, que le syndicat principal des copropriétaires, qui ne démontre pas que les deux blocs de climatisation des époux [F] et [E] rompraient l’harmonie générale de l’ensemble immobilier '[Adresse 21]", n’était pas fondé à faire voter les résolutions litigieuses en se fondant sur cette argumentation dès lors que contrairement à ce qu’il affirmait, ceux-ci n’étaient pas 'en totale contradiction avec les règlements et procédures en vigueur', et particulièrement s’agissant de l’harmonie générale.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur la demande des époux [F] et [E] tendant à voir condamner le syndicat principal des copropriétaires à leur payer une indemnité de 5 000 euros chacun en réparation de leurs préjudices immatériels

Il suit de tout ce qui a été dit, que le syndicat principal des copropriétaires [Adresse 14] a commis plusieurs irrégularités en inscrivant les résolutions n°21, 22, 23, 24 et 27 à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 22 décembre 2020, puis en expédiant aux copropriétaires votants des documents préparatoires lacunaires et biaisés afin qu’ils suivent ses recommandations de vote, alors que lesdites installations de blocs climatiseurs des époux [F] et [E] avaient été régularisés par les assemblées générales de leur syndicat secondaire en décembre 2019 et décembre 2020, que l’action en référé engagée par les deux syndicats, tendant à l’enlèvement du bloc climatiseur des époux [F], avait été rejetée en novembre 2020, et qu’ainsi qu’il a été dit, le syndicat principal des copropriétaires ne démontre pas que les deux blocs de climatisation des époux [F] et [E] rompraient l’harmonie générale de l’ensemble immobilier '[Adresse 21]".

En conséquence de cette pression procédurale indue et injustifiée de la part du syndicat principal, qui a perduré de 2019 jusqu’au prononcé du présent arrêt au mois de juillet 2025, les époux [F], nés en 1932 et 1934, et les époux [E] ont subi des préjudices immatériels et notamment de nature morale mais aussi, des troubles dans leurs conditions d’existence.

Dès lors, le syndicat principal sera condamné à payer, à M. et Mme [F] une somme de 4 000 euros, et à M. et Mme [E] une somme de 4 000 euros, au titre des dommages-intérêts,

en réparation desdits préjudices.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le sens du jugement ainsi que s’agissant des dépens et de l’application qui a été faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Les entiers dépens de première instance sont mis à la charge du syndicat principal des copropriétaires. M. et Mme [F] et M. et Mme [E] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés en première instance.

Le syndicat principal des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à payer aux époux [F] une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et, aux époux [E] une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel. M. et Mme [F] et M. et Mme [E] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire,

— Réforme le jugement du 27 octobre 2022 du Tribunal Judiciaire de Versailles en tant qu’il a:

— rejeté l’ensemble des demandes de M. et Mme [F] et M. et Mme [E],

— condamné M. et Mme [F] et M. et Mme [E], à procéder chacun, à leurs frais, à la dépose du bloc climatiseur qu’ils ont fait personnellement installer sur le toit-terrasse du [Adresse 11] [Adresse 7], et à remettre en état la souche de la cheminée, en procédant notamment au rebouchage des trous de fixation, dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

— condamné M. et Mme [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 17] la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 17] la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [F] et M. et Mme [E] aux dépens,

— rappelé que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

— Confirme le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs réformés,

— Annule les résolutions n°21, 22, 23, 24 et 27 de l’assemblée générale du 22 décembre 2020,

— Déboute le syndicat principal des copropriétaires du [Adresse 13], représenté par son syndic la société des centres commerciaux sise [Adresse 3], dont le siège social est [Adresse 5], RCS de [Localité 18] n° B 689 801 231 de ses prétentions ;

— Condamne le syndicat principal des copropriétaires du [Adresse 13], représenté par son syndic la société des centres commerciaux sise [Adresse 3], dont le siège social est [Adresse 5], RCS de [Localité 18] n° B 689 801 231, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité, à payer à M. [K] [M] [F] et Mme [L] [V] [Y], épouse [F], domiciliés [Adresse 23], la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— Condamne le syndicat principal des copropriétaires du [Adresse 13], représenté par son syndic la société des centres commerciaux sise [Adresse 3], dont le siège social est [Adresse 5], RCS de [Localité 18] n° B 689 801 231, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité, à payer à M. [P] [E] et Mme [Z] [D] [C], épouse [E], domiciliés [Adresse 23], la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— Condamne le syndicat principal des copropriétaires du [Adresse 13], représenté par son syndic la société des centres commerciaux sise [Adresse 3], dont le siège social est [Adresse 5], RCS de [Localité 18] n° B 689 801 231, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité, aux entiers dépens de première instance,

— Dit que M. [K] [M] [F] et Mme [L] [V] [Y], épouse [F], domiciliés [Adresse 23] et, M. [P] [E] et Mme [Z] [D] [C], épouse [E], domiciliés [Adresse 23], seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés en première instance, et le cas échéant, remboursés desdits frais si ceux-ci ont été portés à leur débit,

Y ajoutant,

— Condamne le syndicat principal des copropriétaires du [Adresse 13], représenté par son syndic la société des centres commerciaux sise [Adresse 3], dont le siège social est [Adresse 5], RCS de [Localité 18] n° B 689 801 231, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité, à payer à M. [K] [M] [F] et Mme [L] [V] [Y], épouse [F], domiciliés [Adresse 23], la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne le syndicat principal des copropriétaires du [Adresse 13], représenté par son syndic la société des centres commerciaux sise [Adresse 3], dont le siège social est [Adresse 5], RCS de [Localité 18] n° B 689 801 231, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité, à payer à M. [P] [E] et Mme [Z] [D] [C], épouse [E], domiciliés [Adresse 23], la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne le syndicat principal des copropriétaires du [Adresse 13], représenté par son syndic la société des centres commerciaux sise [Adresse 3], dont le siège social est [Adresse 5], RCS de [Localité 18] n° B 689 801 231, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité, aux entiers dépens d’appel,

— Dit que M. [K] [M] [F] et Mme [L] [V] [Y], épouse [F], domiciliés [Adresse 23] et, M. [P] [E] et Mme [Z] [D] [C], épouse [E], domiciliés [Adresse 23], seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés en appel,

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT