COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Chambre civile 1-5

ARRET N°

REPUTE CONTRADICTOIRE

DU 04 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/06849 – N° Portalis DBV3-V-B7I-W2WP

AFFAIRE :

S.D.C. DU [Adresse 3]

C/

[B] [P]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendue le 16 Septembre 2024 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° RG : 24/00039

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 04.09.2025

à :

M^e Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES (618)

M^e Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS (D62)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.D.C. DU [Adresse 3]

représenté par son administrateur provisoire Maître [Y]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représentant : M^e Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20240287

Plaidant : M^e Marc HOFFMANN du barreau de Paris

APPELANTE

****************

Maître [B] [P]

es qualités d’administrateur provisoire de l’indivision constituée des successions de Mme [F] [A], M. [D] [A], M. [C] [A] et M. [G] [M] [A], désignée par un jugement du Tribunal Judiciaire de BOBIGNY en date du 6 novembre 2023.

[Adresse 7]

[Localité 8]

S.E.L.A.R.L. BPV REPRESENTEE PAR ME [B] [P] ES QUALITES La SELARL BPV

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentant : M^e Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0062 – N° du dossier 4501

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Juin 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Monsieur Hervé HENRION, Conseiller,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

[G] [A] et [Z] [U] étaient propriétaires des lots n°1 et 26 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4]. A la suite de leur décès, ils ont laissé plusieurs héritiers pour leur succéder, à savoir [C] [A], [F] [A], [D] [A] et [G] [A].

Par ordonnance du 12 mai 2021, le président du tribunal judiciaire de Nanterre a désigné Maître [H] [Y] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4].

Par ordonnances des 25 mai 2022 et 30 mai 2023, le président du tribunal judiciaire de Nanterre a prorogé la mission de l’administrateur provisoire pour une durée de 12 mois à compter du 12 mai 2023.

Par jugement rendu le 6 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a désigné Maître [B] [P] en qualité d’administrateur provisoire des successions des héritiers [A], [C] [A], [F] [A], [D] [A] et [G] [A] étant eux-mêmes décédés.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 novembre 2023, Maître [Y], ès qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], a mis en demeure Maître [P], ès qualités d’administrateur provisoire des successions des héritiers [A], de payer les charges de copropriété à hauteur de la somme de 28 676,84 euros dans un délai de 8 jours selon décompte arrêté au 15 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 26 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire Maître [Y], a fait assigner selon la procédure accélérée au fond Maître [P], en qualité d’administrateur provisoire de l’indivision des successions de [C] [A], [F] [A], [D] [A] et [I] [A], aux fins d’obtenir principalement sa condamnation à lui payer les sommes de :

—  28 676,84 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtés au 15 novembre 2023 avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire,

—  3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et de rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Par jugement contradictoire rendu le 16 septembre 2024, le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant dans les formes de la procédure accélérée au fond a :

— rejeté les demandes de paiement de charges de copropriété et de frais de Maître [Y] ès qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4],

— rejeté la demande subséquente de dommages et intérêts,

— rejeté la demande de Maître [Y] ès qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Maître [Y] ès qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], aux dépens,

— rappelé que le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 29 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son administrateur provisoire Maître [Y], a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’il a rappelé que le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Dans ses dernières conclusions déposées le 23 janvier 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son administrateur provisoire Maître [Y], demande à la cour, au visa des articles 10, 10-1, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967 et 54 du code de procédure civile, de :

'- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 16 septembre 2024 (RG n° 24/00039) en toute ses dispositions critiquées à savoir ,en ce qu’il a :

— rejeté les demandes de paiement de charges de copropriété et de frais de Maître [Y],

— rejeté sa demande subséquente de dommages et intérêts et celle au visa de l’article 700 et l’a condamné aux dépens,

et statuant à nouveau :

— juger que les membres de l’indivision constituée des successions de [F] [A], [D] [A], [C] [A] et [G] [M] [A], sont propriétaires des lots n° 1 et 26 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6], représenté par son administrateur judiciaire Maître [Y] ;

' dire et juger recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6], représenté par son administrateur judiciaire Maître [Y] ;

en conséquence,

— condamner la société BPV représentée par Maître [B] [P], et Maître [P], administrateur judiciaire, ès qualités d’administrateur provisoire de l’indivision constituée des successions de [F] [A], [D] [A], [C] [A] et [G] [M] [A], à payer au syndicat des copropriétaires de la l’ensemble immobilier situé [Adresse 6], représenté par son administrateur judiciaire Maître [Y], les sommes de :

—  17 751,35 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 20 février 2024, charges du 1er trimestre 2024 incluses, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire,

—  5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Maître [B] [P], administrateur judiciaire, ès qualités d’administrateur provisoire de l’indivision constituée des successions de [F] [A], [D] [A], [C] [A] et [G] [M] [A], aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 14 février 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SELARL BPV, représentée par Maître [P], ès qualités d’administrateur provisoire des successions de [C] [A], [D] [A] et [I] [A] et d’administrateur provisoire de l’indivision constituée des successions de [F] [A], [D] [A], [C] [A] et [I] [A] demande à la cour, au visa des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965 et 1343-5 du code civil, de :

'- dire et juger recevable et bien fondée la SELARL BPV, représentée par Maître [P] ès qualités, en ses demandes,

— confirmer en toutes ses dispositions du jugement selon la procédure accélérée au fond rendu le 16 septembre 2024 par le délégataire du président du tribunal judiciaire de Nanterre,

à titre principal,

— voir débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par Maître [Y] ès qualités d’administrateur provisoire de la copropriété de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

à titre subsidiaire,

— accorder à la SELARL BPV, représentée par Maître [P] ès qualités un report du paiement de la dette sur une durée de 8 mois à compter du prononcé du jugement à intervenir ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par Maître [Y] ès qualités de ses demandes de condamnations de dommages et intérêts et indemnité de procédure et limiter, de ce chef, à un montant maximum de 500 euros, en cas de condamnation au titre des arriérées de charges de copropriété,

— statuer ce que de droit quant aux dépens.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

sur la demande au titre des charges de copropriété

Affirmant que l’ensemble des comptes a été régulièrement approuvé et les budgets de la copropriété votés, le syndicat des copropriétaires affirme que sa créance est certaine et exigible et sollicite la condamnation de Maître [P], ès qualités d’administrateur provisoire de l’indivision constituée des successions de [F] [A], [D] [A], [C] [A] et [G] [M] [A], au paiement des charges.

Il sollicite en outre leur condamnation au paiement des frais de recouvrement et de dommages et intérêts.

En réponse, Maître [P], ès qualités de mandataire successoral chargée d’administrer provisoirement les successions de [F] [A], [D] [A], [C] [A] et [G] [M] [A], Maître [P] et d’administrateur provisoire de l’indivision constituée des successions de [F] [A], [D] [A], [C] [A] et [G] [M] [A], relève des erreurs affectant le décompte et soutient que ce décompte ne justifie pas de la créance du syndicat des copropriétaires.

Elle conclut au rejet des demandes du syndicat des copropriétaires faute de verser aux débats les relevés de compte de charges générales et particulières depuis le premier impayé, les convocations aux assemblées générales, la répartition annuelle des charges, les appels de fonds et les procès-verbaux des assemblées générales.

Elle sollicite également le débouté de la demande formée au titre des frais et des dommages et intérêts.

Maître [P] expose que les successions n’ont aucune trésorerie, qu’elle cherche à vendre l’immeuble litigieux mais qu’elle doit préalablement en faire expulser un occupant sans droit ni titre et elle demande en conséquence, à titre subsidiaire, le report du paiement de la dette.

Sur ce,

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’ 'à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.'

L’article 14-1 prévoit quant à lui que 'pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.'

Pour justifier le bien-fondé de sa demande en paiement des charges , le syndicat de copropriété doit produire le procès-verbal de l’ assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, le décompte de répartition des charges, ainsi que les documents comptables

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats une mise en demeure du 16 novembre 2023 faisant état du délai de 30 jours visé à l’article 19-2 susmentionné, réclamant la somme de 28 676, 84 euros, visant un décompte joint qui n’est pas produit devant la cour.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte. (Avis de la cour de cassation 12/12/2024 n°24-70.007 ).

En l’espèce, la mise en demeure du 16 novembre 2023 ne comporte aucune explication quant au montant de la somme réclamée.

Au surplus, et bien que cette carence soit à l’origine de la décision du premier juge, l’appelant ne verse aux débats ni le relevé de propriété, ni les décomptes les relevés de compte de charges générales et particulières depuis le premier impayé, ni les convocations aux assemblées générales, ni les appels de fonds, ni les procès-verbaux des assemblées générales.

Dès lors, aucune condamnation des consorts [A] ne peut être prononcée, les conditions prévues à l’article 19-2 n’étant pas remplies et le jugement attaqué sera intégralement confirmé.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera également confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et devra en outre supporter les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt réputé contradictoire en dernier ressort,

Confirme le jugement querellé ;

Y ajoutant,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble situé [Adresse 3] aux dépens d’appel ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente