COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 MARS 2025

N° RG 24/00888 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WK3N

AFFAIRE :

[F] [E] épouse [R]

…

C/

[D] [S]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 janvier 2024 par le Tribunal de proximité de SAINT GERMAIN EN LAYE

N° RG : 11-23-67

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 04.03.25

à :

M^e Noémie THOMAS DES COLOMBIERS DE BOISM

M^e Pascale REGRETTIER-

GERMAIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Madame [F] [E] épouse [R]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Noémie THOMAS DES COLOMBIERS DE BOISM, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 15

Plaidant : M^e Mickaël HAIK de la SELEURL MHK AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

Substitué par : M^e Sandra MANSOIBOU, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [C] [R]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Noémie THOMAS DES COLOMBIERS DE BOISM, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 15

Plaidant : M^e Mickaël HAIK de la SELEURL MHK AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

Substitué par : M^e Sandra MANSOIBOU, avocat au barreau de PARIS

****************

INTIMÉ

Monsieur [D] [S]

né le 13 février 1982 à [Localité 4] (27)

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentant : M^e Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE et Associés, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 décembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière placée lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Gaëlle RULLIER,

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 23 janvier 2008, M. [D] [S] a donné à bail à M. et Mme [R] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 5], et ce, moyennant un loyer mensuel de 1 200 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2022, M. [S] a fait signifier à M. [R] et Mme [E] épouse [R] un congé pour vendre, à effet au 31 janvier 2023.

M. [R] et Mme [E] épouse [R] n’ont pas fait valoir leur droit de préemption dans les délais légaux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 21 décembre 2022, M. [S] a ensuite assigné M. [R] et Mme [E] épouse [R] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye aux fins d’obtenir :

— la résiliation du bail pour manquements graves et répétés à leurs obligations contractuelles et notamment pour défaut de paiement de leurs loyers,

— leur condamnation au paiement des loyers impayés,

— leur expulsion des lieux.

Par jugement contradictoire du 18 janvier 2024, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye a :

— déclaré M. [S] recevable en ses demandes,

— prononcé la résiliation du bail conclu le 23 janvier 2008 entre M. [S] d’une part, et M. [R] et Mme [E] épouse [R] d’autre part, aux torts exclusifs des défendeurs et ce, à compter du présent jugement,

— ordonné en conséquence à M. [R] et Mme [E] épouse [R] de libérer l’appartement dans le mois de la signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut pour M. [R] et Mme [E] épouse [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, M. [S] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

— condamné M. [R] et Mme [E] épouse [R] à verser à M. [S] la somme de 16 230 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 30 novembre 2023, incluant le terme de novembre 2023,

— condamné M. [R] et Mme [E] épouse [R] à verser à M. [S] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi normalement, soit 1 200 euros par mois, à compter du mois de décembre 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

— condamné M. [R] et Mme [E] épouse [R] à verser à M. [S] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [R] et Mme [E] aux dépens,

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration reçue au greffe le 9 février 2024, M. [R] et Mme [E] épouse [R] ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 7 mai 2024, M. [R] et Mme [E] épouse [R], appelants, demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement rendu le 18 janvier 2024 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye, en ce qu’il a prononcé la résiliation du contrat de bail conclu en date du 23 janvier 2008, conclu entre eux et M. [S],

— d’infirmer le jugement rendu le 18 janvier 2024 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye, en ce qu’il a considéré qu’à défaut pour eux d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, dans un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— d’infirmer le jugement rendu le 18 janvier 2024 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye, en ce qu’il les a condamnés à verser à M. [S] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges,

— d’infirmer le jugement rendu le 18 janvier 2024 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye, en ce qu’il les a condamnés à verser à M. [S] la somme de 16 230 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois de novembre 2023 incluse,

— d’infirmer le jugement rendu le 18 janvier 2024 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye, en ce qu’il les a condamnés à verser à M. [S], la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— d’infirmer le jugement rendu le 18 janvier 2024 par le par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye, en ce qu’il les a condamnés aux dépens,

statuant à nouveau,

— les autoriser à procéder au règlement de leur dette locative à l’égard M. [S] dans le cadre d’un échéancier de paiement sur une période de 36 mois,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, et la poursuite de l’exécution du contrat de bail d’habitation régularisé le 3 janvier 2008 entre eux et M. [S],

— ordonner leur maintien dans les lieux,

— condamner M. [S] à leur verser une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [S] aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 19 juillet 2024, M. [S], intimé, demande à la cour de :

— le recevoir en ses conclusions et l’y dire bien fondé,

— confirmer le jugement du 18 janvier 2024 en ce qu’il a :

* prononcé la résiliation du bail conclu le 23 janvier 2008 entre celui-ci d’une part, et M. [R] et Mme [E] d’autre part relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5], aux torts exclusifs des défendeurs et ce, à compter du présent jugement,

* ordonné en conséquence à M. [R] et Mme [E] épouse [R] de libérer l’appartement dans le mois de la signification du présent jugement,

* dit qu’à défaut pour M. [R] et Mme [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, il pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

* condamné M. [R] et Mme [E] épouse [R] à lui verser la somme de 16 230 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 30 novembre 2023, incluant le terme de novembre 2023,

* condamné M. [R] et Mme [E] épouse [R] à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi normalement, soit 1 200 euros par mois, à compter de décembre 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

y ajoutant,

— condamner M. [R] et Mme [E] épouse [R] à lui verser la somme de 5 625 euros au titre de l’occupation des lieux pour la période de décembre 2023 à juillet 2024 inclus,

— condamner M. [R] et Mme [E] épouse [R] au versement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— débouter M. [R] et Mme [E] épouse [R] de l’ensemble de leurs demandes.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 04 décembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’appel de M. et Mme [R]

— Sur la résiliation du bail

Au soutien de leur appel, M et Mme [R] reprochent au premier juge d’avoir prononcé la résiliation du bail à leurs torts exclusifs après avoir considéré que la preuve d’un manquement suffisamment grave à leurs obligations découlant du bail était rapportée. Il font valoir que le manquement qui leur serait imputable à faute n’est nullement caractérisé, qu’en réalité, ils font face à des difficultés financières qu’ils ont beaucoup de mal à surmonter, qu’au cours de l’année 2022, ils se sont trouvés tous les deux sans emploi, soulignant qu’auparavant ils étaient parfaitement à jour de leurs loyers. M. [R] prétend avoir trouvé un nouvel emploi 'responsable qualité’ et que dans le cadre de cette activité, il percevra un salaire brut de 55 000 euros. Les locataires font grief à M. [S] d’adopter une attitude particulièrement agressive à leur endroit, qu’il n’a pas hésité à notifier à la CAF des prétendus loyers impayés, ce qui est faux, que cette déclaration a eu pour conséquence la suspension des allocations directement entre les mains du bailleur qui a par ailleurs, tenté d’effectuer une saisie-attribution sur leurs comptes bancaires, et qui a ainsi obtenu le peu de liquidités disponibles, ce qui a grevé leur budget au moment de la rentrée scolaire de leurs enfants, de sorte qu’ils n’ont pas pu régler l’indemnité d’occupation du mois de septembre 2024. Ils soulignent que le bien dont ils sont effectivement propriétaires ne dispose que d’une superficie de 63 m², de sorte qu’ils sont dans l’impossibilité de s’y reloger, outre le fait que ce bien fait l’objet d’une procédure de saisie immobilière. Ils sollicitent en conséquence un échéancier de 36 mois pour se libérer du paiement de leur dette locative.

M. [S] poursuit la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions, exposant qu’antérieurement à la présente procédure, il avait déjà fait délivrer aux locataires le 8 octobre 2021 un commandement d’avoir à lui payer le montant des loyers impayés des années 2019, 2020 et 2021, que cela fait plus de cinq ans que les locataires profitent d’une situation inacceptable pour lui qui est un particulier, que contrairement à ce qu’affirment les appelants, il n’a perçu pour la période courant de mars 2023 à janvier 2024 que l’aide au logement qui lui est versée directement par la caisse d’allocations familiales à hauteur de la somme mensuelle de 525 euros, que si les locataires ont effectivement procédé au règlement des indemnités d’occupation au paiement desquelles ils avaient été condamnés en première instance notamment les 20 février, 5 mars et 2 avril 2024, c’est dans l’unique objectif de répondre aux conditions d’octroi de l’aide financière du fonds de solidarité pour le logement, que depuis ces trois versements, ils ont cessé de régler l’indemnité d’occupation avec cette même régularité, qu’en réalité, depuis le début de l’année 2024, ils n’ont réglé que la somme de 9 600 euros alors qu’ils auraient dû acquitter celle de 14 400 euros, ce qui ne couvre pas l’arriéré, ni même les indemnités d’occupation appelées au titre de l’année 2024, de sorte qu’à ce jour, la dette locative, qui ne cesse d’augmenter, s’élève à la somme de 38 844 euros.

Sur ce,

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est notamment obligé a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…)'.

Ainsi que l’a très justement rappelé le premier juge, le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle incombant au locataire. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats qu’au jour de l’audience devant le premier juge, M et Mme [R] restaient devoir à M. [S] la somme de 16 230 euros, terme de novembre 2023 inclus, et du décompte de la dette globale actualisé au 1er décembre 2024 produit en cause d’appel par le bailleur que la dette locative de M. et Mme [R] s’élève à la somme de 38 844 euros, terme de décembre 2024 inclus.

Force est de constater qu’en dépit des délais de paiement accordés aux locataires, leur dette locative, loin de se résorber, ne cesse d’augmenter.

Au surplus, M. [S] verse aux débats un jugement rendu le 13 juillet 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye de l’examen duquel il ressort que M. et Mme [R] ont déjà été condamnés à lui payer la somme de 16 200 euros arrêtée au mois de mai 2022.

Ainsi la preuve est-elle rapportée d’un manquement suffisamment grave et répété des locataires à leurs obligations découlant du bail, de sorte que le jugement rendu le 18 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye doit être confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail aux torts et griefs exclusifs de M. et Mme [R], ainsi qu’en celles relatives à l’expulsion, au sort des meubles, ainsi qu’en la fixation de l’indemnité d’occupation.

— Sur la demande de délais formée par M. et Mme [R]

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par l’ordonnance du 19 décembre 2014, en vigueur à compter du 1er janvier 2015, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1345-3 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il peut ainsi, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite de tels délais de présenter une offre sérieuse et précise de règlement et d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l’ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l’honorer.

En l’espèce, M. et Mme [R] n’ont pas commencé à apurer leur dette locative depuis le prononcé du jugement déféré à la cour, et n’expliquent pas sérieusement comment ils pourraient s’en libérer dans un délai raisonnable, au regard de leurs ressources et charges mensuelles. Par ailleurs, M. [S] justifie être dans une situation financière délicate liée au fait que n’étant payé qu’irrégulièrement et partiellement du montant des loyers dus par M. et Mme [R], il rencontre des difficultés pour régler les mensualités du prêt qu’il a contracté pour acquérir le bien, objet du bail, ce qui le contraint à effectuer des heures supplémentaires pour faire face aux échéances de son prêt immobilier.

Dans ces conditions, M. et Mme [R] ne peuvent qu’être déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur la demande de M. [S] au titre de sa créance locative

M. [S] poursuit la confirmation du jugement déféré à la cour en ce qu’il a condamné M. [R] et Mme [E] épouse [R] à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi normalement, soit 1 200 euros par mois, à compter de décembre 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux et y ajoutant sollicite la condamnation des locataires à lui verser la somme de la somme de 5 625 euros au titre de l’occupation des lieux pour la période de décembre 2023 à juillet 2024 inclus.

Faire droit à une telle reviendrait à lui accorder deux fois le montant des indemnités d’occupation pour la période comprise entre décembre 2023 à juillet 2024 inclus.

Par suite, M. [S] doit être débouté de sa demande de ce chef.

Sur les mesures accessoires

M. et Mme [R] doivent être condamnés aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de M. [S] au titre des frais de procédure par lui exposés en cause d’appel en condamnant M. et Mme [R] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le contradictoire du 18 janvier 2024, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye, en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute M. et Mme [R] de leur demande de délais de paiement,

Déboute M. [D] [S] de sa demande en paiement de la somme de 5 625 euros au titre de l’occupation des lieux pour la période de décembre 2023 à juillet 2024 inclus,

Condamne M. [R] et Mme [E] épouse [R] à verser à M. [D] [S] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [R] et Mme [E], épouse [R], aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Gaëlle RULLIER, Greffière placée, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière placée Le Président