Cour d'appel de Montpellier, 2e chambre civile, 5 décembre 2024, n° 24/01242

TGI Carcassonne 25 janvier 2024

CA Montpellier
Infirmation 5 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Notification de l'assignation au représentant de l'Etat
La cour a constaté que l'assignation avait bien été notifiée, rendant la demande d'expulsion recevable.
Accepté
Existence d'une obligation locative
La cour a jugé que l'existence de l'obligation locative n'était pas sérieusement contestable et a accordé la provision demandée.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a constaté que l'occupation de Madame [X] était illégale et a ordonné le paiement d'une indemnité d'occupation.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a jugé que Madame [X] devait être condamnée aux dépens, conformément aux règles de procédure.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé que Madame [X] devait verser une somme à Monsieur [E] pour couvrir ses frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 2e ch. civ., 5 déc. 2024, n° 24/01242
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	24/01242
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Carcassonne, 25 janvier 2024, N° 23/00571
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	13 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Yann GARRIGUE
Cabinet(s) :	LX MONTPELLIER

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 05 DECEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/01242 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QE7U

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 25 JANVIER 2024

Tribunal Judiciaire de CARCASSONNE N° RG 23/00571

APPELANT :

Monsieur [S] [E]

né le 18 Juin 1965 à [Localité 4]

[Adresse 2] [Localité 5]

ROYAUME UNI

Représenté par M^e RICHAUD substituant M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

Madame [G] [X]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non représentée, assignée à personne le 15/03/24

Ordonnance de clôture du 17 Octobre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 OCTOBRE 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Réputé contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé en date du 12 avril 2018, M. [S] [E] a donné a bail à Mme [G] [X] des locaux à usage d’habitation, situés [Adresse 3] à [Localité 1] (11), pour une durée de trois années à compter du 15 avril 2018, moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 485 euros.

Le 22 novembre 2022, un plan d’apurement sur cinq mois a été signé entre le bailleur et la locataire pour une dette locative de 675 euros.

Le 11 juillet 2023, M. [E] a délivré à Mme [X] un commandement de payer la somme de 5 040 euros au titre de l’arriéré locatif, se prévalant de la clause de résiliation de plein droit du bail.

Par acte en date du 18 septembre 2023, M. [E] a assigné Mme [X] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carcassonne aux fins d’obtenir l’expulsion de sa locataire en raison de la résiliation du bail du fait de l’application de la clause résolutoire du contrat de location, sous astreinte de 50 euros par jour de retard et sa condamnation au paiement de la somme de 6 010 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, ainsi que la somme mensuelle de 485 euros à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle et la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 25 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carcassonne a :

— déclaré M. [S] [E] irrecevable en ses demandes introduites à l’encontre de Mme [G] [X],

— condamné M. [S] [E] aux dépens.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a retenu que M. [S] [E] ne justifiait pas que, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation en justice du 18 septembre 2023 avait été notifiée au représentant de l’Etat dans le département, et qu’en l’absence de production de l’avis de réception de cette notification, la demande était irrecevable.

Par déclaration en date du 6 mars 2024, M. [E] a relevé appel de cette ordonnance.

Par ordonnance en date du 13 mars 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 24 octobre 2024 en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 12 avril 2024 et signifiées (à personne) le 18 avril 2024, M. [E] demande à la cour, au visa de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

— déclarer recevable son appel,

— infirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau, le déclarer recevable en ses demandes,

— ordonner sans délai l’expulsion de Mme [G] [X] et le cas échéant de toute personne dans les lieux, avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble ou dans tout autre lieu au choix du bailleur aux frais, risques et périls des défendeurs en garantie des sommes qui pourraient être dues,

— condamner Mme [G] [X] à lui verser la somme de 9 405 euros selon décompte arrêté au 12 avril 2024 à titre de provision sur l’arriéré locatif, outre la somme mensuelle de 485 euros à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner Mme [G] [X] à lui verser la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant les frais du commandement de payer, de l’assignation et les frais d’exécution.

Au soutien de son appel, il fait valoir, que contrairement aux motifs de l’ordonnance, il a fait dénoncer, par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, l’assignation au préfet conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 17 octobre 2024.

Mme [X], destinataire par acte d’huissier en date du 15 mars 2024 remis à personne, de la déclaration d’appel, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS de la DECISION :

1- sur la résiliation du bail et ses conséquences

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en appel, si l’intimé est défaillant, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés, la cour devant examiner, au vu des moyens d’appel, la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s’est déterminé.

En application de l’article 834 de ce même code, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection dans les limites de sa compétence et la cour statuant comme juridiction d’appel, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant prévoit que le juge des contentieux et de la protection dans les limites de sa compétence, et la cour statuant comme juridiction d’appel, peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et applicable au litige, prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V de cet article.

M. [E] justifie que l’assignation introductive d’instance délivrée le 18 septembre 2023 a été notifiée à la préfecture de l’Aude le’même jour (Exploc- «'accusé de réception électronique'») (pièce n°8) pour une audience devant se tenir le 23 novembre 2023 ; sa demande est recevable. L’ordonnance sera infirmée en toutes ses dispositions.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable au litige eu égard à la contractualisation de la clause, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme prévues à cet article.

Au vu du décompte versé aux débats, le commandement de payer du 11 juillet 2023 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois ; les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail conclu entre M. [E] et Mme [X] (article VIII), sont donc réunies à la date du 12 septembre 2023 et il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à cette date.

Il en résulte que cette dernière est occupante sans droit du logement appartenant à M. [E] depuis la résiliation le 12 septembre 2023. Cette occupation caractérise un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant à Mme [X] de libérer les lieux et de dire qu’à défaut, M. [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion, sans pour autant qu’il y ait lieu, dès à présent, de prononcer une astreinte.

2 – sur le paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Selon l’article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A compter de la résiliation du bail, l’occupant sans droit, ni titre du logement est tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, que sera fixée, compte tenu de la demande du bailleur, à un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges applicables au jour de la résiliation, soit 485 euros par mois.

Outre que Mme [X] ne s’est pas libérée des causes du commandement, à savoir la somme de 5'040 euros, arrêtée au mois de juillet 2023, dans les deux mois de sa délivrance, il ressort du décompte produit par M. [E] qu’au mois d’octobre 2024 (terme d’octobre 2024 inclus), elle était redevable d’une somme de 12'315 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation, ayant cessé tout règlement en octobre 2022 et l’allocation logement ayant été suspendue en juin 2023.

M [E] sollicite une actualisation du montant de sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à hauteur de la somme de 9'405 euros, arrêtée au mois d’avril 2024 (terme d’avril 2024 inclus).

Mme [X] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, fixée au montant du loyer et des charges courant, à savoir 485 euros par mois, à compter du 12 septembre 2023 et jusqu’à la date de la libération des lieux, et d’une somme provisionnelle de 9'405 euros, arrêtée au mois d’avril 2024 (terme d’avril 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt (en l’absence de toute demande du créancier relative au point de départ) et anatocisme en application de l’article 1343-2 du code civil.

En application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI de cet article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Toutefois, en l’absence du moindre élément sur la situation de Mme [X], qui a cessé tout versement du loyer depuis plus de deux années, il n’y a pas lieu de faire application de ces dispositions à son profit.

3- sur les autres demandes

Mme [X], qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et au vu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à verser la somme de 1'500 euros.

Pour les mêmes motifs, elle sera tenue aux frais de l’exécution forcée du présent arrêt en application des dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire,

Infirme dans toutes ses dispositions l’ordonnance de référé déférée,

Statuant à nouveau,

Déclare recevable l’action de M. [S] [E]';

Constate la résiliation du bail liant M. [S] [E] et Mme [G] [X], par le jeu de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 avril 2018, concernant l’immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 1] (11), à la date du 12 septembre 2023';

Condamne Mme [G] [X] à payer à M. [S] [E], à titre de provision, la somme principale de 9'405 euros, représentant le solde des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au mois d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et capitalisation en application de l’article 1343-2 du code civil;

Ordonne à Mme [G] [X] ainsi qu’à toutes les personnes et biens, s’y trouvant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés ;

Dit qu’à défaut de départ volontaire, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, M. [S] [E] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 ainsi que des articles R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Mme [G] [X] à payer mensuellement à M. [S] [E], à titre de provision, au titre de l’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail, soit le 12 septembre 2023, jusqu’à libération complète des lieux, caractérisée par la remise au bailleur ou à son mandataire le cas échéant, une somme égale au montant du loyer, à savoir 485 euros par mois, indexé le cas échéant, augmenté des charges courantes applicables au jour de la résiliation ;

Rejette la demande d’astreinte’formée par M. [S] [E] ;

Dit que, le cas échéant, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Ordonne d’office la transmission du présent arrêt par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées :

Y ajoutant,

Condamne Mme [G] [X] à verser à M. [S] [E] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que Mme [G] [X] sera tenue aux frais de l’exécution forcée du présent arrêt en application des dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution';

Condamne Mme [G] [X] aux dépens de première instance et d’appel.

le greffier le président