COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 02 JUILLET 2025

N° RG 23/03004 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V24D

AFFAIRE :

[J] [S]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3] A [Localité 6], représenté par son syndic, la SAS à associé unique FONCIA MANSART

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Mars 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8]

N° RG : 22/01603

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Fanny LE BUZULIER,

M^e Aude BRONNER BARDET,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [J] [S]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Fanny LE BUZULIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 588

APPELANT

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3] A [Localité 6], représenté par son syndic, la SAS à associé unique FONCIA MANSART, ayant son siège social [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Aude BRONNER BARDET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 561

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Mai 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

M. [J] [S] est propriétaire, aux termes d’un acte de partage et donation-partage du 30 mai 2007 rectifié le 17 décembre 2009, des lots n° 86 et 90 dans les bâtiments C et D, en rez-de-chaussée, du [Adresse 4], immeuble soumis au statut de la copropriété.

Aux termes d’un acte délivré selon la procédure accélérée au fond le 16 décembre 2022, les consorts [S] ont été assignés pour l’audience du 9 janvier 2023 devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de paiement, au principal, de la somme de 6 621,63 euros au titre des charges de copropriété et cotisations fonds travaux échues au 1er octobre 2022, appels provisionnels du 4ème trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal.

Le jugement sur procédure accélérée au fond du 7 mars 2023 du Tribunal judiciaire de Versailles, qui a déclaré parfait le dessaisissement d’instance et d’action du syndicat des copropriétaires à l’égard de MM. [X], [B] et [W] [S], est contesté par M. [J] [S] en tant qu’il :

— Condamne M. [J] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 621,63 euros au titre des charges de copropriété et cotisations fonds travaux échues au 1er octobre 2022, appels provisionnels du 4ème trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2020 à hauteur de 1 228,75 euros et à compter du 16 décembre 2022 pour le surplus,

— Ordonne la capitalisation des intérêts pour les intérêts dus pour une année entière à compter de la date de l’assignation, soit le 16 décembre 2022,

— Condamne M. [J] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 150 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

— Condamne M. [J] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages intérêts,

— Condamne M. [J] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne M. [J] [S] aux dépens,

— Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

M. [J] [S] en a formé appel en date du 3 mai 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 24 janvier 2025, par lesquelles M. [J] [S], appelant, invite la Cour à :

— Infirmer le jugement du 7 mars 2023 en tant qu’il :

— Condamne M. [J] [S] à payer au syndicat des copropriétaires 6 621,63 euros au titre des charges de copropriété et cotisations fonds travaux échues au 1er octobre 2022, appels provisionnels du 4ème trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2020 à hauteur de 1 228,75 euros et, à compter du 16 décembre 2022 pour le surplus,

— Ordonne la capitalisation des intérêts pour les intérêts dus pour une année entière à compter de la date de l’assignation, soit le 16 décembre 2022,

— Condamne M. [J] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 150 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Condamne M. [J] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages intérêts,

— Condamne M. [J] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne M. [J] [S] aux dépens,

Statuant à nouveau

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, formées en première instance, ainsi que de celles formées en cause d’appel,

— Exempter M. [J] [S], copropriétaire, des frais de représentation exposés par le

syndicat des copropriétaires conformément aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet

1965,

— Annuler l’ensemble des frais de mise en demeure indûment imputés à M. [J] [S] par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 810 euros,

— Ordonner au syndicat des copropriétaires de remettre la somme de 810 euros au crédit du compte de M. [J] [S] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à verser à M. [J] [S] :

o La somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

o Les entiers dépens de l’instance d’appel et de première instance,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Vu les conclusions notifiées le 9 janvier 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, invite la Cour à :

A titre principal :

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 mars 2023 par le Tribunal judiciaire de Versailles,

En conséquence :

— Débouter M. [J] [S] de l’ensemble de ses demandes ;

Y ajoutant :

— Condamner M. [J] [S] à lui payer la somme de 3 948,30 euros au titre des charges de copropriété et cotisations travaux échues du 1er trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, et anatocisme ;

— Condamner M. [J] [S] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

— Condamner M. [J] [S] aux entiers dépens d’appel.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

Sur la contestation de la condamnation prononcée en première instance au titre des arriérés de charges, condamnant M. [J] [S] à payer 6 621,63 euros au titre des charges de copropriété et cotisations fonds travaux échues au 1er octobre 2022, appels provisionnels du 4ème trimestre 2022 inclus.

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 ;

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [S], des lots n°86 et 90 situés dans les bâtiments C et D, en rez-de-chaussée,

— le décompte des sommes dues par M. [S] en sa qualité de copropriétaire, arrêtées au 1er octobre 2022, appels provisionnels du 4ème trimestre 2022 inclus (pièce n°26) et actualisées en appel au 1er octobre 2024 , appels provisionnels du 4ème trimestre 2022 inclus (pièce n° 44),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 6 novembre 2019, 15 décembre 2020, 25 novembre 2021, 1er décembre 2022 et 13 décembre 2023, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux, chacun étant assorti de son attestation de non-recours,

— les appels de fonds et états de répartition de 2019 à 2024 inclus.

Il ressort de l’analyse des comptes et budgets prévisionnels approuvés respectivement par les assemblées générales des copropriétaires de 2019 à 2023, toutes devenues définitives, et de leur rapprochement des appels de fonds et états de répartition au titre de ces cinq années, qu’ainsi que l’a jugé à bon droit le Tribunal, M. [J] [S], qui n’a procédé à aucun règlement de ses charges de copropriété depuis le mois d’avril 2019 (pièce syndicat des copropriétaires n°30) malgré plusieurs relances et trois mises en demeure, est redevable de la somme de 6 621,63 euros au seul titre des charges de copropriété et cotisations fonds travaux échues au 1er octobre 2022, appels provisionnels du 4ème trimestre 2022 inclus (et frais indus de recouvrement exclus) qu’il a été condamné à payer, avec intérêts et anatocisme, par le premier juge.

Dans ces conditions, les moyens de contestation soulevés par l’appelant, alléguant d’un calcul erroné des charges en tant que ses lots se verraient affectés des charges générales et spéciales d’autres bâtiments ou encore, une erreur de tantièmes (au demeurant non établie dès lors que contrairement à ce qu’il allègue, le nouvel état descriptif de division de 2011, n’a créé aucun rattachement des lots 86 et 90 à l’escalier B mais a juste maintenu le rattachement existant), sont inopérants et doivent être écartés.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande actualisée du syndicat des copropriétaires en application de l’article 566 du code de procédure civile, tendant au paiement de la somme de 3 948,30 euros au titre des travaux et charges dus, entre le 1er trimestre 2023 et le 4ème trimestre 2024 inclus.

En droit

Selon l’article 566 du code de procédure civile

' Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.'

En l’espèce

Eu égard à l’ensemble des pièces produites, en particulier celles listées ci-dessus, il ressort de l’analyse des comptes et budgets prévisionnels approuvés respectivement par les assemblées générales des copropriétaires de 2022 à 2024, toutes devenues définitives, et de leur rapprochement des appels de fonds et états de répartition au titre de ces trois années, que M. [J] [S] est redevable de la somme de 3 948,30 euros au titre des travaux et charges dus entre le 1er trimestre 2023 et le 4ème trimestre 2024 inclus et doit être condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et anatocisme, ainsi que celui-ci le demande.

Il résulte de ce qui précède, et par adoption des motifs retenus par le Tribunal, que doivent être rejetées les demandes de M. [S] tendant premièrement à l’annulation de sa condamnation à payer une somme de 150 euros au titre des frais de recouvrement et deuxièmement, à l’annulation de sa condamnation à payer une somme de 500 euros au titre des dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement ainsi que s’agissant des dépens et de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [J] [S], partie perdante, doit être condamné aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Sur la demande d’exécution provisoire

Le présent arrêt étant rendu contradictoirement et en dernier ressort, la voie de l’appel comme celle de l’opposition est fermée aux parties si bien qu’aucune voie de recours à effet suspensif ne pouvant être engagée, la demande d’exécution provisoire est inutile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire,

— Confirme le jugement du 7 mars 2023 du Tribunal judiciaire de Versailles dans toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— Condamne M. [J] [S], [Adresse 4], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA Mansart, RCS de [Localité 8] n°490 205 184, dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 7], prise en la personne de son représentant légal en exercice, exerçant en ladite qualité audit siège, la somme de 3 948,30 euros au titre des charges de copropriété et cotisations travaux échues du 1er trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2025,

— Ordonne la capitalisation des intérêts, pourvu qu’ils soient dus pour une année entière,

— Condamne M. [J] [S], [Adresse 4], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA Mansart, RCS de [Localité 8] n°490 205 184, dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 7], prise en la personne de son représentant légal en exercice, exerçant en ladite qualité audit siège, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamne M. [J] [S], [Adresse 4], aux entiers dépens d’appel,

— Rappelle que les frais de recouvrement indument facturés, tels que relevés par le Tribunal, doivent être recrédités sur le compte de copropriétaire de M. [J] [S],

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT