COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 57B

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 10 AVRIL 2025

N° RG 24/01875 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WNV7

AFFAIRE :

S.A.R.L. AJ CONSEILS

C/

[O], [F], [N], [Z] [M]

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 11 Janvier 2024 par le Juge de la mise en état de VERSAILLES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 21/01110

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Virginie JANSSEN de la SELARL CABINET BOURSIN-JANSSEN, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Violaine FAUCON-TILLIER, avocat au barreau de VERSAILLES,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. AJ CONSEILS

RCS de Versailles sous le n° 480 303 825

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentant : M^e Virginie JANSSEN de la SELARL CABINET BOURSIN-JANSSEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.316

APPELANTE

****************

Monsieur [O], [F], [N], [Z] [M]

né le 18 Mai 1956 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]

Madame [Y] [S] épouse [M]

née le 16 Avril 1967 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentant : M^e Violaine FAUCON-TILLIER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 725

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

FAITS ET PROCEDURE

Par l’intermédiaire de la société AJ Conseil, M. et Mme [M] ont, dans le cadre d’un programme d’investissement locatif défiscalisé, successivement :

— acquis en vente en l’état futur d’achèvement un bien sis à [Localité 6], [Adresse 3], selon acte authentique daté du 26 janvier 2007, pour la somme de 191 700 euros ;

— contracté un prêt de 198 770 euros en capital le 23 octobre 2006, remboursable en 5 ans après un différé d’amortissement de 15 ans ;

— contracté une assurance-vie, le 4 juillet 2006, à hauteur de 39 000 euros, cette somme étant complétée par des versements de 260 euros par mois, ladite assurance-vie étant destinée à garantir le remboursement du prêt.

Se plaignant d’une valeur de rachat de leur assurance-vie insuffisante au 31 décembre 2019, pour pouvoir rembourser leur prêt au terme de la période de différé partiel, M. et Mme [M] ont par acte en date du 24 février 2021 assigné la société AJ Conseil devant le Tribunal judiciaire de Versailles en vue d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 75 000 euros en principal, invoquant un manquement à son devoir de conseil.

Le 20 septembre 2021, ils ont finalement revendu leur bien pour la somme de 114 000 net vendeur.

Saisi de conclusions d’incident par la société AJ Conseil, le juge de la mise en état a rendu une ordonnance en date du 11 janvier 2024 aux termes de laquelle il a :

— rejeté les fins de non-recevoir tirées du défaut d’intérêt à agir et de la prescription soulevées par la société AJ Conseil ;

— réservé les dépens ;

— rejeté les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— renvoyé l’affaire à la mise en état.

Pour statuer ainsi, le juge de la mise en état a relevé, pour l’essentiel, que le préjudice né de la perte de chance d’éviter une opération financière désavantageuse au terme de la période de remboursement différé caractérisait l’intérêt à agir de M. et Mme [M], et que le point de départ du délai de prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil se situait à la date de manifestation du dommage, à savoir lors de la survenance des faits susceptibles de leur révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat, et que cette date devait être fixée au 10 janvier 2022, qui était la date de remboursement du prêt différé, étant observé qu’antérieurement, le contrat d’assurance-vie pouvait encore augmenter en valeur.

Par déclaration en date du 20 mars 2024, la société AJ Conseil a relevé appel de cette ordonnance.

En ses conclusions notifiées le 12 juin 2024, la société AJ Conseil expose :

— que dans le cadre de l’opération, les loyers perçus devaient servir à financer le remboursement du prêt, de même que le contrat d’assurance-vie ;

— que M. et Mme [M] devaient par ailleurs accomplir un effort de trésorerie pour financer l’opération en cause ;

— que les intéressés ne justifient pas d’un intérêt à agir, né et actuel ;

— qu’en effet leur préjudice est constitué par l’impossibilité dans laquelle ils se trouveraient d’honorer le prêt, dont l’échéance finale était fixée au 10 janvier 2027 ; que par ailleurs la première mensualité était payable au 10 janvier 2022 soit postérieurement à la délivrance de l’assignation; que de même, l’immeuble a été vendu après ladite assignation ; que dans l’intervalle, la valorisation du portefeuille évoluait ;

— que le préjudice invoqué est dès lors hypothétique ;

— que l’ordonnance a retenu à tort la date du 10 janvier 2022 comme date d’échéance du remboursement du prêt différé ;

— que subsidiairement, la prescription de l’article 2224 du code civil est acquise ;

— qu’en effet, dans un email du 4 octobre 2010, M. [M] avait invoqué un manque à gagner et savait donc que l’assurance-vie ne pourrait pas atteindre la performance attendue à la date de l’échéance du prêt ;

— subsidiairement, que le dommage s’est manifesté, envers les emprunteurs, dès la conclusion du contrat de crédit soit au 23 octobre 2006, la prescription étant acquise au 23 octobre 2011 ;

— que la jurisprudence dont se prévalent les demandeurs s’appliquait uniquement aux prêts remboursables in fine, dans des espèces où le dommage, consistant en l’impossibilité d’honorer le crédit, était déjà réalisé.

La société AJ Conseil demande en conséquence à la cour de :

— infirmer l’ordonnance ;

— déclarer les demandes de M. et Mme [M] irrecevables pour défaut d’intérêt à agir, et subsidiairement pour prescription ;

— les condamner au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux dépens.

Dans leurs conclusions notifiées le 13 mai 2024, M. et Mme [M] répliquent :

— que la société AJ Conseil a mis en place un montage totalement inadapté, à un point tel qu’il était probable voire certain qu’ils ne seraient pas en mesure, au terme du différé, de rembourser le prêt contracté avec le contrat d’assurance-vie donné en garantie ; qu’au contraire, ils avaient de lourdes mensualités à payer et ont dû vendre leur bien qui pourtant était censé leur procurer des revenus complémentaires ;

— que leur préjudice est constitué par la perte de chance d’éviter le risque d’avoir à régler ces mensualités avec des ressources diminuées ;

— que le dommage était futur mais certain lors de la délivrance de l’assignation, car à cette époque la valeur du rachat de l’assurance-vie (environ 100 000 euros) était très insuffisante pour permettre le remboursement du prêt, et c’est de façon fallacieuse que la société AJ Conseil prétend qu’au 24 février 2021, date de l’assignation, soit environ un an avant la date du différé, ledit contrat d’assurance-vie aurait pu doubler de valeur ;

— qu’ils justifient donc d’un intérêt à agir ;

— que concernant la prescription, son point de départ est matérialisé non pas par la date de conclusion du contrat, mais par la réalisation du risque auquel la victime est exposée du fait du manquement du co-contractant à son devoir d’information et de conseil, c’est à dire la réalisation du dommage ou la date à laquelle il s’est révélé à la victime, si elle n’en a pas eu précédemment connaissance ;

— que si lors de la délivrance de l’assignation le dommage était certain, il n’était qu’éventuel au 4 novembre 2010, car à cette époque le contrat d’assurance-vie pouvait encore connaître une évolution favorable et finalement leur permettre le dénouement de l’opération sans perte pour eux; que la prescription n’est donc pas acquise.

M. et Mme [M] demandent à la cour de confirmer l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a rejeté leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile, et de :

— condamner la société AJ Conseil au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance ;

— la condamner au paiement de celle de 3 500 euros au titre de ceux d’appel ;

— condamner la société AJ Conseil aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mars 2025.

MOTIFS

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Au jour de l’engagement de leur action en justice (24 février 2021), M. et Mme [M] n’étaient pas tenus de régler la première mensualité du prêt, qui n’était pas encore exigible. Toutefois ils avaient d’ores et déjà appris, par l’intermédiaire du nouveau courtier chargé de gérer l’opération, puis par la lecture des relevés dont il sera parlé plus bas, que le rendement du contrat d’assurance-vie était très faible. En outre, même à considérer que lors de l’introduction de l’instance leur intérêt à agir n’était pas né, l’article 126 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. Et il est acquis qu’à ce jour M. et Mme [M] ont sans contestation possible intérêt à agir, dans la mesure où l’échec de l’opération financière est avéré, étant rappelé que les intéressés ont dû se résoudre, le 20 septembre 2021, à revendre l’appartement pour la somme de 114 000 euros soit très en-dessous du prix d’acquisition (191 700 euros) et ont procédé au remboursement par anticipation du prêt, devant régler, selon décompte de la banque prêteuse daté du 27 septembre 2021, la somme de 219 217,76 euros, laquelle représentait presque le double du prix de vente susvisé.

L’ordonnance sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir.

En application de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Les parties sont contraires sur le point de savoir à quelle date il y a lieu de fixer le point de départ de la prescription opposable aux demandeurs. En matière de devoir d’information et de conseil, il se situe au jour où le souscripteur a eu en sa possession l’ensemble des informations qui lui auraient permis de se décider en connaissance de cause quant à l’économie du contrat et aux risques encourus, c’est à dire au jour où il a compris que les placements ne répondaient pas à ses attentes alors qu’une information correcte ne lui avait pas été donnée notamment quant aux risques inférés par ces placements. Cela signifie que doit être retenue la date des faits susceptibles de révéler à l’emprunteur l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusions du contrat, et non pas celle de la signature de ce dernier.

Le contrat d’assurance-vie « Skandia Archipel » a été souscrit le 4 juillet 2006 avec un versement initial de 39 000 euros, alors que des versements complémentaires de 260 euros par mois étaient prévus. Le 29 novembre 2017, un email a été adressé à M. et Mme [M] accusant réception de leur demande de transfert de contrat, dont le rendement était très faible et qui, s’il n’y avait pas de changement d’orientation, ne pourrait malheureusement pas s’améliorer avec la baisse de taux de rémunération des fonds investis en euros. Si à cette date les époux [M] avaient des raisons d’être inquiets, ils pouvaient encore raisonnablement espérer une amélioration de leur contrat d’assurance-vie.

Le 30 mars 2020, un relevé de situation annuelle leur a été adressé, lequel mentionnait, au 31 décembre 2019, une valeur de rachat du contrat d’assurance-vie nanti de 96 466,32 euros ; cette somme représentait moins de la moitié des fonds empruntés auprès de la banque. Il était donc patent, dès le mois de mars 2020, que l’assurance-vie ne leur permettrait pas de rembourser le prêt au terme de la période de différé partiel de 180 mois, au mois de janvier 2022. Une forte augmentation de la valeur de ladite assurance-vie dans un laps de temps aussi court était totalement illusoire. Cela a été confirmé par le fait que la valeur de rachat du contrat au 31 décembre 2020 a été, selon le relevé de situation annuelle daté du 30 mars 2021, de 100 309,72 euros et avait donc augmenté dans des proportions extrêmement faibles. Cest donc le 30 mars 2020 que M. et Mme [M] ont pleinement pris consience de ce que le contrat d’assurance-vie ne pourrait pas connaître d’évolution favorable en temps utile pour solder leur dette, et qu’ils auraient en conséquence à régler au prêteur, cinq années durant, des échéances de 3 811,57 euros par mois, lesquelles absorberaient la plus grande partie de leurs revenus. Ensuite, les intéressés ont mis en vente leur bien le 10 mai 2021, ce dernier ayant été évalué par une agence immobilière à 120 000-130 000 euros et étant vendu le 20 septembre 2021, pour seulement 114 000 euros.

Il faut donc en déduire que M. et Mme [M] n’ont été en mesure d’appréhender pleinement les conséquences dommageables de l’évolution baissière du contrat d’assurance-vie et de l’effort voire du sacrifice financier qu’ils ont dû consentir que le 30 mars 2020.

L’assignation ayant été délivrée le 24 février 2021 soit moins de cinq ans après, la fin de non-recevoir tirée de la prescription doit être rejetée.

L’ordonnance en date du 11 janvier 2024 sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

En équité, il échet de réformer l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté la demande de M. et Mme [M] en application de l’article 700 du code de procédure civile, de condamner la société AJ Conseil au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais de première instance, et de celle de 3 000 euros au titre de ceux d’appel.

La société AJ Conseil sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition,

CONFIRME l’ordonnance en date du 11 janvier 2024 sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de M. et Mme [M] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau :

CONDAMNE la société AJ Conseil à payer à M. [O] [M] et Mme [Y] [M] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;

CONDAMNE la société AJ Conseil à payer à M. [O] [M] et Mme [Y] [M] la somme de celle de 3 000 euros au titre de ceux d’appel ;

CONDAMNE la société AJ Conseil aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,