COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51F

Chambre civile 1-2

ARRET N°122

CONTRADICTOIRE

DU 29 AVRIL 2025

N° RG 24/02231 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WOTX

AFFAIRE :

[G] [H] épouse [Y]

C/

S.A. ELOGIE – [E]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 février 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 11]

N° RG : 23-001022

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 29/04/25

à :

M^e Mélanie GAUTHIER

M^e Marie-Laure TESTAUD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT NEUF AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [G] [H] épouse [Y]

née le 08 novembre 1984 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]

bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale

Représentant : M^e Mélanie GAUTHIER de la SELARL CONCORDE AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 651

****************

INTIMÉE

S.A. ELOGIE – [E] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : B 5 52 038 200

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentant : M^e Marie-Laure TESTAUD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 483

Plaidant : M^e Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 février 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Adjointe administrative faisant fonction de greffière lors des débats : Madame Anne-Sophie COURSEAUX

Greffière en pré-affectation lors du prononcé : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 8 juin 2022, renouvelé le 26 mai 2023, la société Elogie-[E] a donné à bail à Mme [G] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], à [Localité 9].

Suite à un dégât des eaux ayant endommagé le domicile, un constat a été établi le 8 septembre 2022 entre la bailleresse et sa locataire.

Mme [G] [Y] s’est plainte de l’absence d’intervention à son domicile de son bailleur pour réparer les conséquences de ce dégât des eaux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 août 2023, Mme [Y] a fait délivrer assignation à la SA Elogie-[E] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye aux fins de :

— la voir condamner à effectuer les travaux de réparation,

— la voir condamner à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral,

— la voir condamner au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice corporel,

— la voir condamner à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— la voir condamner entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 7 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye a :

— débouté Mme [Y] de l’ensemb1ede ses demandes,

— condamné Mme [Y] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [Y] aux entiers dépens,

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration reçue au greffe le 8 avril 2024, Mme [Y] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 31 juillet 2024, Mme [Y], appelante, demande à la cour:

— d’infirmer le jugement rendu le 7 février 2024 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau de,

— condamner la société Elogie-[E] à lui verser les sommes de :

* 9 830 euros au titre de son préjudice matériel,

* 12 909,74 euros au titre de son préjudice de jouissance,

* 2 000 euros au titre de son préjudice corporel,

* 5 000 euros au titre de son préjudice moral,

— condamner la société Elogie-[E] à verser à la Selarl concorde avocats, conseil, la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l’article 37 alinéa 2 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991,

— condamner la société Elogie-[E] aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 23 août 2024, la société Elogie-[E], intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a considéré qu’elle n’a pas engagée sa responsabilité,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a débouté Mme [Y] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Mme [Y] à lui payer une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [Y] aux entiers dépens, lesquels seront directement recouvrés pour ceux la concernant par M^e Marie-Laure Testaud, avocat aux offres de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 9 janvier 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Sur l’appel de Mme [Y].

— Sur la prise en charge du coût des travaux d’embellissement.

Mme [Y] reproche au premier juge de l’avoir déboutée de sa demande en paiement au titre du coût des travaux d’embellissement, faisant valoir que si la société Elogie-[E] a produit en première instance un rapport de société d’assurance (société AXA FRANCE) aux termes duquel il appartenait à la société d’assurance de la locataire (Groupama) de prendre en charge le coût des réparations, il n’en demeure pas moins que le rapport d’expertise produit par la bailleresse n’indique pas en quoi le dégât des eaux ne serait pas imputable à cette dernière.

La société Elogie [E], qui expose que l’appartement avait été remis à neuf avant l’entrée dans les lieux de Mme [Y], réplique que l’origine du dégât des eaux a été immédiatement réparée, qu’elle a déclaré le sinistre à son assureur et a attendu le rapport de l’expert d’assurance de la locataire et celui de son propre assureur pour se positionner sur la prise en charge des travaux de remise en état, que son expert a considéré que les travaux d’embellissement devaient être à la charge de l’assureur de Mme [Y], au regard de leur montant.

Sur ce,

La cour observe que la société Elogie [E] ne conteste pas que le dégât des eaux lui est imputable, dès lors qu’il trouve son origine dans les parties communes de l’immeuble.

Toutefois, il ressort des éléments du dossier que l’expert mandaté par la société Axa France, assureur de la société Elogie [E], a conclu que le coût des travaux d’embellissement devait être pris en charge par la société Groupama, assureur de Mme [Y], compte tenu de leur montant et ce, dans la mesure où la société Elogie [E] a produit un devis de réparations de dommages immobiliers d’un montant de 2 878,89 euros qui cumulé au dommages mobilier de 199,99 euros a pour conséquence qu’il entre bien dans le cadre de la convention IRSI tranche 2, puisqu’inférieur à 5 000 euros, étant observé que cette convention est un accord entre les assureurs visant à simplifier les démarches en cas de sinistres de dégâts des eaux et d’incendie qui a succédé à la convention CIDRE à compter du 1er juin 2018.

L’expert mandaté par la société Groupama, assureur de la locataire, a conclu que la convention IRSI ne s’appliquait pas, suite à une estimation des dommages immobiliers évalués à la somme de 8 200 euros.

Le constat amiable dégât des eaux établi le 8 septembre 2022 versé aux débats par Mme [G] [Y] ne mentionne pas la nature des dégâts survenus chez elle, ni a fortiori la moindre description de ceux-ci. La locataire se borne à produire quelques clichés photographiques pris par ses soins, ainsi qu’une facture de travaux réalisés dans l’appartement en date du 24 avril d’un montant de 8 936 euros HT, soit 9 830 euros TTC, portant la mention acquittée. Le rapport rédigé le 19 octobre 2022 par la société Sedgwick, expert mandaté par la compagnie d’assurance Groupama de Mme [G] [Y], est taisant sur les conséquences du dégât des eaux dans le logement de la locataire : cet expert se borne à indiquer que : 'dans cette affaire, l’origine du sinistre reste indéterminée. Les dommages aux embellissements d’origine chez votreassurée sont à prendre en charge par l’assureur du bailleur. Les dommages au mobilier chez votre assurée sont à prendre en charge par vous après application de la franchise. Nous restons dans l’attente du passage de notre confrère intervenant pour l’assureur du bailleur, afin qu’il nous apporte des éléments factuels sur la réparation de l’origine'.

En l’état, compte tenu des éléments transmis par les parties, la cour n’est pas en mesure de déterminer le montant exact du coût des travaux de réparation des embellissements, ni s’ils ont été finalement pris en charge par l’un des deux assureurs : en effet, aux termes de l’échange de mails des 16 février 2023 et des 9 et 10 mai 2023, M. [W], directeur d’agence de la société Elogie [E] de la [Localité 6] [Localité 10], écrit en ces termes à Mme [C] du service immobilier de la ville de [Localité 8] : 'les dommages doivent être pris en charge par l’assureur personnel de Mme [Y] dans la cadre de la convention IRSI -tranche 2 avec recours à l’encontre de l’assureur de la société bailleresse. Normalement Mme [Y] a dû recevoir l’information via son assurance. Si ce n’est pas le cas, je l’invite à le relancer de nouveau'.

Mme [Y] ne verse aucune pièce de nature à établir que son assureur, la société Groupama, aurait refusé de prendre en charge en les indemnisant, le coût des travaux de réparation des embellissements des pièces de son appartement.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté Mme [Y] de sa demande d’indemnisation du préjudice matériel qu’elle allègue, en ce qu’elle ne le justifie ni dans son principe, ni dans son montant.

— Sur la demande d’indemnisation des autres préjudices allégués par Mme [G] [Y].

* sur le préjudice corporel.

Mme [Y] sollicite la somme de 2 000 euros à titre d’indemnisation du préjudice corporel qu’elle prétend avoir subi, versant pour justifier de cette demande, des certificats médicaux.

Cependant, la cour observe que ces certificats sont insuffisants à établir que les symptômes qui y sont décrits sont la conséquence directe de l’état du logement. En conséquence, Mme [Y] doit être déboutée de sa demande de ce chef.

* sur le préjudice de jouissance.

Mme [Y] sollicite la somme de 12 909,74 euros à titre d’indemnisation de son préjudice de jouissance,

faisant valoir qu’elle n’a pu occuper son logement de manière décente entre le 8 septembre 2022, date du constat, et le 24 avril 2024, date à laquelle les travaux ont été réalisés, sur la base du calcul suivant : 679,46 euros x 19 mois.

La société Elogie-[E] réplique que l’appartement n’a pas été rendu totalement inhabitable, de sorte que Mme [Y] doit être déboutée de sa demande comme n’étant pas fondée.

Sur ce,

L’article 1719 du Code civil dispose: ' le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant'.

L’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que ' le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (…..).

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il incombe, par ailleurs, au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public.

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire.

En l’espèce, en sollicitant le remboursement de tous les loyers acquittés depuis le 8 septembre 2022 jusqu’à la réalisation des travaux, Mme [Y] invoque implicitement l’exception d’inexécution. Or, elle n’est pas fondée à le faire dès lors qu’elle ne s’est pas trouvée dans l’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués.

De l’examen du rapport de l’expert mandaté par l’assureur de la société Elogie-[E], il ressort que le coût des travaux de réparation a été évalué à la somme de 2 878,89 euros sur la base du devis produit par la bailleresse, les travaux consistant à reprendre le revêtement du sol et les peintures des chambres 1 et 2, de la salle de bains, cuisine, WC et entrée.

Il suit de là que, si l’intégralité du logement de Mme [G] [Y] a été affectée par les conséquences du dégât des eaux survenu dans les parties communes de l’immeuble, il aurait pu être mis fin avant à ce préjudice avant le 24 avril 2024 si la locataire avait relancé son assureur pour demander des éclaircissements, ainsi qu’elle y a été invitée par la bailleresse et ce, dans la mesure où les conclusions du rapport de l’expert mandaté par son assureur étaient en contradiction avec celles de l’expert missionné par la société d’assurance adverse.

Compte tenu de ces éléments, le préjudice de jouissance subi par Mme [G] [Y] sera indemnisé par l’octroi de la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts.

* sur le préjudice moral.

La cour a les éléments suffisants pour chiffrer le préjudice moral subi par Mme [G] [Y], du fait des conséquences du dégât des eaux et des atermoiements des sociétés d’assurance n’ayant pas pris formellement position sur la prise en charge du sinistre, à la somme de 2 000 euros.

Sur les mesures accessoires.

La société Elogie [E] doit être condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans cs mêmes dépens étant, par ailleurs, infirmées.

Statuant à nouveau des chefs infirmés, la société Elogie [E] doit être déboutée de sa demande formée en première instance sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée aux dépens de première instance.

La société Elogie [E] qui succombe en cause d’appel doit être déboutée de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [G] [Y] qui bénéficie de l’aide juridictionnelle totale doit être déboutée de sa demande formée sur le fondement sur le fondement de l’article 37 alinéa 2 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 7 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye en toutes ses dispositions, sauf celle ayant débouté Mme [G] [H] épouse [Y] de ses demandes d’indemnisation de son préjudice matériel,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne la société SA Elogie-[E] à verser à Mme [G] [H] épouse [Y] la somme de 5 000 euros à titre d’indemnisation de son préjudice de jouissance et celle de 2 000 euros à titre d’indemnisation de son préjudice moral,

Déboute les parties de leurs demandes respectives formées sur le fondement de l’article 700 et 700 2°du code de procédure civile, tant en première instance qu’en cause d’appel,

Condamne la société Elogie-[E] aux dépens de première intance et d’appel, ceux d’appel pouvant être recouvrés conformément aux règles régissant l’aide juridictionnelle.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, président et par Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière en pré-affectation, Le président,