Cour d'appel de Versailles, Chambre commerciale 3 1, 1er octobre 2025, n° 23/04850

TGI Nanterre 19 juin 2023

CA Versailles
Désistement 1 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Action en répétition de l'indu
Le tribunal a jugé l'action irrecevable en raison de la prescription, sans examiner le fond de la demande de remboursement.
Accepté
Frais de justice en application de l'article 700 du code de procédure civile
Le tribunal a condamné la société RTE à payer des frais à la SCI, ce qui a été décidé en fonction de l'irrecevabilité de sa demande principale.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. com. 3 1, 1er oct. 2025, n° 23/04850
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	23/04850
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nanterre, 19 juin 2023, N° 19/06027
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Andréa LAYANIDan ZERHATDominique COHEN TRUMERFlorence BOUTHILLIER
Cabinet(s) :	LX PARIS-VERSAILLES- REIMSCABINET COHEN-TRUMERCABINET DE L'ORANGERIE
Parties :	S.A. RTE RESEAU DE TRANSPORT D' ELECTRICITE c/ S.C. SCI [ Adresse 2 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 30C

Chambre commerciale 3-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 1er OCTOBRE 2025

N° RG 23/04850 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V7XF

AFFAIRE :

S.A. RTE RESEAU DE TRANSPORT D’ELECTRICITE

S.C. SCI [Adresse 2]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Juin 2023 par le Tribunal judiciaire de NANTERRE

N° Chambre : 8

N° RG : 19/06027

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Asma MZE

M^e Dan ZERHAT

TJ [Localité 9]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE PREMIER OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A. RTE RESEAU DE TRANSPORT D’ELECTRICITE

RCS [Localité 9] n° 444 619 258

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentants : M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS- VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 et M^e Andréa LAYANI & M^e Florence BOUTHILLIER du cabinet DS Avocats, plaidant, avocats au barreau de Paris

APPELANTE

****************

S.C. SCI [Adresse 2]

RCS [Localité 10] n° 430 191 460

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentants : M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 et M^e Dominique COHEN-TRUMER de la SELAS CABINET COHEN-TRUMER, plaidant, avocat au barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Juin 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bérangère MEURANT, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère,

Madame Bérangère MEURANT, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

Exposé du litige

Le 17 décembre 2003, la SCI [Adresse 2], ci-après dénommée la SCI, a donné à bail commercial à société RTE Réseau de transport d’électricité, ci-après dénommée la société RTE, pour une durée de 12 ans à compter du 1er janvier 2004, des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 11], à usage de bureaux moyennant un loyer annuel de 6.831.201 euros HT et HC.

Par un premier avenant du 16 juin 2005, les parties ont modifié l’assiette du bail pour l’étendre à de nouvelles surfaces moyennant un nouveau loyer annuel de 8.148.705,91 euros HT et HC.

Par un deuxième avenant du 19 mars 2007, les parties ont à nouveau modifié l’assiette du bail en réduisant les surfaces mises à disposition par le retrait de trois parkings et ont ramené le loyer annuel à la somme de 8.141.844,91 euros « hors taxes, hors charges et hors indexation » à compter rétroactivement du 1er janvier 2007.

Le bail comporte une clause d’échelle mobile.

Le 18 décembre 2009, la société RTE considérant que le loyer aurait augmenté de plus de 25 % a vainement sollicité la révision du loyer en application de l’article L.145-39 du code de commerce.

Par acte du 20 juillet 2010, la société RTE a fait assigner la SCI devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre en révision du loyer.

Les parties se sont opposées sur le montant du loyer contractuellement fixé à prendre en compte au 1er janvier 2007 pour calculer la variation de 25 %. La société RTE a soutenu que la signature des avenants n’avait pas eu pour effet de fixer un nouveau loyer mais de l’adapter aux surfaces, de sorte que le prix précédemment fixé contractuellement au sens de l’article L.145-39 du code de commerce correspondait au loyer fixé par les parties au moment de la signature de l’avenant n°2, soit la somme de 8.141.844,91 euros, alors que la SCI a indiqué que le montant du loyer avait été modifié par les parties et qu’il correspondait à la dernière fixation tenant compte de l’indexation, soit la somme de 9.252.712,28 euros.

Par jugement du 18 octobre 2011, le juge des loyers a considéré que la variation de plus de 25 % du montant du loyer ne se calculait pas sur le prix résultant de l’indexation mais sur le dernier prix fixé par accord des parties et qu’ainsi il y avait lieu de comparer le loyer tel que fixé contractuellement lors du second avenant ayant adapté le montant du loyer en considération de la modification des surfaces, soit la somme de 8.141.844,91 euros, au loyer payé à la date de la demande de révision, soit la somme de 10.570.360,84 euros. Le juge a constaté que le loyer indexé avait ainsi varié de plus de 25 % et a ordonné une mesure d’expertise afin de déterminer la valeur locative de l’immeuble objet du bail.

La cour d’appel de Versailles a, par arrêt du 21 mai 2013, infirmé le jugement, après avoir retenu que le loyer résultant de l’avenant n°2 constituait un nouveau loyer correspondant à la somme de 8.141.844,91 euros outre l’indexation, qu’il s’élevait donc à la somme de 9.252.712,27 euros et que l’indice de référence n’avait varié du fait des indexations intervenues les 1er janvier 2008 et 1er janvier 2009 que de 14,34 %.

Cette décision a été cassée par la Cour de cassation par arrêt du 9 juillet 2014 qui a dit que pour déterminer la variation d’un quart de l’article L.145-39 du code de commerce, il convenait de comparer au dernier prix fixé par l’accord des parties, hors indexation, le prix du loyer tel qu’obtenu par le jeu de la clause d’échelle mobile et qu’en retenant que le loyer indexé réclamé à la date de la demande de révision devait être comparé au prix du loyer calculé au 1er janvier 2007 en fonction de la variation de l’indice, la cour d’appel avait violé l’article L. 145-39.

Le 30 décembre 2014, les parties ont régularisé un protocole d’accord sous condition suspensive de la conclusion d’un nouveau bail pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2014.

Par arrêt du 29 octobre 2015, la cour d’appel de Versailles, statuant sur renvoi après cassation, a estimé que l’avenant n°2 fixait sans ambigüité le montant du loyer à la somme de 8.141.144,91 euros sans qu’il y ait lieu d’ajouter l’indexation et que par l’effet des indexations intervenues le 1er janvier 2008 et le 1er janvier 2009, il avait été porté, à la date de la demande de révision, à la somme de 9.309.274,04 euros, caractérisant une augmentation limitée à 14,34 %. La cour d’appel a par conséquent infirmé le jugement et débouté la société RTE de l’ensemble de ses demandes.

Le pourvoi formé par la société RTE contre cet arrêt a été rejeté par la Cour de cassation par arrêt du 15 décembre 2016 aux motifs qu’en ayant énoncé que, pour vérifier les conditions d’application de l’article L. 145-39 du code de commerce, elle devait comparer au prix précédemment fixé par l’accord des parties, hors indexation, au 1er janvier 2007, le loyer obtenu par le jeu de la clause d’indexation, puis, relevé, d’une part, que, si les parties étaient convenues que le loyer effectivement payé par la société RTE au jour de la demande de révision judiciaire s’élevait à 10.580.334,24 euros, ce loyer ne pouvait être pris en compte que s’il correspondait à celui résultant de l’application de la clause d’indexation, soit 9.309.274,04 euros, d’autre part, que, sur la période du 1er janvier 2007 au 19 décembre 2009, l’indexation avait joué deux fois, les 1er janvier 2008 et 2009, entraînant une augmentation du loyer de 14,34 % et non de 25 %, la cour d’appel avait, sans violer le principe de la contradiction et sans ajouter une condition à la loi, retenu à bon droit que les conditions de l’article L. 145-39 du code de du loyer commerce n’étaient pas réunies, de sorte qu’il n’y avait pas lieu à révision.

Estimant que le bailleur avait facturé, entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2013, un loyer plus élevé que celui dû en application des modalités d’indexation retenues par l’arrêt de la cour d’appel du 29 octobre 2015, la société RTE a, par courrier du 5 décembre 2017, vainement sollicité le remboursement de sommes selon elle indument réglées.

Par acte du 6 juin 2019, la société RTE a fait assigner la SCI devant le tribunal judiciaire de Nanterre en remboursement de la somme de 8.370.927,84 euros au titre de l’indexation qu’elle estime avoir indument payée, entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2013, en exécution du bail du 17 décembre 2003 tel que modifié par les deux avenants des 16 juin 2005 et 19 mars 2007.

Par jugement du 19 juin 2023, le tribunal a déclaré irrecevable comme prescrite l’action en répétition de l’indu formée par la société RTE, débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et condamné la société RTE à payer à la SCI la somme de 4.000 euros en application de l’article de 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration du 12 juillet 2023, la société RTE a interjeté appel de l’ensemble des chefs du jugement sauf en ce qu’il a débouté la SCI de ses demandes plus amples ou contraires, et par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 19 mars 2024, elle demande à la cour d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

— déclarer recevables ses demandes ;

— débouter la SCI de l’ensemble de ses demandes et de son appel incident ;

— condamner la SCI à lui rembourser la somme de 8.370.927,84 euros sur le fondement de la répétition de l’indu, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation de première instance ;

— en tout état de cause, débouter la SCI de toutes demandes contraires au présent dispositif ;

— débouter la SCI de son appel incident ;

— condamner la SCI à lui payer la somme de 20.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 21 décembre 2023, la SCI demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et, plus précisément en ce qu’il a rejeté le moyen d’irrecevabilité tiré de l’autorité de la chose jugée attachée au protocole d’accord en date du 30 décembre 2014 et, statuant à nouveau sur ce point, débouter la société RTE de ses demandes comme étant irrecevables du fait de cette autorité de la chose jugée, confirmer en toute hypothèse le jugement du 19 juin 2023 en ce qu’il a déclaré irrecevable comme prescrite l’action en répétition de l’indu formée par la société RTE, condamné la société RTE à lui payer la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance ;

— à titre subsidiaire, débouter la société RTE de l’ensemble de ses demandes ;

— y ajoutant, condamner la société RTE à lui payer une somme de 30.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 16 janvier 2025.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être mise à disposition au greffe le 1er octobre 2025, la société RTE invitée à communiquer un tableau d’évolution du montant du loyer indiquant l’index de variation et les parties invitées à faire connaître leur position sur une éventuelle mesure de médiation.

La société RTE a communiqué une note en délibéré par RPVA le 30 juin 2025 et fait part de son accord pour une mesure de médiation.

La SCI a communiqué une note en délibéré par RPVA le 11 juillet 2025 dans laquelle elle indique ne pas être opposée à une mesure de médiation.

SUR CE,

La société RTE et la SCI ayant exprimé leur accord pour recourir à une mesure de médiation, il convient, avant-dire droit, de désigner un médiateur.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant contradictoirement et avant-dire droit,

Désigne en qualité de médiateur M. [V] [R], téléphone [XXXXXXXX01]., [Courriel 8], pour procéder, par voie de médiation entre la société RTE Réseau de transport d’électricité et la société SCI [Adresse 3] à la confrontation des points de vue respectifs pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose ;

Fixe la provision à valoir sur la rémunération du médiateur à la somme de 2.400 euros TTC qui sera versée pour 1.200 euros TTC (soit 1.000 euros HT) par chacune des deux parties directement entre les mains du médiateur ;

Fixe le terme de la mesure de médiation au 27 février 2026 ;

Dit que le médiateur pourra solliciter selon la durée de la mission un complément de rémunération ;

Dit qu’à l’expiration de sa mission, le médiateur informera par écrit la Cour de ce que les parties sont ou non parvenues à trouver une solution au conflit qui les oppose ;

Rappelle que les parties peuvent se désister de leur appel à tout moment jusqu’à la date de mise à disposition de l’arrêt à venir ;

Réserve toutes les demandes ;

Fixe la date de mise à disposition de l’arrêt au 26 mars 2026 à 14 heures.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier La Présidente