COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51M

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 07 JANVIER 2025

N° RG 23/05714 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WAVB

AFFAIRE :

S.C.I. [L] [Localité 15] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés

en cette qualité audit siège

C/

[V] [R]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 mars 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 13]

N° RG : 11-22-0344

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le : 07.01.25

à :

M^e Christophe DEBRAY

M^e Perrine WALLOIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

S.C.I. [L] [Localité 15] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentant : M^e Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627

Plaidant : M^e Florent VIGNY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J133

Substitué par : M^e Sophie GRISSONNANCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J133

****************

INTIMÉS

Monsieur [V] [R]

né le 18 juillet 1963 à [Localité 16]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentant : M^e Perrine WALLOIS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 16

Plaidant : M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0921

Madame [T] [D]

née le 31 octobre 1966 à [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentant : M^e Perrine WALLOIS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 16

Plaidant : M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0921

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 septembre 2024, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,

qui en ont délibéré,

Greffière lors des débats : Madame Céline KOC

Greffière placée lors du prononcé : Madame Gaëlle RULLIER

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 12 mai 2004, la société La Gérance Générale Foncière a donné à bail à M. [V] [R] et Mme [T] [D], pour une durée renouvelable de six ans à compter du 1er mai 2004, un logement et ses accessoires situés [Adresse 4] (appartement de cinq pièces principales en duplex nº272 au 7ème étage et emplacements de stationnement n°42 et 42 bis) à [Localité 14], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable initialement fixé à la somme de 842,10 euros, outre une provision sur charges mensuelle initialement fixée à la somme de 157,61 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 1 684,20 euros.

Suivant acte en date du 16 décembre 2021, la société [L] IDF est devenue propriétaire de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 14].

Suivant acte de commissaire de justice du 29 octobre 2021, la société [L] IDF a proposé à M. [R] et Mme [D] de renouveler, à compter du 1er mai 2022, le contrat de bail du 12 mai 2004 pour une durée de six ans au moins, moyennant la réévaluation du montant du loyer en principal à la somme mensuelle de 1 481,10 euros, révisable annuellement dans les conditions prévues par la loi , la hausse devant s’appliquer, à compter du 1er mai 2022, par sixième annuel.

En date du 1er février 2022, la commission départementale de conciliation des Hauts-de-Seine saisie par la société [L] IDF par courrier du 31 décembre 2021 a constaté l’absence non excusée de la société [L] IDF et, par conséquent, l’absence de conciliation possible.

Suivant acte de commissaire de justice du 29 avril 2022, la société [L] IDF a fait citer M. [R] et Mme [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie aux fins de voir :

— fixer à la somme de 1 481,10 euros le montant du loyer renouvelé,

— dire qu’en application de l’alinéa 10 de l’article 17-2 de la loi du 06 juillet 1989, le loyer sera augmenté sur six années et dans les proportions suivantes :

* lère année : 1 145,76 euros (hors indexation),

* 2ème année : 1 212,83 euros (hors indexation),

* 3ème année : 1 279,90 euros (hors indexation),

* 4ème année : 1 346,97 euros (hors indexation),

* 5ème année : 1 414,04 euros (hors indexation),

* 6ème année : 1 481,10 euros (hors indexation),

— condamner solidairement M. [R] et Mme [D] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des dépens de l’instance, qui comprendront le coût de l’acte de renouvellement du 29 octobre 2021, ainsi que les frais d’huissier à venir afin d’exécuter la décision à intervenir,

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Par jugement contradictoire du 9 mars 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a :

— déclaré la société [L] IDF recevable en sa demande en réévaluation du montant du loyer en vigueur dû en vertu du contrat de bail du 12 mai 2004 portant sur le logement et ses accessoires situés [Adresse 4] (appartement de cinq pièces principales en duplex nº272 au 7ème étage et emplacements de stationnement n°42 et 42 bis) à [Localité 14] formée à l’encontre de M. [R] et Mme [D],

— débouté la société [L] IDF de sa demande en réévaluation du montant du loyer en vigueur dû en vertu du contrat de bail du 12 mai 2004 formée à l’encontre de M. [R] et Mme [D],

— condamné la société [L] IDF à conserver la charge des dépens de l’instance, y compris le coût de l’offre de renouvellement du 29 octobre 2021,

— condamné la société [L] IDF à payer à M. [R] et Mme [D] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société [L] IDF de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision est exécutoire par provision,

— débouté la société [L] IDF, d’une part, et M. [R] et Mme [D], d’autre part, de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision.

Par déclaration déposée au greffe le 28 juillet 2023, la société [L] IDF a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 18 octobre 2023, la société [L] IDF, appelante, demande à la cour de :

— déclarer la société [L] IDF recevable et bien fondée en ses demandes,

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie du 9 mars 2023 qui a jugé l’offre de renouvellement du 29 mars 2022 recevable,

Y ajoutant, réformant le jugement entrepris pour les chefs de jugement critiqués dans la déclaration d’appel,

— débouter M. [R] et Mme [D] de l’ensemble de leurs fins, moyens et conclusions,

Y faisant droit,

— ordonner la fixation du prix du loyer renouvelé à la somme de 1 481,10 euros par mois hors charges,

— ordonner qu’en application de l’alinéa 10 de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, le loyer sera augmenté sur 6 années et dans les proportions suivantes :

*1ère année : 1 145, 76 euros (hors indexation),

*2ème année : 1 212, 83 euros (hors indexation),

*3ème année : 1 279, 90euros (hors indexation),

*4ème année : 1 346, 97euros (hors indexation),

*5ème année :1 414, 04 euros (hors indexation),

*6ème année : 1 481,10 euros (hors indexation),

— condamner solidairement M. [R] et Mme [D] au paiement à son profit de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux entiers dépens qui comprendront le coût de l’acte de renouvellement du 29 octobre 2021 ainsi que les frais d’huissier à venir afin d’exécuter la présente décision (article 696 du code de procédure civile), outre les entiers dépens dans les conditions de l’article 699 du même code.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 6 décembre 2023, M. [R] et Mme [D], demandent à la cour de :

— les dire et les juger recevables et bien fondés en leurs demandes,

Y faisant droit,

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

— débouter la société [L] IDF de ses demandes,

Y ajoutant,

— condamner la SCI [L] IDF à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— laisser les dépens à la charge de l’appelante.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 septembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur le caractère manifestement sous -évalué du loyer

Moyen des parties

La société civile immobilière appelante fait grief au premier juge de l’avoir déboutée de ses demandes au motif que la preuve d’une sous-évaluation manifeste du loyer n’était pas rapportée, dès lors que les éléments de comparaison produits n’étaient pas situés dans le même groupe d’immeubles ni même dans la même zone géographique que le logement objet du litige, que la qualité des immeubles de comparaison n’était pas précisée, et que les références produites portaient sur des logements dont la surface était sensiblement différente de celle du logement des locataires intimés.

Poursuivant l’infirmation du jugement déféré, la société civile immobilière [Localité 15] [L] expose à la cour que les références produites, sont pertinentes dès lors que :

— elles portent toutes sur des logements de type T 5,

— quatre références sur six portent sur des baux consentis il y a plus de trois ans,

— les six logements de comparaison sont équipés d’un chauffage individuel, d’une salle d’eau et d’un WC,

— cinq références sur six disposent d’un ascenseur,

— trois logements de comparaison ne disposent d’aucun parking, ce qui démontre l’élément de confort supplémentaire dont bénéficie le locataire,

— deux logements de comparaison sont situés dans l’immeuble litigieux et sont identiques à celui dont disposent les intimés.

Mme [D] et M. [R], locataires intimés, répliquent que le jugement déféré mérite confirmation, dans la mesure où, comme l’a relevé le premier juge, les références jointes à l’offre de renouvellement ne respectent pas les dispositions légales, dès lors qu’elles ne portent pas sur des logements comparables en ce que :

— aucune des références ne se situe dans le même quartier géographique,

— la qualité et le type de construction des immeubles de référence ne sont pas précisés, et il s’agit de petites copropriétés d’un standing bien moindre que celui de l’immeuble dans lequel ils habitent,

— certaines références portent sur des logements d’une superficie nettement inférieure à celle du logement objet du litige (108 m²),

— deux des références sont situées au rez-de-chaussée, alors que le logement litigieux se trouve au 7ème étage,

— les nouvelles références produites devant la cour ne sont pas plus pertinentes car elles portent sur des logements loués récemment, entièrement refaits à neuf, ou situés dans des quartiers plus prisés.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article 17-2' de la loi du 6 juillet 1989 que le loyer ne donne lieu à réévaluation lors du renouvellement que s’il est « manifestement sous-évalué ». Le nouveau loyer est en effet fixé 'par référence aux loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables’ (art. 17-2 al. 2). Il résulte de l’article 17-2, alinéa 3, que 'les loyers servant de références doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique'.

Il est fait obligation au juge de rechercher si les références prises en considération concernent bien des loyers constatés pour des logements comparables dans le voisinage au cours des trois dernières années ayant précédé la date de renouvellement du bail et contrôler que les éléments fournis par l’observatoire des loyers concernent bien des logements comparables dans le voisinage (Cass. 3 eme civ. 15 avril 1992, n° 90-17.796). L’exigence de comparabilité n’est pas respectée lorsque les références produites portent sur des logements qui ne comportent pas le même nombre de pièces ou dont la superficie ou le standing sont différents (Cass. 3 eme civ. 12 octobre 2011, n°10-21.214).La comparabilité concerne aussi le régime locatif, les logements pris en compte dans les références devant être soumis au même régime juridique.

Il résulte de l’article 1er du décret du 31 août 1990 que chaque référence doit contenir pour chaque logement loué :

a) le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble ;

b) la qualité et l’époque de construction de l’immeuble ;

c) l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur ;

d) la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ;

e) l’existence éventuelle d’annexes prises en compte pour le loyer ;

f) l’état d’équipement du logement : notamment, w.-c. intérieur, salle d’eau, chauffage central ;

g) l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ;

h) le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.

Aux termes du décret n° 2015-650 du 10 juin 2015, le bailleur doit préciser le type d’habitat, individuel ou collectif, et l’année de constatation des éléments constitutifs de la référence et les références doivent porter non seulement sur des baux conclus « récemment », mais également sur des baux conclus depuis « plus de trois ans ».

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au bailleur d’établir que le loyer est manifestement sous évalué et à la cour de vérifier que les références produites concernent bien des logements comparables au logement loué.

La comparabilité des logements servant de référence porte ainsi sur la qualité de construction, le nombre de pièces et la superficie, l’état d’entretien, l’isolation, la présence d’éléments d’équipement ; il convient de rechercher la qualification du régime juridique du contrat de location, et ce indépendamment du mode de financement de l’immeuble qui, lui, n’importe pas (Cass., 3e Civ., 27 novembre 2002, pourvoi n° 01-11.130, Bull. 2002, III, n° 237, Cass., 3e Civ., 31 mai 2011, pourvoi n° 10-19.713, Cass., 3e Civ., 24 mai 2017, pourvoi n° 16-15.750, Bull. 2017, III, n° 66 : secteur HLM, secteur libre ou conventionné relevant d’un accord de modération des loyers avec l’État…).

Autre exigence posée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : 'les logements dont les loyers sont cités en références doivent être situés dans le voisinage’ ( L. n° 89-462, 21 juill. 1989, art. 17-2, al. 3 ).

À propos de cette notion de voisinage, la circulaire du 14 novembre 1988 précitée a apporté les précisions suivantes :

— il s’agit dans la plupart des cas du même quartier ou du même groupe d’immeubles ;

— la loi n’apporte cependant pas de précisions sur la notion de voisinage, et cette notion ne correspond pas à une stricte limitation géographique et relève avant tout de circonstances de fait locales.

Ainsi, dans une petite agglomération, le « voisinage » peut s’étendre au-delà du quartier dans la mesure où l’on sera en présence d’un marché immobilier homogène.

Les dispositions précitées autorisent une certaine diversité, par exemple d’étage ou de superficie, dès lors que les logements doivent être comparables, c’est à dire similaires, mais non nécessairement identiques et il en résulte également que les références produites n’ont pas à être obligatoirement prises dans le même immeuble.

L’article 17-2 précise que le nombre minimal de références à fournir est en principe de trois, sauf dans les communes dont la liste est fixée par décret, qui font partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants, où elle est de six. Si le bailleur produit six références, mais que l’une d’entre elles est écartée, il en découle que la proposition de renouvellement est nulle.

En l’espèce, la commune de [Localité 13] fait partie des communes de l’agglomération parisienne de plus d’un million d’habitants, de sorte que six références de loyer au moins sont exigées.

Le logement donné à bail à Mme [D] et M. [R] est un logement de type F5, comportant cinq pièces principales. Sa superficie est de 108 mètres carrés. Il dispose de deux emplacements de stationnement.

Il est situé au 7ème étage d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 13], construit en 1996.

La société [L] IDF, produit devant la cour, au soutien sa proposition de renouvellement de bail, six références de loyer, portant sur des immeubles de la même époque de construction (1991-2005), dans la ville de [Localité 13], toutes avec ascenseur (à l’exception d’une d’entre elles), WC, salle d’eau et chauffage individuel; deux de ces références se trouvent dans le même immeuble :

1) [Adresse 7], T 5 de 104 m² en bon état au troisième étage, 1 873, 95 euros par mois, soit 18,02 euros/m2, pour un bail datant de 2015 ; cet immeuble est situé à 700 mètres environ de l’appartement litigieux,

2) [Adresse 6], T5 de 106m² au sixième étage avec ascenseur, 2 592,78 euros par mois, soit 24, 50 euros/m2, pour un bail datant de 2010 ; cet immeuble est situé à 1 500 m de l’appartement litigieux,

3) [Adresse 3], T5 de 108 m² au 5ème étage, 2 339,31 euros par mois, soit 21, 70 euros/m2 pour un bail datant de 2018, à environ 1 500 mètres de l’appartement litigieux,

4) [Adresse 12], 110 m² au premier étage sans ascenseur, 2 400 euros/mois, soit 21, 8 euros/m2 pour un bail datant de 2012, à environ 1, 8 km de l’appartement litigieux ;

5) [Adresse 4], T5 de 103, 45 m² au cinquième étage, 2 060 euros par mois, soit 19, 91 euros par m² pour un bail datant de 2022; l’appartement est situé dans l’immeuble des locataires,

6) [Adresse 4], T5 de 105 m² au sixième étage, 2 605 euros par mois, soit 24, 81 euros ,par m² pour un bail datant de 2022; l’appartement est situé dans l’immeuble des locataires.

Le prix au m2 moyen qui en résulte est de 21,79 euros/m2.

Les six références produites devant la cour concernent des appartements de superficie, de date de construction et de standing comparables à celui objet du litige, contrairement à ce que soutiennent les intimés.

Si les références 1,2 et 3 se situent dans des quartiers différents – Bécon et Coeur de ville – de celui des locataires intimés (Gambetta), il n’y a pas lieu pour autant d’écarter ces références, compte tenu de l’homogénéité du marché de la location et des prix au m² dans les [Adresse 17], [Adresse 10] et [Adresse 18].

Au regard de l’ensemble de ces éléments il convient de retenir que les références produites par le bailleur sont comparables et suffisantes pour apprécier le caractère manifestement sous -évalué du loyer.

Le dernier loyer quittancé avant renouvellement du bail s’élevait à 1 078, 89 euros, soit 9,98 euros par m², et donc moins de la moitié du loyer auquel le bailleur pourrait prétendre pour un logement comparable d’après les références produites (21,79 euros/m²).

Le loyer est donc manifestement sous-évalué, pour être nettement inférieur au niveau du loyer obtenu par la méthode de la moyenne arithmétique des références produites.

Le jugement sera donc infirmé.

Ce loyer manifestement sous -évalué peut donner lieu à une hausse de loyer dans la limite de la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, soit, en l’espèce, 637, 74 euros (21,79 -9,98) /2 x 108 m²).

La demande d’augmentation mensuelle de la bailleresse, qui s’élève à 402, 41 euros, doit donc être accueillie et le loyer mensuel hors charges du bail renouvelé au 30 avril 2022 être fixé à la somme de 1 481,10 euros, étant précisé qu’en vertu des dispositions de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, cette augmentation s’appliquera par sixième annuel, ce avec intérêt au taux légal sur chaque échéance d’arriéré à compter du 29 avril 2022, date de l’assignation.

II) Sur les dépens

M. [R] et Mme [D], qui succombent, seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel, qui ne comprendront pas le coût de l’offre de renouvellement ni les frais d’exécution, qui ne font pas partie des dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe le montant du loyer mensuel hors charges du bail renouvelé au 30 avril 2022 à la somme de 1 481, 10 euros ;

Dit que le montant dû portera intérêt au taux légal sur chaque échéance d’arriéré à compter du 29 avril 2022 ;

Dit que cette augmentation s’appliquera par sixième annuel ;

Déboute M. [V] [R] et Mme [T] [D] de leurs demandes ;

A défaut pour M. [V] [R] et Mme [T] [D] de signer le nouveau bail dont les conditions sont ainsi fixées, le bail sera réputé renouvelé aux conditions du bail expiré pour le montant de loyer susdit ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M. [V] [R] et Mme [T] [D] à payer à la société civile immobilière [L] IDF une indemnité de 1 500 euros,

Condamne in solidum M. [V] [R] et Mme [T] [D] aux dépens de première instance et d’appel, avec, s’agissant des dépens d’appel, recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Gaëlle RULLIER, greffière placée, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière placée, Le président,