Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 4 copropriete, 3 décembre 2025, n° 23/00548

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Texte intégral
- COUR D'APPEL
- Parties
- Composition de la Cour
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- Motifs de la décision
- Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir, opposée à l'e...
- En droit
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- Sur les travaux, l'expert a retenu
- Sur les responsabilités encourues, l'expert a mentionné
- Sur les préjudices, l'expert a mentionné
- Sur les troubles dans les conditions d'existence des copropriétaires
- Sur la perte de valeur des biens immobiliers
- Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
- Dispositif

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CA Versailles
Infirmation 3 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Gestion déficiente du syndic
La cour a reconnu la responsabilité de l'ancien syndic pour sa gestion défaillante, entraînant des préjudices pour les copropriétaires.
Accepté
Troubles dans les conditions d'existence
La cour a accordé une indemnité pour les troubles dans les conditions d'existence subis par les copropriétaires en raison de la gestion défaillante.
Rejeté
Perte de valeur des biens immobiliers
La cour a rejeté cette demande, n'étant pas établie de décote des biens immobiliers.
Accepté
Dépenses de justice
La cour a condamné la société CITYA Beluga aux dépens et à payer des indemnités au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 4 copropriete, 3 déc. 2025, n° 23/00548
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	23/00548
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Floriane PERONGérard D'HERSGrégory VAVASSEURJordana ZAIRE
Parties :	S.A.R.L. CITYA BELUGA, la société BELVIA IMMOBILIER

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 71H

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 03 DECEMBRE 2025

N° RG 23/00548 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VUU6

AFFAIRE :

[FY] [Z]

S.A.R.L. CITYA BELUGA venant aux droits de la société BELVIA IMMOBILIER,

et autres

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Novembre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 64]

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 19/04689

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Floriane [Localité 63],

M^e Grégory VAVASSEUR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [FY] [Z]

[Adresse 61]

[Localité 29]

Représentant : M^e Floriane PERON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 183 et M^e Gérard D’HERS de la SELARL CABINET D’HERS, Plaidant, avocat au barreau de TOULON, vestiaire : 75

Madame [S] [TX] épouse [Z]

[Adresse 61]

[Localité 29]

Monsieur [MF] [U]

[Adresse 67]

[Adresse 19]

[Localité 50]

Madame [DR] [D]

[Adresse 18]

[Localité 43]

Monsieur [FG] [J]

[Adresse 16]

[Localité 11]

Monsieur [FY] [L]

[Adresse 21]

[Localité 1]

Monsieur [GI] [W]

[Adresse 13]

[Localité 37]

Madame [R] [NV] épouse [W]

[Adresse 13]

[Localité 37]

Madame [X] [SH] agissant en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de son époux Monsieur [NK] [SH], décédé le 12 août 2015

[Adresse 7]

[Localité 22]

Madame [N] [SH] agissant en qualité d’ayant droit de son père Monsieur [NK] [SH] décédé le 12 août 2015

[Adresse 4]

[Localité 22]

Monsieur [YE] [SH] agissant en qualité d’ayant droit de son père Monsieur [NK] [SH] décédé le 12 août 2015

[Adresse 7]

[Localité 22]

Monsieur [MF] [NA]

[Adresse 36]

[Localité 39]

Madame [VC] [V] épouse [NA]

[Adresse 36]

[Localité 39]

Monsieur [AK] [HY]

[Adresse 10]

[Localité 12]

Madame [DG] [C] épouse [HY]

[Adresse 10]

[Localité 12]

Monsieur [ZU] [YO]

[Adresse 2]

[Localité 57]

Madame [FN] [RX]

[Adresse 14]

[Localité 46]

Monsieur [RM] [YZ]

[Adresse 20]

[Localité 49]

Monsieur [PA] [II]

[Adresse 35]

[Localité 33]

Madame [AE] [KI] divorcée [II]

[Adresse 62]

[Localité 31]

Monsieur [WH] [IT]

[Adresse 5]

[Localité 34]

Madame [A] [CG] épouse [IT]

[Adresse 5]

[Localité 34]

Madame [E] [JY]

[Adresse 15]

[Localité 51]

Monsieur [HN] [XJ]

[Adresse 6]

[Localité 38]

Monsieur [OF] [PK]

[Adresse 24]

[Localité 40]

Monsieur [EL] [XX]

[Adresse 30]

[Localité 45]

Monsieur [H] [WZ]

[Adresse 55]

[Localité 25]

Monsieur [BW] [VX]

[Adresse 53]

[Localité 26]

Madame [Y] [PV]

[Adresse 3]

[Localité 58]

APPELANTS

****************

S.A.R.L. CITYA BELUGA venant aux droits de la société BELVIA IMMOBILIER, et radiée le 16 mars 2021 par suite de transmission universelle de patrimoine à son associé unique, la société CITYA BELUGA, à compter du 30 novembre 2020

[Adresse 8]

[Localité 28]

Représentant : M^e Grégory VAVASSEUR, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 238

INTIMÉE

****************

Madame [TC] [D] épouse [GT]

[Adresse 17]

[Localité 43]

Madame [P] [D] épouse [B]

[Adresse 27],

[Adresse 59]

[Localité 44]

Madame [FR] [D] épouse [XU]

[Adresse 47]

[Localité 41]

Madame [UH] [T] épouse [YZ]

[Adresse 20]

[Localité 49]

Monsieur [G] [JY], en sa qualité d’ayant droit de Monsieur [PA] [JY]

[Adresse 23]

[Localité 52]

Madame [K] [JY], en sa qualité d’ayant droit de Monsieur [PA] [JY]

[Adresse 42]

[Localité 56]

Madame [BG] [JY], en sa qualité d’ayant droit de Monsieur [PA] [JY]

[Adresse 54]

[Localité 32]

Madame [ZJ] [OP] épouse [PK]

[Adresse 24]

[Localité 40]

PARTIES INTERVENANTES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 Octobre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

Par exploit du 12 juin 2019, M. [FY] [Z] et Mme [S] [TX] épouse [Z], M. [MF] [U], Mme [DR] [D] née [CW], M. [FG] [J], M. [FY] [L], M. [GI] [W] et Mme [R] [NV] épouse [W], Mme [X] [EB] veuve [SH] en son nom personnel et en sa qualité d’ayant droit de son époux M. [NK] [SH] décédé le 12 août 2015, Mme [N] [SH] et M. [YE] [SH] en leurs qualités d’ayants droit de leur père, M. [MF] [NA] et Mme [VC] [V] épouse [NA], Mme [A] [CG], M. [AK] [HY] et Mme [DG] [C] épouse [HY], M. [ZU] [YO], Mme [FN] [RX], M. [RM] [YZ], M. [PA] [II] et Mme [AE] [KI] divorcée [II], M. [WH] [IT], Mme [E] [JY] née [SS], M. [HN] [XJ], M. [OF] [PK], M. [EL] [XX], M. [H] [WZ], M. [BW] [VX] et Mme [Y] [PV], ci- après dénommés 'les appelants’ ont assigné la société Belvia Immobilier devant le Tribunal judiciaire de Pontoise aux fins notamment de :

— dire et juger que la société Belvia Immobilier, lors de son mandat de syndic, a exercé une gestion déficiente, laissant la copropriété dans un état de délabrement total ;

— constater que dès la désignation de la société Ani en qualité de nouveau syndic, de multiples interventions et travaux de courte durée se sont multipliés entre le 14 août 2014 et le 30 avril 2015 (nettoyage, enlèvement d’épaves, débarras d’encombrants, entretien des équipements d’électricité, des blocs de secours, vérification des extincteurs') ;

— constater qu’un montant total de plus de 100 000 euros a été exposé par eux pour atténuer le délabrement de la copropriété ;

— dire et juger que la société Belvia Immobilier devra, en tout état de cause, assumer le coût des travaux liés à des défaillances constatées durant son mandat et qui seront, par la force des choses, réalisés postérieurement à la fin de son mandat ;

— condamner ainsi la société Belvia Immobilier à leur payer une somme qui ne saurait être inférieure à 90 397,59 euros ;

— constater que la gestion défaillante menée par la société Belvia Immobilier a fortement obéré le fonctionnement courant de la copropriété, et a généré une dépréciation de la copropriété et des logements la composant sur le marché ;

— condamner la société Belvia Immobilier à réparer les préjudices accessoires subis par eux, à savoir 20 000 euros pour chacun d’entre eux concernant la perte de valeur de leurs biens ;

— condamner la société Belvia Immobilier à payer la somme de 2 000 euros à chacun d’eux sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Belvia Immobilier aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître Jordana Zaire, avocat au barreau du Val-d’Oise.

Par jugement contradictoire du 23 novembre 2021, le Tribunal judiciaire de Pontoise a :

— déclaré les appelants irrecevables en leur demande principale et accessoires ;

— condamné in solidum les appelants aux dépens et à payer à la société Belvia Immobilier une somme de l 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Les appelants ont relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 24 janvier 2023.

Par ordonnance d’incident rendue le 27 février 2024 par le Conseiller de la mise en état de la Cour d’appel de Versailles, l’intervention volontaire en première instance de Mmes [FR] [D], [TC] [D] et [P] [D], ainsi que de Mme [UH] [T], M. [G] [JY], Mme [K] [JY] et Mme [BG] [JY], a été déclarée irrecevable car prescrite.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 5 juin 2024, par lesquelles les appelants invitent la Cour à :

— infirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Pontoise daté du 23 novembre 2021 en ce qu’il a :

* déclaré M. [MF] [U], Mme [I] [LK] épouse [U], Mme [Y] [PV], M. [MF] [XX], M. [RM] [XX], M. [PA] [II], M. [FG] [J], M. [FY] [Z] et Mme [S] [TX] épouse [Z], M. [OF] [PK], M. [LV] [JD] et Mme [BK] [WO] épouse [JD], M. [WH] [IT] et Mme [X] [EB] épouse [SH], M. [H] [WZ], Mme [DR] [D] née [CW], M. [O] [MP] et Mme [VM] [TM] épouse [JN], M. [GI] [W] et Mme [R] [NV] épouse [W], Mme [E] [JY] née [SS], M. [ZU] [EW], M. [US] [HD], M. [HN] [XJ], Mme [FN] [RX], M. [FY] [L], M. [BW] [VX], M. [MF] [NA] et Mme [VC] [V] épouse [NA], M. [AK] [HY] et Mme [DG] [F] épouse [HY], irrecevables en leur demande principale et accessoires ;

* condamné in solidum M. [MF] [U], Mme [I] [LK] épouse [U], Mme [Y] [PV], M. [MF] [XX], M. [RM] [XX], M. [PA] [II], M. [FG] [J], M. [FY] [Z] et Mme [S] [TX] épouse [Z], M. [OF] [PK], M. [LV] [JD] et Mme [BK] [WO] épouse [JD], M. [WH] [IT], Mme [X] [EB] épouse [SH], M. [H] [WZ], Mme [DR] [D] née [CW], M. [O] [MP] et Mme [VM] [TM] épouse [JN], M. [GI] [W] et Mme [R] [NV] épouse [W], Mme [E] [JY] née [SS], M. [ZU] [EW], M. [US] [HD], M. [HN] [XJ], Mme [FN] [RX], M. [FY] [L], M. [BW] [VX], M. [MF] [NA] et Mme [VC] [V] épouse [NA], M. [AK] [HY] et Mme [DG] [F] épouse [HY], aux dépens et à payer à la société Belvia Immobilier une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Le confirmer en ce qu’il a débouté la société Belvia Immobilier, aux droits de laquelle la société CITYA Beluga vient ;

Par conséquent,

— débouter la société CITYA Beluga venant aux droits de la société Belvia Immobilier, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société CITYA Beluga venant aux droits de la société Belvia Immobilier à payer aux appelants une somme qui ne saurait être inférieure à 90 397,59 euros d’après le rapport d’expertise judiciaire, en réparation du préjudice subi par ceux-ci du fait de sa gestion déficiente lors de son mandat de syndic eu égard à l’état de délabrement dans lequel elle a laissé la résidence, au fait que les copropriétaires ont exposé plus de 100 000 euros pour remédier au délabrement de la copropriété, et aux multiples interventions et travaux de courte durée qui se sont multipliés, entre le 14 août 2014 et le 30 avril 2015 (nettoyage, enlèvement d’épaves, débarras d’encombrants, entretien des équipements d’électricité, des blocs de secours, vérification des extincteurs') constatés dès après la désignation de la société Ani en qualité de syndic ;

— condamner la société CITYA Beluga venant aux droits de la société Belvia Immobilier à réparer les préjudices accessoires subis par eux, du fait de sa gestion défaillante ayant obéré le fonctionnement courant de la copropriété et généré une dépréciation de la copropriété et des logements la composant sur le marché, à savoir 20 000 euros pour chacun d’entre eux concernant la perte de valeur de leurs biens, cette somme étant à parfaire ;

— condamner la société CITYA Beluga venant aux droits de la société Belvia Immobilier à payer la somme de 2 000 euros à chacun d’eux, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et celle de 2 000 euros chacun concernant la procédure d’appel ;

— condamner la société CITYA Beluga venant aux droits de la société Belvia Immobilier aux entiers dépens de première instance distraits au profit de Maître Jordana Zaire, avocat au barreau du Val d’Oise, et d’appel distraits au profit de Maître Floriane Peron, avocat au barreau de Versailles, et en ce compris les frais d’expertise.

Vu les conclusions notifiées le 23 octobre 2024, par lesquelles la société CITYA Beluga, intimée, invite la Cour à :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré les appelants irrecevables de ce chef,

Subsidiairement,

— Dire et juger que leurs demandes ne sont ne sont pas déterminées et qu’aucune des parties adverses ne justifie d’un préjudice strictement personnel,

— Dire et juger que les demandeurs ne démontrent aucune faute de nature quasidélictuelle, ni préjudice direct et personnel, ni le lien de causalité directe,

En conséquence,

— les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamner solidairement les appelants au règlement de la somme de 30 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement les appelants et intervenants volontaires aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Grégory Vavasseur.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir 'déclarer’ et 'recevoir’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt. Il n’y sera pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir, opposée à l’encontre de tous les requérants

En droit :

Selon l’article 74 du code de procédure civile : « Les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception, seraient d’ordre public. (') ».

Il est rappelé qu’une irrégularité de fond, ainsi qu’il est dit à l’article 119 du code de procédure civile, doit être accueillie sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que la nullité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

En l’espèce

En première instance les appelants n’ont pas justifié de leur qualité de copropriétaires à la date de l’assignation, le 12 juin 2019 : c’est pour ce motif que le Tribunal les a déclarés irrecevables en leur action.

En appel, il ressort de l’examen des pièces produites, que :

M. [FY] [Z] et Mme [S] [TX] épouse [Z] n’étaient plus copropriétaires au 12 juin 2019, ayant vendu leur bien en mai 2018 (pièce 72),

M. [MF] [U] n’établit pas quelle était sa situation précise au 12 juin 2019, en produisant son acte notarié d’acquisition de 2004 (pièce 47) où il était acheteur indivis avec son épouse née [LK], puis les avis de taxes foncières 2018 à 2022 indiquant qu’il est en indivision avec Mme [I] [LK] ; Or cette indivisaire, qui était en la cause devant le Tribunal, ne l’est pas à hauteur d’appel,

Mme [DR] [D] née [CW], n’établit pas quelle était sa situation précise au 12 juin 2019, en produisant son acte notarié d’acquisition de 2004 (pièce 47) où elle était acheteuse indivise avec son époux, puis un acte notarié de vente de septembre 2021, indiquant quatre vendeurs à savoir elle-même et trois autres personnes : Mmes [FR] [D], [TC] [D] et [P] [D]. Or ces trois autres personnes ne sont plus dans la cause dès lors que leur intervention volontaire en première instance a été déclarée irrecevable car prescrite par ordonnance d’incident rendue le 27 février 2024 par le conseiller de la mise en état de la Cour d’appel de Versailles (pièce 69),

M. [FG] [J] n’établit pas qu’il était encore copropriétaire au 12 juin 2019 en se bornant à produire en appel son acte notarié d’acquisition de 2004 (pièce 50),

M. [FY] [L], n’établit pas qu’il était encore copropriétaire au 12 juin 2019 en se bornant à lister un 'justificatif de propriété’ (pièce 51) qui est manquant au dossier,

M. [GI] [W] et Mme [R] [NV] épouse [W] n’étaient plus copropriétaires au 12 juin 2019, ayant vendu leur bien le 27 mai 2019 (pièce 87),

M. [AK] [HY] et Mme [DG] [C] épouse [HY] n’établissent pas qu’ils étaient encore copropriétaires au 12 juin 2019 en se bornant à produire en appel leur acte notarié d’acquisition de 2004 (pièce 56),

M. [ZU] [YO] n’établit pas qu’il était encore copropriétaire au 12 juin 2019 en se bornant à produire en appel son notarié d’acquisition de 2004 (pièce 57),

M. [RM] [YZ] n’était plus copropriétaire au 12 juin 2019, ayant vendu son bien en novembre 2015 (pièce 41),

M. [PA] [II] et Mme [AE] [KI] divorcée [II] n’établissent pas qu’ils étaient encore copropriétaires au 12 juin 2019 en se bornant à produire en appel leur acte notarié d’acquisition de 2004 (pièces 35 et 60), des mandats en vue de la vente du bien et une intention d’acheter datés de 2017 et 2018 (pièces 36 à 39) ou encore des avis de taxes foncières au titre de 2018, 2015, 2014 et 2013 (pièce 79),

Mme [E] [JY] née [SS], n’établit pas qu’elle était encore copropriétaire au 12 juin 2019 en se bornant à produire en appel son acte notarié d’acquisition de 2004 (pièce 62) au nom de M. et Mme [PA] [JY], un acte notarié de vente du bien en février 2020 (pièce 63) stipulant qu’elle-même et M. [G] [JY], Mme [K] [JY] et Mme [BG] [JY] ont, tous les quatre, vendu ce bien, ou encore en produisant des avis de taxes foncières au titre de 2013 à 2018 (pièce 71), au demeurant la Cour rappelle que M. [G] [JY], Mme [K] [JY] et Mme [BG] [JY] ne sont plus dans la cause dès lors que leur intervention volontaire en première instance a été déclarée irrecevable car prescrite par ordonnance d’incident rendue le 27 février 2024 par le conseiller de la mise en état de la Cour d’appel de Versailles (pièce 69),

M. [OF] [PK], n’établit pas qu’il possédait la qualité de copropriétaire au 12 juin 2019 en se bornant à produire en appel l’acte notarié d’acquisition de 2004 (pièce 65),

M. [EL] [XX] n’établit pas qu’il possédait la qualité de copropriétaire au 12 juin 2019 en se bornant à produire en appel l’acte notarié d’acquisition de 2004 (pièce 66),

M. [H] [WZ] n’était plus copropriétaire au 12 juin 2019, ayant vendu son bien en mars 2018 (pièce 42)

M. [BW] [VX] n’établit pas qu’il possédait la qualité de copropriétaire au 12 juin 2019 en ne produisant aucun justificatif,

Mme [Y] [PV] n’établit pas qu’elle était encore copropriétaire au 12 juin 2019 en se bornant à produire en appel son acte notarié d’acquisition de 2013 (pièce 68), ou ses avis de taxes foncières au titre de 2014, 2015 et 2017 (pièce 85),

Il suit de ce qui précède, que M. [FY] [Z] et Mme [S] [TX] épouse [Z], M. [MF] [U], Mme [DR] [D] née [CW], M. [FG] [J], M. [FY] [L], M. [GI] [W] et Mme [R] [NV] épouse [W], M. [AK] [HY] et Mme [DG] [C] épouse [HY], M. [ZU] [YO], M. [RM] [YZ], M. [PA] [II] et Mme [AE] [KI] divorcée [II], Mme [E] [JY] née [SS], M. [OF] [PK], M. [EL] [XX], M. [H] [WZ], M. [BW] [VX] et Mme [Y] [PV] sont irrecevables en leurs demandes principales et accessoires.

Le jugement sera confirmé sur ces points.

En revanche,

Mme [X] [EB] veuve [SH], en son nom personnel et en sa qualité d’ayant droit de son époux M. [NK] [SH] décédé le 12 août 2015, Mme [N] [SH] et M. [YE] [SH] en leurs qualités d’ayants droit de leur père, établissent leur qualité de copropriétaires indivis en produisant d’une part (pièce 54) l’acte de notoriété de 2016 suite au décès de M. [SH] déclarant Mme veuve [SH] usufruitière universelle, et les deux enfants héritiers en pleine propriété, d’autre part leurs avis de taxe d’habitation de 2013 à 2019 ainsi qu’au titre de 2023 (pièce 77),

M. [MF] [NA] et Mme [VC] [V] épouse [NA], étaient copropriétaires au 12 juin 2019, et en justifient en produisant leur acte notarié d’acquisition de 2004 (pièce 55) et les avis de taxe d’habitation de 2014, 2015, 2018, 2019 et 2023 (pièce 76),

Mme [FN] [RX] était copropriétaire au 12 juin 2019, et en justifie en produisant son acte notarié d’acquisition de 2004 (pièce 58) ainsi que les formulaires de taxe d’habitation de 2013 à 2023 inclus (pièce 80),

M. [WH] [IT] et Mme [A] [CG] épouse [IT], étaient copropriétaires au 12 juin 2019, et en justifient en produisant leur acte notarié d’acquisition de 2004 (pièce 61) ainsi que les formulaires de taxe d’habitation de 2013, 2014, 2015, 2018, 2019 et 2023 (pièce 74),

M. [HN] [XJ] était copropriétaire au 12 juin 2019, et en justifie en produisant son acte notarié d’acquisition de 2004 (pièce 64) ainsi que son avis de taxe d’habitation de 2023 (pièce 84).

Il suit de ce qui précède, que Mme [X] [EB] veuve [SH], en son nom personnel et en sa qualité d’ayant droit de son époux M. [NK] [SH] décédé le 12 août 2015, Mme [N] [SH] et M. [YE] [SH] en leurs qualités d’ayants droit de leur père, M. [MF] [NA] et Mme [VC] [V] épouse [NA], Mme [FN] [RX], M. [WH] [IT] et Mme [A] [CG] épouse [IT] et M. [HN] [XJ] établissent leur qualité pour agir.

Le jugement sera infirmé sur ces points.

Sur la demande des appelants afin de condamnation de la société CITYA Beluga venant aux droits de la société Belvia Immobilier à leur verser une somme qui ne saurait être inférieure à 90 397,59 euros d’après le rapport d’expertise judiciaire du 15 avril 2016 de M. [M], en réparation du préjudice subi par eux du fait de sa gestion déficiente lors de son mandat de syndic de la copropriété

En droit :

En application de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction applicable à l’espèce en vigueur à la date d’assignation, le syndic de copropriété est notamment chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, ainsi que d’établir et tenir à jour un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret.

En l’espèce :

Par décision du 31 octobre 2020, déposée au greffe du Tribunal de commerce de Toulouse le 1er mars 2021, la société Belvia Immobilier, syndic de la copropriété jusqu’au 20 juin 2014, a fait l’objet d’une dissolution et d’une transmission universelle de son patrimoine vers son associé unique, la société CITYA Beluga (ses pièces 13, 14 et 15).

Est produit le rapport d’expertise judiciaire du 15 avril 2016 de M. [M] (pièce 33 des requérants), dont la mission était en particulier, de chiffrer les travaux à réaliser, de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis dans cette copropriété livrée en 2006 et comprenant 64 logements sur 5 niveaux et 85 parkings sur 3 sous-sols :

Sur les travaux, l’expert a retenu :

— des factures de travaux d’entretien payées par Belvia Immobilier entre mai 2010 et mai 2014, pour un montant de 9 852,88 euros TTC,

— des factures de travaux d’entretien et de sécurité incendie payées par la sarl ANI-ORPI entre août 2014 et avril 2015 pour un montant de 50 811,53 euros TTC (leurs pièces 4 à 28) et de travaux nécessaires, dont la remise en état et en peinture du portail pour un montant total de 5 680 euros ainsi que la mise en place de caméras de sécurité pour 4 524,70 euros soit un total de 10 204,70 euros.

— des devis d’entretien dont interphonie et accès Novapass, pour 29 733,18 euros TTC (leurs pièces 29 à 31).

Sur les responsabilités encourues, l’expert a mentionné :

Les désordres des travaux de gros-oeuvre et ravalement, liés à la construction des immeubles, qui ont fait l’objet d’une procédure initialisée en novembre 2013, mais sans suite donnée par le syndic Belvia Immobilier dès lors le représentant de ce syndic ne s’est pas présenté le jour convenu pour faire pénétrer l’expert dans les lieux. Cette procédure a été relancée au mois d’août 2015, juste à temps compte tenu de l’expiration de la garantie décennale en 2016.

L’expert souligne les nombreux manquements de l’ancien syndic qui n’a pas produit le carnet d’entretien ni le dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage, malgré de multiples relances de sa part, qui a laissé perdurer de 2006 à 2014 les problèmes grandissants de vandalisme, intrusions, dégradations et liés aux squatters et ne s’est pas davantage soucié de faire respecter par les prestataires, leurs obligations contractuelles relatives à l’entretien et au nettoyage, ce qui explique selon ses conclusions, l’état très dégradé des parties communes de l’ensemble des niveaux et abords de cette copropriété, qui a perduré pendant de nombreuses années jusqu’en 2014.

Sur les préjudices, l’expert a mentionné :

D’une part, que 'les parties ne se sont pas prononcées sur les préjudices accessoires liés aux réfections', et que 'les différents troubles de jouissance subis par les parties n’ont pas été produits’ et enfin, que les travaux d’entretien et de sécurité incendie payées par la sarl Ani-Orpi entre le mois d’août 2014 et le mois d’avril 2015 pour un montant de 50 811,53 euros TTC (leurs pièces 4 à 28) étaient urgents, de même que les travaux concernés par les devis d’entretien dont interphonie et accès Novapass, pour 29 733,18 euros TTC (leurs pièces 29 à 31), afin de mettre un terme aux intrusions et problèmes d’insécurité et de dangerosité notamment dans les 3 sous-sols, où les véhicules se font voler, démonter et/ou incendier et où le 3e sous-sol est occupé par 'des trafiquants qui ont transformé les lieux en boite de nuit'.

La société CITYA Beluga ne conteste pas sérieusement ces faits et les conclusions du rapport d’expertise judiciaire, en se bornant à alléguer que le syndic n’est pas concerné par les problèmes ou les vices de construction ou encore, qu’elle ne pouvait remplir ses obligations car des charges de copropriété n’auraient pas été réglées, arguant du procès-verbal de l’assemblée générale du 10 juin 2015 (sa pièce n° 4), après qu’elle avait été démise de son mandat de syndic et d’où il ressort que trois copropriétaires sur 64 seulement, devaient, en 2015, très précisément 8 012 euros, 2 362 euros et 2 389 euros, et dont les lots ont fait l’objet d’une saisie-immobilière votée lors de cette assemblée générale, ce qui vient contredire sa thèse.

Enfin, si la société CITYA Beluga produit pour trois déclarations de sinistres régularisées par le syndic Belvia Immobilier en date du 12 décembre 2013 pour un dégât des eaux suite à l’ouverture forcée d’un skydome au 3e étage du bâtiment A1, en date du 8 janvier 2014 pour vandalisme dans la cour intérieure et au 1er sous-sol, et en date du 2 mai 2014 pour bris de glace de la porte du hall d’entrée du bâtiment B1, elle ne produit toutefois aucune facture de travaux de réparations ni de preuve de la prise en charge des frais correspondants par l’assureur.

La Cour retient de tout ce qui précède, que :

— la responsabilité fautive de l’ancien syndic Belvia Immobilier est établie, au regard du défaut de diligences et des incuries multiples qui ont perduré pendant l’intégralité de son mandat,

— les préjudices qui en découlent directement ne peuvent pas être évalués au regard des travaux nécessaires qui ont dû être réalisés par le nouveau syndic, dès lors qu’il n’est pas établi au vu des pièces produites que le retard de réalisation desdits travaux aurait entraîné un surcoût,

— ces préjudices doivent être indemnisés de deux chefs : les troubles dans les conditions d’existence et la perte de valeur des biens immobiliers.

Sur les troubles dans les conditions d’existence des copropriétaires

A ce titre, les requérants présentent une demande d’indemnisation de ' 90 397,59 euros d’après le rapport d’expertise judiciaire en réparation du préjudice subi par ceux-ci du fait de sa gestion déficiente lors de son mandat de syndic de la copropriété RESIDENCE LES ECOLES, sis [Adresse 48] à [Localité 60] eu égard à l’état de délabrement dans lequel elle a laissé la résidence, au fait que les copropriétaires ont exposé plus de 100 000 euros pour atténuer le délabrement de la copropriété, et aux multiples interventions et travaux de courte durée qui se sont multipliés, entre le 14 août 2014 et le 30 avril 2015 (nettoyage, enlèvement d’épaves, débarras d’encombrants, entretien des équipements d’électricité, des blocs de secours, vérification des extincteurs') constatés dès après la désignation de la société Ani en qualité de syndic'.

Ils invoquent également de grandes difficultés à louer ou relouer leurs biens eu égard, précisément à l’état de délabrement de la copropriété, à savoir la dégradation physique de l’état du bâti, des logements, des espaces intérieurs et extérieurs, et des équipements communs, par l’absence d’entretien et de maintenance, la défaillance des équipements collectifs (ascenseurs notamment), la dégradation du gros-oeuvre et les situations généralisées de péril et d’insalubrité.

Il sera fait une juste appréciation de ces troubles de conditions d’existence subis pendant de nombreuses années et au minimum entre 2008 et 2014, en allouant une indemnité de 5 000 euros pour chaque bien concerné, à répartir entre les propriétaires dudit bien, ces sommes devant être payées par la société CITYA Beluga venant aux droits de la société Belvia Immobilier.

Ainsi la société CITYA Beluga versera :

—  5 000 euros conjointement à Mme [X] [EB] veuve [SH], en son nom personnel et en sa qualité d’ayant droit de son époux M. [NK] [SH] décédé le 12 août 2015, Mme [N] [SH] et M. [YE] [SH] en leurs qualités d’ayants droit de leur père,

—  5 000 euros conjointement à M. [MF] [NA] et Mme [VC] [V] épouse [NA],

—  5 000 euros à Mme [FN] [RX],

—  5 000 euros conjointement à M. [WH] [IT] et Mme [A] [CG] épouse [IT],

et 5 000 euros à M. [HN] [XJ].

Le jugement sera infirmé en ce sens.

Sur la perte de valeur des biens immobiliers

Mme [X] [EB] veuve [SH], en son nom personnel et en sa qualité d’ayant droit de son époux M. [NK] [SH] décédé le 12 août 2015, Mme [N] [SH] et M. [YE] [SH] en leurs qualités d’ayants droit de leur père, établissent que leur bien a été payé en 2004, un prix de 132 200 euros. En 2023 le bien n’avait pas été vendu et il n’est pas établi de décote, a fortiori compte tenu de la reprise en main de la gestion de cette copropriété par un nouveau syndic depuis 2014.

M. [MF] [NA] et Mme [VC] [V] épouse [NA] établissent que leur bien a été payé en 2004, un prix de 174 000 euros. Comme précédemment, en 2023 le bien n’avait pas été vendu et il n’est pas établi de décote.

Mme [FN] [RX] établit que son bien a été acquis en 2004 un prix de 174 000 euros. Comme précédemment, en 2023 le bien n’avait pas été vendu et il n’est pas établi de décote.

M. [WH] [IT] et Mme [A] [CG] épouse [IT] établissent que leur bien a été acquis en 2004, moyennant un prix de 132 000 euros. Comme précédemment, en 2023 le bien n’avait pas été vendu et il n’est pas établi de décote.

Enfin M. [HN] [XJ] établit que son bien a été payé en 2004 un prix de 174 000 euros. Comme précédemment, en 2023 le bien n’avait pas été vendu et il n’est pas établi de décote.

En l’absence de tout autre élément probant et personnalisé, ces demandes, ne pourront qu’être rejetées.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement en toutes ses dispositions, ainsi qu’en ce qui concerne les dépens et l’application qui a été faite de l’article 700 du code de procédure civile.

La société CITYA Beluga, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à chacune des parties représentant un bien de copropriété en cause, la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance, et la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

INFIRME jugement contradictoire rendu le 23 novembre 2021 par le Tribunal judiciaire de Pontoise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau des chefs infirmés

DECLARE M. [FY] [Z] et Mme [S] [TX] épouse [Z], M. [MF] [U], Mme [DR] [D] née [CW], M. [FG] [J], M. [FY] [L], M. [GI] [W] et Mme [R] [NV] épouse [W], M. [AK] [HY] et Mme [DG] [C] épouse [HY], M. [ZU] [YO], M. [RM] [YZ], M. [PA] [II] et Mme [AE] [KI] divorcée [II], Mme [E] [JY] née [SS], M. [OF] [PK], M. [EL] [XX], M. [H] [WZ], M. [BW] [VX] et Mme [Y] [PV], irrecevables en leurs demandes principales et accessoires,

DECLARE Mme [X] [EB] veuve [SH], en son nom personnel et en sa qualité d’ayant droit de son époux M. [NK] [SH] décédé le 12 août 2015, Mme [N] [SH] et M. [YE] [SH] en leurs qualités d’ayants droit de leur père, M. [MF] [NA] et Mme [VC] [V] épouse [NA], Mme [FN] [RX], M. [WH] [IT] et Mme [A] [CG] épouse [IT] et M. [HN] [XJ] recevables à agir,

—  5 000 euros conjointement à M. [MF] [NA] et Mme [VC] [V] épouse [NA],

—  5 000 euros à Mme [FN] [RX],

—  5 000 euros conjointement à M. [WH] [IT] et Mme [A] [CG] épouse [IT],

—  5 000 euros à M. [HN] [XJ],

CONDAMNE la SARL CITYA Beluga, dont le siège est [Adresse 9], RCS de [Localité 66] n°808 912 950, venant aux droits de la société Belvia Immobilier, RCS de [Localité 65] n°400 158 572, radiée le 16 mars 2021 par suite de transmission universelle de patrimoine à son associé unique, la société CITYA Beluga à compter du 30 novembre 2020, à payer à chacune des cinq parties ci-dessus, à savoir premièrement Mme [X] [EB] veuve [SH], en son nom personnel et en sa qualité d’ayant droit de son époux M. [NK] [SH] décédé le 12 août 2015, Mme [N] [SH] et M. [YE] [SH] en leurs qualités d’ayants droit de leur père, deuxièmement M. [MF] [NA] et Mme [VC] [V] épouse [NA], troisièmement Mme [FN] [RX], quatrièmement M. [WH] [IT] et Mme [A] [CG] épouse [IT] et cinquièmement M. [HN] [XJ], la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

CONDAMNE la SARL CITYA Beluga, dont le siège est [Adresse 9], RCS de Tours n°808 912 950, venant aux droits de la société Belvia Immobilier, RCS de Toulouse n°400 158 572, radiée le 16 mars 2021 par suite de transmission universelle de patrimoine à son associé unique, la société CITYA Beluga à compter du 30 novembre 2020, aux entiers dépens de première instance, et en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Jordana Zaire, avocat au barreau du Val-d’Oise, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

CONDAMNE la SARL CITYA Beluga, dont le siège est [Adresse 9], RCS de [Localité 66] n°808 912 950, venant aux droits de la société Belvia Immobilier, RCS de [Localité 65] n°400 158 572, radiée le 16 mars 2021 par suite de transmission universelle de patrimoine à son associé unique, la société CITYA Beluga à compter du 30 novembre 2020, à payer à chacune des cinq parties ci-dessus, à savoir premièrement Mme [X] [EB] veuve [SH], en son nom personnel et en sa qualité d’ayant droit de son époux M. [NK] [SH] décédé le 12 août 2015, Mme [N] [SH] et M. [YE] [SH] en leurs qualités d’ayants droit de leur père, deuxièmement M. [MF] [NA] et Mme [VC] [V] épouse [NA], troisièmement Mme [FN] [RX], quatrièmement M. [WH] [IT] et Mme [A] [CG] épouse [IT] et cinquièmement M. [HN] [XJ], la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

CONDAMNE la SARL Citya Beluga, dont le siège est [Adresse 9], RCS de Tours n°808 912 950, venant aux droits de la société Belvia Immobilier, RCS de Toulouse n°400 158 572, radiée le 16 mars 2021 par suite de transmission universelle de patrimoine à son associé unique, la société Citya Beluga à compter du 30 novembre 2020, aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Floriane Peron, avocate au barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT