COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Chambre civile 1-3

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 18 SEPTEMBRE 2025

N° RG 23/08474 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WH6O

AFFAIRE :

[U] [W]

C/

[K] [S]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Juillet 2023 par le Tribunal Judiciaire de VERSAILLES

N° Chambre : 2

N° Section :

N° RG : 21/05299

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Isabelle DONNET de la SELARL FIDU-JURIS, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [U] [W]

née le 26 Mai 1977 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Isabelle DONNET de la SELARL FIDU-JURIS, Postulant/plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 13

APPELANTE

****************

Madame [K] [S]

née le 03 Août 1981 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Monsieur [M] [Y]

né le 01 Septembre 2002 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

INTIMES DEFAILLANTS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 juillet 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

FAITS ET PROCEDURE

Selon acte authentique en date du 4 décembre 2020, M. [Y] et Mme [S] ont consenti à Mme [W] une promesse de vente portant sur un appartement avec cave sis [Adresse 1] (78), pour un prix de 138 500 euros. Une condition suspensive avait été stipulée, dont la durée expirait le 4 mars 2021 à 16 h, relative à l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’un montant de 152 000 euros maximum, d’une durée maximale de 25 ans et d’un taux hors assurance maximal de 1,50 %, ce prêt devant être obtenu au plus tard le 4 février 2021. Une indemnité d’immobilisation de 13 850 euros avait été prévue, dont 2 000 euros avaient été consignés en l’étude du notaire.

Mme [W] ayant été mise en demeure en vain de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive, M. [Y] et Mme [S] l’ont assignée devant le Tribunal judiciaire de Versailles par acte en date du 14 février 2021, en vue d’obtenir le déblocage de la somme de 2 000 euros et sa condamnation au paiement de la somme de 11 850 euros représentant le solde de l’indemnité d’immobilisation.

Par jugement en date du 10 juillet 2023, le Tribunal judiciaire de Versailles a :

— condamné Mme [W] au paiement de la somme de 11 850 euros représentant le solde de l’indemnité d’immobilisation ;

— ordonné le déblocage de la somme de 2 000 euros détenue en la comptabilité du notaire au profit de M. [Y] et Mme [S] ;

— condamné Mme [W] aux dépens ;

— condamné Mme [W] à payer à M. [Y] et Mme [S] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que le jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire.

Ce jugement a été signifié par M. [Y] et Mme [S] à Mme [W] le 21 septembre 2023.

Par déclaration en date du 19 décembre 2023, Mme [W] a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions notifiées par RPVA le 31 janvier 2024, elle expose :

— qu’elle justifie avoir formulé plusieurs demandes de prêts correspondant aux caractéristiques visées dans la condition suspensive ;

— qu’elle s’est heurtée à trois refus de la Banque Populaire, de la Banque Postale et du Crédit social des fonctionnaires ;

— que la condition suspensive n’est donc pas réputée accomplie.

Mme [W] demande en conséquence à la cour de :

— infirmer le jugement ;

— débouter M. [Y] et Mme [S] de leurs prétentions ;

— subsidiairement, réduire à 2 000 euros le montant de l’indemnité d’immobilisation qui sera supportée par elle ;

— condamner M. [Y] et Mme [S] au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux dépens.

M. [Y] et Mme [S], qui se sont vus dénoncer la déclaration d’appel avec les conclusions d’appelant le 6 février 2024, dans les formes de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 juin 2025.

MOTIFS

La promesse de vente datée du 4 décembre 2020 comportait une condition suspensive d’obtention de prêts rédigée comme suit :

Le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts et répondant aux caractéristiques suivantes :

— organisme prêteur : tout organisme financier ;

— montant maximal de la somme empruntée : 152 000 euros ;

— durée maximale de remboursement : 25 ans ;

— taux nominal d’intérêt maximal : 1,50 % l’an (hors assurances) ;

— garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d’un organisme financier (…).

Il était également prévu que la condition suspensive serait réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 4 février 2021.

Enfin, il était stipulé que l’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt devrait être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire, et qu’à défaut, le promettant aurait, à l’expiration du délai, la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, par lettre recommandée avec avis de réception, et que passé ce délai de huit jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la conditions serait censée défaillie et les présentes seraient caduques de plein droit. Dans ce cas le bénéficiaire pourrait recouvrer les fonds déposés. A défaut ces fonds resteraient acquis au promettant.

Enfin, un paragraphe intitulé « refus de prêt » prévoyait que le bénéficiaire s’engageait, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus, et qu’en conséquence il s’engageait à déposer simultanément deux demandes de prêt.

Selon lettre recommandée avec avis de réception du 17 avril 2021, M. [Y] et Mme [S] ont rappelé à Mme [W] qu’elle était tenue de fournir une offre de prêt, ou deux refus de prêt, obtenus dans le délai imparti. Le 3 mai 2021 Mme [W] répondait qu’elle avait fait toutes les démarches auprès de banques et auprès de sa courtière qui gérait les crédits consentis aux fonctionnaires, mais que le dossier avait traîné et que la vente ne se ferait pas.

Le tribunal a observé que Mme [W] avait produit un courrier daté du 9 mars 2021 émanant de la société Banque Populaire, lui annonçant que sa demande de prêt était rejetée, mais contrairement à ce qu’il a estimé, le taux du prêt demandé (1,40 % hors assurance) était conforme à la promesse de vente, laquelle visait un taux nominal d’intérêt maximal de 1,50 % l’an (hors assurances). Par contre ce document a été établi postérieurement au délai qui expirait le 4 février 2021.

Mme [W] a versé aux débats également une lettre de la Banque Postale du 28 avril 2021 lui indiquant qu’il n’était pas donné suite à sa demande de crédit, mais ce document reste taisant sur les caractéristiques de la demande de prêt, et est donc inefficace à démontrer que, comme la promesse de vente lui en faisait l’obligation, l’appelante a sollicité de cet organisme un prêt conforme.

Mme [W] a produit un email daté du 22 mars 2022, émanant du Crédit social des fonctionnaires, retraçant l’historique des démarches effectuées, mais là encore ce document reste taisant sur les caractéristiques du prêt en question, ne mentionnant que la capital à emprunter (128 500 euros) mais non pas sa durée, son taux nominal et les garanties.

Et enfin l’offre de prêt du Crédit agricole datée du 20 septembre 2023 ne correspond pas aux stipulations de la condition suspensive, vu que le montant de la somme empruntée était de 156 000 euros, soit davantage que son montant maximal (152 000 euros).

Il est ainsi établi que l’appelante ne justifie pas d’un refus de prêt aux conditions contractuellement prévues, alors que la condition suspensive est réputée réalisée comme il est dit à l’article 1304-3 alinéa 1er du code civil, si bien que les fonds consignés (2 000 euros) sont acquis aux vendeurs, M. [Y] et Mme [S], tandis que comme il est dit à la clause insérée en page 11 de la promesse de vente, le solde de l’indemnité d’immobilisation (11 850 euros) est également acquis aux promettants à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte. C’est à bon droit que le tribunal a d’une part condamné Mme [W] à payer à M. [Y] et Mme [S] la somme de 11 850 euros, d’autre part ordonné le déblocage de la somme de 2 000 euros détenue dans la comptabilité du notaire au profit des susnommés.

Subsidiairement Mme [W] sollicite la réduction à 2 000 euros du montant de l’indemnité due. Celle-ci était stipulée non réductible, mais conformément l’article 1231-5 alinéa 2 du code civil le juge peut modérer la pénalité ainsi convenue, et toute stipulation contraire est réputée non écrite. Toutefois Mme [W] ne prouve nullement que la pénalité est manifestement excessive. Il n’y a donc pas lieu d’en réduire le montant.

Le jugement est confirmé en l’ensemble de ses dispositions.

Mme [W] sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt de défaut, mis à disposition ,

Confirme le jugement en date du 10 juillet 2023 ,

Condamne Mme [U] [W] aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,