Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 23 MAI 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/16390 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKCX7

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 24 Mai 2024 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 24/00891

APPELANT

M. [W] [L]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Stéphanie PARTOUCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0854

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/019549 du 19/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉE

SCI INGRID, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Remo FRANCHITTO, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 avril 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par acte du 1er mars 2016, M. [L] a pris à bail d’habitation un appartement et une cave dans l’immeuble situé [Adresse 1], dans le [Localité 6].

Par acte du 20 septembre 2023, la SCI Ingrid a fait délivrer à M. [L] un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail, de lui payer la somme de 13.489 euros en principal au titre de l’arriéré locatif et de justifier de son assurance au titre des risques locatifs, puis, par acte du 27 décembre 2023, l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation et de l’arriéré locatif pour un montant de 15.039 euros.

Par ordonnance du 24 mai 2024, le premier juge a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 1er novembre 2023 ;

— dit qu’à compter de cette date, M. [L] se trouve occuper sans droit ni titre des lieux loués situés au [Adresse 1], à [Localité 6] ;

— à défaut de libération volontaire des lieux, autorisé son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— dit que l’expulsion ne pourra intervenir qu’à l’issue du délai de deux mois après le commandement d’avoir à libérer les lieux ;

— rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 et R. 433-1 et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné M. [L] à payer à la société Ingrid :

— la somme de 18.589 euros à titre de provision sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelles, terme de mars 2024 inclus ;

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer principal mensuel, augmentée des charges locatives et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

— les dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet ;

— rejeté la demande au titre des frais irrépétibles ;

— rejeté les demandes reconventionnelles de M. [L].

Par déclaration du 20 septembre 2024, M. [L] a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble des chefs du dispositif.

Par dernières conclusions remises et notifiées le 7 avril 2025, il demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau,

à titre principal,

— dire irrecevable la demande formulée par la société Ingrid pour défaut d’intérêt à agir ;

à titre subsidiaire,

— constater l’existence de contestations sérieuses et en conséquence, renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond ;

à titre infiniment subsidiaire,

— dire que le logement loué ne respectait pas les normes de décence et d’habitabilité ;

— condamner l’intimée à lui régler la somme de 15.000 euros au titre des travaux réalisés aux lieu et place de la bailleresse ;

— dire que le loyer appliqué par la bailleresse dépasse l’encadrement des loyers mis en place au sein de la ville de [Localité 5] et que le dépassement s’élève à la somme de 305,12 euros par mois ;

— condamner la bailleresse à lui rembourser la somme de 32.952,96 euros ;

à titre subsidiaire, si la cour estimait qu’il ne peut réclamer le remboursement du trop-perçu au titre de l’encadrement des loyers,

— la condamner à lui rembourser 10 % du loyer réglé sur l’ensemble du bail au titre de l’absence de cave, soit la somme de 9.180 euros ;

en tout état de cause,

— ordonner la compensation judiciaire entre les créances réciproques des parties ;

— condamner la société Ingrid au paiement de la somme de 3.000 euros HT au profit de M^e Partouche, avocat désigné au titre de l’aide juridictionnelle, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et dire que ceux d’appel seront recouvrés directement par M^e Partouche conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Par conclusions remises et notifiées le 20 février 2025, la société Ingrid demande à la cour de :

— rejeter l’ensemble des demandes de M. [L] ;

— confirmer intégralement l’ordonnance entreprise ;

— condamner M. [L] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 avril 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Sur la recevabilité des demandes de la société Ingrid

M. [L] soulève l’irrecevabilité des demandes de la société Ingrid pour défaut d’intérêt à agir, au motif que celle-ci ne justifie pas être la véritable propriétaire de l’appartement alors que le bail a été conclu avec la société Financière de [Localité 5] qui est l’associé gérant de la société Ingrid.

La société Ingrid fait valoir qu’elle est bien propriétaire des locaux concernés et qu’elle a donné à la société Financière de [Localité 5] un mandat de gestion immobilière en vertu duquel le bail du 1er mars 2016 a été signé.

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention.

Si, en l’espèce, le bail en date du 1er mars 2016 a été conclu par la société Financière de [Localité 5], la société Ingrid justifie d’une part, être propriétaire, selon acte d’acquisition du 15 juin 2001, de l’appartement donné à bail, d’autre part, avoir donné à la société Financière de [Localité 5], par acte du 1er septembre 2015, mandat pour gérer en son nom le bien en cause.

Il ressort au surplus des pièces produites que M. [L] avait nécessairement connaissance de cette situation dès lors que la qualité de propriétaire de la société Ingrid était mentionnée sur le diagnostic technique de l’appartement en date du 7 décembre 2015 joint en annexe au bail, cette qualité étant rappelée sur le commandement de payer du 20 septembre 2023 (acte délivré 'à la demande de la SCI Ingrid représentée par son mandataire la société Financière de [Localité 5]') et sur le décompte locatif annexé à ce même commandement.

La société Ingrid justifiant de sa qualité de propriétaire des lieux et, dès lors, de son intérêt à agir, la fin de non-recevoir soulevée par M. [L] sera rejetée.

Sur la demande de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : 'Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.'

En l’espèce, il est constant que, par acte en date du 20 septembre 2023, la société Ingrid a fait délivrer à M. [L] un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail, de lui payer, la somme de 13.489 euros en principal au titre des loyers impayés et de justifier d’une assurance souscrite au titre des risques locatifs, et que le commandement est demeuré infructueux à l’issue du délai prescrit. Il s’en déduit que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 1er novembre 2023.

M. [L] sollicite la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire en se prévalant de la décision de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 5] en date du 13 mars 2025 qui a imposé un effacement total de sa dette locative.

L’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : 'Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'

Il est constant que, par décision du 13 mars 2025, la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 5] a décidé d’imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de M. [L] et un effacement total de sa dette à l’égard de la société Ingrid à hauteur de 24.000 euros arrêtée au 13 mars 2025 et a prévu qu’en l’absence de contestation de cette décision dans un délai de 30 jours, l’effacement des dettes s’imposera aux parties (pièce [L] n°6). La société Ingrid ne soutient pas avoir contesté cette décision. L’ordonnance entreprise qui a condamnée M. [L] au paiement de la somme de 18.589 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, terme de mars 2024 inclus est donc infirmée de ce chef.

Par ailleurs, il ressort des écritures non contestées de l’intimée que M. [L] a quitté le logement en juillet 2024. Ce fait est confirmé par l’adresse figurant sur les premières conclusions de l’appelant remises le 20 décembre 2024 où il se domicilie à [Adresse 4].

Dans ces conditions, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire qui a pour seul objectif de permettre à M. [L] de se maintenir dans les lieux, apparaît sans objet d’autant que celui-ci ne sollicite pas sa réintégration.

Pour le même motif, l’expulsion sollicitée par la société Ingrid est sans objet.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [L]

Sur la demande de remboursement de certains travaux

M. [L] sollicite la condamnation de la bailleresse au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 15.000 euros au titre des travaux de remise en état de l’appartement qu’il a financés pour le rendre compatible avec les règles de décence.

La société Ingrid fait valoir que, compte tenu de la rénovation qu’elle a fait réaliser, le logement était, à la date d’effet de la location, en bon état et ne nécessitait aucune remise en état et qu’en tout état de cause, le locataire ne l’a, à aucun moment, saisie de demandes de travaux.

La société Ingrid établit avoir fait procéder, en septembre 2015, soit seulement sept mois avant la date d’effet du bail consenti à M. [L], à une rénovation très large de l’appartement, pour un montant total de 26.951,58 euros, portant sur la réfection intégrale du réseau électrique et de l’éclairage, de la plomberie et des sanitaires, des VMC, des revêtements de murs, de sols et de plafonds, des peintures et de la cuisine (pièce Ingrid n°12). La cour observe que M. [L] ne soutient pas avoir mis en demeure la bailleresse de réaliser certains travaux, qu’il ne produit pas le moindre élément de nature à justifier le coût des opérations et des équipements qu’il prétend avoir lui-même financés et qu’au surplus, certaines des interventions invoquées par M. [L] relèvent des travaux d’entretien incombant au locataire. La demande de condamnation à ce titre sera, dès lors, rejetée.

Sur la demande d’indemnisation au titre du non-respect de l’encadrement des loyers

M. [L] demande de condamner la bailleresse, à titre provisionnel, à lui rembourser la somme de 32.952,96 euros au titre d’un trop-perçu de loyers, en soutenant que le loyer ne respectait pas les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ouvrant droit au plafonnement des loyers.

La société Ingrid oppose que les dispositions relatives au plafonnement des loyers ont été respectées, le loyer étant très inférieur aux prix pratiqués dans le même quartier de [Localité 5] qui, pour la surface louée, sont de l’ordre de 1.500 euros par mois.

En l’espèce, la société Ingrid justifie de ce qu’en application des dispositions régissant l’encadrement des loyers applicable dans le [Localité 6], et aux termes des éléments diffusés par la direction régionale de l’hébergement et du logement d’Ile-de-France (pièce Ingrid n°17), le loyer mensuel de référence était compris, à la date de signature du bail, entre 19,46 euros/m² et 33,36 euros/m², soit, pour l’appartement donné à bail à M. [L] d’une surface de 27,97 m², un loyer mensuel compris entre 544,29 euros et 934,08 euros.

L’appelant n’établissant pas que le loyer pratiqué, de 850 euros par mois, soit 30,38 euros/m², serait manifestement excessif au vu des régles de plafonnement, sa demande de remboursement sera rejetée.

Sur la demande d’indemnisation pour absence de cave

M. [L] demande de condamner la bailleresse, à titre provisionnel, à lui rembourser 10 % de l’ensemble des loyers réglés, soit la somme de 9.180 euros, en réparation de son préjudice de perte de jouissance par suite de l’absence de délivrance de la cave prévue au bail.

La société Ingrid fait valoir que le locataire a eu en sa possession les clés d’une cave dont il a toutefois perdu la jouissance en raison d’un litige avec la copropriété, situation dont M. [L] ne l’a d’ailleurs à aucun moment informée.

Si, en l’espèce, la société Ingrid reconnaît que M. [L] n’a pu disposer d’une cave spécifique, le bail n’en a pas moins été exécuté par la délivrance de l’appartement, la mise à disposition d’une cave n’étant qu’accessoire au regard de l’objet de la location. En outre, l’appréciation de la responsabilité éventuelle de la bailleresse dans cette situation et de l’indemnisation pouvant en résulter excède à l’évidence les pouvoirs du juge des référés.

La demande de M. [L] à ce titre sera rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens de première instance a été exactement apprécié par le premier juge. La décision déférée sera confirmée sur ce point.

M. [L], qui succombe, supportera les dépens d’appel.

L’équité ne commande pas de prononcer une condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a dit que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 1er novembre 2023 et a condamné M. [L] aux dépens de première instance ;

Statuant à nouveau ;

Vu la décision de la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 5] du 13 mars 2025 ;

Constate l’effacement de la dette de M. [L] à l’égard de la SCI Ingrid à hauteur de 24.000 euros ;

Déclare sans objet les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et d’expulsion ;

Rejette les autres demandes de M. [L] ;

Condamne M. [L] aux dépens d’appel et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions régissant l’aide juridictionnelle ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT