Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 4 copropriete, 2 juillet 2025, n° 23/00179

TGI Pontoise 25 octobre 2022

CA Versailles
Infirmation partielle 2 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Qualité des héritiers pour le paiement des charges
La cour a jugé que les nus-propriétaires ont qualité à payer les charges, car elles sont exigibles sur la période où ils étaient propriétaires.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a reconnu le droit du syndicat à récupérer les frais de recouvrement, mais a limité leur montant aux frais justifiés.
Rejeté
Mauvaise foi des débiteurs
La cour a estimé que la résistance abusive n'était pas établie, car les débiteurs avaient régularisé des acomptes.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles d'appel
La cour a jugé que le syndicat avait droit à des frais irrépétibles d'appel, en raison de la nécessité de défendre ses droits.

Résumé par Doctrine IA

La cour d'appel de Versailles a examiné l'appel du syndicat des copropriétaires contre un jugement du Tribunal de Grande Instance de Pontoise qui avait débouté le syndicat de ses demandes de paiement de charges impayées par les nus-propriétaires, Mme [R] [U] et M. [D] [U]. Le tribunal avait conclu à l'absence de solidarité entre usufruitier et nus-propriétaires, et à une insuffisance de décompte des charges. La cour d'appel a infirmé ce jugement, considérant que les charges étaient exigibles et que les nus-propriétaires devaient payer la somme de 20 783,93 euros. Elle a également confirmé le jugement pour le surplus, notamment le rejet des demandes de dommages-intérêts pour résistance abusive. Les intimés ont été condamnés aux dépens et à payer des frais d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 4 copropriete, 2 juil. 2025, n° 23/00179
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	23/00179
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Pontoise, 25 octobre 2022, N° 20/04741
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	10 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Laurence LECLERCQ DEZAMISVanessa LANDAISMarc DELASSUSAgathe ROGER
Cabinet(s) :	S.P.E. QUANTOR
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [ Adresse 11 ], son syndic

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

Par défaut

DU 02 JUILLET 2025

N° RG 23/00179 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VTVE

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 11] représenté par son syndic, la société CABINET BETTI

[R], [G] [U]

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 Octobre 2022 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° RG : 20/04741

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Franck LAFON,

M^e Agathe ROGER,

M^e Vanessa LANDAIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 11] représenté par son syndic, la SARL CABINET BETTI, dont le siège est [Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 et M^e Laurence LECLERCQ DEZAMIS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0551

APPELANT

****************

Madame [R], [G] [U]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentant : M^e Agathe ROGER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 260

Madame [J] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représentant : M^e Vanessa LANDAIS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 648 et M^e Marc DELASSUS de la SELARL D & V, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [D] [U]

[Adresse 4]

[Localité 3] – PENNSYLVANIE (USA)

Défaillant

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Mai 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

M. [T] [U] était propriétaire d’un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 12] (95), dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété. Il est décédé le 1er mars 2013, laissant pour lui succéder Mme [R] [U], sa fille, M. [D] [U], son fils, et Mme [J] [Z] sa compagne et légataire à titre universel. C’est cette dernière qui occupe le bien en sa qualité d’usufruitière.

Par acte en date du 30 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires [Adresse 11], ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires', a assigné Mme [R] [U], M. [D] [U] et Mme [J] [Z] devant le Tribunal judiciaire de Pontoise, en vue d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 39 625,40 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2019, au titre de charges impayées arrêtées au 4ème trimestre 2021 inclus, outre 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, et 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant jugement en date du 25 octobre 2022, le Tribunal judiciaire de Pontoise a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

— débouté Mme [J] [Z] de sa demande formée contre Mme [R] [U] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [J] [Z] et à Mme [R] [U] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Pour statuer ainsi, il a notamment relevé :

— que la dette dont s’agit ne revêtait pas de caractère solidaire, la clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété visant seulement le cas d’indivision, mais non pas celui du démembrement de la propriété ;

— que le syndicat des copropriétaires devait donc opérer une distinction entre le décompte des charges dues par Mme [J] [Z] en sa qualité d’usufruitière et celles dues par les consorts [U] en tant que nus-propriétaires ;

— qu’il avait versé aux débats un décompte ne distinguant pas ces différentes charges.

Par déclaration en date du 9 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions notifiées le 8 avril 2025, il expose :

— qu’il se désiste de ses demandes à l’encontre de Mme [J] [Z], laquelle a signé un protocole qui est respecté ;

— que s’agissant des nus-propriétaires, Mme [U] a soulevé une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité qui aurait dû, comme il est dit à l’article 789 6°) du code de procédure civile, être soulevée devant le juge de la mise en état ; que cette fin de non-recevoir échappait au pouvoir juridictionnel du tribunal ;

— que dans ses conclusions du 2 mars 2021, Mme [R] [U] n’avait à aucun moment soutenu qu’elle n’était pas l’héritière de son père, et s’est contredite en affirmant que Mme [J] [Z] serait 'in fine’ redevable des charges de copropriété, reconnaissant ipso facto sa qualité d’héritière ;

— que de plus, le notaire chargé de la succession a noté que des règlements avaient été opérés conjointement par Mme [R] [U] et par Mme [J] [Z] ;

— qu’à la lecture de la matrice cadastrale, il appert que les lots en question sont considérés comme la propriété de M. [U] et de Mme [R] [U] ;

— qu’aucun des intimés n’ayant cru devoir lui notifier le décès de M. [T] [U], en violation de l’article 6 du décret du 17 mars 1967, les notifications adressées à l’ancien copropriétaire sont réputées régulières ;

— que la jurisprudence reconnaît que l’usufruitier et le nu-propriétaire sont tenus au paiement des charges, sans que le syndicat des copropriétaires n’ait à les ventiler entre eux.

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement ;

— condamner in solidum M. [D] [U] et Mme [R] [U] au paiement de la somme de 20 783,93 euros au titre des charges échues entre le 1er janvier 2016 et le 1er octobre 2021 ;

— les condamner in solidum au paiement de la somme de 2 406 euros au titre des frais de recouvrement ;

— les condamner solidairement, ou in solidum, au paiement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— les condamner solidairement, ou in solidum, au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance, et de celle de 6 000 euros au titre de ceux d’appel ;

— les condamner solidairement, ou in solidum, aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés par Maître Lafon.

Dans ses conclusions notifiées le 28 avril 2025, Mme [J] [Z] soutient :

— qu’aucune solidarité légale ou conventionnelle ne trouve à s’appliquer au cas d’espèce ;

— que les arrêts cités par l’appelant n’ont pas jugé que l’usufruitier et le nu-popriétaire étaient tenus solidairement au paiement des charges, mais seulement que le nu-propriétaire devait les régler pour ensuite se retourner contre l’usufruitier ;

— qu’elle n’a pas à régler les travaux relatifs à l’ascenseur, ni ceux de plomberie, ni ceux d’isolation thermique ;

— qu’elle conteste devoir les frais de recouvrement.

Mme [J] [Z] demande en conséquence à la Cour de :

— retenir que le syndicat des copropriétaires se désiste à son encontre ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de M. [D] [U] et Mme [R] [U] ;

— les condamner au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile chacun ;

— pour le cas où la Cour ne prendrait pas acte du désistement du syndicat des copropriétaires, lui donner acte de ce qu’elle accepte de payer les charges (14 309,91 euros), et lui accorder des délais de paiement sur 24 mois ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes ;

— condamner solidairement M. [D] [U] et Mme [R] [U] à régler la somme de 20 783,93 euros au profit du syndicat des copropriétaires ;

— condamner Mme [R] [U] à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires et M. [D] [U] et Mme [R] [U] aux dépens.

Dans ses conclusions notifiées le 10 juillet 2023, Mme [R] [U] réplique :

— qu’elle n’a pas encore accepté la succession de M. [T] [U], si bien qu’aucune créance certaine liquide et exigible n’existe à son égard ; qu’il n’est nullement certain que la nue-propriété, même pour partie, de l’appartement lui sera finalement attribuée lors du partage de la succession, même partiellement ; qu’il doit être fait application de l’article 796 du code civil ;

— que si dans ses conclusions de première instance, elle avait demandé que Mme [J] [Z] soit condamnée au paiement des charges et subsidiairement elle-même et son frère au paiement de celles locatives, il s’agissait là d’une demande subsidiaire ayant pour finalité non pas de partager la dette, mais de signaler au syndicat des copropriétaires qu’il disposait d’un débiteur occupant, redevable des charges locatives ;

— qu’elle-même et son frère n’ont jamais été convoqués aux assemblées générales ;

— que le tribunal a justement relevé qu’il n’y avait pas de solidarité en cas de démembrement de la propriété ; qu’aucun mandataire commun n’a été désigné en application de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— que le syndicat des copropriétaires ne peut s’abstenir de ventiler les charges en application de l’article 605 du code civil.

Mme [R] [U] demande à la Cour de :

— confirmer le jugement ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses prétentions ;

— le condamner à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens.

M. [D] [U], qui s’est vu signifier la déclaration d’appel le 7 avril 2023 à l’étranger, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 avril 2025.

MOTIFS

Malgré l’absence de M. [D] [U] il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

Il sera constaté que le syndicat des copropriétaires se désiste de ses demandes vis-à-vis de Mme [J] [Z], avec laquelle un accord a pu être trouvé.

L’appelant soutient que Mme [U] avait soulevé une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité qui aurait dû, comme il est dit à l’article 789 6°) du code de procédure civile, être soulevée devant le juge de la mise en état. Or il résulte de ce qui va suivre que Mme [U] a bien qualité à défendre à la présente action en justice vu qu’elle a vocation, en tant qu’héritière, à payer une quote-part des charges.

Le de cujus étant décédé le 1er mars 2013 alors que le syndicat des copropriétaires réclame présentement des charges échues entre le 1er janvier 2016 et le 1er octobre 2021, elles sont devenues exigibles sur une période au cours de laquelle Mme [J] [Z] était usufruitière et M. [D] [U] et Mme [R] [U] nus-propriétaires.

Les intéressés ne démontrent ni même ne soutiennent avoir renoncé à la succession ; la répartition des charges entre eux afférentes au lot en usufruit doit être opérée sur la base des articles 605 et 606 du code civil. Le premier de ces textes dispose que l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien ; les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu. Le second prévoit que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, et celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Plus précisément, le nu-propriétaire a à sa charge ce qui est nécessaire à la conservation de la structure de l’immeuble, alors que celles d’entretien sont à la charge de l’usufruitier (entretien des parties communes et des parties privatives, frais d’assurance, honoraires du syndic…). Il incombe donc, ainsi que l’a justement relevé le tribunal, au créancier d’opérer un compte entre les deux types de charges. Force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne l’a pas fait lors des débats de première instance, mettant ainsi le tribunal dans l’impossibilité de faire les comptes.

Une clause du règlement de copropriété n° 6 était rédigée comme suit : Dans tous les cas où un local quelconque viendrait à appartenir à plusieurs copropriétaires indivis, ceux-ci seraient tenus solidairement et sans indivisibilité à l’acquit de toutes les charges afférentes à leur local et à l’exécution des conditions du règlement de copropriété.

Mais cette clause de solidarité, insérée dans le règlement de copropriété, visait seulement le cas d’indivision, mais non pas celui de démembrement de la propriété, laquelle n’est pas, juridiquement, une indivision.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires ne peut réclamer à M. [D] [U] et Mme [R] [U] que les charges dues par eux en tant que nus-propriétaires. L’appelant a versé aux débats un nouveau décompte de charges laissant apparaître celles qui sont dues par l’usufruitière et celles qui sont dues par les deux nus-propriétaires, essentiellement des charges relatives à l’ascenseur, aux travaux de plomberie, et aux frais de ravalement thermique. La somme de 24 006,59 euros était due mais M. [D] [U] et Mme [R] [U] ont payé celle de 3 222,66 euros ; la somme de 20 783,93 euros est donc exigible à ce jour et la Cour, infirmant le jugement sur ce point, condamne conjointement les intéressés au règlement de ladite somme.

Le syndicat des copropriétaires demande également à la Cour de condamner in solidum M. [D] [U] et Mme [R] [U] au paiement de la somme de 2 406 euros au titre des frais de recouvrement. En application du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont considérés comme des frais nécessaires et opposables, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Sont dus les frais exposés postérieurement à la première mise en demeure du 6 décembre 2016 dont le coût ne doit pas être mis à la charge de M. [D] [U] et Mme [R] [U] en application de la loi précitée. Le syndicat des copropriétaires est ainsi en droit de réclamer les frais correspondant aux lettres de mise en demeure postérieures mais leur coût doit être ramené au tarif R1 alors en vigueur, celui prévu au contrat de syndic n’étant pas opposable à un copropriétaire. Seront retenues 3 mises en demeure en 2017 (11,85 euros), 4 en 2018 (16,02 euros), 4 en 2019 (16,72 euros) et 2 en 2020 (8,60 euros), S’y ajouteront les frais de sommation de payer (70,05 euros + 175,86 euros). Les honoraires du syndic ne sont pas dus par les débiteurs pour les mêmes motifs que précédemment. M. [D] [U] et Mme [R] [U] seront donc condamnés conjointement, au titre des frais, au paiement de la somme de 299,10 euros.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [D] [U] et Mme [R] [U] au paiement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages – intérêts pour résistance abusive. Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire. Au cas d’espèce, M. [D] [U] et Mme [R] [U] ont régularisé des acomptes alors que ce n’est que tardivement, à hauteur d’appel, que le syndicat des copropriétaires a produit un décompte de créance approprié. La résistance abusive des intéressés n’est pas établie si bien que le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a débouté Mme [J] [Z] de sa demande formée contre Mme [R] [U] en application de l’article 700 du code de procédure civile ; par contre il doit être infirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [J] [Z] et à Mme [R] [U] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires n’ayant produit les pièces justificatives de sa créance qu’au stade de l’appel, l’équité conduit à rejeter sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance ; en revanche, sur le fondement de ce texte, M. [D] [U] et Mme [R] [U] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

L’équité ne commande pas d’allouer une somme à Mme [J] [Z] au stade de l’appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [D] [U] et Mme [R] [U] seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel. Le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Lafon uniquement au titre des dépens d’appel, vu qu’il ne représentait pas le syndicat des copropriétaires au stade de la première instance.

PAR CES MOTIFS

— CONSTATE que le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] se désiste de ses demandes vis-à-vis de Mme [J] [Z] ;

— INFIRME le jugement en date du 25 octobre 2022 en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] de ses demandes à l’encontre de M. [D] [U] et Mme [R] [U], l’a condamné à payer à ceux-ci la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et l’a condamné aux dépens ;

et statuant à nouveau :

— CONDAMNE conjointement M. [D] [U] et Mme [R] [U] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 11] la somme de 20 783,93 euros au titre des charges de copropriété, outre la somme de 299,10 euros au titre des frais ;

— CONFIRME le jugement pour le surplus ;

— CONDAMNE in solidum M. [D] [U] et Mme [R] [U] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 11] la somme 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— REJETTE les autres demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE in solidum M. [D] [U] et Mme [R] [U] aux dépens de première instance et d’appel ;

— ACCORDE à Maître Lafon le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile au titre des dépens d’appel ;

— REJETTE toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT