Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 27 JANVIER 2026

(n° , pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/18874 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CISNZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Juin 2023 – Juge des contentieux de la protection de [Localité 10] – RG n° 22/03552

APPELANTE

E.P.I.C. [Localité 10] HABITAT – OPH

Immatriculé au RCS de [Localité 10] sous le n°344 810 825, agissant par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Sébastien MENDES-GIL de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0173

INTIME

Monsieur [O] [I]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Né le 03 Novembre 1962 à [Localité 10]

Représenté par M^e Nathalie AMAR, avocat au barreau de PARIS, toque : D0591

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-000577 du 22/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Roselyne GAUTIER, présidente de chambre, chargée du rapport et M. Jean-Yves PINOY, conseiller.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre,

— Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

— Madame Laura TARDY, conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

Greffier lors de la mise à disposition : Madame Emeline DEVIN

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 06 janvier 2026 prorogé au 27 janvier 2026 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Emeline DEVIN, greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

L’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la Ville de [Localité 10], désormais [Localité 10] Habitat – OPH, a suivant un contrat en date du 4 septembre 1968, modifié par avenant du 9 juin 1975, donné à bail à Mme [X] [T] un appartement sis [Adresse 3] moyennant le règlement d’un loyer mensuel en principal de 231 francs (soit 2933,56 euros environ).

A la suite du décès de Mme [X] [T] survenu le 1er octobre 2015, le bail a été transféré le 2 octobre 2015 à son fils, M.[O] [I] , en application des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989.

Considérant que M. [O] [I] n’occupait plus les lieux, [Localité 10]-Habitat OPH l’a suivant acte du 6 avril 2022, fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, notamment aux fins de résiliation judiciaire du bail en raison des manquements répétés à son obligation d’occupation effective des lieux pris à bail.

Par jugement rendu le 13 juin 2023, le Juge des contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Paris :

— Déboute [Localité 10]-Habitat OPH de l’ensemble de ses demandes,

— Déboute M. [O] [I] de l’ensemble de ses demandes,

— Condamne [Localité 10]-Habitat OPH aux dépens,

— Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Par déclaration enregistrée au greffe le 24 novembre 2023, [Localité 10]-Habitat OPH a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses conclusions signifiées par RPVA le 23 février 2024, il demande à la cour de :

DIRE ET JUGER [Localité 10]-Habitat OPH recevable et bien fondé en son appel,

CONFIRMER le jugement rendu le 13 juin 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de PARIS en ce qu’il a débouté M. [O] [I] de l’ensemble de ses demandes ;

INFIRMER le jugement rendu le 13 juin 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de PARIS en ce qu’il a débouté PARIS HABITAT OPH de l’ensemble de ses demandes et l’a condamné aux dépens ;

Et statuant à nouveau :

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [I] [O] en raison de ses manquements à son obligation d’occupation effective des lieux pris à bail ;

En conséquence,

ORDONNER l’expulsion de Monsieur [I] [O], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours et l’assistance de la [Localité 7] Publique, des lieux donnés à bail, à savoir du logement sis au [Adresse 3] ;

AUTORISER [Localité 10] HABITAT ' OPH à faire séquestrer dans tel garde meubles qu’il lui plaira les biens meubles trouvés dans les lieux aux frais et risques de Monsieur [I] [O] ;

CONDAMNER Monsieur [I] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges appelés, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNER Monsieur [I] à payer à [Localité 10] HABITAT OPH la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 30 octobre 2024 , M.[O] [I] demande à la cour de :

Dire et juger [Localité 10] HABITAT’OPH mal fondé en son appel ;

Dire et juger Monsieur [O] [I] recevable et bien fondé ;

CONFIRMER le jugement rendu le 13 juin 2023 en ce qu’il a débouté l’EPIC [Localité 10] HABITAT- OPH de l’ensemble de ses demandes,

INFIRMER le jugement rendu le 13 juin 2023 en ce qu’il a débouté Monsieur [O] [I] de ses demandes de dommages-intérêts pour troubles de jouissance et pour procédure abusive,

Et statuant à nouveau

A titre principal

CONSTATER que [Localité 10] HABITAT- OPH n’a pas délivré un congé visant l’un des motifs cités à l’article 10 de la loi de 1948 et les conditions d’occupation effective suffisante,

Par conséquent

DEBOUTER [Localité 10] HABITAT ' OPH de l’ensemble de ses demandes de résiliation judiciaire du bail, d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation ainsi que de ses fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

CONSTATER que Monsieur [I] n’a pas failli à ses obligations légales en matière de logement social et qu’il occupe bien les lieux loués sis [Adresse 4],

Par conséquent

DEBOUTER [Localité 10] HABITAT’OPH de l’ensemble de ses demandes de résiliation judiciaire du bail, d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation ainsi que de ses fins et conclusions,

Et en tout état de cause

JUGER que Monsieur [I] a subi un trouble de jouissance,

JUGER que [Localité 10] HABITAT’OPH a initié une procédure abusive à l’encontre de son locataire,

Par conséquent

CONDAMNER [Localité 10] HABITAT-OPH à verser à Monsieur [I] la somme de 1 000 euros à titrede dommages-intérêts pour trouble de jouissance,

CONDAMNER [Localité 10] HABITAT-OPH à verser à Monsieur [I] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNER [Localité 10] HABITAT-OPH à payer Monsieur [I] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Nathalie AMAR, conformément aux dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique,

CONDAMNER [Localité 10] HABITAT-OPH aux entiers dépens.

Il est fait référence aux écritures ci dessus visées pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 novembre 2025.

MOTIFS

Il sera rappelé, à titre liminaire, que la cour ne statue que sur les prétentions des parties au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Ainsi, les demandes de constat ou de donner acte qui n’emportent aucune conséquence juridique mais uniquement des moyens, ne constituent pas de telles prétentions et ne donneront lieu à aucune mention au dispositif.

Sur la demande de résiliation judiciaire fondée sur l’article 10 e la loi du 1 er septembre 1948

L’insuffisance d’occupation d’un logement est régie par les articles 10-2 et 10-3 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 qui caractérise l’occupation insuffisante dans deux hypothèses :

— L’occupation par le locataire lui-même, ou par ceux qui vivaient habituellement avec lui « n’a pas duré huit mois au cours d’une année de location et ni la profession ni la fonction de l’occupant ou tout autre motif légitime ne justifie une occupation d’une durée moindre. » Article 10-2 de la loi du 1er septembre 1948.

— Le locataire « a plusieurs habitations, sauf pour celle constituant son principal établissement, à moins qu’il ne justifie que sa fonction ou sa profession l’y oblige » Article 10-3 de la loi du 1er septembre 1948.

Le bailleur qui souhaite se prévaloir de l’article 10-2 ou 10.3 de la loi de 1948, relatif à la contestation du droit au maintien dans les lieux pour un locataire qui, notamment, n’y effectue pas une occupation suffisante, doit délivrer, au préalable de toute demande de résiliation judiciaire, un congé à son locataire.

La Cour de cassation rappelle cette exigence en énonçant que :

' le droit au maintien dans les lieux naissant à l’expiration du bail, il incombe au bailleur, qui entend le contester, de délivrer préalablement au locataire un congé visant le motif invoqué avant de saisir la juridiction compétente d’une action en déchéance de ce droit, le bailleur ne pouvant agir directement en résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l’article 1184 du code civil pour un motif visé à l’article 10 de la loi du 1er septembre 1948.'

En l’espèce [Localité 10] Habitat – OPH ayant assigné le locataire en résiliation judiciaire sur le fondement de l’article 10 de la loi du 1er septembre 1948, c’est à juste titre que le premier juge a rejeté sa demande sur ce fondement après avoir constaté l’absence de délivrance de tout congé.

Sur la demande de résiliation judiciaire pour manquement à l’obligation d’occupation effective des lieux pris à bail au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des conditions légales d’attribution des logements sociaux

Le défaut d’occupation effective et personnelle des lieux loués par le locataire constitue un manquement à ses obligations.

Si le logement doit constituer la résidence principale du locataire, il n’est cependant pas exigé légalement une occupation permanente.

Il appartient au bailleur qui se prévaut de ce manquement de le démontrer.

En l’espèce le bailleur produit :

— des courriers eenvoyés en LRAR des 14 octobre 2020, 25 février 2021, 19 mai 2021 et 16 mars 2022 demeurés non réclamés,

— des procès-verbaux d’huissiers des 5, 7 et 15 juillet 2021, 18 et 21 octobre 2021 8 et 10 novembre 2021 et 14 décembre 2022 ,

— un extrait du répertoire SIRENE mentionnant que depuis 2013 M. [O] [I] exerce comme entrepreneur individuel à [Localité 9], ville dans laquelle il exploite un commerce de restauration rapide (« Mister Patate ») .

Ces éléments sont insuffisants pour établir le manquement du locataire à son obligation d’établir sa résidence principale dans les lieux loués.

En effet les constats d’huissier établis à des dates ponctuelles ne permettent pas de constater autre chose que l’absence également ponctuelle du locataire à ces dates-là.

De même les mentions non réclamés sur les avis des recommandés ou l’absence de réponse aux dits courriers ne sont pas suffisants pour en déduire au regard des autres éléments du dossier que le locataire n’occupe pas régulièrement les lieux.

M.[I] produit par ailleurs une attestation de sa fille l’ayant accueilli chez elle 3 semaines en juillet 2021 et une attestation de sa tante mentionnant que M.[I] pendant la durée des travaux affectant son appartement venait régulièrement chez elle, ne disposant ni de cuisine ni de douche.

Cette dernière attestation particulièrement précise et circonstanciée est d’ailleurs corroborée par le calendrier des travaux et les différents avis de passage sur la période allant de septembre 2021 à juillet 2022 qui permettent de constater que le locataire a toujours été présent pour donner accès à son appartement.

Par ailleurs il ressort du dernier constat d’huissier du 14 décembre 2022 établi suite à une autorisation de pénétrer dans les lieux donnée par ordonnance sur requête du 10 novembre 2022 que, le nom de M.[I] figure sur la boîte aux lettres, que les lieux sont occupés qu’il y a du linge d’homme à sécher et du courrier au nom notamment de M.[I] [O], ce dernier justifiant avoir dès le lendemain fait changer sa serrure après le passage de l’huissier.

Enfin, en ce qui concerne l’allègation selon laquelle le locataire exercerait une activité à [Localité 8], elle est démentie par l’attestation URSAFF faisant état d’une affiliation comme auto- entrepreneur du 27 juin 2013 au 31 décembre 2016 et par les avis d’imposition de M.[I] sur la période allant de 2014 à 2018 et pour l’année 2022 faisant état de l’absence totale de revenus.

Il convient donc sous le bénéfice des constatations ci dessus énoncées, de confirmer le jugement ayant débouté [Localité 10] Habitat- OPH de l’ensemble de ses demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance.

Il est établi au vu des calendriers des travaux et des avis depassage que du fait des travaux importants de réhabilitation de l’ensemble des appartements et parties communes de son immeuble, M. [I] a subi un certain nombre de nuisances.

Les pièces produites ne sont cependant pas suffisantes pour dater la durée des désordres invoqués ou pour établir que les travaux devaient se faire en milieu vide.

Par ailleurs M. [I] ne justifie nullement s’être plaint auprès de son bailleur des désordres subis alors que seule la connaissance par le bailleur de l’existence du trouble de jouissance permet d’engager sa responsabilité.

Il convient donc de confirmer le jugement qui a rejeté la demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissane.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Le droit de défendre ses intérêts en justice ne dégénère en abus de nature à justifier l’allocation de dommages-intérêts qu’en cas d’une attitude fautive génératrice d’un dommage, la mauvaise foi, l’intention de nuire ou une erreur grossière sur ses droits.

Une telle preuve n’est en l’espèce pas rapportée à l’encontre de l’appelant, celui -ci ayant légitimement pu se méprendre sur ses droits.

Il convient donc de confirmer le jugement ayant rejeté la demande de dommages-intérêts de ce chef ;

Sur les demandes acessoires

Il convient de confirmer le jugement qui a fait une exacte application des dispositions légales sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Au vu du sens de l’arrêt l’appelant est condamné aux dépens et au paiement en application de l’article 700 2° du code deprocédure civile d’une somme de 2000 euros à M^e Nathalie Amar avocate de M. [I], bénficiaire de l’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

Rejete le surplus des demandes

Condamne [Localité 10] Habitat – OPH aux dépens d’appel,

Condamne [Localité 10] Habitat – OPH à payer à M^e Nathalie Amar avocate de M. [I], la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 2° du code de procédure civile,et sous réserve qu’elle renonce à la part contributive de l’état.

LE GREFFIER LE PRESIDENT