COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 63B

Chambre civile 1-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 08 JUILLET 2025

N° RG 22/00991 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VALN

AFFAIRE :

[E], [W], [R] [G] veuve [Y]

C/

[X] [I] [K] membre de la SCP BELLE-CROIX, MONTFORT, BRIDOUX et FRANC, notaires associés

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Décembre 2021 par le tribunal judiciaire de VERSAILLES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 19/04458

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— M^e MIR

— M^e DELORME-MUNIGLIA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE HUIT JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [E], [W], [R] [G] veuve [Y]

née le [Date naissance 4] 1933 à [Localité 19]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 25]

[Localité 8]

représentée par M^e Lalia MIR, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 551 – N° du dossier 19.1219

APPELANTE

****************

Maître [X] [I] [K] membre de la SCP BELLE-CROIX, MONTFORT, BRIDOUX et FRANC, notaires associés

N° SIRET : [N° SIREN/SIRET 6]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Adresse 15]

[Localité 8]

représenté par M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 Mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pascale CARIOU, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Pascale CARIOU, Conseillère,

Madame Florence PERRET, Présidente de chambre

Greffier, lors des débats : Madame Rosanna VALETTE,

FAITS ET PROCEDURE,

Mme [D] [L] est décédée le [Date décès 5] 2015 à [Localité 26] laissant pour lui succéder sa fille, unique héritière :

' Mme [E] [Y], née [G] (ci-après 'Mme [G]').

La succession de [D] [L] était notamment composée de l’ensemble immobilier comportant :

' une maison à usage d’habitation située au [Adresse 9] et au lieu-dit [Localité 22], composée d’un rez-de-chaussée comprenant une entrée, une cuisine, une salle à manger, un séjour, trois chambres, une salle de bains et un wc, cadastrée section AW n°[Cadastre 2] et [Cadastre 12],

' des garages situés sur différentes parcelles de terrain localisés au [Adresse 7] [Localité 26] et au lieu-dit [Localité 22], cadastrés Section AW n°[Cadastre 11] et [Cadastre 3] d’une superficie d’environ 3 000 m².

Mme [G] souhaitant vendre cet ensemble immobilier, une promesse de vente a été rédigée par Mme [X] [I], notaire à l’Etude [13] à [Localité 26].

Le prix de vente des biens immobiliers précités a été déterminé à la somme totale de 1 557 000 euros net vendeur.

La promesse de vente était subordonnée à la réalisation de huit conditions suspensives, et notamment :

'a) Que soit obtenu par le BÉNÉFICIAIRE, un permis exprès définitif de démolir les constructions existantes et de construire un ensemble immobilier à usage d’habitation de 4.050,00 m2 minimum carrés de surface de plancher dont 70% au minimum en accession libre à la propriété dans les conditions et délais prévus. Pour se prévaloir de la présente condition suspensive, le BÉNÉFICIAIRE s’oblige à déposer sa demande de permis de construire et de démolir au plus tard le 29 juillet 2016 et à en justifier au PROMETTANT sous huit jours par l’envoi, en courrier recommandé, du récépissé de dépôt de permis de construire. A défaut du respect de cet engagement, la présente promesse est nulle et non avenue sans indemnité de part et d’autre.

Si le permis est accordé, le BÉNÉFICIAIRE s’engage à faire procéder à son affichage sur le chantier par huissier de justice, dans les 8 jours de sa délivrance, et à justifier de tout auprès du PROMETTANT, étant précisé que seul l’affichage sur le terrain fait courir à l’égard des tiers le délai de recours contentieux et ce à compter du premier jour d’une période continue de deux mois cet affichage.

Le BÉNÉFICIAIRE devra, en conséquence, faire constater à ses frais, par exploit d’huissier de justice et affichage à deux reprises : dans les cinq jours suivant la mise en place de l’affichage et dans les cinq jours suivant l’expiration du délai de recours des tiers.

1 ' Si ce permis fait l’objet de recours contentieux, gracieux ou hiérarchique dans les deux mois de son affichage et/ou d’un retrait pour illégalité dans les trois mois de sa délivrance, la condition suspensive sera réputée comme n’étant pas réalisée, et les présentes comme nulles et non avenues sauf si le BÉNÉFICIAIRE décidait de renoncer au bénéfice de ladite condition, faisant alors son affaire personnelle desdits recours.

2 ' Si ce permis n’a pas fait l’objet ni d’un recours ni d’un retrait dans les délais sus indiqués, la condition suspensive sera réputée comme étant réalisée.'

Ces conditions suspensives, exception faite de celle figurant sous le paragraphe b), devraient être réalisées au plus tard à la date du 28 [Date décès 18] 2017.

La promesse de vente a été signée le 10 mars 2016 par Mme [G] et la société [20].

Le 30 mai 2016, la déclaration de succession de [D] [L] a été rédigée par Mme [X] [I], laquelle a alors fixé la valeur vénale de l’ensemble immobilier, objet de la promesse de vente, à la somme de 1 557 000 euros.

Le 31 mai 2016, le terrain de Mme [G] a été touché par des inondations, lesquelles ont entraîné la suspension des autorisations administratives et subséquemment, la suspension de tout permis sur cette zone.

La promesse de vente n’a pu prospérer plus avant.

Le 1er juin 2016, la déclaration de succession précitée a été déposée au [27] [Localité 29] [28].

Une déclaration rectificative de succession a été adressée le 8 [Date décès 18] 2017 à l’administration fiscale par Mme [G] afin de substituer la valeur vénale de son ensemble immobilier de 300 000 euros à celle de 1 557 000 euros.

L’administration n’a pas entendu donner une suite favorable à cette demande.

Par réclamation contentieuse du 28 juin 2018, Mme [G] a contesté le montant des droits de mutation à titre gratuit.

Cette contestation a fait l’objet d’une décision implicite de rejet par la [17].

La réclamation a été rejetée le 28 décembre 2018.

Mme [G] a alors saisi le tribunal administratif de Cergy-Pontoise afin de, notamment, voir annuler la décision implicite de rejet de l’administration et prononcer le dégrèvement des cotisations supplémentaires de droits de mutation à titre gratuit mises à sa charge.

Par ordonnance du 16 [Date décès 23] 2020, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a ordonné le rejet de la requête de Mme [G] comme portée devant une juridiction incompétente pour en connaître.

En parallèle, par exploit d’huissier de justice du 11 juin 2019, Mme [G] a fait assigner Mme [I] aux fins, notamment, de la voir condamner à la somme de 406 692 euros en réparation du préjudice subi, ainsi qu’à lui verser la somme de 100 000 euros en application de l’article 1240 du code civil.

Par jugement contradictoire rendu le 2 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Versailles a :

' DIT que Mme [X] [I], notaire, n’a pas commis de faute de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle à l’égard de Mme [E] [Y], née [G],

' D''BOUT'' Mme [E] [Y], née [G], de sa demande d’indemnisation, en réparation du préjudice économique subi,

' D''BOUT'' Mme [E] [Y], née [G], de sa demande d’indemnisation formée au titre du préjudice moral subi,

' CONDAMN'' Mme [E] [Y], née [G], aux dépens,

' DIT qu’il y a lieu de condamner Mme [E] [Y], née [G], à payer à Mme [X] [I] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' DIT qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire.

Le 17 [Date décès 18] 2022, Mme [G] veuve [Y] a interjeté appel de cette décision à l’encontre de Mme [X] [I], notaire.

Par une ordonnance d’incident rendue le 30 novembre 2023, le conseiller de la mise en état a :

' DIT être incompétent pour statuer sur la demande formée par Me [V] tendant à voir déclarer irrecevable, comme nouvelle en cause d’appel, la demande de Mme [G] aux fins de condamnation du notaire à lui verser la somme de 266 305,71 euros,

' REJET'' la demande de Mme [G] tendant à voir ordonner une expertise judiciaire,

' CONDAMN'' Mme [G] à verser à Me [V] la somme de 850 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' CONDAMN'' Mme [G] aux dépens de l’incident qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 25 [Date décès 18] 2025 (12 pages), auxquelles il convient de se reporter pour un exposé des moyens de fait et de droit présentés au soutien de ses prétentions, Mme [G] demande à la cour de :

' Infirmer le jugement rendu le 02/12/2021 en ce qu’il a :

* DIT que Mme [X] [I], notaire, n’a pas commis de faute de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle à l’égard de Mme [E] [Y], née [G],

* D''BOUT'' Mme [E] [Y], née [G], de sa demande d’indemnisation, en réparation du préjudice économique subi,

* D''BOUT'' Mme [E] [Y], née [G], de sa demande d’indemnisation formée au titre du préjudice moral subi,

* CONDAMN'' Mme [E] [Y], née [G], aux dépens,

* DIT qu’il y a lieu de condamner Mme [E] [Y], née [G], à payer à Mme [X] [I] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence,

' Débouter Mme [I] [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

' Dire et juger que Me [I] [K] se devait de faire figurer dans la déclaration de succession, une valeur de 660 000 euros et non 1 557 000 euros, ce qui a entraîné pour l’appelante un préjudice de 897 000 euros,

' Condamner Mme [I] [K] au paiement de la somme de 266 305,71 € (378 305,71 € ' 112 000 €), représentant la part des droits de succession réclamés par l’administration fiscale à Mme [Y],

' Condamner Mme [I] [K] à lui verser une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1240 du code civil,

' Condamner Me [I] à lui verser la somme de 6 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ses dernières conclusions notifiées le 8 mars 2025 (20 pages), auxquelles il convient de se reporter pour un exposé des moyens de fait et de droit présentés au soutien de ses prétentions, Mme [X] [V], notaire, demande à la cour, au visa des articles 564 et suivants du code de procédure civile, 1240 du code civil et 9 du code de procédure civile, de :

In limine litis,

' Déclarer Mme [E] [Y] irrecevable et mal-fondée à réclamer au notaire la somme de 266 305,71 € dans le cadre d’une mise en demeure en date du 28/09/2020, cette demande étant nouvelle.

En tout état de cause,

' Confirmer le jugement rendu par la 1re chambre du tribunal judiciaire de Versailles le 2 décembre 2021 entre les parties en toutes ses dispositions.

Ajoutant au jugement,

' Condamner Mme [E] [G] veuve [Y] à lui régler la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en sus des frais irrépétibles octroyés en première instance,

' Condamner la même aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par la SCP Courtaigne avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 12 mars 2025.

SUR CE, LA COUR,

Sur l’objet de l’appel,

Mme [G] poursuit l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions.

Le débat en cause d’appel se présente dans les mêmes termes qu’en première instance, chacune des parties maintenant ses prétentions telles que soutenues devant les premiers juges.

L’intimée prétend en outre que Mme [G] formule une demande nouvelle à hauteur d’appel qui devra être déclarée irrecevable au fondement des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile.

Cette demande sera examinée ultérieurement, dans l’éventualité où la cour retenait que la responsabilité du notaire devait être engagée.

Sur la faute du notaire

Se fondant sur les dispositions des articles 1240 du code civil et 761 du code général des impôts, le tribunal a rejeté l’existence d’une faute commise par le notaire dans la déclaration de succession de [D] [L] qui a fixé la valeur vénale de l’ensemble immobilier à la somme de 1 557 000 euros aux motifs que Mme [G] ne démontrait pas, par ses productions, que la valeur vénale réelle de ce bien à la date de la transmission correspondait à un montant de 300 000/ 350 000 euros.

Selon le tribunal, les éléments de preuve produits par Mme [G], à savoir la recherche effectuée sur l’outil Patrim, l’avis de valeur réalisé le 15 décembre 2016, soit sept mois après les inondations, par une conseillère immobilière d’une agence immobilière ainsi que celle établie le 29 mai 2018 par une société notariale, n’étaient pas pertinents dans la mesure où, soit ces éléments ne tenaient pas compte de l’intégralité des biens immobiliers, ne procédant à l’évaluation que de la seule maison alors que cet ensemble immobilier est composé en outre de deux garages ainsi que de quatre parcelles de terrain d’une superficie de 3000 m², soit ils ne correspondaient pas à la valeur du bien à une date proche du décès et antérieurement aux inondations qui ont dévalué les biens litigieux.

Le tribunal a ajouté que la notaire produisait des éléments de preuve plus convaincants à savoir :

* le mandat de vente sans exclusivité signé le 9 [Date décès 18] 2016 entre Mme [G] et l’agence immobilière du [Localité 16] fixant le prix de cet ensemble immobilier à la somme de 1 145 000 euros, ce prix ayant été fixé concomitamment au décès de [D] [L] le [Date décès 5] 2015 ;

* l’offre d’achat de la société [20] à l’agence immobilière du [Localité 16] le 18 [Date décès 18] 2016 pour cet ensemble immobilier pour un montant de 1 650 000 euros se répartissant de la manière suivante 1 557 000 euros nets vendeurs et 93 000 euros TTC de frais d’agence ;

* les six offres d’acquisition faites à Mme [G] entre [Date décès 23] et [Date décès 18] 2016 par différentes sociétés telles [24], [21], [14], pour des montants situés entre 1 100 000 euros et 1 400 000 euros ;

* la proposition d’achat signé par Mme [G] à la société [14] le 5 [Date décès 18] 2016 correspondant à une offre financière totale de 1 270 000 euros.

Le tribunal en a déduit que, en fixant, dans la déclaration de succession du 30 mai 2016, soit la veille des inondations qui ont entraîné la suspension des autorisations administratives et subséquemment, la suspension de tout permis sur cette zone, à la somme de 1 557 000 euros la valeur vénale de l’ensemble immobilier, conformément au jeu normal de l’offre et la demande, Mme [I] n’avait pas commis de faute.

Les premiers juges ont encore retenu que la notaire n’avait commis aucun manquement à son obligation de conseil et qu’elle démontrait par ses productions l’avoir respecté notamment par la lettre du 18 [Date décès 18] 2016.

Ainsi, selon eux, aux termes de cette lettre, certes rédigée antérieurement à la déclaration de succession et à la signature de la vente sous condition suspensive, la notaire informait Mme [G] que les droits à acquitter pour un bien évalué à 1 250 000 euros s’élèveraient à 361 000 euros ; elle la mettait en garde dans ce dossier, si elle décidait de vendre à un promoteur, sur les délais de régularisation de la vente définitive d’environ un an à compter de la signature de la promesse ; elle attirait son attention sur les conditions suspensives que ne manquerait pas de stipuler le promoteur.

Le tribunal ajoutait que la notaire évoquait dans cette lettre les différentes mises en garde déjà exprimées et informations dispensées à Mme [G] sur les conséquences fiscales et financières d’une telle vente et déclaration de succession.

Il en déduisait qu’aucune faute ne pouvait être sérieusement reprochée au notaire au titre de son obligation de conseil et d’information.

La cour observe qu’à hauteur d’appel, Mme [G] ne reproche plus au notaire d’avoir manqué à son devoir de conseil et d’information, mais se borne à lui reprocher d’avoir fixé la valeur vénale de l’ensemble immobilier à la somme de 1 557 000 euros alors que le rapport de M. [S] du 14 juin 2022 fixe celle-ci à la somme de 660 000 euros hors droits et hors frais d’acte (pièce 17). En tout état de cause, l’appelante ne développe aucun moyen au titre d’un manquement de la notaire à son devoir de conseil et d’information.

C’est cependant par d’exacts motifs, pertinents et circonstanciés, adoptés par cette cour, que les premiers juges ont jugé comme ils l’ont fait.

Il sera ajouté que :

* le notaire ne pouvait pas prévoir que le lendemain de la déclaration de succession d'[D] [L] des inondations de cette ampleur, justifiant l’adoption d’un arrêté reconnaissant à cet événement l’état de catastrophe naturelle, toucheraient [Localité 26] entraînant la suspension des autorisations administratives et subséquemment, la suspension de tout permis sur cette zone ;

* il n’apparaît pas que l’expert mandaté par Mme [G] en 2022 ait eu connaissance des différentes offres financières faites par les promoteurs à [D] [L] et à Mme [G] à une date proche de la transmission des droits successoraux ;

* Mme [I] verse aux débats différentes offres adressées par des promoteurs à [D] [L] de son vivant ;

* la notaire verse encore aux débats différentes propositions de promoteurs adressés à Mme [I] quelques mois seulement après le décès de sa mère, en [Date décès 23] et [Date décès 18] 2016 justifiant que l’ensemble immobilier litigieux était recherché et proposé à l’achat pour un montant s’échelonnant entre 1 100 000 euros et 1 400 000 euros ; elle produit également la proposition de la société [20] du 18 [Date décès 18] 2016 pour le prix net de 1 557 000 euros.

Il s’ensuit que c’est exactement que le tribunal a écarté l’existence d’une faute de la part de la notaire, insuffisamment caractérisée, et rejeté les demandes de Mme [G] dirigées contre Mme [I].

Le jugement sera confirmé.

Sur les demandes accessoires

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [G], partie perdante, supportera les dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

L’équité commande d’allouer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à Mme [I], au paiement de laquelle Mme [G] sera condamnée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [G] aux dépens d’appel ;

Dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [G] à verser à Mme [I] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anna MANES, Présidente et par Madame VALETTE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente