N° Minute : [Immatriculation 1]/352

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 18 Septembre 2025

N° RG 24/00260 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HNQS

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 4] en date du 15 Décembre 2023, RG 1123000107

Appelant

M. [S] [J]

né le 27 Juin 1971 à [Localité 3], demeurant [Adresse 6]

Représenté par la SELARL JURISOPHIA SAVOIE, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimés

M. [K] [U]

et

Mme [M] [W] épouse [U]

demeurant ensemble [Adresse 2]

Représentés par M^e Ingrid-Astrid ZELLER, avocat au barreau de CHAMBERY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en rapporteur, sans opposition des avocats, le 27 mai 2025 par Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, à ces fins désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, qui a rendu compte des plaidoiries

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 21 janvier 2015, M. [K] [U] et Mme [M] [U] ont donné à bail à M. [S] [J] et Mme [O] [Z] un logement à usage d’habitation sis '[Adresse 7], à [Localité 8], contre un loyer mensuel de 670 euros outre une provision mensuelle sur charges de 15 euros.

Le 27 juin 2017, les époux [U] ont confié à la société Nexity Lamy un mandat de gestion locative concernant le bien précité.

Par courrier du 22 janvier 2018, Mme [Z] a délivré son congé, M. [J] restant seul occupant.

Se prévalant de loyers impayés de la part de M. [J], les époux [U] lui ont fait délivrer, le 12 décembre 2022, une sommation de payer la somme de 4 579,87 euros.

Faute de paiement spontané, les époux [U] ont, par acte du 22 février 2023, saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry en vue d’obtenir la résiliation du contrat de bail, l’expulsion de M. [J] et sa condamnation au paiement d’un arriéré locatif outre une indemnité mensuelle d’occupation, les dépens et les frais irrépétibles.

Par jugement contradictoire du 15 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry a :

— prononcé la résiliation du contrat bail conclu le 21 janvier 2015 entre d’une part les époux [U] et d’autre part M. [J] et Mme [Z] concernant le logement à usage d’habitation situé 'le domaine des cimes', [Adresse 5], à [Localité 8] à la date du 1er juillet 2023,

— en conséquence, ordonné à M. [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision,

— dit qu’à défaut pour M. [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, les époux [U] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— fixé l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

— condamné M. [J] à payer aux époux [U] la somme de :

5 776,83 euros au titre des loyers et charges comprenant le mois de juin 2023 outre les indemnités d’occupation dues à compter du 1er juillet 2023 et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [J] aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— dit que le jugement est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Par acte du 21 février 2024, M. [J] a interjeté appel de la décision.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 21 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [J] demande à la cour de :

— juger son appel recevable et bien fondé,

— infirmer le jugement déféré en ses dispositions ayant :

prononcé la résiliation du contrat bail conclu le 21 janvier 2015 entre d’une part les époux [U] et d’autre part M. [J] et Mme [Z] concernant le logement à usage d’habitation situé 'le domaine des cimes', [Adresse 5] à [Localité 8] à la date du 1er juillet 2023,

en conséquence, ordonné à M. [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision,

dit qu’à défaut pour M. [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, les époux [U] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

fixé l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

condamné M. [J] à payer aux époux [U] la somme de :

5 776,83 euros au titre des loyers et charges comprenant le mois de juin 2023 outre les indemnités d’occupation dues à compter du 1er juillet 2023 et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [J] aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Et statuant à nouveau, à titre principal,

— juger que l’appartement donné à bail est affecté depuis le 1er décembre 2019 de vices de constructions, de défauts et malfaçons constituant un risque manifeste pour la santé et la sécurité physique du locataire,

— juger que l’appartement donné à bail ne répond pas aux critères réglementaires de décence depuis le 1er décembre 2019,

— débouter les époux [U] de l’intégralité de leurs demandes,

— juger recevable et bien fondée sa demande en remboursement de loyers formulée,

— condamner les époux [U] à lui restituer la somme de 24 675 euros, déduction faite des loyers retenus par lui,

— condamner les époux [U] à lui payer une indemnité procédurale de 4 000 euros ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel incluant les éventuels frais d’exécution,

Subsidiairement,

— juger que les époux [U] ont manqué à leurs obligations d’entretien et de jouissance paisible,

— débouter les époux [U] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner les époux [U] à payer à M. [J] la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

— ordonner la compensation de cette somme avec les loyers retenus par lui, soit la somme de 5 640 euros et toute éventuelle dette locative actualisée,

— condamner les époux [U] à lui payer une indemnité procédurale de 4 000 euros ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel incluant les éventuels frais d’exécution,

Très subsidiairement,

— lui accorder des délais de paiement d’une durée de 24 mois,

— condamner les époux [U] à lui payer une indemnité procédurale de 4 000 euros ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel incluant les éventuels frais d’exécution.

En réplique, dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 1er août 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les époux [U] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— leur donner acte de l’actualisation de leur créance à la somme de 6 336,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 24 juillet 2024 (incluant l’échéance du mois de juillet 2024),

— condamner M. [J] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile concernant la présente instance d’appel,

— condamner M. [J] aux entiers dépens de la présente instance d’appel et de ses suites,

— débouter M. [J] de l’intégralité de ses demandes, moyens, fins et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail et la dette locative

Conformément aux articles 1719 et suivants du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version en vigueur au jour de la signature du bail (21 janvier 2015), ajoute en ce sens, que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Les articles 1 à 3 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 précisent au surplus qu’un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par ce même décret.

Ainsi, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R.111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Enfin, le logement doit comporter les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3. des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

En contrepartie, selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 précitée, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait ayant éteint son obligation.

En l’espèce, les époux [U] sollicitent la confirmation du jugement déféré ayant retenu la résiliation du bail pour défaut de paiement à bonne date, par le locataire, des loyers et charges échus. M. [J] sollicite pour sa part qu’il soit fait droit à l’exception d’inexécution qu’il élève, au regard du caractère insalubre et indécent du logement, puis que les bailleurs soient condamnés à lui restituer la somme de 24 675 euros au titre des loyers versés entre le 1er décembre 2019 et le 30 juin 2023.

M. [J] développe ainsi que le bien pris à bail est un logement récent, datant des années 2010. Il estime cependant que les conditions d’occupation dont il a bénéficié ont été 'sévèrement impactées’ par les défauts l’affectant à compter du mois de décembre 2019. A ce titre, il relève avoir été victime d’importants désordres en raison :

— de la panne du chauffe-eau,

— de la panne de chauffage,

— d’infiltrations d’eau avec conséquences multiples sur le carrelage de la cuisine, les plinthes qui se décollent, la dégradation du parquet flottant et des seuils de porte, le réseau électrique puis l’apparition de moisissures dans le cellier et le placard à balai,

— d’entrées d’air.

Il justifie en ce sens d’une lettre de mise en demeure adressée en recommandé à la société Nexity (mandataire des époux [U]) le 23 décembre 2020.

M. [J] admet cependant que les pannes du chauffe-eau et de chauffage ont été réparées par les bailleurs, lesquels ont diligenté les entreprises ad hoc pour ce faire. Il convient également du fait que le carrelage de la cuisine a été refait en février 2021 mais dénonce la persistance de moisissures et d’entrées d’air.

Aussi, il revendique avoir effectué 'quelques rétentions de loyer de guerre lasse'.

Les époux [U] produisent pour leur part plusieurs devis et factures justifiant l’exécution de travaux au cours des années 2021 et 2022 suite à un dégât des eaux (terrassement, reprise d’étanchéité/imperméabilisation, grattage, lessivage, réfection des plinthes, seuils, habillages, portes, parquet, peinture, etc…).

Un courriel de la société Nexity (mandataire de gestion), en réponse à une demande d’attestation de M. [J], rappelle que les interventions suivantes ont été effectuées :

novembre 2019 : contrôle du chauffage avec reprogrammation,

décembre 2019 : cellier inondé et affaissement du carrelage de la cuisine, déclaration de dommage-ouvrage auprès du syndic,

février 2020 : devis carrelage,

septembre 2020 : devis pour le cellier,

février 2021 : exécution des travaux pour le carrelage,

décembre 2021 : changement de résistance pour le cumulus.

Les époux [U] justifient en outre de différentes relances (15 juin, 27 juin, 7 juillet, 3 août et 23 novembre 2022) effectuées par Nexity (mandataire de gestion) afin de s’enquérir, auprès du preneur, de la parfaite exécution des travaux et de la résolution des difficultés lesquelles sont demeurées sans réponse de la part de M. [J].

Dès lors, faute d’avoir répondu aux bailleurs et signalé la persistance des troubles allégués, M. [J] ne peut légitimement prétendre, au moyen de photos non datées et annotées par lui, que l’intervention diligentée par les époux [U] ou leur mandataire (Nexity) n’a pas été efficace.

Aussi, il résulte des éléments sus reproduits, au regard des troubles décrits par le preneur et des travaux entrepris par les bailleurs, que les risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé, ou encore qu’une impossibilité d’user des lieux donnés à bail, ne sont pas établis, les troubles allégués étant ainsi insusceptibles de justifier l’exception d’inexécution opposée par M. [J].

En conséquence, les bailleurs justifiant d’une sommation de payer les loyers délivrée le 12 décembre 2022 et demeurée infructueuse, il y a lieu de confirmer le jugement déféré ayant prononcé la résiliation du contrat de bail, puis ordonné la libération des lieux, fixé les modalités d’expulsion et l’indemnité d’occupation subséquente en cas d’absence de libération volontaire.

En outre, au titre de la dette locative, les relevés de compte établis par Nexity et le décompte nouvellement versé aux débats par les intimés ne sont pas contestés par M. [J] lequel reconnaît ne pas avoir honoré le paiement des loyers sans avoir obtenu une quelconque autorisation judiciaire préalable.

La condamnation prononcée au titre des arriérés locatifs sera donc confirmée sauf à actualiser la créance des époux [U] à la somme de 6 336,78 euros (échéance de juillet 2024 inclue).

Sur la demande indemnitaire présentée par M. [J]

Il a été rappelé qu’en vertu des dispositions des articles 1720 et 1721 du code civil que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Il est en l’espèce acquis aux débats que M. [J] a subi un dégât des eaux d’importance lequel a impacté de façon conséquente différents espaces du bien pris à bail (cuisine, chambre, cellier, placard) comme en témoignent les photographies qu’il verse aux débats ainsi que les devis et factures produits par les intimés.

Il est en outre indéniable, au regard des courriels échangés et du délai d’exécution des travaux, que le locataire a subi, entre décembre 2019 et l’été 2022, un trouble de jouissance en lien direct avec un dégât dont il n’est pas responsable, justifiant qu’il lui soit accordé la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice.

Dans ces conditions, la décision déférée sera réformée en ce qu’elle a débouté M. [J] de sa demande de dommages et intérêts. Il sera par ailleurs ordonné une compensation entre les sommes respectivement dues entre les parties.

Sur la demande de délais présentée par M. [J]

Selon l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Au terme de ses écritures, M. [J] sollicite le bénéfice '[des] plus larges délais de paiement’ sans exposer en quoi il se trouve en difficulté pour s’acquitter d’une éventuelle condamnation ni étayer sa demande par des éléments financiers justifiant l’octroi de tels délais et permettant de fixer un échéancier pertinent le concernant.

Dans ces conditions, il ne peut qu’être débouté de sa demande.

Sur les demandes annexes

M. [J], qui succombe en principal, est condamné aux dépens.

Toutefois, l’équité commande de ne pas faire droit aux demandes respectives concernant les frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Confirme la décision déférée sauf en ce qu’elle a :

condamné M. [S] [J] à payer à M. [K] [U] et à Mme [M] [U] la somme de 5 776,83 euros au titre des loyers et charges comprenant le mois de juin 2023 outre les indemnités d’occupation dues à compter du 1er juillet 2023 et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

débouté M. [S] [J] de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance paisible,

Statuant à nouveau de ces seuls chefs,

Condamne M. [S] [J] à payer à M. [K] [U] et à Mme [M] [U] la somme de 6 336,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 24 juillet 2024 (échéance de juillet 2024 inclue),

Condamne M. [K] [U] et à Mme [M] [U] à payer à M. [S] [J] la somme de 3 000 euros au titre du trouble de jouissance paisible qu’il a subi entre décembre 2019 et l’été 2022,

Y ajoutant,

Ordonne la compensation entre les créances respectives des parties,

Condamne M. [S] [J] aux dépens d’appel,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi prononcé publiquement le 18 septembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, en remplacement de la Présidente légalement empêchée et Madame Sylvie DURAND, Greffière pour le prononcé.

La Greffière P/La Présidente

Copies :

18/09/2025

la SELARL JURISOPHIA SAVOIE

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M^e Ingrid-Astrid ZELLER

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