COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 52C

Chambre civile 1-2

BAIL RURAL

ARRET N°186

CONTRADICTOIRE

DU 10 JUIN 2025

N° RG 24/05877 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WXUJ

AFFAIRE :

[F] [Z]

C/

[A] [C] épouse [H]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 août 2024 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de VERSAILLES

N°RG : 51-22-0005

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 10.06.25

à :

Me [Localité 26] MASSON

M^e Carole FROEHLICH

+ parties

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT

Monsieur [F] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 14]

Présent

Représentant : M^e Marie MASSON de la SELARL LANGLADE ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de COMPIÈGNE

****************

INTIMÉS

Madame [A] [C] épouse [H]

[Adresse 2]

[Localité 14]

Représentant : M^e Carole FROEHLICH, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SOISSONS

Madame [X] [C] épouse [I] [O]

[Adresse 1]

[Localité 11]

Représentant : M^e Carole FROEHLICH, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SOISSONS

Monsieur [L] [C]

[Adresse 15]

[Localité 14]

Représentant : M^e Carole FROEHLICH, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SOISSONS

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue en audience publique, le 11 février 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière placée lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER

Greffière en pré-affectation lors du prononcé : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 14 décembre 1985, M. [M] [C], bailleur, a consenti à M. [U] [Z] et Mme [G] [Z] un bail portant sur une superficie totale de 98 ha 69 a 90 ca, pour une durée de 20 ans à compter du 11 novembre 1985.

Par acte du l l novembre 1992, ce bail a été cédé à M. [F] [Z], fils des précédents preneurs.

Les terres appartiennent désormais à Mme [A] [H] née [C], Mme [X] [I] [O], née [C], et M. [L] [C], enfants de M. [M] [C] décédé.

Par acte signifié le 3 mai 2022, les bailleurs ont délivré à M. [F] [Z] un congé pour reprise au visa de l’article L.411-58 du code rural, pour la totalité des parcelles susmentionnées et à compter du 11 novembre 2023.

Par requêtes du 1er juillet 2022, le preneur a alors entendu contester le congé, en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux de Rambouillet, ainsi que celui de Versailles.

Parallèlement, M. [F] [Z] a saisi le tribunal administratif de Versailles, soutenant que l’opération de reprise envisagée est soumise au régime d’autorisation prévu en matière de contrôle des structures des exploitations agricoles.

En date du 30 mai 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux de Versailles a :

— constaté que l’ensemble des parties s’accorde à reconnaître la compétence du tribunal de Rambouillet,

— rejeté la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formulée par M. [Z],

— rejeté les demandes d’indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile formulées par toutes les parties,

— condamné les bailleurs aux dépens.

L’affaire a été renvoyée au fond, M. [Z] souhaitant :

— à titre principal, ordonner le sursis à statuer dans l’attente du jugement du tribunal administratif de Versailles,

— à titre subsidiaire, prononcer la nullité du congé qui lui a été délivré le 3 mai 2022, et ainsi juger que le bail s’est renouvelé le 10 novembre 2023 pour une nouvelle période de neuf ans,

— à titre infiniment subsidiaire, ordonner la prorogation du bail jusqu’à ce qu’il ait atteint l’âge légal de la retraite à taux plein et ordonner une expertise judiciaire visant à estimer les indemnités de sortie de ferme qui lui sont dues,

— à titre encore plus subsidiaire, écarter l’exécution provisoire si le congé devait être validé compte tenu des conséquences pour son exploitation,

— en tout état de cause, condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 13 août 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux de Rambouillet a :

— rejeté la demande de sursis à statuer,

— déclaré régulier le congé délivré le 3 mai 2022 à M. [Z] portant sur les parcelles suivantes :

— F, n°[Cadastre 16] (partie), lieu-dit [Localité 22], superficie 17 ha 02 a 03 ca,

— F, n°[Cadastre 10] (partie), lieu-dit [Localité 23] [Adresse 17], superficie 02 ha 69 a 91 ca,

— F, n°[Cadastre 8] (partie), lieu-dit [Localité 24], superficie 13 a 08 ca,

— F, n°[Cadastre 12] (partie), lieu-dit [Localité 23] [Adresse 17], superficie 87 a 03 ca,

— F, n°[Cadastre 9] (partie), lieu-dit [Localité 24], superficie 82 a 35 ca,

— ZD, n°[Cadastre 7] (partie), lieu-dit [Localité 21], superficie 11 ha 28 a 40 ca,

— ZD, n°[Cadastre 3] (partie), lieu-dit [Localité 25], superficie 59 ha 41 a 40 ca,

— ZD, n°[Cadastre 4] (partie), lieu-dit [Localité 22], superficie 06 ha 45 a 70 ca,

— débouté M. [Z] de sa demande en prorogation du bail,

— constaté la résiliation du bail liant M. [Z] à Mme [H] née [C], Mme [I] [O] et M. [C] par l’effet du congé délivré le 3 mai 2022, à compter du 12 novembre 2023,

— ordonné à M. [Z], ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer la totalité des parcelles visées au tableau ci-dessus, le 1er décembre 2024,

— dit qu’à défaut pour M. [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux, Mme [H] née [C], Mme [I] [O] et M. [C] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

— condamné M. [Z] au paiement à Mme [H] née [C], Mme [I] [O] et M. [C] d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du fermage tel qu’il aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, et ce à compter du 12 novembre 2023,

— débouté Mme [H] née [C], Mme [I] [O] et M. [C] de leur demande de majoration du montant de l’indemnité d’occupation,

— débouté Mme [H] née [C], Mme [I] [O] et M. [C] de leur demande d’astreinte,

— ordonné une expertise judiciaire aux fins de déterminer si une indemnité de sortie est due à M. [Z], et d’en fixer le montant dans l’affirmative,

— désigné M. [T] [D] en qualité d’expert, avec pour mission de :

* se faire communiquer tous documents utiles et entendre toutes personnes susceptibles d’apporter des renseignements utiles à l’exercice de sa mission,

*convoquer les parties,

* se rendre à [Localité 20] sur les parcelles visées supra,

* décrire les lieux en leur état actuel,

* relever toutes les améliorations que M. [Z] a réalisé depuis la signature du bail du 14 décembre 1985, jusqu’à sa résiliation,

* chiffrer lesdites améliorations aux fins de fixation d’une indemnité de sortie,

* indiquer tout élément de nature à éclairer la juridiction quant au principe même de l’indemnité prévue par l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime, et au montant de celle-ci,

— fixé à la somme de 2 500 euros la consignation à valoir sur les frais d’expertise, à la charge de M. [Z],

— rappelé que conformément aux dispositions de l’article 281 du code de procédure civile, si les parties parviennent à se concilier, l’expert constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge qui peut donner force exécutoire à l’acte exprimant l’accord,

— sursis à statuer sur la demande de fixation d’une indemnité de sortie,

— sursis à statuer sur les frais irrépétibles et les dépens,

— renvoyé l’affaire, uniquement s’agissant de l’indemnité de sortie, des dépens et frais irrépétibles, à l’audience du lundi 5 mai 2025 à 9h30,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter sauf en ce qui concerne la date de libération des lieux fixée au 1er décembre 2024.

Par déclaration reçue au greffe le 2 septembre 2024, M. [Z] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 10 février 2025, soutenues et développées oralement à l’audience du 11 février 2025, M. [Z], appelant, demande à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Rambouillet en date du 13 août 2024 en ce qu’il :

* a rejeté la demande de sursis à statuer,

* a déclaré valide le congé délivré le 3 mai 2022,

* l’a débouté de sa demande de prorogation du bail,

* a constaté la résiliation du bail à compter du 12 novembre 2023,

*a ordonné la libération des parcelles

En conséquence, et statuant à nouveau,

— ordonner le sursis à statuer dans l’attente du jugement du tribunal administratif de Versailles,

A titre subsidiaire,

— prononcer la nullité du congé qui lui a été délivré le 3 mai 2022 et portant sur les parcelles suivantes :

* commune [Localité 20], section F, n° [Cadastre 16] (partie), adresse ou lieudit [Localité 22], contenance 17 ha 02 a 03 ca,

* commune [Localité 20], section F, n° [Cadastre 13], adresse ou lieudit [Localité 24], contenance 2 ha 69 a 91 ca,

*commune [Localité 20], section F, n° [Cadastre 8], adresse ou lieudit [Localité 24], contenance 13 a 08 ca,

* commune [Localité 20], section F, n° [Cadastre 12], adresse ou lieudit [Localité 24], contenance 87 a 03 ca,

* commune [Localité 20], section F, n°[Cadastre 9], adresse ou lieudit [Localité 24], contenance 82 a 35 ca,

* commune [Localité 20], section ZD, n°[Cadastre 7], adresse ou lieudit [Localité 21], contenance 11 a 28 a 40 ca,

* commune [Localité 20], section ZD, n°[Cadastre 3] (partie), adresse ou lieudit [Localité 25], contenance 59 ha 41 a 40 ca,

*commune [Localité 20], section ZD, n°[Cadastre 4] (partie), adresse ou lieudit [Localité 22], contenance 6 ha 45 a 70 ca,

* contenance totale 98 ha 69 a 90 ca,

En conséquence,

— juger que le bail du 14 décembre 1985 s’est renouvelé le 10 novembre 2023 pour une nouvelle période de neuf ans,

— juger que le bail du 14 décembre 1985 s’est renouvelé le 10 novembre 2023 pour une nouvelle période de neuf ans,

A titre infiniment subsidiaire,

— ordonner la prorogation du bail jusqu’à ce qu’il ait atteint l’âge légal de la retraite à taux plein, soit jusqu’au 1er mars 2032,

A titre extrêmement subsidiaire, si le congé était validé,

— ordonner une expertise afin de déterminer l’indemnité de sortie que les propriétaires devraient verser à M. [Z] et désigner à cet effet M. [T] [D], comme indiqué dans le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Rambouillet,

— débouter les intimés de leur demande de majoration de fermage,

— débouter les intimés de leur demande d’expulsion sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

— juger que la libération des terres devra, en cas de validation du congé, intervenir postérieurement à la levée de la récolte en cours,

Dans tous les cas,

— condamner in solidum les consorts [C] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens,

Par conclusions développées et soutenues oralement à l’audience du 11 février 2025, Mme [A] [H], née [C], Mme [X] [I] [O], née [C], et M. [L] [C], intimés et appelants à titre incident, prient la cour de :

— confirmer le jugement déféré à la cour, excepté en celles de ses dispositions ayant rejeté leur demande de majoration du montant de l’indemnité d’occupation, rejeté leur demande d’astreinte et ayant ordonné une expertise judiciaire aux fins de déterminer si une indemnité de sortie est due à M. [F] [Z] et, dans l’affirmative, d’en fixer le montant,

Statuant à nouveau de ces chefs

— débouter M. [Z] de sa demande de nomination d’un expert judiciaire en vue de la fixation d’une indemnité de sortie et, à défaut, fixer comme chef de mission à l’expert d’avoir à évaluer les potentielles dégradations du fonds loué, causées par M. [Z] en application des dispositions de l’article L. 411-72 du code rural,

— condamner M. [Z] à verser aux bailleurs une indemnité d’occupation à compter du 11 novembre 2023, majorée de 20 % par rapport au fermage actuel, montant auquel s’ajoute la quote-part de taxe foncière aux mêmes conditions que celles spécifiées dans le bail du 14 décembre 1985,

— ordonner que M. [Z] libère les lieux au plus tard dans le mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

en tout état de cause

— débouter M. [Z] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M. [Z] aux dépens et à leur payer une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la demande de sursis à statuer

M. [Z] fait grief aux premiers juges d’avoir rejeté sa demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision du tribunal administratif de Versailles, motif pris de ce que l’opération projetée par M. [C] relevait du régime de la déclaration préalable et non de celui de l’autorisation préalable.

Poursuivant l’infirmation de ce chef du jugement, il expose à la cour que :

— dans le cadre de sa contestation du congé pour reprise délivré par les consorts [C] le 3 mai 2022, il a soulevé la question de savoir si M. [C], qui réside en Suisse et exerce des fonctions salariées au sein d’une structure multinationale, était en conformité avec le contrôle des structures et qu’il a déféré au tribunal administratif de Versailles la lettre du préfet de la région Ile-de-France du 8 août 2023 adressée à M. [C] pour lui indiquer que sa demande de reprise de biens familiaux relevait du simple régime déclaratif,

— l’instance est toujours pendante devant le tribunal administratif et sa demande de sursis à statuer est légitime, dans la mesure où le juge judiciaire ne peut valider un congé pour reprise sans vérifier préalablement si le bénéficiaire de la reprise est bien titulaire d’une autorisation d’exploiter, en application des dispositions de l’article L. 411-58 du code rural et de la pêche maritime, dans la mesure où l’opération projetée par M. [C], qui serait de nature à porter atteinte à l’équilibre économique de son exploitation si elle devait se réaliser, est soumise à autorisation d’exploiter, dans la mesure, enfin, où l’instance engagée devant le tribunal administratif vise à remettre en cause le régime administratif au profit du régime de l’autorisation d’exploiter, et que cette question constitue un élément essentiel pour permettre au juge judiciaire d’examiner le bien-fondé du congé.

Les consorts [C], qui concluent à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de sursis à statuer, de répliquer que :

— depuis l’ordonnance du 13 juillet 2006, lorsque la reprise est subordonnée à une autorisation d’exploiter, le juge judiciaire a la faculté et non l’obligation de surseoir à statuer dans l’attente d’une décision du juge administratif et il n’est dans l’obligation de surseoir à statuer que dans l’hypothèse où l’autorisation administrative d’exploiter a été suspendue à la suite d’une procédure de référé engagée devant le juge administratif, ce dont il résulte que le juge judiciaire doit vérifier par lui-même si la reprise relève ou non d’une autorisation d’exploiter (Cass. 3ème civ. 24 juin 2015, n°14-14.772),

— en l’espèce, M. [Z] n’a jamais saisi le juge administratif en référé, mais lui a déféré le courrier préfectoral du 8 août 2023 indiquant que la reprise n’est pas soumise à autorisation d’exploiter, mais relève du régime des biens de famille de l’article L.331-2-II du code rural,

— une décision de sursis à statuer retarderait de plusieurs années la solution du litige car il faudrait attendre la décision du tribunal administratif puis celle de la cour administrative d’appel de Paris,

— dans le cadre d’un congé pour reprise, les biens considérés comme libres, peuvent relever du régime de la déclaration des biens de famille, selon la jurisprudence du Conseil d’Etat,

— la prétendue pluriactivité de M. [C], qui n’existe pas, tout comme l’atteinte invoquée par M. [Z] à l’équilibre économique de son exploitation par la reprise souhaitée, demeurent sans incidence sur l’application des dispositions de l’article L. 311-2-II du code rural et de la pêche maritime.

Réponse de la cour

L’article L.331-2 du code rural et de la pêche maritime dispose :

'I.-Sont soumises à autorisation préalable les opérations suivantes :

1° Les installations, les agrandissements ou les réunions d’exploitations agricoles au bénéfice d’une exploitation agricole mise en valeur par une ou plusieurs personnes physiques ou morales, lorsque la surface totale qu’il est envisagé de mettre en valeur excède le seuil fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles. La constitution d’une société n’est toutefois pas soumise à autorisation préalable lorsqu’elle résulte de la transformation, sans autre modification, d’une exploitation individuelle détenue par une personne physique qui en devient l’unique associé exploitant ou lorsqu’elle résulte de l’apport d’exploitations individuelles détenues par deux époux ou deux personnes liées par un pacte civil de solidarité qui en deviennent les seuls associés exploitants ;

2° Quelle que soit la superficie en cause, les installations, les agrandissements ou les réunions d’exploitations agricoles ayant pour conséquence :

a) De supprimer une exploitation agricole dont la superficie excède le seuil mentionné au 1° ou de ramener la superficie d’une exploitation en deçà de ce seuil ;

b) De priver une exploitation agricole d’un bâtiment essentiel à son fonctionnement, sauf s’il est reconstruit ou remplacé ;

3° Quelle que soit la superficie en cause, les installations, les agrandissements ou les réunions d’exploitations agricoles au bénéfice d’une exploitation agricole :

a) Dont l’un des membres ayant la qualité d’exploitant ne remplit pas les conditions de capacité ou d’expérience professionnelle fixées par voie réglementaire ;

b) Ne comportant pas de membre ayant la qualité d’exploitant ;

c) Lorsque l’exploitant est un exploitant pluriactif, remplissant les conditions de capacité ou d’expérience professionnelle, dont les revenus extra-agricoles excèdent 3 120 fois le montant horaire du salaire minimum de croissance, à l’exception des exploitants engagés dans un dispositif d’installation progressive, au sens de l’ article L. 330-2 ;

4° Lorsque le schéma directeur régional des exploitations agricoles le prévoit, les agrandissements ou réunions d’exploitations pour les biens dont la distance par rapport au siège de l’exploitation du demandeur est supérieure à un maximum qu’il fixe ;

5° Les créations ou extensions de capacité des ateliers de production hors sol au-delà d’un seuil de production fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles.

II.-Les opérations soumises à autorisation en application du I sont, par dérogation à ce même I, soumises à déclaration préalable lorsque le bien agricole à mettre en valeur est reçu par donation, location, vente ou succession d’un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclus et que les conditions suivantes sont remplies :

1° Le déclarant satisfait aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées au a du 3° du I ;

2° Les biens sont libres de location ;

3° Les biens sont détenus par un parent ou allié, au sens du premier alinéa du présent II, depuis neuf ans au moins ;

4° Les biens sont destinés à l’installation d’un nouvel agriculteur ou à la consolidation de l’exploitation du déclarant, dès lors que la surface totale de celle-ci après consolidation n’excède pas le seuil de surface fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles en application du II de l’ article L. 312-1.

Pour l’application du présent II, les parts d’une société constituée entre les membres d’une même famille sont assimilées aux biens qu’elles représentent.

III.-Lorsque la mise en valeur de biens agricoles par le candidat auquel la société d’aménagement foncier et d’établissement rural entend les rétrocéder est soumise à autorisation d’exploiter en application du I, l’avis favorable donné à la rétrocession par le commissaire du Gouvernement représentant le ministre chargé de l’agriculture tient lieu de cette autorisation.

Dans ce cas, la publicité du projet de rétrocession tient lieu de la publicité prévue au premier alinéa de l’ article L. 331-3.

S’il estime que, compte tenu des autres candidatures à la rétrocession ou à la mise en valeur des biens et des motifs de refus prévus à l’ article L. 331-3-1, le candidat à la rétrocession ne doit pas être autorisé à exploiter les biens qu’il envisage d’acquérir, le commissaire du Gouvernement en fait expressément mention dans son avis. Cette mention tient lieu de refus de l’autorisation d’exploiter mentionnée à l’ article L. 331-2".

L’article L. 411-58 du même code dispose :

' Si la reprise est subordonnée à une autorisation en application des dispositions du titre III du livre III relatives au contrôle des structures des exploitations agricoles, le tribunal paritaire peut, à la demande d’une des parties ou d’office, surseoir à statuer dans l’attente de l’obtention d’une autorisation définitive.

Toutefois, le sursis à statuer est de droit si l’autorisation a été suspendue dans le cadre d’une procédure de référé'.

Il résulte de ces textes que le sursis à statuer est facultatif hormis l’hypothèse où 'l’autorisation a été suspendue dans le cadre d’une procédure de référé'.

Au cas d’espèce, aucune procèdure de référé n’a été engagée devant le tribunal administratif de Versailles, M. [Z] ayant contesté devant la juridiction administrative un courrier préfectoral estimant que la reprise dont s’agit n’est pas soumise à autorisation préfectorale.

Au surplus, comme l’ont relevé à bon droit les premiers juges, les conditions posées par l’article L. 311-2- II pour l’application du régime déclaratif, sont en l’espèce réunies, en ce que : le bien objet de la reprise est un bien familial, le bénéficiaire dispose des qualifications nécessaires, le bien sera libre de location à la date de reprise, les biens sont détenus par un parent ou allié et destinés à l’installation d’un nouvel agriculteur, étant relevé que la surface totale de l’exploitation de ce dernier, après consolidation n’excédera pas le seuil de surface fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles, soit 137 hectares en Ile-de-France.

Il convient d’ajouter qu’un sursis à statuer aurait pour effet, dans l’attente d’une décision définitive des juridictions de l’ordre administratif, de retarder notablement la solution du litige, alors même que la réforme opérée par l’ordonnance du 13 juillet 2006, qui a rendu facultatif le sursis à statuer, vise précisément à empêcher certaines manoeuvres dilatoires.

En considération de ces éléments, la cour confirmera la décision des premiers juges en ce qu’elle a rejeté la demande de sursis à statuer faite par M. [Z].

II) Sur la demande de nullité du congé pour reprise

M. [Z] fait grief aux premiers juges d’avoir validé le congé pour reprise qui lui a été notifié, en raison du fait que les moyens soulevésqu’il a soulevés pour exciper d’une nullité de forme et de fond du congé étaient inopérants.

A hauteur de cour, M. [Z], appelant, réitère sa demande de nullité du congé litigieux en faisant valoir que :

Le congé litigieux encourt la nullité en raisons d’irrégularités de forme, en ce que :

* le congé délivré comporte une information erronée en ce qu’il mentionne que M. [Z], en cas de contestation, devra saisir le tribunal paritaire de Versailles, alors que seul le tribunal paritaire de Rambouillet est territorialement compétent en l’espèce, et que cette erreur a ' failli’ affecter sa capacité à ester en justice dans les délais légaux,

* le congé délivré mentionne une date d’effet erronée, l’expiration du bail intervenant, en fait, 24 heures avant la date indiquée sur le congé,

* le congé délivré ne mentionne pas la parcelle ZD [Cadastre 5], qui est dans l’assiette du bail, de sorte qu’il s’agit d’une reprise partielle de nature à porter gravement atteinte à l’équilibre économique de son exploitation, ce qui fait obstacle à la reprise en application des dispositions de l’article L. 411-62 du code rural et de la pêche maritime.

Le congé encourt également la nullité pour des irrégularités de fond, en ce que :

* le tribunal a indiqué à tort que les conditions posées pour la reprise ne pouvaient être appréciées, dès lors que la reprise n’avait pas encore eu lieu, alors que ces conditions doivent s’apprécier à la date d’effet du congé, qui était échue lorsque les premiers juges ont statué,

* le congé n’indique pas la profession de M. [C], ni ses autres activités professionnelles qui sont nombreuses,

* le congé ne précise pas si M. [C] exercera à titre individuel ou dans le cadre d’une société, et que le preneur n’est informé ni de ses intentions ni de ses projets,

* l’on peut douter que M. [C], qui réside en Suisse, sera domicilié à proximité du bien, comme indiqué dans le congé,

* M. [C] ne justifie pas détenir le matériel nécessaire à l’exploitation, ni les moyens financiers propres à acquérir ce matériel,

* le congé ne mentionne pas l’autorisation d’exploiter dont M. [C] serait titulaire,

* la perte de 98 hectares ferait passer son exploitation en deça du seuil fixé par le schéma départemental, ce qui pourrait conduire le préfet à lui refuser l’autorisation d’exploiter.

Les consorts [C], intimés, de répliquer que :

Les moyens invoqués au soutien de la nullité de forme sont inopérants en ce que :

* la mention du tribunal compétent territorialement n’est pas requise par les textes à peine de nullité et M. [Z] ne peut prétendre avoir été induit en erreur dans la mesure où il a concomitamment saisi la juridiction territorialement compétente,

* le congé litigieux n’est entaché d’aucune erreur concernant sa date d’effet, le bail stipulant expressément qu’il est consenti pour une durée de 20 ans, à compter rétroactivement du 11 novembre 1985, et qu’il doit prendre fin le 11 novembre 1985, et l’article L.( )411-47 du code rural ne permettant de solliciter la nullité du congé que s’il n’est pas délivré au moins 18 mois avant la date de fin du bail et qu’en l’espèce le congé litigieux a été délivré plus de 18 mois avant la fin du bail,

* l’exception de nullité tirée de l’erreur concernant l’assiette du bail est irrecevable pour avoir été soulevée pour la première fois en appel et après que M. [Z] a conclu au fond ; au surplus elle est mal fondée en ce que le congé ne peut être considéré comme un congé partiel puisque M. [Z] exploite bien au total 98 hectares et non 105,5 hectares de sorte que M. [Z] ne peut utilement se prévaloir des dispositions de l’article L.411-62 du code rural, et que selon la jurisprudence de la Cour de cassation, une erreur dans la liste des parcelles énumérées n’est pas une cause de nullité du congé.

Les moyens invoqués au soutien de la nullité de fond sont également inopérants en ce qu’ils remplissent, à la date d’effet du congé, soit au 11 novembre 2023, toutes les conditions prescrites par l’article L.411-58 du code rural et de la pêche maritime :

* condition tenant à la qualité du bénéficiaire, M. [J] [C] étant le fils de M. [L] [C],

* condition tenant à la capacité professionnelle, M. [J] [C] étant titulaire de l’un des diplômes reconnus par l’arrêté ministériel du 18 février 2022,

* conditions de l’habitation à proximité des parcelles reprises, M. [C] ayant quitté la Suisse et s’étant installé avec sa famille dans la commune de situation des terres reprises : [Localité 18],

* conditions relatives aux engagements du repreneur qui s’engage à exploiter personnellement les biens repris durant au moins neuf ans et possède les moyens nécessaires pour les exploiter : c’est à bon droit que le congé mentionne que M. [J] [C] est sans profession, puisqu’il a quitté son emploi en Suisse à compter du 2 novembre 2022, date à laquelle son épouse a trouvé un emploi en France, et n’exerce aucune activité rémunérée en attendant de pouvoir s’installer sur les terres familiales et c’est à tort que l’appelant lui prête des activités professionnelles dans d’autres sociétés ; l’exploitation individuelle de M. [C] a été constituée le 12 juin 2023 ; il est démontré que M. [J] [C] bénéficie des moyens matériels pour exploiter et des moyens financiers pour acquérir ces moyens matériels ; le fait d’avoir quitté son emploi bien rémunéré en Suisse pour s’installer en France témoigne de sa volonté d’exploiter les terres familiales,

* conditions tenant au contrôle des structures, dès lors que la surface exploitée de 98 hectares demeurant inférieure au seuil fixé par le schéma directeur d’Ile-de-France, qui est de 137 hectares, la reprise relève du régime des biens de famille et, partant, n’est pas soumise à autorisation d’exploiter.

Réponse de la cour

L’article L.411-47 du code rural et de la pêche maritime dispose que :

« Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire.

À peine de nullité, le congé doit :

— mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ;

— indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d’empêchement, d’un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l’habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ;

— reproduire les termes de l’alinéa premier de l’ article L. 411-54.

La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur. »

L’article L.411-59 du code rural et de la pêche maritime dispose que :

« Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d’une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir.

Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe.

Le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu’il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions. »

En l’espèce, comme l’ont pertinemment relevé les premiers juges, la mention erronée du tribunal compétent n’est pas une cause de nullité du congé, d’autant moins que M. [Z], qui a saisi concomitamment le tribunal paritaire compétent ratione loci, dans les délais requis, ne peut utilement prétendre avoir été induit en erreur.

Pareillement l’erreur invoquée concernant la date d’effet du congé, outre le fait que la mention de la date d’effet du congé n’est pas exigée, n’est pas de nature, fût-elle établie, à entraîner la nullité du congé, dès lors qu’il fut délivré plus de dix-huit mois avant la date d’expiration du bail, en l’occurrence le 3 mai 2022 pour le 10 ou le 11 novembre 2023.

L’exception de nullité tirée de l’erreur concernant l’assiette du bail constitue un moyen nouveau et non d’une nouvelle prétention, les moyens nouveaux étant recevables en appel en application des dispositions de l’article 563 du code de procédure civile.

Pour autant, il résulte des articles 74 et 112 du code de procédure civile que les exceptions de nullité doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir.

C’est pourquoi, le moyen dont s’agit sera déclaré irrecevable au visa de l’article 74 du code de procédure civile, pour avoir été présenté pour la première fois en cause d’appel et donc après que M. [Z] eut exposé des défenses au fond (Cass, 2e chambre civile, 16 mars 2017 ' n° 15-18.805).

L’eût-elle déclaré recevable que la cour l’aurait rejeté comme étant manifestement infondé -

Com., 30 août 2023, n° 21-16.738 ; Civ., 2e, 25 mai 2022, n°20-23.641- motif pris de ce que M. [Z] ne peut utilement se prévaloir des dispositions de l’article L.411-62 du code rural, le congé ne pouvant être considéré comme un congé partiel puisque M. [Z] exploite bien au total 98 hectares et non 105,5 hectares et de ce qu’une erreur dans la liste des parcelles énumérées n’est pas une cause de nullité du congé.

Les moyens soulevés au fond au soutien de l’annulation du congé litigieux sont pareillement inopérants, dès lors qu’il résulte des pièces versées aux débats – courrier de l’employeur suisse de M. [C] faisant état de sa démission au 31 août 2020, attestation ' baccalauréat technologique sciences et technologies de l’agronomie et de l’environnement ('), contrat de location du 3 novembre 2022, factures téléphoniques, dossier d’inscription des enfants [C] à l’école de la commune de [Localité 19], extrait Kbis de la société Sofra, procès-verbal de l’assemblée de la SCEA le potager des Bordes constatant la démission du co-gérant, statuts de la société Le petit Maupas, convention de mise à disposition de matériel agricole et de bâtiments agricoles, engagement de prêt de 150 000 euros, et justificatif d’un portefeuille de 271 000 euros, immatriculation de l’entreprise de M. [C], schéma régional d’Ile-de-France du 21 juin 2021 – que M. [J] [C] satisfaisait à la date d’effet du congé, à l’ensemble des conditions prescrites par l’article L. 411-58 du code rural et de la pêche maritime : qualité du bénéficiaire, M. [J] [C] étant le fils de M. [L] [C], possession de l’un des diplômes reconnus par l’arrêté ministériel du 18 février 2022, démission de son emploi en Suisse et habitation à proximité des parcelles reprises, M. [C] ayant quitté la Suisse, s’étant installé avec sa famille dans la commune de situation des terres reprises : [Localité 18], exercice d’aucune autre activité rémunérée au sein d’une autre société, possession des moyens matériels pour exploiter et des moyens financiers pour acquérir ces moyens matériels, absence de soumission à l’autorisation d’exploiter, la reprise relevant du régime des biens de famille, volonté, enfin, d’exploiter pour neuf ans au mois, dans le cadre d’une société, les terres familiales objet de la reprise.

Les moyens soulevés par M. [Z] au soutien de sa demande d’annulation du congé litigieux étant inopérants, la cour confirmera le jugement qui lui est déféré en ce qu’il a débouté M. [Z] de sa demande d’annulation du congé litigieux.

III) Sur la demande subsidiaire de prorogation du bail

M. [Z] fait grief aux premiers juges d’avoir rejeté sa demande subsidiaire de prorogation de bail, en raison du fait qu’il ne justifiait pas être à moins de cinq ans de la retraite à la date d’effet du congé litigieux.

Les consorts [C] indiquent oralement et au jour des plaidoiries, par la voix de leur conseil, que, contrairement à ce qui est indiqué dans leurs ultimes conclusions écrites, ils ne s’opposent pas à une prorogation du bail jusqu’au 15 mai 2028, date à laquelle M. [Z] pourra prendre sa retraite.

Réponse de la cour

L’article L. 411-58 du code rural et de la pêche maritime dispose :

'Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s’il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé.

Toutefois, le preneur peut s’opposer à la reprise lorsque lui-même ou, en cas de copreneurs, l’un d’entre eux se trouve soit à moins de cinq ans de l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles, soit à moins de cinq ans de l’âge lui permettant de bénéficier de la retraite à taux plein. Dans chacun de ces cas, le bail est prorogé de plein droit pour une durée égale à celle qui doit permettre au preneur ou à l’un des copreneurs d’atteindre l’âge correspondant. Un même bail ne peut être prorogé qu’une seule fois. Pendant cette période aucune cession du bail n’est possible'.

Le bail est prorogé sous la seule condition de l’âge du preneur lequel est apprécié à la date d’effet du congé (Cass. civ., 4 mars 1981, n° 80-14.779).

A la date d’effet du congé – le 11 novembre 2023 – M. [Z], né le 15 février 1965, se trouve à moins de cinq ans de l’âge légal de la retraite, fixé à 63 ans et trois mois pour les assurés de son âge, de sorte qu’il est bien fondé à solliciter le bénéfice des dispositions de l’article L. 411-58 susmentionné.

L’attestation MSA produite par l’appelant justifiant que M. [Z] ne pourra bénéficier d’une retraite à taux plein que le 1er mars 2032, la prorogation du bail sera ordonnée jusqu’au 1er mars 2032, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu’il a débouté M. [Z] de cette demande.

IV) Sur l’expertise judiciaire

Les consorts [C], formant appel incident, demandent à la cour d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a désigné un expert judiciaire avec mission de chiffrer les indemnités de sortie éventuellement dues à M. [Z], en faisant valoir qu’il n’est pas justifié que cette expertise doit être ordonnée ni qu’il existe une quelconque amélioration apportée au fonds par le preneur.

M. [Z] conclut à la confirmation du jugement, motif pris de ce qu’il a mis en valeur les terres litigieuses, que les rendements se sont améliorés, de même que la qualité agronomique des parcelles et qu’il a fait l’avance des frais d’expertise.

Réponse de la cour

Contrairement à ce que soutiennent les consorts [C], l’expertise judiciaire n’a pas été ordonné en vue de suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve, s’agissant de s’en remettre à un sachant en vue de déterminer si M. [Z] est en droit de réclamer d’éventuelles indemnités de sortie de ferme.

Par suite, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a ordonné une expertise judiciaire et sursis à statuer sur la demande en fixation d’une indemnité de sortie de ferme de M. [Z].

V) Sur les autres demandes formées par les consorts [C] dans le cadre de leur appel incident

Les consorts [C] prient la cour d’infirmer le jugement querellé en ce qu’il a rejeté leurs demandes de majoration du fermage de 20 %, outre la quote-part de taxe foncière, et de fixation d’une astreinte de 150 euros par jour de retard jusqu’à la libération des lieux.

M. [Z] de s’opposer à ces demandes incidentes en faisant valoir que le bail étant prorogé, il doit se poursuivre aux conditions initiales et que l’astreinte sollicitée n’est point justifiée.

Réponse de la cour

La prorogation du bail litigieux ordonnée par la cour emporte rejet de ces demandes.

VI) Sur les demandes accessoires

Dès lors que l’affaire n’a pas encore connu son épilogue puisqu’il n’a pas encore été statué sur la demande de fixation d’une indemnité de sortie, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a sursis à statuer sur les frais irrépétibles et les dépens de première instance.

Chacune des parties succombant partiellement en cause d’appel, il sera fait masse des dépens de la procédure d’appel, qui seront partagés par moitié entre les parties, qui seront, en outre, déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant :

— constaté la résiliation du bail liant M. [F] [Z] à Mme [A] [H] née [C], Mme [X] [I] [O] et M. [L] [C] par l’effet du congé délivré le 3 mai 2022, à compter du12 novembre 2023,

— ordonné à M. [F] [Z], ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer la totalité des parcelles visées au tableau ci-dessus, le 1er décembre 2024,

— dit qu’à défaut pour M. [F] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux, Mme [A] [H] née [C], Mme [X] [I] [O] et M. [L] [C] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

— condamné M. [F] [Z] au paiement à Mme [A] [H] née [C], Mme [X] [I] [O] et M. [L] [C] d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du fermage tel qu’il aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, et ce à compter du 12 novembre 2023,

Statuant à nouveau des chefs infirmés

Ordonne la prorogation du bail jusqu’à ce que M. [F] [Z] ait atteint l’âge légal de la retraite à taux plein, soit jusqu’au 1er mars 2032 ;

Ajoutant au jugement entrepris

Déclare irrecevable l’exception de nullité soulevée par M. [F] [Z] et tirée de l’erreur concernant l’assiette du bail litigieux ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute M. [F] [Z], d’une part, et Mme [A] [H], née [C], Mme [X] [I] [O], née [C], et M. [L] [C], d’autre part, de leur demande en paiement ;

Fait masse des dépens de la procédure d’appel et dit qu’ils seront partagés par moitié entre les parties.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, président et par Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière en pré-affectation, Le président,