COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 54Z

Ch civ. 1-4 construction

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 06 OCTOBRE 2025

N° RG 22/00282

N° Portalis DBV3-V-B7G-U6MD

AFFAIRE :

[M] [W] [P] [J]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 8] « KRISTAL ' HORIZON SEINE DE VIE »,

S.A.S.U. EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL

Société SMABTP

SCOP UNION TECHNIQUE DU BATIMENT

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Novembre 2021 par le tribunal judiciaire de NANTERRE

N° RG : 18/06766

Expéditions exécutoires, Copies certifiées conforme délivrées le :

à :

M^e Samuel CHEVRET

M^e Anne-lise ROY

M^e Stéphanie TERIITEHAU

M^e Anne-laure DUMEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SIX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT

Monsieur [M] [J]

[Adresse 10]

[Localité 14]

Représentant : M^e Samuel CHEVRET de la SELARL DERBY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0729

****************

INTIMÉES

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 9] HORIZON SEINE DE VIE » représenté par son syndic, la Société Gestion et Transactions de France, GTF, dont le siège social est situé [Adresse 5]

[Adresse 8]

KRISTAL ' HORIZON SEINE DE VIE

[Localité 14]

Représentant : M^e Anne-lise ROY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 343

Plaidant : M^e Ariane LAMI SOURZAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0380

S.A.S.U. EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL

[Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 13]

Représentant : M^e Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL STEPHANIE TERIITEHAU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619

Plaidant : M^e Carole FONTAINE de la SELAS DFG Avocats, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0156

Société SMABTP en sa qualité d’assureur de la société EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL

[Adresse 12]

[Localité 11]

Représentant : M^e Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL STEPHANIE TERIITEHAU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619

Plaidant : M^e Carole FONTAINE de la SELAS DFG Avocats, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0156

SCOP UNION TECHNIQUE DU BATIMENT

[Adresse 6]

[Localité 15]

Représentant : M^e Anne-laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628

Plaidant : M^e Laurine BERNAT, avocat au barreau de PARIS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 Mai 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne TROUILLER, Présidente chargée du rapport et Madame Séverine ROMI, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne TROUILLER, Présidente,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffière lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,

FAITS ET PROCÉDURE

La société civile immobilière [Adresse 16] (ci-après « société BPB ») a procédé à la construction d’un ouvrage composé de trois bâtiments, aujourd’hui soumis aux statuts de la copropriété, et dénommé « [Adresse 4] » situé à [Localité 17] (92).

Sont intervenues :

— la société Eiffage construction Île-de-France résidentiel & fonctionnel (ci-après « société Eiffage »), en qualité d’entreprise générale, par contrat du 13 septembre 2018, assurée auprès de la Société mutuelle d’assurance du bâtiment et des travaux publics (ci-après « SMABTP »),

— la société Union technique du bâtiment (ci-après « société UTB »), sous-traitant de la société Eiffage suivant contrat du n°30/2045 du 24 mars 2009, pour le lot n°9 « Plomberie chauffage VMC », et assurée auprès de la société AGF, devenue Allianz Iard (ci-après « société Allianz »).

La société BPB avait souscrit une assurance dommages-ouvrage et une assurance constructeur non-réalisateur (CNR) auprès de la société Allianz.

Par acte authentique du 14 octobre 2008, M. [M] [J] a acquis, auprès de la société BPB, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, deux lots n°268 et 611 situés au sein de la copropriété Kristal horizon, constituant respectivement un appartement de 65 m² avec balcon portant le n°1263, situé au 6e étage du bâtiment D escalier D2 et un emplacement pour véhicule automobile portant le n°228 et situé au 3e sous-sol.

L’ouvrage a fait l’objet d’une réception le 13 juillet 2010 et la livraison de l’appartement à M. [J] a eu lieu le 19 juillet 2010.

Par courriel du 14 février 2011, M. [J] s’est plaint auprès du syndic de mauvaises odeurs récurrentes ainsi que de bruits dans les toilettes de son appartement.

Par courrier recommandé du 29 août 2012, il a déclaré le sinistre à l’assureur dommages-ouvrage.

Par courrier du 12 octobre 2012, la société Eurisk, mandatée par la société Allianz, lui a notifié un refus de garantie au motif qu’il s’agissait d’un dommage affectant un élément d’équipement dissociable.

Le 5 décembre 2014, M. [J] a fait assigner en référé la société BPB, la société Allianz et le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 15 janvier 2015, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise et désigné M. [Z], lequel a été remplacé par M. [F] par une ordonnance du 27 février 2015.

Par ordonnance du 31 mai 2016, les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables à la société Eiffage, entreprise générale, et à son assureur, la société SMABTP.

Par ordonnance du 18 octobre 2016, les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables à la société UTB, sous-traitante du lot plomberie-chauffage-VMC (lot n°9) ainsi qu’à son assureur, la société Allianz.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 27 janvier 2018.

Le syndicat de copropriétaires a fait réaliser, en septembre et octobre 2019, les travaux préconisés par l’expert judiciaire : déviation des ventilations des chutes EV/[Localité 18] sur la terrasse du 9e étage, pose de deux tés de visite dans le coffrage de la salle de bain de M. [J] et isolation phonique du dévoiement des chutes EV/[Localité 18].

Par actes d’huissier des 29 juin et 4 juillet 2018, M. [J] a fait assigner la société BPB, la société Allianz, le syndicat des copropriétaires, la société Eiffage, la SMABTP et la société UTB, devant le tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins de les voir condamnés à réparer ses préjudices.

Par jugement réputé contradictoire du 18 novembre 2021 (20 pages), le tribunal judiciaire de Nanterre a :

— déclaré irrecevables les demandes de la société BPB et du syndicat des copropriétaires formées à l’encontre de la société UTB,

— déclaré recevables les demandes de M. [J] formées à l’encontre de la société UTB, dans la limite de 15 417 euros en ce qui concerne sa demande au titre du préjudice de jouissance et de 40 000 euros concernant sa demande au titre du préjudice moral,

— condamné in solidum les sociétés UTB, Eiffage, SMABTP et le syndicat des copropriétaires à payer à M. [J] les sommes de :

—  1 545,50 euros TTC au titre des travaux de remise en état,

—  9 364,60 euros au titre du préjudice de jouissance subi,

—  47,20 euros au titre des frais d’envois de courriers LRAR,

—  6 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamné in solidum la société Eiffage et son assureur la SMABTP à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

—  4 829 euros TTC au titre des frais engagés pour les travaux de remise en état,

—  1 392 euros TTC, au titre des frais engagés dans le cadre de la procédure d’expertise,

—  2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamné la société UTB à garantir la société Eiffage et la SMABTP à hauteur de 80 % des condamnations prononcées à leur encontre,

— condamné la société Eiffage à garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de 20 % des condamnations prononcées à son encontre,

— dit que la condamnation de la SMABTP interviendra déduction faite des franchises contractuelles opposables à tous s’agissant de garanties facultatives,

— condamné in solidum les sociétés UTB, Eiffage, SMABTP et le syndicat des copropriétaires aux dépens, en ce compris ceux du référé et des frais d’expertise judiciaire,

— dit que la charge finale des dépens et de l’indemnité accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera répartie au prorata des responsabilités retenues ci-dessus,

— admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ou contraires,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Le tribunal a retenu que les demandes chiffrées de M. [J] devaient être limitées aux montants contenus dans l’assignation délivrée à la société UTB le 29 juin 2018 et que ses autres demandes étaient recevables, dès lors qu’elles étaient restées inchangées.

Il a retenu que les demandes reconventionnelles et d’appel en garantie formées par le syndicat des copropriétaires, à l’encontre de la société UTB, ainsi que les demandes d’appel en garantie et de condamnation au titre des frais irrépétibles et dépens, formées par la société BPB, à l’encontre de la même partie, étaient irrecevables, dès lors que ces parties ne rapportaient pas la preuve de la signification de leurs écritures à la société UTB.

En revanche, il a retenu que les sociétés Eiffage, SMABTP et Allianz étaient recevables en leurs demandes à l’encontre de la société UTB, dès lors qu’elles lui avaient fait signifier leurs dernières conclusions.

Il a retenu que M. [J] rapportait la preuve d’odeurs anormales et de bruits émanant de ses toilettes.

Il a retenu que les désordres relevés par l’expert judiciaire ne relevaient pas de la garantie décennale et que seule la responsabilité civile des entreprises intervenantes pouvait être recherchée.

Le tribunal a débouté M. [J] de ses demandes formées à l’encontre de la société BPB, dès lors que l’expert judiciaire ne retenait aucun manquement de celle-ci dans la survenance des désordres relevés et que M. [J] n’alléguait, ni ne démontrait de faute contractuelle de la société BPB.

Il a retenu la responsabilité contractuelle de la société Eiffage, entreprise générale, qui aurait dû contrôler la bonne exécution des marchés conclus avec ses sous-traitants et affecter du personnel technique d’encadrement pour contrôler les sous-traitants représentant un coût supérieur à 50 % du montant total du chantier. Il a estimé qu’à la date de réception, le maître d''uvre ne pouvait pas voir la malfaçon située en terrasse, celle-ci se trouvant dissimulée, mais que la société Eiffage aurait pu aisément contrôler cette malfaçon et la faire rectifier par son sous-traitant en cours de chantier.

Il a retenu la responsabilité délictuelle de la société UTB, dès lors que l’expert avait conclu que le dé-siphonage de la garde d’eau de la cuvette du wc de M. [J] était dû à une mauvaise mise en 'uvre de la ventilation primaire de la chute EV de la GT 16.

Il a retenu la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires, le désordre trouvant son origine dans les parties communes de l’immeuble.

Il a retenu que les garanties de la société Allianz, assureur dommages-ouvrage et responsabilité professionnelle des CNR de la société BPB, n’avaient pas vocation à s’appliquer, dès lors que les désordres relevés par l’expert ne relevaient pas de la garantie décennale.

Il a également retenu que les garanties souscrites par la société UTB auprès de la société Allianz n’étaient pas mobilisables, dès lors que les désordres relevés par l’expert n’étaient pas de nature décennale.

Il a retenu que la SMABTP, assureur de la société Eiffage, ne contestait pas devoir sa garantie à son assuré, dans les conditions et limites de sa police, plafonds et franchises opposables.

Le tribunal a retenu que la société UTB, la société Eiffage, son assureur la SMABTP et le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société GTF, devaient être condamnés à l’indemnisation des préjudices subis par M. [J] du fait des désordres.

Le tribunal a condamné in solidum les sociétés UTB, Eiffage et son assureur la SMABTP et le syndicat des copropriétaires à payer à M. [J] la somme de 1 545,50 euros TTC au titre des travaux de remise en état.

Le tribunal a limité le préjudice de jouissance subi par M. [J] à hauteur de 5 % de la valeur locative mensuelle (82,15 euros), soit à la somme de 8 543,60 euros (82,15 × 104 mois), dès lors qu’il ressortait des éléments versés que les odeurs et bruits n’étaient pas permanents et se produisaient de manière aléatoire en cas d’absence prolongée de M. [J], qu’il justifiait s’être plaint de ce désordre pour la première fois par un courriel du 14 février 2011 adressé au syndic et que les travaux étaient intervenus au mois d’octobre 2019.

Il a également retenu la somme de 821 euros correspondant à la moitié de la valeur locative mensuelle à titre du préjudice de jouissance subi pendant les travaux au mois d’octobre 2019.

En conséquence, le tribunal a condamné in solidum la société UTB, la société Eiffage, son assureur la SMABTP et le syndicat des copropriétaires à payer à M. [J] la somme de 9 364,60 euros au titre du préjudice de jouissance subi.

Il a débouté M. [J] de sa demande d’indemnité de 1 500 euros au titre de frais de déménagement et de protection des biens, dès lors que ce poste de préjudice n’était pas retenu par l’expert judiciaire et que M. [J] ne démontrait pas avoir dû déménager et protéger ses biens lors des travaux de remise en état en octobre 2019.

Le tribunal a retenu que M. [J] ne démontrait pas avoir subi de préjudice du fait de l’assistance de son père, M. [S] [J], aux opérations d’expertise qui relevait de son propre choix et qu’il n’alléguait, ni ne démontrait avoir rémunéré son père pour cette assistance.

Le tribunal a rejeté la demande d’indemnisation de M. [J] au titre des frais de déplacement exposés par son père, dès lors qu’ils n’étaient pas justifiés, n’avaient pas été retenus par l’expert et qu’il ne justifiait pas les avoir supportés personnellement.

Le tribunal a retenu que le syndicat des copropriétaires était fondé à solliciter le remboursement des sommes réglées, soit 4 829 euros TTC (frais engagés pour les travaux de remise en état) et 1 392 euros (frais d’expertise) auprès de la société Eiffage et de son assureur la SMABTP.

Le tribunal a condamné la société UTB à garantir la société Eiffage et son assureur, à hauteur de 80 % de toutes les condamnations prononcées à leur encontre, dès lors que les garanties de la société Allianz, assureur de la société UTB, n’étaient pas mobilisables.

Il a retenu que l’appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société UTB était irrecevable, dès lors que les conclusions ne lui avaient pas été signifiées.

En conséquence, il a retenu que seule la société Eiffage était condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de 20 % des condamnations prononcées à son encontre.

Le tribunal a retenu que les appels en garantie formés par la société BPB et la société Allianz étaient sans objet, dès lors qu’aucune condamnation n’avait été prononcée à leur encontre.

Par déclaration du 14 janvier 2022, M. [J] a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions n°2 remises au greffe le 8 août 2022 (18 pages), M. [J] demande à la cour :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a :

— condamné in solidum la société UTB, la société Eiffage, son assureur la SMABTP et le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société GTF, à lui payer les sommes de :

—  1 545,50 euros TTC au titre des travaux de remise en état,

—  47,20 euros au titre des frais d’envois de courriers LRAR,

—  6 000 euros au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens,

— reconnu le principe d’un préjudice de jouissance subi par lui,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de ses demandes d’indemnisation au titre de l’assistance aux opérations d’expertise, des frais de déplacement et de son préjudice moral et en ce qu’il a réduit à 9 364,60 euros l’indemnisation au titre de son préjudice de jouissance et rejeté le surplus de la demande,

— en conséquence, de condamner in solidum la société Eiffage, son assureur la SMABTP, la société UTB et le syndicat des copropriétaires au paiement des indemnités suivantes :

— préjudice de jouissance (17 220 euros + 821 euros) : 18 041 euros

— assistance opérations d’expertise : 5 000 euros

— frais de déplacement : 2 085 euros

— préjudice moral : 45 000 euros

— de débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes présentées à son encontre,

— de condamner solidairement les intimés à lui verser une indemnité complémentaire de 4 909,52 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

— de condamner solidairement les intimés aux dépens d’appel.

Aux termes de ses conclusions remises au greffe le 16 juin 2022 (11 pages), la société UTB forme appel incident et demande à la cour :

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions et la déclarer hors de cause,

— de débouter M. [J] de toutes ses demandes à son encontre et déclarer sans objet l’appel en garantie de la société Eiffage,

— à titre subsidiaire, de débouter M. [J] de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et en tout état de cause, rejeter cette demande pour la période allant du 14 février 2011 au 18 septembre 2012,

— à titre infiniment subsidiaire, de confirmer le jugement en ce qui concerne le partage de responsabilité entre elle et l’entreprise générale,

— de débouter la société Eiffage de son appel incident,

— de condamner M. [J] ou tout défaillant à lui verser une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui seront recouvrés par M^me Anne-Laure Dumeau, avocate, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs conclusions n°1 remises le 12 mai 2022 au greffe le (21 pages), la société Eiffage et son assureur, la société SMABTP forment appel incident et demandent à la cour :

— à titre principal, d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions en l’absence de constat de la matérialité des désordres,

— par conséquent, de débouter purement et simplement M. [J] de l’intégralité de ses demandes,

— à titre subsidiaire, de débouter M. [J] de son appel et ainsi,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [J] de :

— sa demande indemnitaire relative à l’assistance aux opérations d’expertise,

— sa demande indemnitaire relative aux frais de déplacement,

— sa demande indemnitaire relative au préjudice moral,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a retenu un préjudice de jouissance à hauteur de 9 364,60 euros, et ainsi,

— de débouter M. [J] de sa demande formée au titre du préjudice de jouissance,

— à défaut, de limiter le préjudice de jouissance à hauteur de 5 071 euros correspondant à [50,00 euros x 85 mois (couvrant la période de septembre 2012 à septembre 2019) soit 4 250 euros + 821 euros],

— en tout état de cause, de confirmer le jugement en ce qu’il a limité la demande formée par M. [J] à hauteur de 9 364,60 euros,

— à titre infiniment subsidiaire, et à titre d’appel incident, de les déclarer recevables et fondées en leur appel incident,

— en conséquence, d’infirmer le jugement en ce qu’il a fixé la contribution à la dette de réparation à hauteur de 80 % pour la société UTB et 20 % pour la société Eiffage,

— et ainsi, de fixer la quote-part de responsabilité de la société UTB à 100 %,

— de condamner la société UTB à les relever et garantir indemnes de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,

— ou à défaut, de limiter la quote-part de responsabilité de la société Eiffage à hauteur de 5 %,

— de condamner la société UTB à les relever et garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre,

— en tout état de cause, de confirmer, si de besoin, le jugement en ce qu’il a fait droit dans son principe à l’appel en garantie qu’elles ont formé à l’encontre de la société UTB,

— de confirmer, si de besoin, le jugement en ce qu’il a dit que la condamnation de la SMABTP interviendra déduction faite des franchises contractuelles opposables à tous s’agissant des garanties facultatives,

— de condamner M. [J] ou tout succombant à leur verser une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl Minault-Teriitehau agissant par M^me Stéphanie Teriitehau, avocate, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions n°1 remises au greffe le 31 mai 2022 (21 pages), le [Adresse 19] forme appel incident et demande à la cour :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a :

— condamné in solidum la société Eiffage et son assureur, la SMABTP, à lui payer les sommes de :

—  4 829 euros TTC au titre des frais engagés pour les travaux de remise en état,

—  1 392 TTC correspondant aux frais engagés dans le cadre de la procédure d’expertise,

— condamné la société Eiffage à le garantir, à hauteur de 20 % des condamnations prononcées à son encontre,

— condamné in solidum la société Eiffage et son assureur la SMABTP, à lui payer, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de l’infirmer en ce qu’il :

— l’a condamné in solidum avec la société UTB et la société Eiffage et la SMABTP à payer à M. [J] les sommes de :

—  1 545,50 euros au titre des travaux de remise en état,

—  9 364,50 euros au titre du préjudice de jouissance,

—  6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— l’a débouté de sa demande de garantie dirigée à l’encontre de la société UTB,

— de débouter M. [J] de ses demandes de paiement des sommes de :

—  18 041 euros au titre du préjudice de jouissance,

—  5 000 euros au titre de l’assistance aux opérations d’expertise,

—  2 085 euros au titre des frais de déplacement,

—  45 000 euros au titre du préjudice moral,

—  4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— subsidiairement, pour le cas où la cour devait entrer en voie de condamnation à son encontre, de condamner solidairement ou en tout cas in solidum, la société Eiffage, la SMABTP et la société UTB à le garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre,

— très subsidiairement, de condamner la société UTB à le garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, à hauteur de 80 % desdites sommes,

— en tout état de cause, de condamner M. [J] et tous succombants à lui payer, la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M. [J] et tous succombants aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire et les dépens de la procédure de référé.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 décembre 2024. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 26 mai 2025 et mise en délibéré au 6 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, la cour relève que l’irrecevabilité procédurale retenue par le tribunal est définitive comme il est définitivement acquis :

— que la responsabilité du vendeur en l’état futur d’achèvement n’est pas engagée,

— que la responsabilité délictuelle de la société UTB est engagée,

— que la SMABTP ne conteste pas devoir sa garantie à son assurée,

— que le syndicat des copropriétaires n’a commis aucune faute à l’origine des désordres mais que sa responsabilité de plein droit est engagée en présence d’un désordre trouvant son origine dans une partie commune,

— que M. [J] est débouté de ses demandes à l’encontre de la société Allianz, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage et CNR et ès qualités d’assureur de la société UTB.

De la même façon, la condamnation de la société Eiffage et de son assureur à rembourser au syndicat des copropriétaires les frais engagés pour les travaux de remise en état (4 829 euros) et ceux engagés dans le cadre de la procédure d’expertise (1 392 euros) et à lui payer une somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles est définitive en l’absence de contestation.

Sur la réalité des désordres

Les sociétés UTB et Eiffage contestent l’existence de tout désordre. Le syndicat des copropriétaires affirme que s’il a bien été démontré un manquement aux règles de l’art, la matérialité et l’importance des désordres eux-mêmes n’ont jamais été constatés.

En effet, M. [F], a effectué ses constatations à trois reprises (pages 49-50 du rapport) :

Lors de la réunion du 7 mai 2015, il a effectué des essais d’écoulement d’eau dans la chute EV et constaté une agitation anormale du niveau d’eau et un début de désamorçage anormal du siphon du wc.

Lors de la réunion du 7 mars 2016, il a constaté, dans l’édicule de la terrasse du 9e étage, qu’entre la partie descendante et la partie montante, se formait un siphon qui perturbait fortement la circulation de l’air dans les chutes [Localité 18]/EV de la GT 16, ce qui provoquait le dé-siphonage de la garde d’eau de la cuvette du wc de M. [J].

Enfin, le 5 avril 2017 il a procédé à de nouvelles constatations sur les deux terrasses accessibles de MM. [U] et [L].

Il est exact qu’il n’est jamais fait constat de problème d’émanations récurrentes de mauvaises odeurs ni de bruits dans les toilettes de M. [J], ni même dans le reste de l’appartement. Pour autant, l’expert a estimé crédibles les trois témoignages produits aux débats et concernant le 27 novembre à 17 h 25, le 31 décembre 2015 à 12 h et le 22 janvier 2016 à 19 h.

M. [F] a cependant constaté l’existence d’une non-conformité aux règles de l’art concernant une ventilation primaire : « Le dé-siphonage de la garde d’eau de la cuvette du wc de M. [J] / 6e étage est dû à la présence d’un siphon, dans l’édicule de la terrasse du 9e étage, sur la ventilation primaire de la chute EV de la GT16. L’existence d’un tel siphon est contraire aux règles de l’art ». Il a estimé que ce désordre résultait d’une mauvaise mise en 'uvre de la ventilation primaire par la société UTB, sous-traitante du lot plomberie.

Il s’avère que si aucun constat de mauvaise odeur ou de bruit n’a été effectué dans le cadre de l’expertise amiable ni dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire, il est manifeste que seules trois réunions sur place ont été organisées par M. [F]. Néanmoins, comme le relève M. [J], si de véritables doutes persistaient sur l’existence d’odeurs nauséabondes lors des désamorçages, les parties présentes lors des opérations d’expertise judiciaire pouvaient réclamer que l’expert organise une réunion en urgence en cas de signalement par M. [J] puisque l’expert judiciaire retient en page 55 que le désamorçage fréquent du siphon wc provoque « inéluctablement » (sic) une diffusion d’odeurs nauséabondes, comparable aux odeurs d’égouts.

En outre, lorsque M. [J] a signalé ces désagréments, il les a signalés au syndic qui a organisé une réunion avec l’architecte de la copropriété et la société Eurisk a conclu que « les faits reprochés semblaient réels » (sic). De surcroît, le syndic a fait procéder aux travaux réparatoires, ce qui le rend peu légitime pour contester l’existence d’un désordre à ce stade de la procédure.

En toute hypothèse, la non-conformité et le manquement aux règles de l’art sont bien constatés par l’expert et les désagréments qui en résultent ne sont que la conséquence du désordre de non-conformité que constitue le désamorçage anormal. Sans ces désagréments, M. [J] n’aurait pu soupçonner la non-conformité. Il indique en outre que les désagréments d’odeurs et de bruit ne sont pas réapparus depuis la réalisation des travaux.

Dans ces conditions, le tribunal a retenu à juste titre la concordance des pièces produites par M. [J] pour démontrer l’existence d’un désordre. Le jugement est confirmé.

Sur le caractère décennal des désordres

M. [J] fait valoir que la ventilation primaire a été qualifiée par l’expert d’impropre à sa destination car elle ne remplit pas sa fonction, que les sanitaires constituent un élément essentiel dans un logement et qu’il n’a pu jouir normalement et paisiblement de son logement.

Seule partie à revenir sur cette question, la cour relève que M. [J] n’émet aucun nouveau moyen ni aucune contestation étayée des motifs précis et pertinents retenus par le tribunal après examen du rapport d’expertise et du dire de M. [J] en date du 25 mai 2015. Le conseil de M. [J] a indiqué à l’audience que ce moyen n’était plus soutenu.

Rien n’établit que ce désordre présenterait une gravité décennale, telle que définie à l’article 1792 du code civil. Partant, le jugement est confirmé en ce qu’il a écarté la garantie décennale, mis hors de cause la société Allianz, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage et CNR et rejeté les demandes à l’encontre de la société Allianz, ès qualités d’assureur responsabilité civile décennale de la société UTB.

Sur les responsabilités encourues

L’expert retient une responsabilité à hauteur de 80 % à l’encontre de la société UTB pour mauvaise mise en 'uvre et à hauteur de 20 % à l’encontre de l’entreprise générale, la société Eiffage, pour défaut de contrôle des travaux sous-traités. Aucune faute n’est retenue par l’expert à l’encontre du syndicat des copropriétaires, ce qui n’est pas contesté à hauteur d’appel.

La société UTB ne conteste ni sa faute, ni le pourcentage retenu par le tribunal. Elle réclame la confirmation du jugement à ce titre.

La société Eiffage conteste le partage de responsabilité retenu par le tribunal et estime que la responsabilité de son sous-traitant est entière puisqu’il est débiteur d’une obligation de résultat et d’un devoir de conseil en tant que sachant dans son domaine. À tout le moins, elle estime que sa responsabilité ne peut excéder 5 %. Elle soutient que le maître d’ouvrage avait confié une mission de maîtrise d''uvre d’exécution à la société CET ingenierie et qu’elle n’a pas à se substituer à celle-ci pour assurer le suivi d’exécution.

Il est rappelé que la présence d’un maître d''uvre d’exécution ne décharge pas l’entreprise générale de son obligation de résultat et de sa responsabilité quant aux travaux effectués par son sous-traitant. En outre, rien n’interdisait à la société Eiffage, dont la responsabilité était retenue par l’expert, de l’attraire elle-même lors des opérations d’expertise. Elle ne peut se contenter d’en faire le reproche au maître d’ouvrage, non concerné par ces désordres relevant de la responsabilité contractuelle des constructeurs. Le caractère isolé de cette non-conformité qui n’a affecté qu’un seul logement, n’exclut pas que la société Eiffage, elle-même débitrice d’une obligation de résultat à l’égard du maître d’ouvrage, pouvait aisément contrôler, ou faire contrôler, cette malfaçon et la faire rectifier en temps utile par son sous-traitant, comme l’a relevé l’expert.

L’expert a lui-même conclu à une part de responsabilité à hauteur de 20 % au titre d’un défaut de contrôle de l’entreprise générale en rappelant qu’elle n’était pas un simple coordinateur mais un donneur d’ordre qui se devait, à ce titre, de contrôler la bonne exécution des marchés sous-traités.

Dans ces conditions, c’est par des motifs précis et circonstanciés que la cour reprend à son compte que le tribunal a retenu la responsabilité contractuelle de la société Eiffage et fixé sa part de responsabilité à 20 %. La société Eiffage est déboutée de sa demande et le jugement est confirmé sur ce point.

Sur l’indemnisation des préjudices

Les travaux de remise en état et les frais d’envoi de courriers LRAR

Sans remise en cause des montants (1 545,50 et 47,20 euros), le syndicat des copropriétaires conteste sa condamnation à ces titres et fait valoir qu’il n’a aucune responsabilité dans la survenance des désordres subis par M. [J], qu’il doit faire l’avance des travaux de reprise en parties communes mais pas pour les parties privatives. Il reproche au tribunal de l’avoir condamné à payer in solidum la somme de 1 545, 50 euros au titre des travaux de remise en état sur les parties privatives.

M. [J] conteste ce raisonnement et fait valoir qu’il importe peu que le syndicat des copropriétaires n’ait commis aucune faute puisqu’il encourt une responsabilité sans faute en sa qualité de gardien des parties communes et en raison des vices de construction. Il souligne le délai anormalement long pris pour le traitement de ce sinistre signalé en 2011.

Le tribunal a prononcé une condamnation du syndicat des copropriétaires in solidum avec les deux entreprises intervenantes après avoir rappelé les principes de responsabilité de plein droit, sans faute, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 avec le corollaire de l’action récursoire, à l’encontre desquels les parties n’ont émis aucune contestation.

Il n’est pas contestable que le désordre est un vice de construction qui trouve son origine dans les parties communes de l’immeuble et que le syndicat des copropriétaires ne démontre aucune cause d’exonération de sa responsabilité sans faute.

Le jugement est confirmé.

Les frais de déménagement et de protection des biens

Le conseil de M. [J] a indiqué à l’audience abandonner cette demande.

Le syndicat des copropriétaires s’est opposé à cette demande non justifiée qui concerne de menus travaux sur un périmètre limité.

La cour fait siens les motifs du tribunal qui a rejeté cette demande.

Les frais d’assistance aux opérations d’expertise et de déplacement

M. [J] réclame l’indemnisation de son assistance au cours des opérations d’expertise par son père, M. [S] [J], à raison de 50 heures de travail à 100 euros/heure, soit 5 000 euros ainsi que la somme de 2 085 euros au titre des frais de déplacement de son père pour se rendre aux opérations d’expertise.

Il fait valoir que l’expert avait validé le nombre d’heures « eu égard au temps passé à la rédaction des pièces produites » (sic) ainsi que le taux horaire.

Les sociétés Eiffage et UTB et le syndicat des copropriétaires s’opposent à ces demandes.

La cour note que M. [J] ne formule aucune critique sérieuse des motifs retenus par le tribunal. En outre, les pièces produites en appel ne sont pas probantes : la pièce n°30 datée du 1er juillet 2021 n’est pas signée et ne démontre rien, pas plus que le chèque du 2 juillet 2021 libellé à l’ordre du père de M. [J], ni son débit sur le compte bancaire de M. [J] le 17 janvier 2022, au regard des liens familiaux existant entre eux.

Il est rappelé qu’en application de l’article 246 du code de procédure civile, le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien.

L’article 238 précise que le technicien ne doit jamais porter d’appréciation d’ordre juridique.

En l’espèce, en s’exprimant ainsi, M. [F], expert inscrit à titre d’ingénieur-conseil sanitaire-thermique-VRD, émet un avis personnel sans lien avec son domaine de compétence en qualité d’expert.

Outre que le montant réclamé n’est absolument pas justifié, rien ne permet de le mettre à la charge des parties adverses. Comme le relève à juste titre le syndicat des copropriétaires, M. [J] n’était pas obligé de s’adjoindre les services d’un expert domicilié loin de son lieu de résidence. Ce libre choix ne peut en aucun cas être supporté par les parties adverses.

Ni le principe, ni le montant de cette prétendue créance ne sont démontrés. Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Le préjudice de jouissance

M. [J] réclame une somme de 17 221 euros correspondant à 10 % de la valeur locative arrêtée à 1 643 euros, couvrant la période de février 2011 à octobre 2019, date de réalisation des travaux, soit 105 mois (soit 164 x 105) ainsi qu’une somme de 821 euros au titre du préjudice de jouissance subi du fait des travaux de reprise.

La société Eiffage estime cette demande extravagante et non justifiée. Elle conteste le pourcentage, le point de départ et la durée retenus, notamment au regard du taux d’occupation très limité. Elle réclame le débouté de la demande et subsidiairement, que le montant n’excède pas 5 071 euros, soit 50 euros durant 85 mois, entre septembre 2012 et septembre 2019, soit 4250 + 821 euros.

La société UTB s’oppose également à cette demande, soulignant que la période retenue ne peut lui être imputable, que l’expert n’a pas été en mesure d’apprécier personnellement le trouble allégué et que ni son intensité, ni sa régularité ne sont démontrées. Elle ajoute qu’en 2011, seul le syndic était informé du trouble, qu’elle n’a été informée qu’à compter du 18 septembre 2012 et que M. [J] n’a jamais engagé la moindre diligence à son encontre.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose aussi à cette demande en faisant valoir que ce préjudice n’est qu’allégué et intermittent, qu’il ne concerne que les toilettes, que le quantum retenu par l’expert est exorbitant et injustifié. Il s’oppose en outre au montant excessif retenu par le tribunal et soutient que le point de départ ne peut débuter qu’à compter de la déclaration de sinistre en septembre 2012. Il propose subsidiairement un taux de 2,5 %, soit 40 euros par mois durant 85 mois. La cour note que le syndicat des copropriétaires n’a pas remis en cause le principe de sa condamnation à ce titre mais seulement le montant retenu.

Si le tribunal a retenu un taux de 5 % pour évaluer le trouble de jouissance, M. [J] réclame l’application du taux de 10 % retenu par l’expert.

Il ressort des pièces du dossier que les émanations récurrentes d’odeurs et de bruits n’étaient pas continues mais aléatoires et intermittentes et que M. [J] était régulièrement en déplacements professionnels. Il ne doit pas être occulté non plus que les témoignages produits ne portent que sur trois journées et que dans ses écritures, M. [J] fait état d’un ensemble de désagréments qui ne sont absolument pas démontrés : « bruits d’explosions », « odeur dans l’appartement qui imprègne les tissus », « impossibilité de recevoir des invités ». Le fait que l’expert n’ait pu, par lui-même, constater ces désagréments ne permet pas d’en apprécier leur intensité avec plus d’objectivité, ce dont la cour doit tenir compte. Il est en outre patent que les entreprises n’ont pu être informées du problème qu’à compter de la déclaration de sinistre, ce qui fixe le point de départ au 1er septembre 2012 et que la durée s’est achevée en juin 2019, lorsque les travaux ont pu être programmés, M. [J] n’ayant pas été disponible avant octobre 2019. M. [J] ne démontre absolument pas un trouble de jouissance permanent qui aurait duré pendant 105 mois comme il le réclame. Il convient par conséquent de réduire la somme allouée.

Dans ces conditions, le préjudice de jouissance de M. [J] est évalué à 50 euros durant 82 mois, soit une somme de 4 100 euros, à laquelle s’ajoute celle de 821 euros au titre du préjudice de jouissance subi du fait des travaux de reprise, non sérieusement contestée.

Le jugement est infirmé en son quantum et les sociétés UTB, Eiffage, SMABTP sont condamnées in solidum avec le syndicat des copropriétaires à payer à M. [J] la somme de 4 921 euros au titre du préjudice de jouissance subi.

Le préjudice moral

M. [J] réclame l’indemnisation de son préjudice moral résultant des odeurs récurrentes et des bruits dans ses toilettes et du manque de considération du syndicat des copropriétaires, à raison de 5 000 euros par an durant neuf ans, soit 45 000 euros.

La société Eiffage s’oppose à cette demande et souligne son extravagance et l’absence de toute justification.

La société UTB s’y oppose également faisant valoir que sous deux vocables différents, M. [J] réclame la même indemnisation.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande et souligne la légèreté de la motivation au regard de l’importance des sommes réclamées.

Il est admis que le préjudice moral se distingue d’un préjudice de jouissance.

Concernant la chronologie du dossier, force est de constater que M. [J] s’est vu opposer un refus de garantie le 12 octobre 2012, qu’il a attendu le 5 décembre 2014 pour faire désigner un expert judiciaire, que si l’on peine à comprendre la durée de l’expertise, dont le rapport n’a été déposé que le 27 janvier 2018, le syndicat des copropriétaires a mis le vote des travaux à l’ordre de la première assemblée générale suivante et était prêt à faire réaliser les travaux en juin 2019. Les travaux sont finalement intervenus en septembre 2019 chez M. [U] et en octobre 2019 chez M. [J], en fonction de leurs disponibilités respectives. Il n’est donc pas démontré de comportement dilatoire du syndicat des copropriétaires suites aux opérations d’expertise et notamment dans la procédure de vote des travaux en assemblée générale.

Il est néanmoins exact qu’en amont de l’expertise judiciaire, M. [J] justifie avoir adressé au syndic quatre courriels en février, avril, mai et juin 2011, qu’une réunion de conciliation a été organisée le 28 septembre 2011, que M. [J] a adressé un nouveau courriel le 9 novembre, que le 19 décembre, le syndic indique que le dossier est en cours, que M. [J] a adressé au syndic un courrier recommandé le 3 mars 2012, puis une mise en demeure le 17 octobre 2012 tandis que le syndicat des copropriétaires ne produit pas le moindre justificatif de ses diligences à ce moment.

Il en résulte que M. [J] a légitimement pu ressentir de ne pas avoir été pris au sérieux pour le traitement de son problème. Il lui sera alloué une somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral.

Sur les appels en garantie

La société Eiffage et son assureur réclament la garantie de la société UTB.

Celle-ci s’y oppose en une phrase, sans développer de moyen.

Au regard du partage de responsabilité retenu, le jugement est confirmé en ce qu’il a fait droit à cette demande pour la société Eiffage.

Le syndicat des copropriétaires demande à être garanti par la société UTB de toute condamnation prononcée à son encontre.

Il est rappelé que l’irrecevabilité procédurale constatée en première instance de façon partielle pour M. [J] et totale pour les demandes du syndicat des copropriétaires qui n’avait pas signifié ses écritures à la société UTB n’est pas régularisable. Ce dernier ne peut donc, à hauteur d’appel, réclamer la garantie de la société UTB dans la proportion de sa responsabilité puisque sa demande est définitivement irrecevable. Le syndicat des copropriétaires est par conséquent débouté de sa demande de garantie à l’encontre de la société UTB.

Sur les dépens et les autres frais de procédure

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement uniquement en ce qu’il a condamné in solidum la société Eiffage et son assureur la SMABTP à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et en ce qu’il a dit que la charge finale des dépens et de l’indemnité accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera répartie au prorata des responsabilités retenues et à infirmer le jugement en ses autres dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles.

Les seules sociétés UTB, Eiffage, déclarées fautives, et son assureur la SMABTP sont condamnés aux dépens de première instance, en ce compris ceux du référé et des frais d’expertise judiciaire et à payer à M. [J] une somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance.

M. [J], qui succombe en grande partie en son appel, supportera la charge des dépens d’appel et conservera la charge de ses frais irrépétibles.

Selon l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il convient de rejeter les demandes des intimées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement uniquement en ce qu’il a :

— rejeté la demande d’indemnisation du préjudice moral,

— condamné in solidum les sociétés Union technique du bâtiment, Eiffage construction Île-de-France résidentiel & fonctionnel, Société mutuelle d’assurance du bâtiment et des travaux publics et le syndicat des copropriétaires à payer à M. [M] [J] la somme de 9 364,60 euros au titre du préjudice de jouissance subi et la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— et condamné le syndicat des copropriétaires in solidum avec les sociétés Union technique du bâtiment, Eiffage construction Île-de-France résidentiel & fonctionnel, Société mutuelle d’assurance du bâtiment et des travaux publics aux dépens, en ce compris ceux du référé et des frais d’expertise judiciaire ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant de nouveau dans cette limite,

Condamne in solidum les sociétés Union technique du bâtiment, Eiffage construction Île-de-France résidentiel & fonctionnel, Société mutuelle d’assurance du bâtiment et des travaux publics et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] [Adresse 3] » à [Localité 17] représenté par son syndic, la société Gestion et transactions de France GTF à payer à M. [M] [J] :

— la somme de 4 921 euros au titre du préjudice de jouissance subi,

— la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral,

— la somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance ;

Condamne in solidum les sociétés Union technique du bâtiment, Eiffage construction Île-de-France résidentiel & fonctionnel et Société mutuelle d’assurance du bâtiment et des travaux publics aux dépens, en ce compris ceux du référé et des frais d’expertise judiciaire ;

Y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] [Adresse 3] » à [Localité 17] représenté par son syndic, la société Gestion et transactions de France GTF de sa demande de garantie à l’encontre de la société UTB ;

Condamne M. [M] [J] aux dépens de la procédure d’appel, dont distraction aux avocats qui en ont fait la demande conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Fabienne TROUILLER, Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,