COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 52Z

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 02 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/04924 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WVXC

AFFAIRE :

S.C.I. VOLTAIRE 30

C/

[U] [R]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Juillet 2024 par le Tribunal de proximité de PUTEAUX

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 11-23-0012

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 02/09/25

à :

M^e Jade HENRY

M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

S.C.I. VOLTAIRE 30

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Jade HENRY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 584

****************

INTIME

Monsieur [U] [R]

né le 16 Juin 1963 à [Localité 5] (92)

de nationalité Française

Chez Madame [E] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 – N° du dossier 19324

Plaidant : M^e Laurence DOYEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1240

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Mars 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière en pré-affectation, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 16 avril 2011, la SCI Voltaire 30 a donné en location à M. [U] [R] un logement à usage d’habitation dans un immeuble en mono propriété, situé [Adresse 2] à Puteaux (92800).

Par jugement en date du 15 juin 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de Puteaux a :

— prononcé la résiliation du bail à compter du 15 juin 2020 et ordonné l’expulsion de M. [R],

— condamné de M. [R] à payer à la société Voltaire 30 une somme de 25 187,73 euros au titre des loyers, hors charges, dus au 5 février 2020,

— condamné de M. [R] à payer à la société Voltaire 30 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges dûment justifiées à compter du 16 juin 2020.

Par acte de commissaire délivré le 3 mars 2023, M. [R] a assigné la société Voltaire 30 devant le tribunal de proximité de Puteaux aux fins de voir :

— condamner la société Voltaire 30 à lui payer la somme de 13 091,35 euros au titre de la restitution des provisions sur charges indues du 1er juillet 2016 au mois d’août 2020 majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du 15 juillet 2021, date de réception de la mise en demeure,

— condamner la société Voltaire 30 à lui payer la somme de 480 euros au titre des réparations incombant au bailleur, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du 15 juillet 2021, date de réception de la mise en demeure,

— débouter la société Voltaire 30 de ses demandes,

— condamner la société Voltaire 30 aux dépens,

— condamner la société Voltaire 30 à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 2 juillet 2024, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Puteaux a :

— dit que la demande en restitution des provisions sur charges de M. [R] n’est pas prescrite et la déclarée, en conséquence, recevable,

— dit que les demandes de la société Voltaire 30 relatives à la régularisation des charges pour la période de janvier 2016 à février 2020 et pour la période de mars à juin 2020 sont prescrites et les a déclarées, en conséquence, irrecevables,

— condamné la société Voltaire 30 à payer à M. [R] la somme de 13 091,35 euros au titre des provisions sur charges indûment versées du 1er janvier 2016 au 31 août 2020 et dit que cette somme produiraitintérêts au taux légal à compter du 3 mars 2023,

— débouté de M. [R] de sa demande relative au remboursement de la somme de 480 euros au titre de la réparation effectuée le 27 octobre 2020,

— condamné la société Voltaire 30 à verser à M. [R] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société Voltaire 30 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Voltaire 30 aux dépens,

— débouté les parties de leurs demandés plus amples ou contraires,

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

Par déclaration reçue au greffe le 29 juillet 2024, la société Voltaire 30 a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 6 mars 2025, la société Voltaire 30, appelante, demande à la cour de :

— la déclarer recevable en son appel et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions,

— infirmer le jugement du 2 juillet 2024 en ce qu’il :

* a déclaré irrecevables car prescrites ses demandes relatives à la régularisation des charges pour la période de janvier 2016 à février 2020 et pour la période de mars à juin 2020,

* l’a condamnée à payer à M. [R] la somme de 13 091,35 euros au titre des provisions sur charges indûment versées du 1 er janvier 2016 au 31 août 2020, et dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2023,

* l’a condamnée à payer à M. [R] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

— rejeter la demande de condamnation à payer à M. [R] la somme de 13 091,35 euros au titre des provisions sur charges indûment versées du 1er janvier 2016 au 31 août 2020, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2023,

A titre subsidiaire,

— limiter sa condamnation au titre du remboursement des provisions sur charges réglées du 1er janvier 2016 au 31 août 2020 à la somme de 1 420,84 euros,

— condamner M. [R] au paiement de la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 4 février 2025, M. [R], intimé, demande à la cour de :

— déclarer la société Voltaire 30 mal fondée en son appel et la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement du 2 juillet 2024 rendu par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Puteaux en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire,

— condamner la société Voltaire 30 à lui payer la somme de 4 460, 04 euros au titre des provisions sur charges indues au 1er janvier 2016 au 31 d’août 2020, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 mars 2023,

— confirmer le jugement du 2 juillet 2024 pour le surplus,

Y ajoutant,

— condamner la société Voltaire 30 à lui payer à la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Voltaire 30 aux entiers dépens, dont distraction directement pour ceux d’appel, au profit de M^e Véronique Buquet-Roussel sur le fondement de l’article 699 du code de procédure.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 mars 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

Les parties ont été convoquées pour une réunion sur la médiation le 5 décembre 2024. La SCI Voltaire 30 a refusé la médiation en faisant valoir que le noeud du probème était juridique et mathématique – calcul à opérer entre les sommes provisionnées et les justificatifs produits – et que les parties n’ayant pas le même raisonnement, une médiation ne serait pas à même de résoudre le litige.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur l’action en répétition des provisions sur charges acquittées par M. [R] de 2016 à août 2020

La société civile immobilière Voltaire 30 ne conteste plus, en cause d’appel, la recevabilité de la demande en restitution de provisions sur charges de M. [R], si bien que le chef du jugement ayant déclaré cette demande non prescrite et donc recevable, sera confirmé par la cour.

La société bailleresse fait, en revanche, grief au premier juge d’avoir déclaré prescrite sa demande de régularisation de charges effectuée en cours d’audience, motif pris de ce que cette régularisation ne pouvait être faite que dans la limite de la prescription triennale, et qu’en l’espèce, la régularisation étant intervenue le 13 septembre 2023, elle ne pouvait concerner que les charges dues depuis le 13 septembre 2020 et que, dès lors, la bailleresse était irrecevable, pour cause de prescription, à justifier des charges de janvier 2016 à février 2020 et de mars à juin 2020.

La bailleresse appelante, aux fins d’obtenir l’infirmation de ce chef du jugement, soutient devant la cour qu’il résulte de la jurisprudence la plus récente de la Cour de cassation – Cass. 3ème civ. 25 janvier 2024, n°22-21.379 – qu’en l’absence de demande en paiement de charges et lorsque le juge n’est saisi que d’une demande du locataire en restitution de provisions sur charges indûment payées, la prescription triennale ne s’applique pas à l’opération de régularisation des charges sur laquelle le bailleur fonde sa défense.

Elle fait valoir, sur le fondement de cette jurisprudence, que la régularisation des charges qu’elle a opérée en cours d’instance ne pouvait être déclarée irrecevable, dès lors que cette régularisation a été faite à titre de moyen de défense et pour faire échec à une demande de restitution de provisions émanant de son locataire et qu’au surplus, elle constitue une défense au fond, non soumise à prescription.

Au fond, la bailleresse soutient que les provisions sur charges sont dûment justifiées par la production d’une attestation émanant d’un géomètre expert précisant le nombre de tantièmes attribués à chaque locataire dans l’immeuble litigieux en mono propriété, de factures sur toute la période considérée, et d’un tableau de répartition des charges.

M. [U] [R], locataire intimé, concluant à la confirmation de la décision déférée à la cour en ce qu’elle a déclaré prescrite la régularisation de charges opérée par sa bailleresse en cours d’instance, réplique qu’en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, la prescription triennale s’applique à toutes les actions dérivant d’un contrat de bail, qu’il s’ensuit que le bailleur ne peut justifier d’une régularisation de charges qu’à la condition sine qua non, qu’au moment de la production des justificatifs, la prescription ne soit pas acquise, que la jurisprudence invoquée par la bailleresse appelante n’est pas de nature à entraîner l’infirmation de la décision déférée à la cour, dès lors qu’en première instance la bailleresse avait formé une demande en paiement de charges, que cette jurisprudence ne fait que confirmer celle du 9 novembre 2017, par laquelle la Cour a affirmé que : ' l’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription', qu’enfin, la jurisprudence invoquée ne s’applique pas au bail consenti à M. [R], qui demeure régi par les seules dispositions d’ordre public de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Au fond, M. [R] conteste tant la réalité que le calcul des dépenses qui lui ont été imputées au titre des charges récupérables de janvier 2016 à août 2020.

Réponse de la cour

A) Sur la recevabilité des justificatifs produits par la bailleresse

Selon l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle.

Le défaut de justification ou le défaut de régularisation annuelle peut justifier le remboursement des provisions versées par le locataire (Cass., 3e Civ., 10 février 2015, pourvoi n° 13-27.20921).

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est cependant assortie d’aucune sanction, de sorte que le bailleur peut justifier des charges, comme moyen de défense, à tout moment, y compris devant le juge, pour s’opposer à l’action du locataire en répétition de charges indûment perçues par le bailleur, et sans qu’il soit possible, en pareille occurrence, de lui opposer la prescription triennale (Cass., 3e Civ., 25 janvier 2024, pourvoi n°22-21.379), seule l’action en paiement résultant de la régularisation étant soumise à prescription (3e Civ., 9 novembre 2017, pourvoi n° 16-22.445).

Cette action en remboursement se prescrit par trois ans à compter du jour de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision (Cass., 3e Civ., 6 mai 2021, pourvoi n° 20-11.707).

En l’espèce, la bailleresse ne forme, à hauteur de cour, aucune demande en paiement de charges pour la période de janvier 2016 à février 2020 et pour la période de mars à juin 2020, la cour d’appel n’étant saisie que d’une demande du locataire en restitution de provisions indues pour les périodes considérées.

Le locataire ne peut donc, comme il vient d’être dit, opposer la prescription à l’opération de régularisation des charges sur laquelle la bailleresse a la possibilité de fonder sa défense (3e Civ., 25 janvier 2024, pourvoi n° 22-21.379), le fait que la jurisprudence dont s’agit ait été rendue au visa de la loi du 17 juin 2008 et non de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 étant sans import, dès lors que la prescription triennale ne s’oppose qu’à l’action en paiement de charges intentée par le bailleur à la suite d’une régularisation, et que les justifications apportées par le bailleur s’analysent, ainsi que le soutient l’appelante, comme une défense au fond, non soumise à prescription.

Par suite, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a déclaré la société Voltaire irrecevable à justifier des charges portant sur la période des mois de janvier 2016 à juin 2020.

B) Sur la justification des charges apportée par le bailleur

M. [R] conteste les justificatifs produits par la société bailleresse en faisant valoir, en substance, que :

— aucune pièce justificative n’est produite pour l’année 2016,

— la répartition du montant des provisions sur charges lui est inopposable, dès lors qu’aucune attestation de surface n’est jointe au bail et que la répartition des tantièmes n’est justifiée que par un tableau excel comportant de nombreuses erreurs de calcul et appliquant, au surplus, une répartition, qui n’est même pas celle invoquée par la bailleresse, soit 450/ 1000ème au lieu de 448/1000ème,

— la taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’est pas justifiée pour les années considérées, 2016 à 2020,

— les charges générales qui lui sont imputées incluent à tort les charges d’escalier, l’entrée de l’appartement en duplex, se faisant au rez-de-chaussée,

Le moyen tiré de l’inopposabilité de la répartition du montant des charges, en raison de l’absence d’attestation de surface jointe au bail, est inopérant.

En effet, la bailleresse produit une attestation de surface habitable réalisée par un géomètre expert – pièce n°3/2 de l’appelante – dont il ressort que la surface habitable du logement de M. [R] est de 175,8 m². Elle verse, en outre, aux débats, un tableau de répartition des charges réalisé par le même géomètre – pièce n° 48 de l’appelante – faisant apparaître que l’appartement de M. [R] est affecté de 448/1000ème.

Ces pièces et la répartition des charges qui en découle sont donc opposables à M. [R].

Le moyen tiré de l’imputation à tort des charges d’escalier paraît, en revanche, bien fondé.

En effet, en son actuelle rédaction l’article 23 de la loi définit ainsi qu’il suit la liste des sommes exigibles sur justification, par le copropriétaire bailleur, lesquelles doivent représenter la contrepartie :

— des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

— des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée comprenant notamment les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation(contrat d’entretien propre à les maintenir en bon état de fonctionnement et à assurer la sécurité des personnes), qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement des petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

— des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est définie par un décret en Conseil d’État n° 87-713 du 26 août 1987 modifié par le décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008.

La liste des charges récupérables prévue par le décret du 26 août 1987 a un caractère limitatif (Cass. Civ.3, 19 mars 2003, n° 07-10.738).

Aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987, sont récupérables, s’agissant des parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation, les dépenses relatives à l’entretien de propreté (frais de personnel).

En l’espèce, le tableau des charges communes produit par la bailleresse – pièce n°23 – se borne, pour les années considérées, à mentionner une somme au titre des charges d’escalier, sans que l’on puisse déterminer si cette somme se rapporte à des dépenses de rémunération du personnel chargé de l’entretien de l’escalier.

Par ailleurs, les taxes d’enlèvement des ordures ménagères ne sont justifiées, par la production des avis d’imposition à la taxe foncière, que pour les années 2017 et 2018.

En considération de ces éléments, il convient d’examiner les justificatifs produits pour chacune des années considérées.

* Année 2016

La bailleresse ne produit aucune pièce justificative, si bien que M. [R] est bien fondé à solliciter le remboursement de la totalité des charges qu’il a acquittées pour l’année considérée, soit la somme de 2 556 euros.

* Année 2017

Au titre de l’année considérée, en considération des factures de l’appelante retenues par la cour, de l’avis d’imposition à la taxe foncière (pièces n°24 à n°28), du montant des charges d’escalier indiqué sur le tableau de répartition des charges, et des charges acquittées par M. [R], ce dernier est bien fondé à solliciter la restitution de la somme de 109,69 euros (6 197, 49 – 736, 96 x 0, 448 – 2 556).

* Année 2018

Au titre de l’année considérée, en considération des factures retenues par la cour, de l’avis d’imposition à la taxe foncière (pièces n°29 à n°33), du montant des charges d’escalier indiqué sur le tableau de répartition des charges, et des charges acquittées par M. [R], ce dernier est bien fondé à solliciter la restitution de la somme de 531,76 euros (5 281,11 – 762, 73 x 0, 448 – 2 556).

* Année 2019

Au titre de l’année considérée, en considération des factures retenues par la cour parmi celles produites par l’appelante,(pièces n°34 à n°37) – la facture de traitement des souris dans les parties communes (pièce n°36/13) ne peut être récupérée sur le locataire (Cass. 3ème civ.29 janvier 2002) – du montant des charges d’escalier indiqué sur le tableau de répartition des charges, et des charges acquittées par M. [R], ce dernier est bien fondé à solliciter la restitution de la somme de 200,79 euros (6 019,88 – 762, 73 x 0, 448 – 2 556).

* Année 2020 (janvier à août 2020)

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que, par jugement passé en force de chose jugée du 15 juin 2020, le tribunal de proximité de Puteaux a, après avoir prononcé la résiliation du bail consenti à M. [R], condamné ce dernier à payer, outre une somme de 25 187, 73 euros au titre des seuls loyers impayés, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers révisables et des charges dûment justifiées qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’au départ définitif des lieux.

Il s’ensuit que la bailleresse est tenue de justifier des charges locatives, pour les mois de juillet et août 2020, nonobstant la résiliation du bail.

M. [R] soutient que la régularisation des charges opérée par la bailleresse à hauteur de cour pour la période des mois de juillet et août 2020 serait irrecevable, motif pris de ce que cette dernière, n’a pas procédé en première instance à la régularisation des charges pour cette période, et que, partant, il s’agirait d’une 'demande nouvelle'.

Le moyen est inopérant, dès lors que les justificatifs produits devant la cour par la bailleresse ne s’analysent pas comme une demande au sens juridique du terme, mais comme une défense au fond, imprescriptible, et que, par suite, le fait qu’aucune régularisation n’ait été produite en première instance pour les mois de juillet et août 2020 par la bailleresse n’a aucune incidence sur la recevabilité des justificatifs partiels versés aux débats en cause d’appel.

Au titre de la période considérée, en considération des factures retenues par la cour (pièces n°29 à n°33), du montant des charges d’escalier indiqué sur le tableau de répartition des charges, et des charges acquittées par M. [R], ce dernier est bien fondé à solliciter la restitution de la somme de 440,40 euros (3 361,02 – 585, 14 (877,72x2/3) x 0, 448 – 1 684).

Il résulte de ce qui précède que le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a condamné la bailleresse à payer à M.[R] la somme totale de 13 091, 35 euros au titre des provisions sur charges indûment versées du 1er janvier 2016 au 21 août 2020 et que la SCI Voltaire 30 sera condamnée à payer à son ancien locataire la somme totale de 3 838,64 euros au titre des provisions sur charges considérées, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2023.

II) Sur les dépens

M. [R], qui succombent pour l’essentiel, sera condamné aux dépens de l’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens étant toutefois confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement par mise à disposition au greffe

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant :

— dit que les demandes de la société Voltaire 30 relatives à la régularisation des charges pour la période de janvier 2016 à février 2020 et pour la période de mars à juin 2020 sont prescrites et les a déclarées, en conséquence, irrecevables,

— condamné la société Voltaire 30 à payer à de M. [R] la somme de 13 091,35 euros au titre des provisions sur charges indûment versées du 1er janvier 2016 au 31 août 2020 et dit que cette somme produirait intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2023,

Statuant à nouveau des chefs infirmés

Déclare la SCI Voltaire 30 recevable à justifier des charges pour la période de janvier 2016 à août 2020 ;

Condamne la société Voltaire 30 à payer à M. [U] [R] la somme de 3 838,64 euros au titre des provisions sur charges indûment versées du 1er janvier 2016 au 31 août 2020 et dit que cette somme produirait intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2023;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. [U] [R] à payer à la SCI Voltaire 30 une indemnité de 2 500 euros ;

Condamne M. [U] [R] aux dépens de la procédure d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président