COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 63B

Chambre civile 1-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 27 MAI 2026

N° RG 24/02140

N° Portalis DBV3-V-B7I-WOLM

AFFAIRE :

[F] [U] épouse [M]

…

C/

Me [T] [N]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de VERSAILLES

N° RG : 22/01847

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à

— M^e DE FROISSARD DE [Localité 1]

— M^e DELORME-MUNIGLIA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SEPT MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [F] [U] épouse [M]

née le [Date naissance 1] 1983 à [Localité 2]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [T] [M]

né le [Date naissance 2] 1968 à [Localité 4]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentés par M^e Gabriel DE FROISSARD DE BROISSIA de l’AARPI JUNON AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 372

APPELANTS

****************

Maître [T] [N] en sa qualité de notaire associé de la SCP [T] [N] et Olivier [X] Notaires Associés, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° [N° SIREN/SIRET 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social

[Adresse 3]

[Localité 5]

S.A. [1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social

N° SIRET : [N° SIREN/SIRET 2]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentés par M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 – N° du dossier 023693, substituée par M^e Flora PERONNET, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 100

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 mars 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargée du rapport et Madame Lorraine DIGOT, Conseillère,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Madame Lorraine DIGOT, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Rosanna VALETTE,

FAITS ET PROCEDURE,

Par acte notarié en date du 20 mai 2015, établi par M. [T] [N], notaire, Mme [F] [U], épouse [M], et M. [T] [M] ont acquis de la société [2] une maison à usage d’habitation cadastrée section ZH n° [Cadastre 1] lieudit '[Adresse 2]', située à [Localité 7].

Deux ans après leur acquisition, M. et Mme [M], ont souhaité diviser leur terrain et vendre une partie à bâtir sur le fond de leur parcelle. A cette fin, ils se sont rapprochés d’un géomètre-expert. A la suite de la division de leur parcelle, ils ont mis en vente le lot nouvellement créé cadastré ZH n° [Cadastre 2].

Sur leur demande, l’étude de M. [N], notaire, a établi le 23 juin 2017 une attestation de propriété portant l’observation selon laquelle la parcelle ZH n° [Cadastre 1] profite d’une 'servitude de passage et de passage de canalisation', annexée à l’acte de vente, et grevant le chemin appartenant à la société [3].

Le 14 octobre 2019, M. et Mme [M] ont signé une promesse de vente avec M. et Mme [A] mentionnant l’existence de servitudes rapportées en annexes.

Lorsque l’entreprise mandatée par M. et Mme [M] a voulu intervenir sur le chemin, la société [3], propriétaire du chemin, a contesté l’existence d’une servitude de passage sur la parcelle ZH n°[Cadastre 3].

Malgré les discussions intervenues, notamment par l’intermédiaire de M. [N], la société [3] a maintenu sa position de contestation de l’existence d’une servitude au profit du fonds objet de la promesse de vente.

M. et Mme [M] ont alors accepté, pour que la vente se maintienne, que l’accès à la voie publique s’effectue sur leur propriété par emprunt de la voie privée du lotissement. Ils ont également accepté de participer au surcoût de l’opération induit pour M. et Mme [A] aux termes d’un protocole d’accord signé le 31 janvier 2021.

M. et Mme [A] ont déposé un nouveau de dossier de permis de construire, lequel a été délivré le 23 novembre 2020.

Suivant acte dressé par M. [N], notaire, et M. [T] [E], notaire, en date du 20 mai 2021, les époux [M] et les époux [A] ont signé l’acte de vente de la parcelle cadastrée ZH n° [Cadastre 2].

Les époux [M] ont, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 septembre 2021 délivré par l’intermédiaire de leur conseil, sollicité de M. [N], notaire, une indemnisation à hauteur de la somme de 55 000 euros au titre des préjudices qu’ils estiment avoir subis, se décomposant comme suit :

—  13 500 euros au titre des frais d’aménagements extérieurs et de viabilisation, nécessités en raison de la modification du projet des époux [A] et de la création d’une servitude de passage sur le terrain des époux [M] ;

—  1 500 euros au titre des honoraires d’huissier de justice et d’avocat nécessaires à la régularisation de la situation ;

—  30 000 euros au titre de la dépréciation de la valeur de leur propriété en raison de l’existence de cette servitude de passage et de la réduction de leur jardin d’agrément ;

—  10 000 euros au titre du préjudice moral subi dans le cadre de cette vente, mais également du trouble de jouissance à subir dans le cadre des travaux de construction de la maison des époux [A] dans la mesure où le chantier sera accessible depuis leur terrain.

M. [N], notaire, n’a pas donné suite à cette demande.

Par acte d’huissier de justice des 15 et 25 mars 2022, M. et Mme [M] ont saisi le tribunal judiciaire de Versailles.

Par jugement contradictoire rendu le 11 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Versailles a :

— débouté Mme [F] [U], épouse [M], et M. [T] [M] de toutes leurs demandes de dommages et intérêts ;

— débouté toutes les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [N], notaire, aux dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— dit qu’il convient d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

Le 3 avril 2024, les époux [M] ont interjeté appel de la décision à l’encontre de M. [N], notaire, et de la SA [1].

Par dernières conclusions notifiées au greffe le 17 février 2026, M. et Mme [M] demandent à la cour de :

Vu les articles 1240 et suivants, 693 et suivants du code civil,

Vu l’article L. 124-3 du code des assurances,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

— déclarer la demande des époux [M] recevable et bien fondée, et en conséquence ;

— recevoir les époux [M] en leur appel ;

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Versailles en date du 11 janvier 2024 en ce qu’il a débouté les époux [M] de leurs demandes de dommages et intérêts ;

Et, statuant à nouveau,

— condamner M. [N], notaire, à payer aux époux [M] la somme de 18 347,49 euros en réparation de leur préjudice matériel correspondant à une perte de chance de ne pas prendre en charge les frais d’aménagements extérieurs et de viabilisation engagés en raison de la modification du projet des époux [A] et de la création d’une servitude de passage sur le terrain propriété des époux [M] ;

— condamner M. [N], notaire, à payer aux époux [M] la somme de 1 346,40 euros en réparation de leur préjudice matériel correspondant à une perte de chance de ne pas exposer des frais d’huissier de justice et d’avocat en phase amiable afin d’espérer obtenir une régularisation de la situation ;

— condamner M. [N], notaire, à payer aux époux [M] la somme de 13 750,11 euros en réparation de leur préjudice matériel correspondant à une perte de chance de ne pas perdre la jouissance exclusive de l’assiette de la servitude de passage ;

— condamner M. [N], notaire, à payer aux époux [M] la somme de 19 800 euros en réparation de leur préjudice matériel correspondant à une perte de chance de ne pas subir la moins-value occasionnée sur la propriété des époux [M], fonds servant ;

— condamner M. [N] à payer aux époux [M] la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— condamner la SA [1] à relever et garantir M. [N], notaire, de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

— condamner M. [N], notaire, à payer aux époux [M] la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [N], notaire, aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées au greffe le 18 février 2026, M. [N], notaire, et la SA [1], demandent à la cour de :

Vu les pièces versées aux débats,

Vu l’article 1240 du code civil,

— déclarer les époux [M] mal fondés en leur appel, les en débouter ;

En conséquence,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il déboute les époux [M] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de M. [N], notaire ;

— le mettre hors de cause ;

— condamner les époux [M] à verser à M. [N] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par la SCP Courtaigne Avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 12 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’objet de l’appel

Il résulte des écritures ci-dessus visées que le débat en cause d’appel se présente dans les mêmes termes qu’en première instance, chacune des parties maintenant ses prétentions telles que soutenues devant les premiers juges.

Sur les fautes reprochées au notaire

Position du tribunal

Le tribunal a successivement examiné les fautes reprochées au notaire à l’occasion des divers documents qu’il a établis.

S’agissant de l’acte d’achat de M. et Mme [M] dressé par M. [N] le 20 mai 2015, le tribunal a retenu que M. et Mme [M] ne démontrent pas que M. [N] ait commis une quelconque faute dans la rédaction de cet acte, étant précisé qu’il n’a pas été fait mention de l’intention des acquéreurs de diviser leur terrain en deux en vue de la vente d’une parcelle ; que la question d’une servitude de passage pour cette partie de terrain ne pouvait donc pas se poser et ne constituait pas une condition essentielle du contrat.

En ce qui concerne la promesse de vente conclue le 14 octobre 2019 entre M. et Mme [M] d’une part et M. et Mme [A] d’autre part, prenant en compte l’attestation établie par M. [N] le 23 juin 2017 relative à l’existence d’une servitude de passage au profit de la parcelle objet de la promesse, le tribunal a relevé qu’il est constant que la société [3] a contesté l’existence d’une telle servitude, que M. [N] indique avoir établi cette attestation sur la base des déclarations de M. et Mme [M] concernant la présence d’un portillon et d’une sortie existant ; que chargé d’assurer à la sécurité et l’efficacité des actes juridiques établis par ses soins, M. [N] a donc manqué à cette obligation, conduisant les appelants à des concessions à l’égard de M. et Mme [A] afin que la vente soit finalement conclue le 20 mai 2021, avec un nouveau tracé d’accès à la voie publique.

Il a en conclu que M. [N] a commis une faute s’agissant de la promesse de vente du 14 octobre 2019 portant référence à la servitude de passage.

Moyens des parties

M. et Mme [M] indiquent que contrairement à ce qu’a examiné le tribunal, ils ne recherchent pas la responsabilité du notaire à raison de la rédaction de l’acte de vente du 20 mai 2015, cette responsabilité étant recherchée à raison de la rédaction de l’attestation de propriété, des conseils prodigués, de l’erreur de droit manifeste et de la rédaction de la promesse de vente conclue le 14 octobre 2019 entre eux et M. et Mme [A].

S’agissant de l’attestation de propriété établie par M. [N] le 23 juin 2017, ils font valoir qu’elle est directement à l’origine de leur croyance dans l’existence d’une servitude de passage grevant la parcelle propriété de la société [3] ; que le notaire l’a semble-t-il lui même cru et postulé, sans procéder aux vérifications élémentaires ; qu’il leur a précisé que l’existence d’un portail donnant sur la bande de terrain appartenant à la société [3], cadastrée ZH n° [Cadastre 3], confirmait l’existence d’une servitude de passage au profit de leur propriété, et donc à l’époque du futur terrain nu issu de la division ; que l’attestation établie a déterminé leur projet de division à laquelle ils n’auraient jamais procédé s’ils avaient été correctement informés, notamment de l’impossibilité de prévoir un accès au terrain issu de la division par l’ouest de la parcelle ; que forts de cette attestation, ils ont obtenu un permis d’aménager et mis en vente la parcelle nouvellement créée, présentée comme bénéficiant d’un accès à la voie publique par emprunt du portail et de la parcelle ZH n° [Cadastre 3] ; que le plan de division du géomètre, annexé à la déclaration préalable de division, faisait référence à l’attestation litigieuse et permettait d’attester du non-enclavement de celle-ci.

Ils soutiennent donc qu’en s’abstenant de procéder aux vérifications nécessaires, le notaire a commis une faute dans la rédaction de l’attestation de propriété du 23 juin 2017 à l’origine de leur préjudice consistant en une perte de chance d’avoir pu contracter aux conditions initialement convenues.

Ils font ensuite valoir que M. [N] a également commis une faute dans la rédaction de la promesse de vente du 14 octobre 2019, postulant l’existence d’une servitude de passage dont il s’est avéré qu’elle était inexistante.

Ils relatent que M. [N] a confirmé, dans cette promesse, pièces annexées à l’appui, l’existence de la servitude de passage sur le fonds de la société [3] ; que le plan de division dressé par le géomètre a été annexé à cet acte ; que forts de cette promesse, M. et Mme [A] ont obtenu un permis de construire orientant la façade principale de leur maison vers l’accès du terrain, soit vers la parcelle ZH n° [Cadastre 3] ; que face à la contestation de la société [3], le notaire a renvoyé à la note intitulée « Rappel de servitudes » annexée aux actes de vente par M. [N] qui pourtant, ne concernait pas les parcelles cédées ; que M. [N] s’est cependant obstiné auprès de la société [3] et de son conseil à soutenir qu’il existait une servitude par destination du père de famille alors que la seule présence d’un portail dont l’utilisation n’avait jamais été démontrée et dont l’origine et les conditions d’installation étaient totalement inconnues, ne permettait en aucun cas d’établir l’existence d’une quelconque servitude ; qu’il est patent à la lecture des pièces communiquées que M. [N] ne s’est pas contenté de les conseiller, mais a agi de manière positive, en professionnel du droit, en développant une argumentation juridique sur la servitude par destination du père de famille, erronée ; qu’il a fini par reconnaître son erreur ; que dans l’intervalle, alors que M. et Mme [A] avaient vendu leur autre demeure, obtenu un engagement de la banque et exigé que la vente se réitère au prix convenu, ils n’ont eu d’autre choix que de poursuivre cette vente, au risque que leur responsabilité soit engagée ; que pour que la vente se maintienne, l’accès à la voie publique devait désormais nécessairement se faire au travers de leur propriété et un nouveau permis de construire a dû être déposé ; que M. [N] a reconnu sa responsabilité et proposé de les indemniser, les encourageant à trouver un accord qu’il assumerait financièrement ; que c’est dans ces conditions que M. [N] a informé M. et Mme [A] par courriel du 28 juillet 2020 qu’ils acceptaient de concéder une servitude de passage sur leur terrain et de participer au surcoût de l’opération induit pour eux.

Ils insistent sur le fait que M. [N], en procédant à une déclaration de sinistre auprès de son assureur, a reconnu son erreur et leur a assuré de son intention de les indemniser, rappelant qu’une telle déclaration n’a rien d’automatique ni d’obligatoire ; que malgré la sommation de communiquer cette déclaration, il s’est abstenu de le faire, ce dont il conviendra de tirer les conséquences.

M. [N] et son assureur, la société [1], contestent l’existence d’une faute du notaire.

Ils font valoir que ce sont les appelants, suite aux échanges avec la société [3], qui ont déduit que la propriété vendue à M. et Mme [A] ne bénéficiait pas d’une servitude de passage et ont alors considéré, pour que la vente se maintienne, que l’accès à la voie publique devait se faire au travers de leur propriété et qu’un nouveau permis de construire devait être déposé ; qu’il s’est rangé à leur décision ; qu’il n’est pas démontré qu’il aurait manqué à ses obligations en n’effectuant pas les vérifications requises, M. et Mme [M] ayant préféré ne pas donner suite à la position du notaire quant à l’existence d’une servitude par destination du père de famille ; qu’il n’en demeure pas moins que du fait de l’existence d’un portillon et donc d’une sortie qui existait avant division, une servitude de père de famille pouvait valablement être reconnue, de sorte que si M. [N] a établi une attestation qui a pu les induire en erreur quant au droit de passage, cette attestation n’est aucunement à l’origine du préjudice dont ils se prévalent.

M. [N] conteste par ailleurs s’être engagé à rembourser les frais payés par M. et Mme [M] et prétend que ces derniers ne démontrent pas davantage qu’il aurait validé tous les échanges intervenus avec M. et Mme [A] ; qu’il est parfaitement faux de prétendre qu’il les a encouragés à trouver un accord.

Ils ajoutent que le fait que M. [N] a procédé à une déclaration de sinistre ne constitue aucunement une reconnaissance de sa part d’une quelconque responsabilité dans leur prétendu préjudice ; que contrairement à ce que soutiennent les appelants, la sommation de communiquer a été suivie d’effet puisque le conseil de M. [N] a formulé un courrier en réponse le 12 février 2026 et qu’ils ont connaissance du courrier adressé par la société [4] à son assuré.

Enfin, ils soulignent que la signature de l’acte de vente a eu lieu sans diminution du prix de vente du terrain en raison de l’accord trouvé, la faute reprochée n’ayant dès lors entraîné aucun préjudice.

Appréciation de la cour

En application de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le devoir de conseil du notaire chargé de donner aux conventions des parties les formes légales et l’authenticité requises implique une mission de renseigner leurs clients sur les conséquences des engagements qu’ils contractent. Le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui, c’est-à-dire des actes qui réalisent exactement les buts poursuivis par leurs clients et dont les conséquences sont pleinement conformes à celles qu’ils se proposaient d’atteindre.

Il est de sa mission de conférer une sécurité juridique complète aux actes qu’il reçoit.

Au cas présent, M. [N] reconnaît la matérialité des faits en ce qu’il a mentionné dans l’attestation de propriété du 23 juin 2017 une observation selon laquelle « la parcelle [ZH n° [Cadastre 1]] profite d’une servitude de passage et de passage de canalisations annexée à l’acte de vente, et grevant le chemin appartenant à [3] », ainsi qu’en ce qu’il a inscrit dans la promesse unilatérale de vente du 14 octobre 2019 (page 12) une mention relative à l’existence de servitudes « rapportées en deux notes annexées », lesdites annexes, comprenant notamment un plan du lot cédé, mentionnant l’existence d’une entrée à créer au niveau de la servitude dont il a précédemment attesté l’existence.

Il est également constant que la servitude de passage ainsi mentionnée dans l’attestation et dans l’avant-contrat notarié, ne figurait nullement dans l’acte authentique du 20 mai 2015 par lequel M. et Mme [M] sont devenus propriétaires de la parcelle ZH n° [Cadastre 1].

M. [N] prétend nonobstant qu’il ne s’agit pas de mentions erronées puisqu’il existerait bien selon lui une servitude par destination du père de famille, et que ce sont finalement M. et Mme [M] qui auraient choisi de renoncer à s’en prévaloir du fait de la contestation persistante de la société [3].

Cet argument est toutefois inopérant dans la mesure où l’existence d’une telle servitude par destination du père de famille ne ressort nullement des éléments versés aux débats.

Selon les articles 693 et 694 du code civil, il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que deux fonds actuellement divisés, ont appartenu au même propriétaire, que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude et que, s’il existe un signe apparent, la servitude continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur lui.

Or au cas présent, il n’est ni prouvé, ni même allégué par M. [N], que précédemment à la division de leur fonds envisagé par M. et Mme [M], ce fonds alors cadastré ZH n° [Cadastre 1], aurait lui-même été issu d’une division d’un fonds plus grand qui aurait englobé la parcelle cadastrée ZH n° [Cadastre 3] (correspondant au fonds appartenant à la société [3]), et que son propriétaire aurait entendu instaurer une servitude à cette occasion.

Dans ces conditions, en l’état de l’opposition ferme et persistante de la société [3] à admettre que son fonds serait grevé d’une servitude au profit du fonds cadastré ZH n° [Cadastre 1] et compte tenu de l’absence d’argument juridique sérieux permettant de contrer cette position, il ne saurait être considéré que le renoncement de M. et Mme [M] à se prévaloir de cette situation relèverait de leur propre responsabilité.

Au contraire, en acceptant de modifier le tracé de l’entrée du fonds à céder à M. et Mme [A], les appelants ont tiré les justes conséquences de la réalité de la constitution des fonds, sur laquelle ils s’étaient mépris du fait des affirmations et mentions erronées portées par le notaire, lequel ce faisant a manqué à son obligation d’assurer l’efficacité et la sécurité juridiques des actes reçus en omettant de procéder aux vérifications préalables adéquates.

La faute de M. [N] est donc parfaitement établie.

Sur le lien de causalité et les préjudices

Position du tribunal

Le tribunal a considéré que M. et Mme [M] ne rapportent pas la preuve d’avoir subi un préjudice en lien avec la faute commise par le notaire et les a déboutés de leurs demandes.

En substance, il a retenu que dans le protocole d’accord du 31 janvier 2021 conclu entre les appelants et M. et Mme [A], il n’est pas précisé que M. [N] s’est engagé à rembourser les frais payés par M. et Mme [M], tandis que ces derniers ne rapportent pas la preuve que le notaire aurait validé tous les échanges intervenus entre eux et leurs acquéreurs ; que la vente s’est finalement concrétisée sans diminution de prix.

Moyens des parties

M. et Mme [M] font valoir que le tribunal judiciaire a fait une mauvaise appréciation de la situation en ne tirant pas les conséquences de ses constatations quant à l’existence d’une faute commise par le notaire qui a entraîné un important préjudice pour eux qui avaient envisagé la division de leur terrain et la cession de la parcelle issue de cette division en tenant compte de l’existence de la servitude.

Ils soutiennent qu’il est certain que s’ils avaient été informés de l’absence de servitude, ils n’auraient pas signé la promesse de vente du 14 octobre 2019 et que si M. et Mme [A] avaient été au fait de la configuration réelle des lieux, ils n’auraient pas sollicité d’indemnités subséquentes aux surcoûts induits par le changement de projet ; qu’en outre, si M. [N] ne leur avait pas indiqué qu’ils étaient irrémédiablement engagés et n’avait pas déposé une déclaration de sinistre auprès de son assureur, ils n’auraient pas consenti à la réitération de la promesse dans ces conditions.

Ils font remarquer que si le notaire et son assureur dans leurs conclusions indiquent qu’il n’y a pas eu de modification du prix de vente, ils omettent que sur le prix de 128 500 euros, ils n’ont touché que 51 691,33 euros ; que par ailleurs, leur maison a subi une importante dépréciation.

Sur le lien de causalité, les appelants le considèrent établi dès lors qu’il est évident que si le notaire n’avait pas commis une erreur de droit, d’une part ils auraient envisagé différemment et dès l’origine la division de leur terrain et la valorisation du lot à bâtir et d’autre part, ils auraient perçu l’intégralité du prix de vente de leur terrain.

Ils considèrent que leur perte de chance peut être évaluée à 99 %, les fautes successives de M. [N] les ayant irrémédiablement déterminés à poursuivre la réalisation de la vente dans ces conditions.

Ils avancent que leur préjudice consiste en une perte de chance :

— de n’avoir pas exposé les frais d’aménagement extérieurs et de viabilisation nécessités en raison de la modification du projet de M. et Mme [A] et de la création d’une servitude de passage sur leur fonds, préjudice qu’ils évaluent à la somme de 18 532,82 euros,

— de n’avoir pas exposé les honoraires d’huissier de justice et d’avocat engagés en phase amiable afin d’espérer obtenir une régularisation de la situation, préjudice qu’ils évaluent à la somme de 1 360 euros,

— d’avoir évité une dépréciation de la valeur de leur propriété après création d’une nouvelle servitude de passage, avec perte de jouissance exclusive de l’assiette de la servitude et moins-value occasionnée sur le fonds servant, préjudice qu’ils évaluent à la somme de 33 889 euros.

Ils arguent en outre d’un préjudice moral qu’ils fixent au montant de 10 000 euros.

Enfin, ils sollicitent la condamnation de la société [1] à garantir M. [N] des condamnations à intervenir à son encontre sur le fondement de l’action directe du tiers lésé (article L. 124-3 du code des assurances).

M. [N] et la société [1] concluent tout d’abord à l’absence de lien de causalité entre la faute alléguée et les préjudices invoqués.

Ils rappellent que M. [N] s’est rangé à la décision de M. et Mme [M] qui ont privilégié la prise en charge par leurs soins de l’accès au terrain qu’ils ont cédé à M. et Mme [A] et qu’il réaffirme qu’une servitude par destination du père de famille pouvait être reconnue.

Ils indiquent que quoi qu’il en soit, s’il a établi une attestation qui a pu induire en erreur M. et Mme [M] quant au droit de passage, ce document, établi plus de deux ans après l’acquisition de leur maison, ne saurait justifier les demandes indemnitaires ; qu’ils ne démontrent pas que la subdivision de leur terrain était pour eux une condition essentielle lors de leur acquisition et qu’ils auraient avisé le notaire de leur intention de vendre une partie de ce terrain ; qu’ils ne démontrent pas davantage qu’ils auraient pu acquérir leur maison à un moindre prix.

Ils soutiennent également que sans cette attestations établie en 2017, les appelants n’auraient soit pas pu vendre leur bien, soit auraient pu le vendre à des conditions moindres que celles convenues avec M. et Mme [A], une fois les nouvelles attestations obtenues, ces derniers n’ayant pas demandé de diminution du prix de vente.

Ils contestent par ailleurs que le notaire ait jamais déclaré prendre en charge les frais dont ils demandent réparation.

Ils soutiennent ensuite que les préjudices allégués ne sont justifiés ni dans leur principe, ni dans leur quantum ; qu’il n’est pas démontré que la servitude de passage aurait pour conséquence une dépréciation de leur terrain, alors que leur projet de division allait nécessairement impacter leur propriété ; que les appelants ne sont pas fondés à invoquer un préjudice moral fixé forfaitairement ; qu’ils ne justifient pas de la somme exposée au titre des honoraires d’huissier de justice et d’avocat.

S’agissant des « frais d’aménagements extérieurs et de viabilisation » nécessités en raison de la modification du projet de M. et Mme [A] et de la création d’une servitude de passage sur le terrain de M. et Mme [M], ils rétorquent que l’accord transactionnel du 31 mai 2021 ne prévoit à la charge des appelants qu’une somme de 7 316,86 euros ; qu’ils font état d’une facture établie au nom d’un tiers ainsi que de prévisions de commandes sur internet dont il n’est pas justifié qu’elles ont été concrétisées.

Ils invoquent par ailleurs la jurisprudence selon laquelle le notaire ne saurait être tenu au paiement de restitutions auxquelles un contractant est condamné.

Appréciation de la cour

Le professionnel du droit n’engage sa responsabilité que pour autant que son manquement soit en lien avec le préjudice allégué. S’il est établi qu’en l’absence de faute, les parties auraient contracté aux mêmes conditions, le lien de causalité certain entre la faute commise et le préjudice fait défaut.

Le dommage résultant du manquement d’un notaire à son devoir d’assurer l’efficacité et la sécurité juridique des actes qu’il reçoit ne peut être ici réparé qu’au titre d’une perte de chance de ne pas conclure cette opération.

Constitue une perte de chance réparable, la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable et toute perte de chance ouvre droit à réparation.

En premier lieu, il convient d’indiquer que la jurisprudence invoquée par les intimés n’est pas transposable au cas d’espèce, puisqu’elle concerne les cas dans lesquels un vendeur est condamné à la restitution du prix de vente, totale ou partielle, en cas de réduction du prix ou de nullité du contrat. Cette jurisprudence n’a nullement vocation à s’appliquer dans le cadre d’une action en responsabilité civile professionnelle contre le notaire qui a manqué à son obligation d’assurer la sécurité et l’efficacité des actes qu’il a dressés.

En deuxième lieu, il sera souligné que la faute retenue au cas présent ne concerne aucunement l’acte d’acquisition de M. et Mme [M] reçu par M. [N] en 2015, mais la croyance erronée que les documents établis postérieurement par le notaire a fait naître chez M. et Mme [M] quant au fait que leur terrain bénéficiait d’une servitude sur le fonds voisin appartenant à la société [3] et aux engagements qu’ils ont souscrits en se fondant sur cette situation juridique erronée.

Cette faute de M. [N] est directement à l’origine de la perte de chance subie par M. et Mme [M] d’avoir conçu dès l’origine un projet de division et de vente de leur parcelle différent et donc d’avoir évité de vendre in fine leur bien avec les surcoûts induits du fait des négociations et modifications intervenues.

Compte tenu de la gravité de la faute commise par M. [N], qui a attesté de l’existence d’une servitude sans procéder à aucune vérification utile, qui a directement conduit M. et Mme [M] à élaborer un projet et à s’engager dans un processus de vente sur le fondement de cette information erronée, la perte de chance de ne pas être exposés aux surcoûts induits sera évaluée à 99 %.

A l’appui de leurs demandes indemnitaires M. et Mme [M] justifient avoir dû prendre en charge :

— les coûts d’aménagement du terrain à bâtir (2 923,20 euros),

— le coût de la clôture du terrain (2 893,06 euros),

lesquels ont été directement déduits de la somme versée par le notaire suite à la vente du 20 mai 2021 (pièce appelant n° 22),

— le coût d’un portail pour la somme de 1 682 euros (pièce appelants n° 26), étant relevé que le surplus sollicité à ce titre n’est pas justifié par la facture fournie en pièce n° 25 qui n’a pas de rapport avec un portail et qui en outre est établie au nom d’une tierce personne.

La pièce n° 27 que M. et Mme [M] produisent ne permet pas de justifier qu’ils auraient exposé en outre un coût supplémentaire de 3 535,10 euros pour l’édification d’une clôture, s’agissant de commandes sur internet dont il n’est pas démontré qu’elles auraient été effectivement passées et réglées.

S’agissant de ce poste de préjudice, les appelants justifient ainsi avoir exposé la somme de 7 498,26 euros.

M. [N] sera en conséquence condamné à leur verser 99 % de cette somme, soit 7 423,28 euros.

Les surcoûts induits par la faute du notaire sont également justifiés s’agissant du constat d’huissier de justice des lieux des avoisinants du 4 mai 2021 pour un montant de 285,20 euros ainsi que s’agissant des honoraires du conseil et du géomètre auxquels ont eu recours les appelants pour procéder à la modification du projet, pour un montant de 1 080 euros. Les appelants sollicitent l’allocation de la somme de 1 360 euros à ce titre.

M. [N] sera condamné à verser à M. et Mme [M] 99 % de cette somme, soit 1 346,40 euros.

En revanche, le fait que les appelants subissent une dépréciation de la valeur de leur propriété du fait de la servitude de passage qu’ils ont finalement dû instituer sur leur propre fonds, ainsi qu’un préjudice de jouissance, ne saurait être considéré comme étant en lien de causalité direct avec la faute commise par le notaire.

En effet, selon les dires mêmes des appelants, en raison de leur situation financière, ils souhaitaient procéder à la division de leur fonds et à la vente d’une parcelle enclavée, laquelle ne pouvait se faire, en l’absence de servitude sur le fonds de société [3], qu’en créant une servitude sur leur propre fonds, de sorte que la faute commise par M. [N] est indifférente à cet état de fait.

M. et Mme [M] seront déboutés de leur demande au titre de la dépréciation de leur bien et de la perte de jouissance.

S’agissant du préjudice moral invoqué, M. et Mme [M] indiquent qu’ils se sont retrouvés dans une situation difficile à l’égard de leurs futurs voisins, d’autant plus que les complications sont nées de la faute d’un professionnel du droit, alors qu’en outre ils étaient à l’époque en grande difficulté financière.

De fait, la faute du notaire les a conduits à devoir négocier avec leurs acquéreurs pour trouver l’issue la moins pénalisante possible, ainsi qu’à retarder nettement la vente projetée.

Dans ces condition, M. [N] sera condamné à leur verser la somme de 4 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

La société [1] ne contestant pas devoir sa garantie à M. [N], elle sera condamnée à relever et garantir M. [N] de toutes les condamnations prononcées à son encontre.

Sur les demandes accessoires

M. et Mme [M] étant accueillis en leur recours, le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, M. [N] ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Il sera débouté de sa demande de ce chef et devra en outre supporter les dépens de première instance et d’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à M. et Mme [M] la charge des frais irrépétibles exposés. M. [N] sera en conséquence condamné à leur verser une somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition,

Infirme le jugement du 11 janvier 2024 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [T] [N], notaire, à verser à Mme [F] [U], épouse [M], et M. [T] [M] la somme de 8 769,68 euros (7 423,28 euros + 1 346,40 euros) en réparation de leur préjudice matériel et celle de 4 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne la société [1] à relever et garantir indemne M. [T] [N], notaire, de toutes les condamnations prononcées contre lui ;

Condamne M. [T] [N] aux dépens de première instance et d’appel ;

Rejette la demande de M. [T] [N] fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [T] [N] à verser à Mme [F] [U], épouse [M], et M. [T] [M] la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anna MANES, Présidente et par Madame Rosanna VALETTE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente