Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 4 copropriete, 12 mai 2026, n° 25/02709

TGI 4 mars 2025

CA Versailles
Infirmation partielle 12 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 4 copropriete, 12 mai 2026, n° 25/02709
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	25/02709
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 4 mars 2025, N° 23/06794
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	22 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Florian CANDANTyphanie BOURDOT
Cabinet(s) :	MBD AVOCATS
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES SIS RÉSIDENCE [ Adresse 1 ] À [ Localité 1 ] c/ S.C.I. LA JARDAISE

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 12 MAI 2026

N° RG 25/02709 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XFFR

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES SIS RÉSIDENCE [Adresse 1] À [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS cabinet CO.GE.FO

S.C.I. LA JARDAISE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Mars 2025 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 2]

N° RG : 23/06794

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Typhanie BOURDOT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DOUZE MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES SIS RÉSIDENCE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS cabinet CO.GE.FO, ayant son siège social sis [Adresse 3] à [Localité 3], elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Typhanie BOURDOT de la SELARL MBD AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 644 et M^e Florian CANDAN, Plaidan, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 1869

APPELANT

****************

S.C.I. LA JARDAISE, DA signifiée le 18/07/25 à l’étude

[Adresse 4]

[Localité 5]

Défaillante

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Avril 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

La SCI La Jardaise est propriétaire des lots n° 292, 317 et 819 dans un immeuble sis à Neauphle-le-château (78), [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété. Des charges étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Etablissement 1] [Adresse 6] four à Neauphle-le-château, ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires', l’a assignée le 3 novembre 2023 devant le Tribunal judiciaire de Versailles en paiement de charges et accessoires, sollicitant dans le dernier état de ses écritures la somme de 3 078,67 euros au titre des charges échues au 4ème trimestre 2024 inclus, celle de 1 172,94 euros au titre des frais de recouvrement, la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts, et 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire en date du 4 mars 2025, le Tribunal a :

— condamné la SCI La Jardaise à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 393,52 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 10 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024 ;

— condamné la SCI La Jardaise au paiement de la somme de 214,53 euros au titre des frais de recouvrement ;

— condamné la SCI La Jardaise au paiement de la somme de 1 200 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamné la SCI La Jardaise à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI La Jardaise aux dépens ;

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes.

Par déclaration en date du 26 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions notifiées le 11 juillet 2025, il fait valoir :

— qu’il verse aux débats les appels de fonds afférents à la période considérée, arrêtée au deuxième trimestre 2024 inclus ;

— qu’il produit également les procès-verbaux d’assemblée générale ;

— que le Tribunal a déduit une somme de 1 685,15 euros au titre d’un report qui était prétendument inclus dans les causes d’un précédent jugement, alors qu’au contraire, il ne s’agissait pas d’une dette mais d’un solde créditeur pour le copropriétaire, qui a été progressivement absorbé par les imputations postérieures au débit du compte, lequel est redevenu débiteur au 1er janvier 2021 ;

— que la SCI La Jardaise reste redevable des frais de recouvrement, en ce compris les notes d’honoraires et frais du syndic, un ensemble de courriers de relance, une sommation de payer, ainsi que les frais d’envoi à un huissier de justice et au Tribunal ;

— que le Tribunal a retenu à juste titre la résistance abusive du débiteur, mais en lui allouant une somme de 1 200 euros il a minimisé son préjudice, si bien qu’il réclame une somme d’un montant supérieur.

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement ;

— condamner la SCI La Jardaise au paiement de la somme de 3 078,67 euros au titre des charges échues au 10 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2022 ;

— la condamner au paiement de la somme de 1 172,94 euros au titre des frais de recouvrement ;

— la condamner au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— la condamner au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Bien que s’étant vue signifier la déclaration d’appel avec les conclusions d’appelant le 18 juillet 2025 en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, la SCI La Jardaise n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2026.

MOTIFS

Malgré l’absence de la SCI La Jardaise il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI La Jardaise,

— le décompte des sommes dues par elle en cette qualité, arrêtées au 1er avril 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 juin 2019, 21 janvier 2021, 30 septembre 2021, 6 octobre 2022, 29 juin 2023, et 27 juin 2024 portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux, ainsi que les attestations de non recours ;

— les appels de fonds sur la période allant jusqu’au 18 mars 2024,

— l’historique du compte de copropriétaire arrêté au 10 mai 2024.

S’agissant du report de 1 685,15 euros dont il a été parlé plus haut, le Tribunal a déduit cette somme après avoir relevé qu’il était antérieur au 3ème trimestre 2020 et était donc inclus dans les causes du jugement rendu le 8 octobre 2020. Mais il s’agissait d’un solde positif et non pas négatif, si bien qu’il n’y avait pas lieu de le déduire du compte. Par infirmation du jugement, l’intimée sera condamnée au paiement de la somme de 3 078,67 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2023, date de l’assignation. En effet les sommes réclamées dans la mise en demeure du 3 novembre 2022 n’étaient pas du tout conforme à l’état de la dette à cette époque, tel que figurant dans l’historique du compte.

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie audit contrat, si bien que l’appelant ne saurait se prévaloir de sa clause figurant en page 4, selon laquelle la mise en demeure d’un tiers par lettre recommandée avec avis de réception donnerait lieu à une tarification à hauteur de 40 euros tandis que la constitution du dossier transmis à l’avocat ou à l’huissier de justice, ainsi que le suivi du dossier transmis à l’avocat, donneraient lieu à des vacations. La demande en paiement au titre des frais de mise en demeure ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant qu’il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation. La SCI La Jardaise n’est donc nullement débitrice des sommes de 160 euros, 335 euros, 796,94 euros et 735 euros réclamées par le syndicat des copropriétaires à ce titre. Les frais d’huissier entrent dans les dépens, qui ont été mis à la charge de l’intimée dans le jugement, en des dispositions qui ne sont pas critiquées.

Correspondent donc seulement aux frais exigibles, le coût de la sommation de payer délivrée au copropriétaire le 22 mars 2023, ainsi que le droit d’engagement des poursuites facturé par l’huissier de justice instrumentaire (175 euros), qui est dû par le débiteur quand l’acte dans lequel il est réclamé est à sa charge, en vertu de l’article A 444-15 du code de commerce. La SCI La Jardaise n’est pas redevable du coût de la mise en demeure du 3 novembre 2022 qui est la première à lui avoir été envoyée. Mais le Tribunal a alloué au demandeur une somme supérieure à 175 euros et la Cour ne peut aggraver son sort sur son seul appel. Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qui concerne les frais de recouvrement.

Selon l’article 1231-6 du code civil : 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. 3e Civ. 12 juillet 2018 n°17-21.518).

Un précédent jugement rendu le 8 octobre 2020 avait condamné la SCI La Jardaise au paiement d’un arriéré de charges (6 194,13 euros) et de frais de recouvrement (465,54 euros), outre 800 euros à titre de dommages-intérêts, en relevant que la défenderesse avait causé un préjudice au syndicat des copropriétaires en s’abstenant de régler sa dette bien que mise en demeure de le faire à maintes reprises. A peine quelques années plus tard, les impayés se sont produits à nouveau, ce qui légitime une nouvelle condamnation de l’intéressée au paiement de dommages-intérêts, mais le Tribunal a justement évalué leur quantum à 1 200 euros. Le jugement sera confirmé sur ce point.

La SCI La Jardaise, qui succombe, sera condamnée au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— INFIRME le jugement en date du 4 mars 2025 en ce qu’il a condamné la SCI La Jardaise à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 393,52 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 10 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024 ;

et statuant à nouveau :

— CONDAMNE la SCI La Jardaise à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à Neauphle-le-château la somme de 3 078,67 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2023 ;

— CONFIRME le jugement pour le surplus ;

— CONDAMNE la SCI La Jardaise à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la SCI La Jardaise aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT