COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 29 JANVIER 2026

N° RG 25/02240 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XD5J

AFFAIRE :

[X] [H] veuve [Y] [U]

C/

[V] [W]

[M] [S]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 25 Février 2025 par le Président du TJ de [Localité 13]

N° RG : 25/00021

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées le :

délivrées le : 29.01.2026

à :

M^e Laila ALLEG, avocat au barreau de VERSAILLES (422)

M^e Cindy FOUTEL, avocat au barreau de VERSAILLES (754)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [X] [H] veuve [Y] [U]

née le 03 Août 1964 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentant : M^e Laila ALLEG, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 422

Plaidant : M^e Layachi BOUDER du barreau de Paris

APPELANTE

****************

Monsieur [V] [W]

né le 04 Novembre 1951 à [Localité 12] (Italie)

[Adresse 4]

[Localité 6]

Monsieur [M] [S]

né le 01 Avril 1946 à [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentant : M^e Cindy FOUTEL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 754

Plaidant : M^e Jonathan QUIROGA-GALDO du barreau de Paris -

A 0748

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Décembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de conseiller,

M. Bertrand MAUMONT, Conseiller,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte notarié du 13 novembre 1991, MM. [V] [Z] et [M] [S] ont donné à bail commercial à M. [C] [O] et Mme [X] [O] née [H] des locaux situés [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 10].

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2023, M. [V] [W] et M. [M] [S] ont fait délivrer à Mme [O] née [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire bail, portant sur la somme totale de 5 698,34 euros. Le commandement est demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2024, M. [V] [W] et M. [M] [S] ont de nouveau fait délivrer à Mme [O] née [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, portant sur la somme totale de 11 263,41 euros, en vain.

En date du 10 octobre 2024, M. [V] [W] et M. [M] [S] ont résilié le bail.

Le 15 octobre 2024, Mme [O] née [H] a versé aux bailleurs la somme de 2 263,41 euros et a proposé un échéancier de paiement du solde de sa dette, qu’elle n’a pas honoré.

Par acte de commissaire de justice délivré le 25 novembre 2024, M. [V] [Z] et M. [M] [S] ont fait assigner en référé Mme [O] née [H] aux fins d’obtenir principalement :

' le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 10 octobre 2024,

' l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et sous astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance,

' la séquestration, aux frais, risques et péril de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux,

' la condamnation de la locataire au paiement de la somme provisionnelle de 9 000 euros au titre des loyers et charges impayés,

' la condamnation de la locataire au paiement, à titre de provision, d’une indemnité d’occupation de 74,42 euros par jour égale au montant conventionnel du loyer révisé, charges, taxes et accessoires en sus, à compter du 10 octobre 2024 et jusqu’à la complète libération des locaux,

' la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 25 février 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a :

' constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 13 novembre 1991 et la résiliation de ce bail à la date du 10 octobre 2024,

' ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de Mme [O] née [H] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 10],

' dit n’y avoir lieu à astreinte,

' ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par les bailleurs aux frais, risques et péril de Mme [O] née [H] conformément aux dispositions des articles L. 433'1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

' condamné Mme [O] née [H] à payer à M. [V] [W] et M. [M] [S] à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 10 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

' rejeté la demande provisionnelle au titre de l’arriéré locatif,

' condamné Mme [O] née [H] à payer à M. [V] [W] et M. [M] [S] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné Mme [O] née [H] au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Par déclaration reçue au greffe le 7 avril 2025, Mme [O] née [H] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a :

' dit n’y avoir lieu à astreinte,

' rejeté la demande provisionnelle au titre de l’arriéré locatif.

Dans ses dernières conclusions déposées le 6 novembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [X] [H] demande à la cour, au visa de l’article 1343'5 du code civil, de :

« ' infirmer l’ordonnance entreprise,

en conséquence,

statuant à nouveau,

' juger Mme [H] recevable et bien fondée en toutes ses demandes ;

' accorder à Mme [H] un échelonnement de sa dette locative en douze échéances mensuelles ;

' juger M. [S] et M. [Z] irrecevables et en tous cas mal fondés en toutes leurs demandes ;

' condamner M. [S] et M. [Z] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamner M. [S] et M. [Z] aux entiers dépens. »

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

' elle est locataire des lieux depuis le 13 novembre 1991 et qu’il n’y a jamais eu de difficultés de paiement pendant plus de trente ans,

' les causes du commandement ont été régularisées ' hors délais mais régularisées ' et que seul perdure un arriéré postérieur au commandement correspondant aux mois de novembre et décembre 2024 et janvier, février et mars 2025,

' l’exploitation de cet hôtel qui n’a pas connu d’anicroches pendant plus de trente ans constitue le seul revenu de l’appelante et le seul capital qu’elle sera en mesure de revendre lors de sa retraite.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 2 septembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. [V] [Z] et M. [M] [S] demandent à la cour, au visa des articles L. 145'41 du code de commerce et 1 343'5 du code civil, de :

« ' rejeter la demande de Mme [F] concernant tout délai de paiement, notamment exprimé par un échéancier de paiement, et celle de suspension de la clause résolutoire ;

' confirmer l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial prononcée par l’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Versailles le 25 février 2025 ;

' confirmer, par suite, toutes les autres dispositions de ladite ordonnance, subséquentes au rejet de la demande de Mme [F], et notamment ayant trait à l’expulsion de la locataire et à sa condamnation au paiement de dommages’intérêts ;

' condamner Mme [F] à payer aux bailleurs la somme de 4 000 euros au titre des frais de justice et pour les entiers dépens. »

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que Mme [X] [H] n’est manifestement pas de bonne foi considérant le fait qu’elle n’est pas capable financièrement de désintéresser les bailleurs, même avec un étalement de sa dette sur 12 mois, son activité étant extrêmement déclinante ; et que Mme [X] [H] ne produit aucune preuve sur d’éventuelles perspectives de règlement pour apurer sa dette locative.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 novembre 2025.

A l’audience, la cour a sollicité de M. [V] [Z] et M. [M] [S] qu’ils produisent un décompte actualisé, les débats en étant dépourvus.

Par note en délibéré visée le 15 décembre 2025, M. [V] [Z] et M. [M] [S] ont produit une attestation comptable de l’état de la dette.

Par note en délibéré visée le 23 décembre 2025, Mme [X] [H] a formulé ses observations sur cette pièce.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la cour constate que Mme [X] [H] sollicite uniquement l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire de sorte que la cour n’est pas saisie des autres chefs de l’ordonnance entreprise qui sont dès lors définitifs.

Sur demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

En l’espèce, M. [V] [Z] et M. [M] [S] produisent une attestation comptable établie « après examen des informations et justificatifs transmis par les bailleurs » qui fait état d’une dette restant due de 17 081,66 euros au 8 décembre 2025.

Mme [X] [H] soutient qu’un versement de 2 770 euros, effectué en octobre 2024, n’aurait pas été pris en compte, ce qu’elle établit au moyen d’un relevé bancaire daté du 8 décembre 2025.

Indépendamment de toute demande de provision, et pour les seuls besoins de l’appréciation de la demande de délais de paiement, il y a donc lieu de retenir une dette restant due de 17 081,66 euros.

Il résulte par ailleurs de l’extrait de compte émanant de la comptabilité de Mme [X] [H], actualisé au 30 septembre 2025, que postérieurement au commandement du 10 septembre 2024, la dette a été intégralement apurée au 31 octobre 2024, pour progressivement se reconstituer à compter du 14 avril 2025.

Il s’évince de ces éléments que le loyer courant n’est pas payé régulièrement, malgré les efforts de l’intéressée.

Par ailleurs, il résulte des éléments comptables versés au débat que la situation financière de Mme [X] [H] ne laisse pas présager d’une amélioration devant permettre l’apurement de la dette considérant le fait que son compte de résultat 2024 est déficitaire, et que les capitaux propres ont diminué de l’ordre de 5 % entre 2023 et 2024.

Compte tenu de ces éléments, il y a tout lieu de considérer que la situation de Mme [X] [H] ne justifie pas de faire droit à sa demande de délais de paiement, et partant de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Succombant, Mme [X] [H] ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et sera condamnée aux dépens d’appel.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à M. [V] [W] et M. [M] [S] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel de sorte que Mme [X] [H] sera condamnée à payer à M. [V] [W] et M. [M] [S] une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance entreprise, en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [X] [H] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Condamne Mme [X] [H] aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [X] [H] à payer à M. [V] [W] et M. [M] [S] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Jeanette BELROSE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente