COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 14 AVRIL 2026

N° RG 23/05083 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WALG

AFFAIRE :

S.C.I. ISLDA

C/

[T] [D] épouse [O]

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Juin 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° RG : 20/02445

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Véronique FAUQUANT,

M^e Anne-Sophie REVERS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.I. ISLDA

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Véronique FAUQUANT de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 100

APPELANTE

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Madame [T] [D] épouse [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Anne-Sophie REVERS de la SELARL ANNE-SOPHIE REVERS AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 4 et M^e Pierre-Philippe FRANC de la SELEURL SELARLU CABINET FRANC, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0189

Monsieur [U] [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Anne-Sophie REVERS de la SELARL ANNE-SOPHIE REVERS AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 4 et M^e Pierre-Philippe FRANC de la SELEURL SELARLU CABINET FRANC, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0189

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 Mars 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

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Selon acte sous seing privé daté du 15 juin 2019, Mme [I] agissant pour le compte de la SCI ISLDA, alors en formation, a conclu avec M. et Mme [O] un compromis de vente portant sur un immeuble sis [Adresse 2] à Frépillon (95), pour un prix de 744 175 euros. L’acquéreur devait, dans un délai de 15 jours, déposer des dossiers de prêts complets auprès de la société Crédit industriel et commercial (ci-après dénommée le CIC) et de la société Atipa Group, tandis que les offres de prêt devaient être obtenues au plus tard le 31 août 2019. L’acte authentique de vente n’a finalement pas été signé, alors que la date limite avait été fixée au 20 septembre 2019.

Par acte en date du 18 juin 2020, M. et Mme [O] et la société Team Cardinal, agence immobilière, ont assigné la SCI ISLDA devant le Tribunal judiciaire de Pontoise en paiement pour l’une de ses honoraires d’agence, et pour les autres de l’indemnité contractuelle ; la SCI ISLDA a mis en cause la Sasu Fe juridique qui avait réalisé le montage juridique et financier de l’opération.

Selon jugement en date du 22 juin 2023, le Tribunal a :

— rejeté la demande en paiement de la société Team Cardinal ;

— rejeté celle de la Sasu Fe juridique ;

— condamné la SCI ISLDA à payer à M. et Mme [O] la somme de 36 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2020 ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— condamné la SCI ISLDA à payer à M. et Mme [O] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI ISLDA aux dépens.

Pour statuer ainsi, le Tribunal a retenu, pour l’essentiel, que Mme [I] devait déposer deux demandes de prêt, que la société Atipa Group ayant fermé avant la conclusion du compromis de vente il ne pouvait pas lui être reproché de ne pas avoir fait le nécessaire, mais que s’agissant de la société CIC, elle n’avait pas respecté les prescriptions contractuelles du chef de la demande de prêt, si bien qu’elle avait fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive, laquelle était dès lors réputée accomplie. Le Tribunal a par contre réduit la clause pénale de 73 800 euros à 36 000 euros, pour condamner la SCI ISLDA au paiement de pareille somme.

Par déclaration en date du 25 juillet 2023, la SCI ISLDA a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions notifiées le 16 décembre 2025, la SCI ISLDA expose :

— que la condition suspensive visait l’ensemble des prêts à souscrire soit 796 175 euros (en ce compris les frais d’acte et l’apport personnel de 500 euros) et non pas 646 175 euros ;

— que c’est à tort que le tribunal n’a pris en compte que les deux prêts principaux, à l’exclusion du prêt relais de 150 000 euros ;

— qu’en sollicitant des prêts pour un total de 796 175 euros, Mme [I] a agi conformément aux clauses du compromis de vente ; qu’elle s’est heurtée à un refus car ses capacités d’endettement étaient trop faibles, alors qu’elle était en instance de divorce ;

— que la société Atipa Group ayant fermé, il ne peut pas lui en être fait reproche de ne pas l’avoir sollicitée pour son prêt, si bien qu’elle devait uniquement, selon les clauses du contrat, solliciter la société CIC, ce qu’elle a fait, mais elle s’est heurtée à un refus de prêt ; qu’elle a sollicité un autre organisme, le CCM, qui a également refusé de lui octroyer un crédit ;

— qu’il en résulte qu’au 31 août 2019, elle avait essuyé pas moins de 4 refus de prêt ;

— que l’article L 312-6 du code de la consommation étant d’ordre public, on ne peut imposer à l’acquéreur de déposer ses demandes de prêt dans un certain délai.

La SCI ISLDA demande en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement ;

— débouter M. et Mme [O] de leurs prétentions ;

— subsidiairement réduire, le montant de la clause pénale à un euro ;

— condamner M. et Mme [O] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;

— les condamner au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— les condamner aux entiers dépens.

Dans ses conclusions notifiées le 29 février 2024, M. et Mme [O] répliquent :

— que Mme [I] n’avait pas pour seule obligation de déposer une demande de prêt auprès de la société CIC ;

— que le montant du prêt à solliciter était de 646 175 euros, la somme de 150 000 euros s’y ajoutant et devant faire l’objet d’un prêt relais ; qu’il s’ensuit que les demandes de prêt à hauteur de 796 175 euros étaient non conformes au contrat ;

— que la SCI ISLDA a ainsi empêché la réalisation de la condition suspensive, et en conséquence l’article 1304-3 du code civil est applicable ;

— qu’en pareil cas, le contrat prévoyait qu’ils pourraient adresser une lettre recommandée avec avis de réception à la SCI ISLDA lui impartissant un délai de 10 jours pour justfier des refus de prêts, et ensuite lui réclamer une indemnité de 73 800 euros ;

— qu’ils ont subi un préjudice, vu que leur bien a été immobilisé du mois de juin au 20 septembre 2019.

M. et Mme [O] demandent en conséquence à la Cour de :

— confirmer le jugement ;

— condamner la SCI ISLDA au paiement de la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2026.

MOTIFS

Le compromis signé le 15 juin 2019 stipulait que la vente était consentie moyennant un prix de 744 175 euros (réparti comme suit : 730 000 euros pour les biens immobiliers et 14 175 euros pour les biens mobiliers). Le coût total de l’opération s’élevait à la somme de 796 675 euros, étant précisé que les parties étaient convenues du versement de la somme de 33 210 euros TTC au titre de la rémunération des agences immobilières, à concurrence de 16 605 euros TTC pour l’agence KW Cardinal, et de 16 605 euros TTC pour l’agence Buy Life Immobilier.

Par ailleurs, au chapitre intitulé 'conditions financières de la vente', il était prévu que l’opération serait financée par un apport personnel de 500 euros, un prêt classique de 646 175 euros, et un prêt relais de 150 000 euros. L’acquéreur déclarait que le financement de l’acquisition serait réalisé avec l’aide d’un ou de plusieurs prêts pour un montant total de 796 175 euros, à concurrence de :

—  396 175 euros sur une durée maximum de 25 ans au taux maximum de 1,45 % (hors assurance),

— un montant maximum de 150 000 euros dans le cadre d’un prêt relais basé sur la vente d’une maison située [Adresse 3] [Localité 2], pour un prix de 400 000 euros, déduction faite des prêts restant à solder d’un montant de 200 000 euros,

—  250 000 euros dans le cadre d’un prêt sur une durée maximum de 20 ans au taux maximum de 1,25 % (hors assurance).

Il est également prévu que l’acquéreur s’engageait à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès des deux établissements suivants:

* CIC de [Localité 4],

* Atipa Group à [Localité 5].

Il en résulte que le montant total des crédits à solliciter était de 796 175 euros et non pas de 646 175 euros comme le prétendent M. et Mme [O].

Selon les clauses du contrat, l’acquéreur s’engageait à en justifier au vendeur et au rédacteur du contrat dans un délai maximum de 15 jours à compter de la conclusion du présent compromis (…) pour pouvoir bénéficier de la protection que lui accorde l’article L 313-42 du code de la consommation, l’acquéreur devait notamment pouvoir justifier avoir déposé ses demandes de prêts conformément à ce qui précède (…) la réception de cette ou de ces offres de prêt devait intervenir au plus tard le 31 août 2019 (…) en cas de refus de prêt, l’acquéreur devait justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du ou des prêts mentionné(s) ci-dessus par la production de tout refus de prêt émanant du ou des organismes financiers sollicités précisant, pour chacun d’eux, la date du dépôt de la demande de prêts ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité. Passé ce délai de huit jours, et en l’absence de réponse de l’acquéreur, la condition suspensive serait censée défaillie et les présentes seraient caduques de plein droit, sans autre formalité, le vendeur retrouvant son entière liberté (…) si la condition était défaillie du fait de l’acquéreur, le montant de l’acompte resterait acquis au vendeur.

La réception des offres de prêt devait intervenir au plus tard le 31 août 2019 et leur non-obtention notifiée au vendeur et au notaire au plus tard le lendemain.

S’agissant de la société Atipa Group à [Localité 5], il est acquis qu’elle a fermé le 31 mars 2019.

S’agissant de la banque CIC de [Localité 4], elle a été contactée par Mme [I] le 7 juin 2019, et le 14 août 2019 elle a notifié à l’intéressée qu’elle ne donnait pas de suite favorable à sa demande (prêt d’un montant global de 796 675 euros sur 300 mois, ce qui correspondait aux stipulations de la condition suspensive). Cette banque a attesté le 17 juillet 2023 que Mme [I] avait bien déposé une demande de crédit auprès d’elle au nom de la SCI, pour financer l’acquisition du bien à raison de 150 000 euros au titre d’un prêt relais, 250 000 euros au titre d’un prêt immobilier sur 250 mois et un prêt de 396 175 euros sur 300 mois. La demande de prêt présentée par Mme [I] au nom de la SCI ISLDA était donc conforme.

D’autre part, en cas de refus de prêt, l’acquéreur devait justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du ou des prêts mentionnés par la production de tout refus de prêt émanant du ou des organismes financiers sollicités, précisant pour chacun d’eux la date de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité. Ces justificatifs devaient être produits en lettre recommandée avec avis de réception aux vendeurs et à l’agence immobilière adressée au plus tard dans les huit jours de la mise en demeure de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition adressée à l’acquéreur.

Or il n’est nullement justifié de l’envoi de cette mise en demeure à Mme [I] et/ou la SCI ISLDA.

Par ailleurs, il résulte des pièces et des débats que :

— le 7 juin 2019, le CIC a accusé réception de la demande de prêt ;

— le 16 juillet 2019, ladite demande de prêt était communiquée au notaire ;

— le 23 juillet 2019 Mme [I] indiquait au notaire qu’elle n’avait pas encore eu l’accord de principe de son établissement bancaire ;

— le 1er août 2019 le banque Crédit Mutuel refusait le prêt ;

— le 13 août 2019 le notaire réclamait les refus de prêt et le jour même Mme [I] lui adressait ses échanges qu’elle avait pu avoir au titre des demandes de prêt ; elle annnonçait que le soir même elle avait un rendez-vous avec l’agence du CIC ;

— le même jour, Mme [I] adressait au notaire le refus de prêt du Crédit Mutuel et annonçait l’envoi prochain de celui du CIC ;

— le 14 août le notaire objectait que le courrier de la société Crédit mutuel était laconique et il réclamait une attestation de refus de prêt en bonne et due forme ;

— le 14 août 2019 la société Crédit Mutuel établissait un refus de prêt formel, visant la demande de Mme [I] en date du 31 juillet 2019 et ses caractéristiques ;

— le même jour, Mme [I] adressait au notaire le refus de prêt du CIC ;

— le 21 août 2019, elle lui adressait une attestation de refus du Crédit Mutuel ;

— le 28 août 2019, Mme [I] adressait à M. et Mme [O] les deux attestations de refus de prêt du CIC et du courtier ;

— le 28 août 2019, Mme [I] indiquait à la société Fe Juridique que la société CIC avait refusé sa demande.

Il résulte de tout cela que Mme [I] a bien notifié au notaire ses demandes de prêt et les refus auxquels elle s’est heurtée, ainsi que des justificatifs. Par ailleurs, bien que n’ayant jamais été mise en demeure de les produire auprès des vendeurs, elle a fait le nécessaire. Dans ces conditions, il échet de constater que la condition suspensive relative au prêt a défailli mais non pas du fait de l’acquéreur, obligé sous cette condition ; l’article 1304-3 alinéa 1er du code civil est donc inapplicable. Par suite, la SCI ISLDA n’est pas redevable de l’indemnité. Le jugement sera infirmé en ce qu’il l’a condamnée à payer à M. et Mme [O] la somme de 36 000 euros, et ces derniers seront déboutés de l’ensemble de leurs prétentions.

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI ISLDA à payer à M. et Mme [O] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En équité, M. et Mme [O] seront condamnés à payer à la SCI ISLDA une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel et de 2 000 euros au titre de ceux de première instance.

M. et Mme [O] seront condamnés aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

— INFIRME le jugement en date du 22 juin 2023 en ce qu’il a condamné la SCI ISLDA à payer à M. [U] [O] et Mme [T] [O] née [D] la somme de 36 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2020, la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens ;

et statuant à nouveau :

— DEBOUTE M. [U] [O] et Mme [T] [O] née [D] de leur demande en paiement ;

— CONDAMNE M. [U] [O] et Mme [T] [O] née [D] à payer à la SCI ISLDA la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ;

— CONDAMNE M. [U] [O] et Mme [T] [O] née [D] à payer à la SCI ISLDA la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— CONDAMNE M. [U] [O] et Mme [T] [O] née [D] aux dépens de première instance ;

— CONDAMNE M. [U] [O] et Mme [T] [O] née [D] aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT