Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M^me D… C… a demandé au tribunal administratif de Lille de condamner l’office public de l’habitat Lille Métropole Habitat (LMH), d’une part, à procéder, dans un délai de deux mois à compter de la notification du jugement et sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à l’exécution des travaux, préconisés par l’expert, ayant pour objet la création d’une terrasse étanche dans la cour de l’immeuble voisin appartenant à cet établissement public, la protection verticale du mur mitoyen, le traitement de la mérule dans ce mur et le cuvelage partiel du sous-sol et du rez-de-chaussée de l’appartement aménagé dans un lot voisin de celui dont elle est propriétaire, d’autre part, à lui verser une somme de 800 euros par mois à compter du 26 avril 2016 et jusqu’à la réalisation complète des travaux prescrits par l’expert au titre du préjudice de jouissance, ainsi qu’une somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral, enfin, de mettre à la charge de LMH une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

En cours d’instance, LMH a présenté des conclusions tendant à ce que la société mutuelle d’assurance des collectivités locales (SMACL) et la société mutuelle d’assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP) soient condamnées à le garantir, tandis que la SMACL a présenté des conclusions à l’encontre de la société par actions simplifiée (SAS) SERGIC, agent immobilier.

Par un jugement n° 2001325 du 10 octobre 2023, le tribunal administratif de Lille, d’une part, a rejeté la demande de M^me C…, d’autre part, a mis à la charge de cette dernière le versement, à LMH, d’une somme de 1 200 euros et, à la charge de la SMACL, le versement, à la SAS SERGIC, d’une somme de 1 000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, enfin, a rejeté le surplus des conclusions des parties.

Procédure devant la cour :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 12 décembre 2023 et le 2 octobre 2024, M^me C…, représentée par M^e Millot, demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement ;

2°) de condamner LMH, d’une part, à procéder, dans un délai de deux mois à compter de la notification de l’arrêt à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à l’exécution des travaux, préconisés par l’expert et exposés ci-dessus, d’autre part, à lui verser la somme de 1 815 euros au titre du traitement de la mérule au sein de son appartement, enfin, à lui verser une somme de 800 euros par mois à compter du 26 avril 2016 et jusqu’à la réalisation complète des travaux prescrits par l’expert au titre du préjudice de jouissance, ainsi qu’une somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral ;

3°) de mettre à la charge de LMH la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- il résulte du rapport d’expertise judiciaire que la réapparition, en 2015, de la mérule dans l’immeuble dans lequel est situé le logement lui appartenant trouve son origine dans la présence d’une humidité constante au sein du mur mitoyen enterré, provenant elle-même du jardin aménagé dans un logement de l’immeuble voisin, propriété de LMH ; la responsabilité de cet établissement, propriétaire de ce mur, se trouve engagée à son égard à raison de l’inondation provenant de cette dépendance de son ouvrage public, comme l’a retenu à juste titre le tribunal administratif ;

- c’est, en revanche, à tort que les premiers juges ont estimé qu’elle n’avait pas apporté de preuves suffisantes de la matérialité des préjudices dont elle demandait la réparation, alors que cet établissement n’a, en dépit d’une mise en demeure, procédé à aucun des travaux préconisés par l’expert pour mettre fin aux venues d’humidité dans son logement, ce qui l’empêche de remédier aux désordres l’affectant et de remettre en location cet appartement, qui est inhabitable en l’état, comme ne répondant pas aux caractéristiques d’un logement décent, telles que prévues par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, en raison notamment de la présence persistante de la mérule dans la cuisine, et qui continue de se dégrader ; LMH doit donc être condamné à réparer son préjudice locatif, évalué par l’expert à 800 euros par mois, à compter du 26 avril 2016 et jusqu’à complète réalisation des travaux préconisé par l’expert ; son préjudice moral, résultant du comportement dilatoire de LMH, qui la laisse dans une situation financière particulièrement obérée, en raison de l’impossibilité de donner son bien en location, est, en outre, suffisamment établi ;

- il convient d’enjoindre à LMH, qui n’a réalisé aucun des travaux préconisés par l’expert, en dépit de la mise en demeure qu’elle lui a adressée le 11 septembre 2019, d’y procéder dans un délai de 2 mois et sous astreinte de 500 euros par jour de retard et de prendre en charge les travaux de remise en état de son appartement, selon le devis versé à l’instruction.

Par des mémoires, enregistrés le 25 avril 2024 et le 5 septembre 2024, la SAS Lamy, venant aux droits de la SA Nexity Lamy, représentée par la SELARL CAIRN, conclut au rejet de la requête en tant qu’elle serait dirigée à son encontre, à la confirmation du jugement en tant qu’il ne prononce aucune condamnation à son encontre et à la mise à la charge de toute partie succombante d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient qu’aucune conclusion n’est dirigée à son encontre et que sa responsabilité, en sa qualité de syndic de la copropriété, ne pourrait valablement être recherchée devant une juridiction de l’ordre administratif, incompétent pour en connaître.

Par un mémoire en défense, enregistré le 2 août 2024, et par des mémoires, enregistrés le 4 novembre 2024 et le 7 novembre 2025, l’office public de l’habitat Lille Métropole Habitat (LMH), représenté par M^e Deregnaucourt, conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à la condamnation de la SMACL et de la SMABTP à la garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, à titre infiniment subsidiaire, de réduire à de plus justes proportions les indemnités demandées par M^me C… au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral, en toute hypothèse, de mettre à la charge de M^me C…, de M^me A…, de la SA Nexity, de la SMACL, de la SMABTP ou de l’une à défaut de l’autre, le versement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Il soutient que :

- M^me C… demandant pour la première fois en appel sa condamnation à lui verser la somme de 1 815 euros au titre du traitement de la mérule dans son appartement, les conclusions correspondantes seront rejetées comme irrecevables ;

- alors que M^me C… doit être regardée comme ayant entendu invoquer, devant le tribunal administratif, le régime de responsabilité sans faute du fait de la présence d’un ouvrage public, le mur mitoyen de la cour, dans lequel se situe, selon l’expert, l’origine des venues d’humidité dont celle-ci se plaint, ce qu’il conteste, ne peut, en tout état de cause, être qualifié d’ouvrage public, contrairement à ce qu’ont estimé, à tort, les premiers juges ;

- contrairement à ce qu’a retenu le tribunal administratif, l’existence d’un lien de causalité entre son immeuble et les désordres rapportés en 2016 ne peut être tenue pour établie, en dépit de l’expertise, dont les conclusions, fondées sur la présence de la mérule dès 2012 dans l’immeuble dans lequel est situé l’appartement de M^me C…, laquelle n’a cependant jamais été établie, sont contestables, plusieurs autres causes internes à l’immeuble sinistré, insuffisamment prises en considération par l’expert, pouvant être évoquées ;

- la matérialité du préjudice de jouissance dont M^me C… demande la réparation n’est pas établie, dès lors qu’il n’est pas justifié de ce que le logement lui appartenant serait inhabitable, ni inoccupé et que les désordres n’en affectent qu’une infime partie, M^me C… ne proposant aucun calcul de son préjudice au prorata des surfaces affectées ;

- la réalité du préjudice moral invoqué n’est pas établie, M^me C… ne justifiant, en particulier, pas de la situation financière difficile dans laquelle elle allègue se trouver ; en particulier, aucune résistance abusive de sa part ne peut lui être imputée par l’intéressée ; en tout état de cause, la réparation demandée à ce titre par l’intéressée devra être ramenée à de plus justes proportions ;

- il a fait exécuter, à compter de la fin de l’année 2024, les travaux préconisés par l’expert, ainsi qu’il en justifie, de sorte que les conclusions à fin d’injonction de la requête de M^me C… sont devenues sans objet.

Par des mémoires, enregistrés le 30 août 2024 et le 2 octobre 2024, ce dernier mémoire remplaçant le précédent, la SMACL, représentée par la SCP Masson-Dutat, conclut, à titre principal, au rejet de l’ensemble des conclusions dirigées à son encontre et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M^me C… sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, à titre subsidiaire, à la condamnation de la SA Nexity à la garantir, en principal, intérêts et frais, de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de cette même société sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l’existence d’un lien de causalité entre les dommages dont se plaint M^me C… et l’ouvrage public n’est pas établie, alors que d’autres causes sont susceptibles d’expliquer l’apparition de la mérule dans l’immeuble dans lequel le logement de l’intéressée est situé ;

- les travaux préconisés par l’expert n’ont pas vocation à être pris en charge par LMH ;

- il n’est pas établi que le logement de M^me C… aurait été rendu inhabitable par les désordres dont elle se plaint, de sorte que l’intéressée n’est pas fondée à se prévaloir d’un préjudice de jouissance.

Par un mémoire, enregistré le 15 octobre 2024, la SA SERGIC, représentée par la SELARL Vivaldi-Avocats conclut, à titre principal, au rejet des conclusions présentées, dans son mémoire initial, par la SMACL à son encontre, à titre subsidiaire, dans le cas où la cour s’estimerait compétente pour examiner l’appel en garantie dirigé à son encontre, à sa mise hors de cause, en toute hypothèse, à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la SMACL sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les conclusions que la SMACL entendrait maintenir à son encontre ne pourraient qu’être rejetées comme portées devant un ordre de juridiction incompétent pour en connaître ;

- elle n’est aucunement intervenue comme syndic de la copropriété de l’immeuble dans lequel se situe l’appartement de M^me C…, ce rôle étant assumé par la société Nexity.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Jean-François Papin, premier conseiller,

- les conclusions de M. Jean-Philippe Arruebo-Mannier, rapporteur public,

- et les observations de M^e Bauduin, substituant M^e Deregnaucourt, représentant LMH.

Considérant ce qui suit :

Sur l’objet du litige :

1. M^me C… est propriétaire d’un appartement locatif situé à Lille, dans un immeuble en copropriété dont le syndic était la société anonyme (SA) Nexity Lamy, devenue la société par actions simplifiée (SAS) Lamy. Ayant constaté, le 30 juin 2015, la présence de la mérule ainsi que des traces d’humidité dans son appartement, la propriétaire et occupante d’un autre lot situé dans le même immeuble a sollicité, le 26 avril 2016, du juge des référés du tribunal de grande instance de Lille qu’il prescrive une expertise afin d’examiner les désordres, d’en déterminer l’importance et les causes, d’évaluer les préjudices en résultant et de permettre au juge compétent de déterminer les éventuelles responsabilités encourues. M^me C…, qui a constaté des désordres de même nature dans le logement lui appartenant, a été attraite à la procédure. L’expert désigné a déposé son rapport le 12 décembre 2017.

2. Estimant que les conclusions de l’expert lui permettaient notamment de rechercher la responsabilité de l’office public de l’habitat Lille Métropole Habitat (LMH), propriétaire d’un immeuble voisin, à raison des conséquences dommageables des désordres survenus dans son logement, M^me C… a saisi le tribunal administratif de Lille, en lui demandant de condamner LMH, d’une part, à procéder, dans un délai de deux mois à compter de la notification du jugement et sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à l’exécution des travaux, préconisés par l’expert, ayant pour objet la création d’une terrasse étanche dans la cour de l’immeuble voisin appartenant à cet établissement public, la protection verticale du mur mitoyen, le traitement de la mérule dans ce mur et le cuvelage partiel du sous-sol et du rez-de-chaussée de l’appartement aménagé dans un lot voisin de celui dont elle est propriétaire, d’autre part, à lui verser une somme de 800 euros par mois à compter du 26 avril 2016 et jusqu’à la réalisation complète des travaux prescrits par l’expert au titre du préjudice de jouissance, ainsi qu’une somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral, enfin, de mettre à la charge de l’office public de l’habitat Lille Métropole Habitat une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

3. En cours d’instance, LMH a présenté des conclusions tendant à ce que la société mutuelle d’assurance des collectivités locales (SMACL) et la société mutuelle d’assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP) soient condamnées à le garantir, tandis que la SMACL a présenté des conclusions à l’encontre de la société par actions simplifiée (SAS) SERGIC, agent immobilier.

4. Par un jugement du 10 octobre 2023, le tribunal administratif de Lille, d’une part, a rejeté la demande de M^me C…, d’autre part, a mis à la charge de cette dernière le versement, à LMH, d’une somme de 1 200 euros et, à la charge de la SMACL, le versement, à la SAS SERGIC, d’une somme de 1 000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, enfin, a rejeté le surplus des conclusions des parties.

Sur l’appel principal :

En ce qui concerne la responsabilité du maître de l’ouvrage :

5. Le maître de l’ouvrage est responsable, même en l’absence de faute, des dommages que les ouvrages publics dont il a la garde peuvent causer aux tiers tant en raison de leur existence que de leur fonctionnement. Il ne peut dégager sa responsabilité que s’il établit que ces dommages résultent de la faute de la victime ou d’un cas de force majeure. Ces tiers ne sont pas tenus de démontrer le caractère grave et spécial du préjudice qu’ils subissent lorsque le dommage n’est pas inhérent à l’existence même de l’ouvrage public ou à son fonctionnement et présente, par suite, un caractère accidentel.

S’agissant de l’ouvrage mis en cause :

6. Il résulte de l’instruction et notamment du rapport d’expertise, que le développement de la mérule dans l’appartement voisin de celui de M^me C… a pour origine l’importante humidité imprégnant, de manière persistante, l’un des murs de cet appartement voisin, lequel mur est mitoyen avec une propriété appartenant à LMH. Une étude de géomètre, réalisée sur les lieux à la demande de LMH et dont les conclusions ne sont pas contestées, confirme que, dans sa partie basse, ce mur pignon de l’immeuble dans lequel se situent les appartements de M^me C… et de sa voisine est mitoyen avec la propriété de LMH, ce mur bordant un petit jardin desservant le logement locatif du rez-de-chaussée de cette propriété. Selon l’expert, qui s’est approprié les conclusions du géomètre, d’une part, l’humidité dont est imprégné ce mur a créé les conditions permettant le développement de la mérule, déjà présente de manière latente, dans le logement occupé par la voisine de M^me C… et, d’autre part, cette humidité et ce champignon se sont communiqués à l’appartement de M^me C… à travers le mur de la cuisine, qui sépare cet appartement du logement voisin.

7. Il résulte de l’instruction et notamment du rapport d’expertise que l’humidité dont est gorgé ce mur mitoyen lui est directement communiquée par le jardin de LMH formant dépendance du logement situé au rez-de-chaussée de l’ouvrage public constitué par l’immeuble locatif appartenant à LMH. Dans ces conditions, quand bien même ce mur mitoyen ne pourrait être qualifié, en lui-même, d’ouvrage public ou de dépendance de l’ouvrage public, LMH n’est pas fondé à soutenir que sa responsabilité, en tant que maître de l’ouvrage public constitué par son immeuble, ne serait pas susceptible d’être engagée à l’égard de M^me C….

S’agissant de l’existence d’un lien de causalité entre l’ouvrage public et les dommages :

8. En premier lieu, il résulte de l’instruction, notamment du rapport d’expertise et de l’étude du géomètre, que ce mur mitoyen a été, dès sa construction, inséré dans des parties bâties des propriétés en cause, comme en témoignent les extraits de plan cadastral de 1881 et de 1977, ainsi qu’une photographie aérienne prise en 1967 et des photographies prises sur les lieux en 1989 auxquelles se réfère le géomètre et qui sont jointes à son étude, puis que ce mur a reçu, à une date inconnue, en tout cas postérieure à l’année 1967, une construction légère qui a continué à l’abriter des intempéries. Il résulte des mêmes éléments que cette situation a perduré jusqu’en décembre 1994, date à laquelle LMH a acquis son immeuble auprès de la ville de Lille, le plan d’architecte établi en 1994 pour le compte de LMH révélant encore l’existence, en tout ou partie, de la construction légère appuyée contre le mur.

9. Il résulte de l’instruction et notamment du rapport d’expertise qu’à partir de la réalisation par LMH, après l’acquisition de son fonds à la fin de l’année 1994, d’importants travaux de démolition et de construction d’un immeuble sur deux niveaux, notablement moins haut que l’immeuble voisin dans lequel est situé l’appartement de M^me C…, le mur mitoyen en cause a été désormais exposé aux intempéries et utilisé pour border un jardin attenant au logement aménagé au rez-de-chaussée de l’immeuble de LMH, la base de ce mur étant désormais enfouie sous la terre végétale, seul un petit cabanon de jardin, construit au début des années 2000 et dont l’étanchéité de la toiture s’est avérée défectueuse, y étant appuyé. Il résulte également de l’instruction que ce jardin, constitué de terre végétale disposée sur l’ancien sol en briques, a été rendu particulièrement humide par l’absence de dispositif de collecte des eaux pluviales périphériques et de drainage.

10. Dans ces conditions, si LMH fait valoir que la modification de la configuration des lieux ne lui incombe pas mais qu’elle résulte des démolitions opérées par l’ancien propriétaire de son fonds, à savoir la ville de Lille, en 1989, ces considérations sont dépourvues d’incidence sur l’issue du présent litige, dès lors que M^me C… recherche exclusivement sa responsabilité sans faute en tant que maître de l’ouvrage et non sa responsabilité pour faute. Au surplus, il résulte de ce qui vient d’être dit que cette objection n’est, en tout état de cause, pas fondée.

11. En deuxième lieu, LMH fait valoir que l’expert aurait négligé d’autres causes susceptibles d’expliquer les venues d’humidité et, par suite, le développement de la mérule dans les appartements situés dans l’immeuble voisin de son ouvrage.

12. Toutefois, il résulte de l’instruction et notamment du rapport d’expertise, que l’expert a pris en compte un dégât des eaux ayant affecté, en 2012, l’appartement de la voisine de M^me C… consécutivement à une fuite survenue sur un joint périphérique de baignoire et qu’il a exclu, après examen des lieux et des pièces qui lui ont été produites, que cette fuite localisée, à laquelle il a rapidement été remédié, puisse expliquer l’humidité récurrente mise en évidence à un autre endroit de ce logement, ni le développement de la mérule. LMH, qui n’oppose aucune critique argumentée à cette analyse, n’est ainsi pas fondée à soutenir que l’expert aurait fait abstraction de cet événement. Par ailleurs, comme le relève l’expert, l’inondation subie en 2016 par l’appartement de la voisine de M^me C…, à la suite d’un événement pluvial d’une particulière intensité, est survenu après la mise en évidence, en 2015, du développement de la mérule dans cet appartement.

13. En troisième lieu, si LMH critique le postulat retenu par l’expert, selon lequel la mérule était déjà présente dans cet appartement voisin dès 2012, en soutenant que les éléments sur lesquels s’est fondé l’expert pour déterminer cette date, à savoir les constats opérés par l’entreprise qui est intervenue sur le dégât des eaux survenu en 2012 dans la salle de bains, ne sont pas probants, cette objection, à la supposer fondée, n’est pas, à elle seule, de nature à remettre en cause l’analyse de l’expert en ce qui concerne les causes des dommages subis par M^me C…, selon laquelle la mérule, antérieurement présente dans l’appartement de sa voisine, mais non traitée, est demeurée depuis lors dans les lieux de façon latente, puis a été ensuite réactivée dans les murs affectés par l’humidité provenant du mur mitoyen, avant que sa présence ne soit constatée, dans le logement en cause et dans l’appartement de M^me C…, en 2015.

14. En dernier lieu, si LMH fait valoir que le syndic de la copropriété de l’immeuble dans lequel est situé l’appartement de M^me C… a fait effectuer, en 2008, des travaux de ravalement sur le mur mis en cause, c’est-à-dire non seulement sur sa partie supérieure privative, mais aussi sur sa partie inférieure, mitoyenne, sans avoir préalablement recueilli un accord exprès de sa part, il résulte du rapport d’expertise que l’expert n’a pas omis de tenir compte de cette intervention, mais qu’il a estimé, après avoir pris connaissance de la nature et de l’étendue de celle-ci, qu’elle n’avait pu conduire à rendre le mur plus perméable à l’humidité, alors d’ailleurs que la partie enterrée n’a pas été concernée, mais qu’elle n’avait, au contraire, « pu avoir qu’un effet bénéfique quant à l’assainissement de ce mur, en le protégeant des intempéries ». Il suit de là que la critique formulée par LMH, selon laquelle elle n’a pas eu connaissance de la réalisation de ces travaux, ni du mode opératoire choisi par l’entreprise, qui n’a pas réalisé l’étanchéification du mur en son soubassement et n’a vraisemblablement pas travaillé dans les règles de l’art, doit, en tout état de cause, être écartée.

15. Il résulte de ce qui a été dit aux points précédents que l’existence d’un lien de causalité direct et certain entre, d’une part, l’ouvrage public de LMH et ses dépendances, plus particulièrement le jardin notablement humide desservant le logement aménagé au rez-de-chaussée de cet ouvrage, d’autre part, le désordre affectant le mur mitoyen, consistant dans son humidité importante et constante et, enfin, les dommages rapportés par M^me C…, à savoir l’humidité excessive et le développement de la mérule affectant l’un des murs de la cuisine de son appartement doit être tenue pour établie. Ces dommages, qui résultent ainsi d’un dysfonctionnement constant affectant une dépendance de l’ouvrage public, présentent le caractère de dommages permanents de travaux publics et engagent la responsabilité de LMH, maître de l’ouvrage, à l’égard de la victime, M^me C…. Il appartient, par suite, à cette dernière, de démontrer que les préjudices en résultant présentent les caractères de gravité et de spécialité auxquels leur réparation est subordonnée.

En ce qui concerne la réparation :

S’agissant du traitement de la mérule :

16. M^me C… demande, pour la première fois devant la cour, la condamnation de LMH à lui verser la somme de 1 815 euros, correspondant au montant des travaux nécessaires à l’éradication de la mérule dans son appartement. Ainsi que l’oppose à bon droit LMH, les conclusions correspondantes sont nouvelles en appel et, par suite, irrecevables. Elles doivent, dès lors, être rejetées.

S’agissant des troubles de toute nature dans les conditions d’existence :

17. M^me C… soutient être dans l’impossibilité, à tout le moins depuis le 26 avril 2016, de donner en location son appartement, qui est inhabitable en l’état, comme ne répondant pas aux caractéristiques d’un logement décent, telles que prévues par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, en raison notamment de la présence persistante d’humidité et de la mérule dans la cuisine. Elle ajoute que l’absence de réalisation, par LMH, des travaux préconisés par l’expert a fait obstacle à ce qu’elle puisse faire exécuter les traitements nécessaires à l’éradication de la mérule et à la remise en état de ce logement inoccupé, qui continue de se dégrader.

18. Toutefois, les factures de fournisseur d’électricité que M^me C… produit au soutien de ces allégations, lesquelles présentent les consommations mensuelles exposées pour cet appartement depuis le mois de mars 2017, comportent, jusqu’en mars 2020, des niveaux de consommation qui ne correspondent pas à la situation d’un logement inoccupé, même en retenant l’hypothèse que M^me C… aurait entendu maintenir un niveau de chauffage permettant de limiter la dégradation de l’appartement. Les niveaux de consommation ainsi relevés, selon ces factures, ajoutés à la circonstance que celles-ci sont libellées au nom de M^me C… et non d’un locataire, permettent de retenir que l’intéressée occupait ce logement jusqu’en mars 2020, mois à partir duquel la consommation d’électricité a connu une baisse significative. D’ailleurs, l’expert, ne mentionne pas, dans son rapport, cet appartement, qu’il présente d’ailleurs comme le logement de M^me C…, comme inhabitable, à la différence de celui de sa voisine, à partir duquel l’humidité et la mérule se sont propagées.

19. Si, comme il vient d’être dit, M^me C… a vraisemblablement quitté, en mars 2020, l’appartement dont elle est propriétaire et a, en définitive conclu, en juin 2020, un bail de location dont elle produit une copie, il ne peut être tenu pour établi par les seules pièces versées au dossier que ce départ, près de cinq ans après l’apparition des premiers désordres, de même que l’absence de mise en location de cet appartement, auraient pour cause exclusive son état, que l’humidité et la mérule n’affectent, d’ailleurs partiellement, qu’au niveau de la cuisine.

20. Il résulte de ce qui vient d’être dit aux trois points précédents que le préjudice « de jouissance » dont M^me C… fait état, c’est-à-dire les troubles de toute nature dans les conditions d’existence dont elle se plaint ne peuvent, pour l’essentiel, être tenus pour établi. En revanche, comme le retient d’ailleurs l’expert, il est suffisamment établi que M^me C… ne pourra regagner son appartement, ni même le proposer à la location, durant le temps nécessaire à l’exécution du traitement de la mérule et des travaux de remise en état. L’expert a évalué ce préjudice à la somme non contestée de 1 150 euros toutes taxes comprises (TTC). Ce préjudice, qui est en lien direct avec les désordres occasionnés au mur mitoyen par le jardin attenant formant dépendance de l’ouvrage public de LMH, présente, dans les circonstances de l’espèce, le caractère de gravité et de spécialité auquel sa réparation est subordonnée. Il y a, dans ces conditions, lieu de condamner LMH à payer cette somme.

S’agissant du préjudice moral :

21. Si M^me C… soutient que l’état de son appartement, qui fait obstacle à ce qu’il puisse être proposé à la location, l’a placée dans une situation financière difficile, elle n’apporte aucun élément au soutien de cette allégation, dont, eu égard, en outre, à ce qui a été dit précédemment, la réalité ne peut être tenue pour établie.

22. En revanche, il résulte de l’instruction qu’à la suite du dépôt de son rapport par l’expert, c’est-à-dire depuis le 12 décembre 2017, LMH, qui avait été mis à même de discuter de la pertinence des travaux préconisés par l’expert pour remédier à la situation, ce qu’il a d’ailleurs fait par voie de dires, au vu desquels l’expert a justifié techniquement ses préconisations, n’a débuté l’exécution de ces travaux qu’à la fin de l’année 2024, comme il en justifie dans ses dernières écritures, ce, en dépit de la mise en demeure que lui a adressée, le 11 septembre 2019, M^me C… et des procédures engagées par elle. Dans ces conditions, ce retard à agir, alors que LMH n’établit pas qu’il pourrait se justifier par des motifs d’intérêt général, doit être regardé comme à l’origine, pour M^me C…, d’un préjudice moral dont il sera fait une juste réparation par la condamnation de LMH à lui verser une somme de 2 000 euros, ce préjudice étant en lien avec les désordres affectant la dépendance de l’ouvrage public en cause et présentant les caractères de gravité et de spécialité requis.

En ce qui concerne les conclusions à fin d’injonction :

23. Lorsque le juge administratif condamne une personne publique responsable de dommages qui trouvent leur origine dans l’exécution de travaux publics ou dans l’existence ou le fonctionnement d’un ouvrage public, il peut, saisi de conclusions en ce sens, s’il constate qu’un dommage perdure à la date à laquelle il statue du fait de la faute que commet, en s’abstenant de prendre les mesures de nature à y mettre fin ou à en pallier les effets, la personne publique, enjoindre à celle-ci de prendre de telles mesures. Pour apprécier si la personne publique commet, par son abstention, une faute, il lui incombe, en prenant en compte l’ensemble des circonstances de fait à la date de sa décision, de vérifier d’abord si la persistance du dommage trouve son origine non dans la seule réalisation de travaux ou la seule existence d’un ouvrage, mais dans l’exécution défectueuse des travaux ou dans un défaut ou un fonctionnement anormal de l’ouvrage et, si tel est le cas, de s’assurer qu’aucun motif d’intérêt général, qui peut tenir au coût manifestement disproportionné des mesures à prendre par rapport au préjudice subi, ou aucun droit de tiers ne justifie l’abstention de la personne publique. En l’absence de toute abstention fautive de la personne publique, le juge ne peut faire droit à une demande d’injonction, mais il peut décider que l’administration aura le choix entre le versement d’une indemnité dont il fixe le montant et la réalisation de mesures dont il définit la nature et les délais d’exécution.

24. Il résulte de l’instruction et notamment du rapport d’expertise, dont LMH a été à même de contester la pertinence sur ce point, ainsi qu’il a été dit, que, pour remédier aux désordres subis par M^me C…, plus particulièrement pour mettre un terme aux arrivées d’humidité dans son appartement et lui permettre ainsi de faire procéder au traitement nécessaire à l’éradication de la mérule, il convient, selon l’expert, de réaliser, selon les modalités techniques précisément définies dans son rapport, premièrement, une terrasse étanche dans le jardin jouxtant le logement donné en location au rez-de-chaussée de l’immeuble appartenant à LMH, en pente douce en direction d’un avaloir connecté au réseau d’eaux pluviales desservant ce fonds associé à un drainage du jardin le long du mur mitoyen, deuxièmement, contre le mur mitoyen et les deux autres murs servant de support à l’abri de jardin à démolir par le locataire, un enduit étanche remontant à une hauteur d’environ 20 centimètres au-dessus du niveau de la terrasse et descendant jusqu’à 50 centimètres au-dessous du niveau du sol, troisièmement, un traitement de la mérule au niveau du mur mitoyen et de support de l’abri, côté LMH.

25. Il n’est pas sérieusement contesté par LMH que les travaux énumérés au point précédent sont de nature à remédier à l’humidité récurrente du mur mitoyen, à la transmission de cette humidité aux fonds voisins et au développement de la mérule à travers ce mur mitoyen.

26. Il résulte de l’instruction et n’est d’ailleurs pas contesté, que les dommages subis par M^me C…, liés au développement de la mérule dans son appartement en raison des venues d’humidité par le mur séparatif avec l’appartement voisin, dont l’un des murs est mitoyen avec le fonds de LMH, perduraient et que cette situation trouvait son origine dans les désordres mis en évidence sur ce mur mitoyen, qui est gorgé en permanence d’humidité en raison de son absence d’étanchéité, du défaut de drainage du jardin qu’il borde et de l’absence de collecte satisfaisante des eaux pluviales périphériques.

27. Il résulte toutefois de l’instruction et notamment des dernières écritures produites pour LMH, que cet établissement a fait réaliser, entre le 25 novembre et le 2 décembre 2024, une première série de travaux de nature à assurer l’élimination de la mérule au niveau de la face du mur mitoyen située dans sa propriété, consistant à réaliser l’étanchéification de la base de ce mur, ce dont il est justifié par les photographies produites, au vu desquelles, en outre, l’abri de jardin appuyé sur ce mur a été démonté. Il résulte des mêmes écritures que LMH a, ensuite, fait procéder à une seconde opération, visant à réaliser, le 17 juillet 2025, une protection verticale de ce mur par hydrofugation, cette opération ayant été associée, conformément aux préconisations de l’expert, à la création d’une terrasse bétonnée en pente douce au droit du mur et à la pose d’un caniveau et de tuyaux permettant de recueillir les eaux pluviales y ruisselant, ce dont l’entreprise chargée de ces travaux a rendu compte par une note et des photographies.

28. Eu égard à ce qui vient d’être dit au point précédent et en l’absence de contestation du caractère approprié et suffisant des travaux ainsi réalisés, les conclusions à fin d’injonction sous astreinte de la requête de M^me C…, en tant qu’elles visent à obtenir la réalisation d’une terrasse étanche associée à un drainage dans le jardin jouxtant l’appartement du rez-de-chaussée de l’immeuble de LMH, l’étanchéification du mur mitoyen et le traitement de la mérule au niveau de ce mur sont devenues sans objet. Il n’y a pas lieu d’y statuer.

29. En revanche, si l’expert a également préconisé la réalisation d’un cuvelage dans les appartements de M^me C… et de sa voisine, d’une part, il résulte de l’instruction que cet aménagement est déjà existant dans le sous-sol de l’appartement de M^me C… et, d’autre part, il n’appartient pas à la cour d’enjoindre à LMH de faire exécuter des travaux, en les tenant mêmes pour utiles, chez un propriétaire privé qui n’est pas partie au présent litige et à qui il incombe d’engager les voies de droit qu’il estime propres à sauvegarder ses intérêts. Le surplus des conclusions à fin d’injonction doit, dès lors et en tout état de cause, être rejeté.

Sur les conclusions d’appel provoqué :

30. LMH réitère, en cause d’appel, les conclusions d’appel en garantie qu’il présentait en première instance à l’encontre de ses assureurs, la SMACL et la SMABTP. La SMACL fait de même à l’encontre de la SAS Lamy, venant aux droits de la SA Nexity Lamy, syndic de la copropriété de l’immeuble dans lequel est situé l’appartement de M^me C…. De telles conclusions, présentées d’intimé à intimé, doivent être regardées comme des conclusions d’appel provoqué.

31. Des conclusions d’appel provoqué, présentées au-delà du délai d’appel, sont recevables, dès lors que la situation de leur auteur est aggravée par l’admission de l’appel principal.

32. D’une part, ainsi que le fait observer la SAS Lamy, les conclusions d’appel provoqué que la SMACL formule à son encontre tendent à la condamnation d’une société de droit privé investie, par les copropriétaires de l’immeuble dans lequel est situé l’appartement de M^me C…, d’un mandat de gestion également régi par le droit privé. Par suite, ces conclusions doivent, en tout état de cause, être rejetées comme présentées devant un ordre de juridiction incompétent pour en connaître, ainsi que l’oppose à bon droit la SAS Lamy.

33. D’autre part, si la SMACL a présenté, devant la cour, des conclusions d’appel en garantie à l’encontre de la SA SERGIC, agent immobilier, elle doit être regardée comme ayant abandonné ces conclusions, qui ne sont pas reprises dans son second mémoire précisant qu’il « annule et remplace » le précédent.

34. Enfin, si LMH a appelé en garantie ses assureurs, la SMACL et la SMABTP, avec lesquels il est lié par des contrats de droit public par détermination de la loi, il n’a assorti cependant ses conclusions d’aucun moyen. Celles-ci ne peuvent, dès lors et en tout état de cause, qu’être rejetées.

35. Il résulte de tout ce qui précède, d’une part, que M^me C… est seulement fondée dans la mesure de ce qui a été dit aux points 20 et 22, à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Lille a rejeté sa demande et, d’autre part, que les conclusions d’appel provoqué présentées par LMH et la SMACL doivent être rejetées.

Sur les frais de procédure :

36. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une somme soit mise à la charge de M^me C…, de la SMABTP, de la SAS Lamy et de la SA SERGIC, qui ne sont pas, dans la présente instance, les parties perdantes, au titre des frais exposés par les autres parties et non compris dans les dépens.

37. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de LMH, partie perdante, une somme de 2 000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, à verser à M^me C… au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

38. Il y a également lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la SMACL, partie perdante, une somme de 1 500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, au titre des frais exposés par la SAS Lamy et la SA SERGIC, chacune, et non compris dans les dépens.

DÉCIDE :

Article 1er : Il n’y a pas lieu de statuer sur les conclusions de la requête de M^me C… tendant à ce qu’il soit enjoint, sous astreinte, à LMH de faire réaliser une terrasse étanche associée à un drainage dans le jardin jouxtant l’appartement du rez-de-chaussée de son immeuble, l’étanchéification du mur mitoyen et le traitement de la mérule au niveau de ce mur.

Article 2 : LMH versera à M^me C… la somme de 1 150 euros en réparation des troubles de toute nature subis par elle dans ses conditions d’existence et la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Article 3 : Le jugement n° 2001325 du 10 octobre 2023 du tribunal administratif de Lille est réformé en ce qu’il a de contraire au présent arrêt.

Article 4 : Les conclusions d’appel provoqué présentées par la SMACL contre la SAS Lamy sont rejetées comme présentées devant un ordre de juridiction incompétent pour en connaître.

Article 5 : LMH versera à M^me C… la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 6 : La SMACL versera à la SAS Lamy et à la SA SERGIC, chacune, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 7 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 8 : Le présent arrêt sera notifié à M^me C…, à LMH, à la SMACL, à la SMABTP, à la SAS Lamy, à la SA SERGIC et à M^e Malfaisan en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS Entreprise Georges Cazeaux.

Copie en sera transmise à M. E… B…, expert.

Délibéré après l’audience publique du 20 novembre 2025 à laquelle siégeaient :

- M. Marc Heinis, président de chambre,

- M^me Corinne Baes-Honoré, présidente assesseure,

- M. Jean-François Papin, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2025.

Le rapporteur,

Signé : J.-F. Papin

Le président de chambre,

Signé : M. Heinis

Le président de la formation de jugement,

F.-X. Pin

La greffière,

Signé : E. Héléniak

La greffière,

E. Héléniak

La République mande et ordonne au préfet du Nord, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent arrêt.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Par délégation,

La greffière,

Elisabeth Héléniak