Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La SA Sefimo a demandé au tribunal administratif de Nice de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2013 et 2014, et des pénalités correspondantes.

Par un jugement n° 2004224 du 7 décembre 2023, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête, enregistrée le 1er février 2024, la SA Sefimo, représentée par la SELARL Huet & Associés, agissant par M^e Huet, demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement ;

2°) de prononcer la décharge de ces impositions ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la base retenue par l’administration pour asseoir les impositions en litige est excessive dès lors que la surface du bien s’établit à 193 et non 198 mètres carrés ;

- la méthode d’appréciation directe retenue par l’administration, fondée sur un taux de rendement appliqué à une valeur vénale, est viciée dès lors qu’elle disposait de comparables pertinents lui permettant de se fonder sur l’exploitation de contrats de bail pour des biens similaires, et aboutit à des résultats déconnectés du marché ;

- le taux de rendement de 4 % retenu par l’administration est excessif ;

- elle justifie suffisamment, par la production du rapport rédigé par un expert immobilier, du caractère exagéré des bases d’imposition retenues par l’administration ;

- les caractéristiques particulières du bien, tenant au risque d’incendie, de glissement de terrain et à la présence de ravins inexploitables en affectent la valeur ;

- l’observation des prix de cession intervenues depuis lors confirme a posteriori l’évaluation de l’expert et invalide celle de l’administration fiscale ;

- les honoraires d’avocats et d’huissiers français pour des prestations réalisées en France et qui sont relatifs aux différents contentieux fiscaux relatifs à la possession du bien immobilier en France doivent être admis en déduction de son résultat imposable ;

- les pénalités et intérêts de retard doivent être réduits par voie de conséquence.

Par un mémoire en défense enregistré le 1er juillet 2024, le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés par la société appelante ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- la convention signée le 10 mars 1964 entre la France et la Belgique en vue d’éviter les doubles impositions et d’établir des règles d’assistance administrative et juridique réciproque en matière d’impôts sur les revenus ;

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative ;

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Menasseyre, présidente rapporteure,

- et les conclusions de M. Guillaumont, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La SA Sefimo, société anonyme de droit belge dont le siège est à Anvers a acquis le 23 janvier 1998 la propriété d’une villa située à Biot. Elle a fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant sur les années 2013 et 2014, à l’issue de laquelle l’administration a réintégré dans les résultats imposables de la société les sommes correspondant à l’évaluation des loyers qu’elle avait renoncé à percevoir en mettant à la disposition de ses associés, pour une valeur inférieure à la normale et sans en retirer un avantage suffisant en contrepartie, le bien dont elle était propriétaire. Elle fait appel du jugement du 7 décembre 2023 par lequel le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie en conséquence, et des pénalités correspondantes.

2. Les impositions ayant été établies d’office, la société supporte la charge de la preuve.

3. Le vérificateur, après avoir constaté que cette villa était laissée à la disposition des associés et estimant que le fait pour une entreprise de se priver d’une recette sans que cela soit justifié par son intérêt direct constituait un acte anormal de gestion, a réintégré dans les résultats de l’entreprise le montant du loyer que celle-ci aurait dû normalement demander aux intéressés après avoir procédé à une estimation de la valeur locative de l’immeuble. A cette fin, le vérificateur a interrogé onze agences immobilières situées à Biot, afin de se voir communiquer les contrats de locations, nues ou meublées, à l’année, au titre des années 2013 et 2014, portant sur des villas de 170 à 250 m² situées autour du quartier des Clausonnes ou des quartiers résidentiels proches. Une seule agence a communiqué deux baux, l’un correspondant à une villa de construction récente, d’une surface de 360 mètres carrés, de catégorie cadastrale 2, qualifiée de bien d’exception, imposant au locataire de prendre en charge de substantiels travaux de peinture, d’isolation et d’installation de la climatisation, et l’autre portant sur une villa de 160 m², située à l’entrée d’une résidence de moindre standing, accessible par la commune de Vallauris et non par celle de Biot, et de catégorie cadastrale 4. Si la société appelante soutient que le droit de communication n’a pas été exercé dans des conditions satisfaisantes, elle n’apporte aucun élément au soutien de cette affirmation, alors que l’expert immobilier qu’elle a mandaté pour apprécier la valeur locative de son bien n’a pas été en mesure de fournir des éléments pertinents permettant d’apprécier cette valeur par simple comparaison pour les années concernées, les éléments recueillis par l’expert immobilier qu’elle a mandaté portant sur de simples offres de location, formées en 2017, et ne pouvant être précisément localisées. Eu égard au faible nombre d’éléments de comparaison ainsi recueillis par l’administration, et à leur caractéristiques, l’administration a pu à bon droit estimer qu’elle ne disposait pas d’éléments de comparaison pertinents suffisants pour estimer la valeur locative de l’immeuble par comparaison. L’absence de marché de la location à l’année d’une villa comparable dans le quartier concerné de Biot et la difficulté corrélative pour déterminer la valeur de l’avantage correspondant à sa mise à disposition gratuite par comparaison n’étaient toutefois pas de nature à faire obstacle à une telle évaluation par toute méthode appropriée.

4. Pour déterminer le montant de l’avantage en nature dont ont bénéficié les associés de la société appelante et le montant des recettes dont elle s’est privée, l’administration s’est attachée à déterminer la valeur vénale de la villa. A l’issue du recours hiérarchique, l’administration a retenu cinq termes de comparaison pour l’année 2013, et appliqué une décote de 10 % à quatre d’entre eux pour tenir compte de l’importante déclivité affectant le terrain de la société. Pour l’année 2014 elle a également retenu cinq termes de comparaison et a appliqué une décote de 10 % à trois d’entre eux pour tenir compte de cette déclivité. Après avoir appliqué aux valeurs moyennes ainsi obtenues une décote supplémentaire de 10 % pour tenir compte de la situation de la parcelle au regard du plan de prévention des risques d’incendie, l’administration a appliqué à cette valeur un taux de rendement de 4 % correspondant, selon elle, au rendement locatif, ce qui l’a conduite à arrêter, après recours hiérarchique, pour l’année 2013, une valeur locative annuelle de 56 000 euros soit une valeur locative mensuelle de 4 666 euros, correspondant à une valeur vénale de 1 400 000 euros, soit 7 070 euros au m². Pour l’année 2014, l’administration a retenu une valeur locative annuelle de 60 000 euros soit une valeur locative mensuelle de 5 000 euros, correspondant à une valeur vénale de 1 500 000 euros, soit une valeur vénale de 7 575 euros au m².

5. En premier lieu, pour arrêter la valeur locative de la villa mise gratuitement à la disposition des associés, l’administration a retenu une surface de 198 m², en se fondant sur la déclaration modèle H 1 effectuée par la société elle-même, tout comme sur la déclaration relative à la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles possédés en France par des entités juridiques, modèle 2746, déposée en mai 2015. Pour démontrer que cette surface serait excessive, la société se prévaut des mentions figurant en page 4 du rapport d’expertise établi par un expert immobilier mandaté par ses soins, selon lequel la surface habitable du bien serait de 192,97 m², arrondie à 193 m². Cependant, la seule indication permettant de corroborer ce chiffre réside dans la mention « mesurée par l’expert ». Cette seule mention, qui est dépourvue de toute précision sur les conditions dans lesquelles ont été effectuées ces mesures et les qualifications de leur auteur ne permet pas de considérer, alors que la société ne démontre pas avoir, postérieurement, modifié les surfaces mentionnées dans les déclarations souscrites par la suite, que la surface de 198 m² retenue par l’administration serait excessive.

6. En deuxième lieu, il résulte de ce qui a été dit au point 4 que l’administration a tenu compte, par l’application successive de deux décotes de 10 %, des caractéristiques particulières du bien, tenant à sa situation en aléa ou risque majeur fort du plan de prévention des risques incendies établi en 2008, pour 80 % de la surface du terrain attenant à la villa, et à la forte déclivité du terrain, constitué en large partie de ravins. La société ne démontre pas par les pièces qu’elle produit que ces coefficients seraient insuffisants.

7. En troisième lieu, pour démontrer que la valeur vénale du bien s’établit aux montants de 1 011 706 euros au titre de l’année 2013 et de 990 856 euros au titre de l’année 2014, correspondant à une valeur locative annuelle de 38 762 euros et de 38 512 euros, la société Sefimo se fonde sur le rapport d’expertise mentionné au point 5, lequel a retenu quatre éléments de comparaison, un d’entre eux ayant été également retenu par le service dans le cadre du recours hiérarchique pour chacune des années. Il ressort toutefois de la lecture de ce rapport que l’une des ventes retenues par cet expert a été effectuée en 2006, date trop lointaine pour apparaître pertinente. S’agissant de la cession effectuée le 31 juillet 2012, elle correspond à un bien détenu en copropriété comprenant trois lots ne pouvant être cédés indépendamment les uns des autres, cette caractéristique, susceptible, contrairement à ce qu’affirme la société, d’influer à la baisse sur la valeur de ce bien, ne permettant pas, alors en outre que la surface de la villa est de 230 m², d’en faire un élément de comparaison pertinent. La cession effectuée le 19 décembre 2013, portant sur une maison de quatre pièces de 120 m² sur un terrain de 697 m² n’apparaît pas non plus pouvoir être tenue comme portant sur un bien similaire à la villa de 198 m² comprenant neuf pièces sur un terrain de 4 331 m² qui est en cause en l’espèce. Il apparaît au contraire que les éléments de comparaison retenus par l’administration, au nombre desquels figurent certaines des cessions retenues par l’expert, portent sur des biens similaires, dans un périmètre géographique proche du bien en cause, soit dans un rayon d’un kilomètre, portant sur des biens d’une surface comprise entre 160 et 200 m², et de catégorie cadastrale équivalente ou inférieure à celle de la villa. Si l’expert a émis des doutes sur la surface du dernier comparable cité par le service, il n’est pas démontré que la surface habitable retenue, de 179 m², serait erronée. Enfin si la société invoque huit cessions intervenues entre octobre 2018 et août 2022 et portant sur des biens d’une surface habitable comprise entre 130 et 286 mètres carrés, elle ne démontre pas, en l’absence de toute précision sur les caractéristiques des biens objets de ces cessions, intervenues entre cinq et neuf ans après la période en litige, que ces références constitueraient des éléments de comparaison pertinents suffisant à disqualifier l’évaluation retenue par l’administration.

8. Il résulte de ce qui précède que la SA Sefimo ne peut être regardée comme démontrant que les valeurs vénales retenues par l’administration seraient excessives.

9. En quatrième lieu, en se bornant à préconiser un taux de rendement de 3,5 % et à faire valoir que le taux de 4 % est identique à celui retenu lors d’un précédent contrôle, qui avait retenu une valeur vénale du bien inférieure, la société, qui avait elle-même retenu ce taux dans les déclarations qu’elle a souscrites et invoque un rapport d’expertise faisant application du même taux, ne démontre pas que le taux de rendement retenu par l’administration serait excessif. Il en résulte que la société ne démontre pas que les valeurs locatives retenues par l’administration pour fonder les rectifications seraient excessives.

10. En cinquième lieu, aux termes de l’article 38 du code général des impôts : « (…) le bénéfice imposable est le bénéfice net, déterminé d’après les résultats d’ensemble des opérations de toute nature effectuées par les entreprises (…) ». Aux termes de l’article 39 de ce code : « 1. Le bénéfice net est établi sous déduction de toutes charges (…) ». Aux termes de l’article 209 de ce code : « I. Sous réserve des dispositions de la présente section, les bénéfices passibles de l’impôt sur les sociétés sont déterminés d’après les règles fixées par les articles 34 à 45,53 A à 57,237 ter A et 302 septies A bis et en tenant compte uniquement des bénéfices réalisés dans les entreprises exploitées en France (…) ». Enfin, aux termes du 5. de l’article 5 de la convention entre la France et la Belgique tendant à éviter les doubles impositions et à établir des règles d’assistance administrative et juridique réciproque en matière d’impôts sur les revenus : « Pour la détermination des revenus de l’établissement stable qu’une entreprise de l’un des deux Etats contractants possède dans l’autre Etat contractant, il est tenu compte : / – d’une part, des charges et dépenses réelles supportées par l’entreprise dans l’Etat contractant où se trouve l’établissement stable et grevant directement et spécialement l’acquisition et la conservation de ces revenus ; / – d’autre part, de la fraction normalement imputable à l’établissement stable dans les autres frais, y compris les frais normaux de direction et d’administration générale, exposés pour l’ensemble de l’entreprise au siège de sa direction effective ».

11. Il résulte de la combinaison des dispositions du code général des impôts citées au point précédent que les charges d’une société, que son siège soit situé en France ou hors de France, déductibles pour la détermination du bénéfice net imposable à l’impôt sur les sociétés sont celles qui se rattachent directement aux entreprises qu’elle exploite en France. Ainsi, dans le cas où une société ayant son siège en France ou hors de France entend déduire des frais exposés hors de France, il lui appartient non seulement de justifier de l’existence et du montant de ces frais mais aussi d’établir que les sommes sont inhérentes à l’exercice de l’activité imposable en France. S’il résulte par ailleurs de l’application combinée de ces dispositions et stipulations que le bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés d’un établissement stable situé en France d’une société belge est déterminé en tenant compte des frais exposés pour l’ensemble de l’entreprise au siège de sa direction effective à hauteur de la fraction normalement imputable à l’établissement stable, en revanche, en l’absence d’établissement stable en France, des frais de siège exposés en Belgique ne sauraient être pris en compte pour la détermination du résultat imposable à raison de l’activité exercée en France.

12. L’administration fiscale a remis en cause la déduction de charges correspondant à des honoraires d’huissier ou d’avocat exposés à hauteur de 22 965,76 euros entre 2006 et 2014 et liés à un contentieux portant sur la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles possédés en France par des entités juridiques, au motif que ces charges n’avaient pas été exposées dans le cadre de l’exploitation du bien immobilier que la société possède en France.

13. Il résulte de l’instruction que la société Sefimo ne dispose pas d’un établissement stable en France. Par suite, les frais qui se rattachent à son siège situé en Belgique, tels que le suivi, la gestion, le contentieux ou les recours sur la taxe patrimoniale correspondant au bien immobilier qu’elle possède à Biot, et qui ne peuvent être regardés comme inhérents à l’activité assimilable à de la location à raison de laquelle elle est imposable en France, ne sont pas déductibles de son résultat imposable en France à raison de cette activité. Est, à cet égard, sans incidence la circonstance que la taxe objet de ces frais de siège porte sur la valeur vénale des immeubles situés en France. Il suit de là que la société n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que l’administration a remis en cause la déduction de ces charges.

14. Il résulte enfin de ce qui précède que la société n’est pas fondée à demander que les pénalités qui lui ont été infligées soient déchargées ou réduites par voie de conséquence d’une décharge ou d’une réduction du principal.

15. Il résulte de tout ce qui précède que la société Sefimo n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande.

16. Enfin, les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une somme soit mise à ce titre à la charge de l’Etat qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de la SA Sefimo est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SA Sefimo et à la ministre de l’action et des comptes publics.

Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-mer.

Délibéré après l’audience du 13 mars 2026, à laquelle siégeaient :

- M^me Anne Menasseyre, présidente,

- M^me Florence Noire, première conseillère,

- M. Flavien Cros, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 mars 2026.