Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 23 novembre 2023, 16 avril 2024, 11 juin 2024, ce dernier non communiqué, et 17 octobre 2024, la société Foncière Chabrières, représentée par M^e Castera et M^e Guillini, demande à la cour :

1°) d’annuler l’arrêté du 14 juin 2023 par lequel le maire de Falaise a délivré à la société Cosfateo un permis de construire valant d’autorisation d’exploitation commerciale pour un projet de bâtiment commercial rue du buisson du parc, zone Expansia et la décision de rejet de son recours gracieux à l’encontre de cet arrêté ;

2°) d’annuler le permis modificatif délivré le 16 mai 2024 à la société Cosfateo ;

3°) de mettre une somme de 3 000 euros à la charge de l’Etat et une somme de

3 000 euros à la charge de la société Cosfateo et de la commune de Falaise chacune au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— l’arrêté attaqué ne mentionne ni le prénom, ni le nom de son auteur, en méconnaissance du 1er alinéa de l’article L. 212-1 du code des relations entre le public et l’administration ;

— les prescriptions de l’arrêté attaqué sont illégales ;

— la mention sur le recours à une teinte unique pour les façades n’est qu’une simple recommandation et non une prescription garantissant le respect de l’article UE 11 du plan local d’urbanisme (PLU) ;

— les dispositions de l’article UE 12 du PLU ne pouvaient faire l’objet d’une simple prescription figurant au permis de construire dans la mesure où l’autorité administrative n’était et ne sera pas en mesure, en l’état du dossier qui lui a été soumis, de prendre parti sur l’implantation et les caractéristiques, au sein du projet de la société Cosfateo de l’aire de stationnement ainsi impartie, ce qui imposait que la pétitionnaire le modifie afin de soumettre au service instructeur les modalités précises de l’aménagement de cet espace d’accueil pour véhicules à deux-roues, notamment quant à sa localisation sur le terrain d’assiette, sa superficie et le nombre d’emplacements prévus, ainsi qu’aux modalités d’accès à cette nouvelle aire aménagée ;

— le maire de Falaise a méconnu les articles UE 8 et UE 13 du PLU ;

— la décision attaquée doit être annulée par voie de conséquences de l’illégalité du permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale ;

— le permis de construire qui lui a été accordé ne saurait tenir lieu sur ce point de l’autorisation prévue au titre de l’article L. 111-8 du code de la construction et de l’habitation si bien que l’arrêté attaqué aurait dû mentionner impérativement l’obligation pour la pétitionnaire de solliciter et d’obtenir une autorisation complémentaire à ce titre avant l’ouverture au public ;

— la pétitionnaire n’a pas produit le certificat du lotisseur affectant la surface de plancher constructible au lot concerné ;

— la dispense d’évaluation environnementale est illégale.

Par des mémoires, enregistrés les 28 février et 13 mai 2024, la société Cosfateo, représentée par M^e Brillier Laverdure, demande à la cour de rejeter la requête de la société Foncière Chabrières et de mettre à sa charge une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que la société Foncière Chabrières ne justifie pas de son intérêt pour agir, que ses moyens ne sont pas fondés et qu’en tout état de cause une régularisation au titre de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme serait possible.

Par des mémoires en intervention, enregistrés les 5 mars et 14 mai 2024, la communauté de communes du Pays de Falaise, représentée par M^e Agostini, demande à la cour de rejeter la requête de la société Foncière Chabrières et de mettre à sa charge une somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que la société Foncière Chabrières ne justifie pas avoir effectué les formalités de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme, que ses moyens ne sont pas fondés et qu’en tout état de cause une régularisation au titre de l’article L. 600-5 ou de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme serait possible.

Par des mémoires, enregistrés les 25 mars et 15 mai 2024, la commune de Falaise, représentée par M^e Pierson, demande à la cour, à titre principal, de rejeter la requête de la société Foncière Chabrières, à titre subsidiaire de surseoir à statuer, dans l’attente de la régularisation d’un permis modificatif et de mettre à sa charge une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens de la société Foncière Chabrières ne sont pas fondés et qu’en tout état de cause une régularisation au titre de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme serait possible.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code des relations entre le public et l’administration ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Derlange, président assesseur,

— les conclusions de M^me Rosemberg, rapporteure publique,

— et les observations de M^e Douvreleur, substituant M^e Guillini et M^e Fresneau, représentant la société Foncière Chabrières, et de M^me A, directrice générale des services, représentant la communauté de commune du Pays de Falaise.

Considérant ce qui suit :

1. La société Cosfateo a déposé, le 8 février 2021, une demande de permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale afin de créer, sur une parcelle cadastrée

BA 155 située à l’angle du boulevard du pays de Falaise et de la rue du buisson du parc, dans la zone d’activités « Expansia », un magasin à l’enseigne « Centrakor », sur le territoire de la commune de Falaise (Calvados). La commission départementale d’aménagement commercial (CDAC) du Calvados a émis un avis favorable au projet le 14 avril 2021, qui a été contesté devant la Commission nationale d’aménagement commercial (CNAC). Le 16 septembre 2021, la CNAC a rendu un avis défavorable au projet. Sur requête de la communauté de communes du Pays de Falaise, par un arrêt du 10 mars 2023, la cour a annulé la décision implicite du maire de Falaise rejetant la demande de permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale en conséquence de cet avis de la CNAC et a enjoint à celle-ci de de rendre un nouvel avis sur le projet de la société Cosfateo et au maire de Falaise de statuer à nouveau sur la demande de permis de construire de la société Cosfateo, après notification du nouvel avis de la Commission nationale d’aménagement commercial. A la suite de ce nouvel examen, la CNAC a rendu un avis favorable au projet le 20 avril 2023. Le maire de Falaise a délivré le permis de construire le 14 juin 2023. La société Foncière Chabrières, propriétaire de la parcelle cadastrée BA 52 située de l’autre côté de la rue du buisson du parc, également dans la zone d’activités « Expansia », sur laquelle est implanté un magasin à l’enseigne « Bricomarché », exploité par la SAS Alfage, demande à la cour d’annuler ce permis de construire en tant qu’il vaut autorisation de construire.

2. La communauté de communes du Pays de Falaise a intérêt au maintien du permis de construire litigieux. Par suite, son intervention est recevable.

Sur les conclusions à fin d’annulation du permis de construire initial du 14 juin 2023 :

3. En premier lieu, aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 212-1 du code des relations entre le public et l’administration : « Toute décision prise par une administration comporte la signature de son auteur ainsi que la mention, en caractères lisibles, du prénom, du nom et de la qualité de celui-ci. ».

4. La circonstance que la signature de l’arrêté attaqué et la mention de la qualité de ce signataire comme étant le maire de Falaise ne sont pas accompagnées de ses nom et prénom est, en tout état de cause, sans incidence sur sa légalité dès lors que son auteur peut être identifié sans ambiguïté. Dans ces conditions, la société Foncière Chabrières n’est pas fondée à soutenir que l’arrêté attaqué a été pris en méconnaissance des dispositions du premier alinéa de l’article

L. 212-1 du code des relations entre le public et l’administration.

5. En deuxième lieu, l’administration ne peut assortir une autorisation d’urbanisme de prescriptions qu’à la condition que celles-ci, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d’un nouveau projet, aient pour effet d’assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect.

6. D’une part, en indiquant à l’article 2 de l’arrêté attaqué qu’il " serait souhaitable qu’en dehors des parties en bois les façades soient de teinte unie de type gris terre d’ombre

RAL 7022 ou bien brun gris RAL 8019 ", le maire de Falaise n’a émis qu’une recommandation qui n’a pas le caractère d’une prescription au sens du point précédent. La société Foncière Chabrières ne peut donc utilement soutenir qu’une telle prescription serait illégale.

7. D’autre part, aux termes de l’article UE 12 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune de Falaise : « () Les commerces, équipements ou services ouverts au public comprendront une aire de stationnement aménagée pour les bicyclettes, vélomoteurs, motos ou mobylettes () ».

8. Il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de masse et des descriptifs du projet, qu’il comporte un abri dit « à vélos », de 2,55 mètres sur 2 mètres, d’une hauteur de

2,30 mètres, qui est couvert. Eu égard au caractère alternatif de l’énumération de l’article

UE 12 et au fait qu’il n’est pas allégué que des vélomoteurs, motos ou mobylettes ne pourraient pas stationner dans cet abri, cet aménagement doit être regardé comme étant conforme aux énonciations de cet article. Par suite, la prescription portée à l’article 2 de l’arrêté attaqué par le maire de Falaise selon laquelle « il doit être créé une aire de stationnement aménagée pour les bicyclettes, vélomoteurs, motos ou mobylettes » se borne à rappeler un élément déjà présent dans le projet. Par suite, la société Foncière Chabrières ne peut utilement soutenir qu’une telle prescription serait illégale en ce qu’elle modifierait le projet pour lequel l’autorisation de construire était demandée. En tout état de cause, à supposer qu’elle impose l’aménagement de cet abri de sorte qu’il permette le stationnement de vélomoteurs, motos ou mobylettes, une telle modification sur des points précis et limités, ne nécessitant pas la présentation d’un nouveau projet, aurait simplement pour effet d’assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect.

9. En troisième lieu, aux termes de l’article UE 4 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune de Falaise : « () Déchets ménagers : / Pour toute construction à usage d’activité ou d’habitat collectif, un espace destiné au stockage des bacs de collecte des déchets ménagers devra être aménagé. (Surface de 0.30 m² par logement avec un minimum de 5 m²). Cet espace sera facilement accessible de la voie publique. ». Aux termes de l’article UE 8 du même règlement : « () Les autres constructions non contiguës implantées sur une même propriété doivent être à une distance l’une de l’autre au moins égale à 5 mètres. Cette distance ne doit pas porter atteinte aux dispositions liées à la réglementation des installations classées pour la protection de l’environnement et à la sécurité. ».

10. La société Foncière Chabrières soutient que l’aire de stockage des bennes à déchets située au sud du bâtiment principal du projet ne respecterait pas la distance minimale de 5 mètres prescrite par les dispositions de l’article UE 8 du règlement du PLU de Falaise. Toutefois, il ressort des pièces du dossier qu’il ne s’agit que d’un espace délimité par un muret de béton d'1,80 mètre de haut destiné au stockage des bacs de collecte des déchets ménagers. Il résulte de la lecture combinée des dispositions des articles UE 4 et UE 8 qu’un tel espace ne peut être regardé comme une construction au sens de ce second article. Par suite, la société Foncière Chabrières n’est pas fondée à soutenir que les dispositions de l’article UE 8 du règlement du PLU de Falaise ont été méconnues.

11. En quatrième lieu, aux termes de l’article UE 13 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune de Falaise : « () Les aires de stationnement doivent être plantées à raison d’au moins un arbre pour six emplacements. () ».

12. La société Foncière Chabrières soutient que l’aire de stationnement prévue par la société Cosfateo ne respecte pas les dispositions de l’article UE 8 du règlement du PLU de Falaise faute de comporter un minimum de 9 arbres nécessaires pour le total de 52 places envisagé. Toutefois, il ressort du plan de masse du projet qu’au sein de la voirie du parc de stationnement se trouvent 9 plantations et/ou massifs qui peuvent inclure chacune au moins un arbre et que cette voirie peut être considérée comme formant un espace indivisible avec les espaces verts qui y sont directement attenants et qui comportent 13 arbres de hautes tiges. Dans ces conditions, la société Foncière Chabrières n’est pas fondée à soutenir que les dispositions de l’article UE 13 du règlement du PLU de Falaise ont été méconnues.

13. En cinquième lieu, aux termes aux termes de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme : « Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu./ De même, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. () ». Aux termes de l’article R. 431-22 du même code : « Lorsque les travaux projetés portent sur une construction à édifier sur un terrain inclus dans un lotissement, la demande est accompagnée, s’il y a lieu, du ou des certificats prévus à l’article R. 442-11 » et aux termes de l’article R. 442-11 du même code, dans sa rédaction alors applicable : « Lorsque la répartition de la surface de plancher maximale est effectuée par le lotisseur, celui-ci fournit aux attributaires de lots un certificat indiquant la surface de plancher constructible sur le lot. / Dans ce cas, lorsque le versement pour sous-densité prévu à l’article L. 331-36 est institué dans le secteur où est situé le projet, le lotisseur fournit également aux attributaires de lots un certificat indiquant la surface de plancher résultant du seuil minimal de densité. / Ces certificats sont joints à la demande de permis de construire. ».

14. En application des dispositions précitées de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, les éventuelles règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement dans lequel est implanté le terrain d’assiette du projet sont devenues caduques dix ans après l’autorisation de lotir délivrée par le maire de Falaise à la communauté de communes du Pays de Falaise, le 12 février 2007, pour la création du lotissement de la zone d’activités « Expansia ». Par conséquent, la société Foncière Chabrières ne peut utilement invoquer l’absence, au dossier de demande de permis de construire, du certificat prévu par l’article R. 442-11 du code de l’urbanisme.

15. En sixième et dernier lieu, il ressort de sa décision du 28 juillet 2021 que le préfet de la région Normandie a motivé sa décision de ne pas soumettre le projet à évaluation environnementale, au visa notamment de la directive n° 2011/92/UE du Parlement européen et du Conseil du 13 décembre 2011 et des articles L. 122-1, R. 122-2, R. 122-3 et R. 122-6 du code de l’environnement, en particulier eu égard au fait que le projet comportera 13 places de parking perméables, 3 170 m² d’espaces verts, dont 20 arbres de hautes tiges et 130 plantations d’essences locales avec des spécimens peu ou pas allergènes, un bassin de rétention des eaux de pluie de 163 m3, ainsi que des noues permettant l’infiltration naturelle des eaux dans la zone d’espace vert en pleine terre, qu’un merlon de terre et une masse végétale suffisante doivent limiter les nuisances sonores et que des aménagements ont été faits pour protéger la santé des salariés et des clients et pour favoriser l’intégration du bâti dans son environnement.

16. Cette décision, qui comporte les éléments de droit et de fait qui la fondent, est ainsi suffisamment motivée.

17. Il ne ressort pas des pièces du dossier que le préfet de la région Normandie aurait commis une erreur d’appréciation en prenant cette décision, qui prend en compte l’ensemble des éléments en cause, y compris le fait que le terrain d’implantation du projet est en friche.

Sur les conclusions à fin d’annulation du permis de construire modificatif du 16 mai 2024 :

18. Aux termes de l’article L. 600-5-2 du code de l’urbanisme : «  Lorsqu’un permis modificatif, une décision modificative ou une mesure de régularisation intervient au cours d’une instance portant sur un recours dirigé contre le permis de construire, de démolir ou d’aménager initialement délivré ou contre la décision de non-opposition à déclaration préalable initialement obtenue et que ce permis modificatif, cette décision modificative ou cette mesure de régularisation ont été communiqués aux parties à cette instance, la légalité de cet acte ne peut être contestée par les parties que dans le cadre de cette même instance. ».

19. Il résulte de l’article L. 600-5-2 du code de l’urbanisme que les parties à une instance portant sur un recours dirigé contre le permis de construire, de démolir ou d’aménager initialement délivré ou contre la décision de non-opposition à déclaration préalable initialement obtenue sont recevables à contester la légalité d’un permis modificatif, d’une décision modificative ou d’une mesure de régularisation intervenue au cours de cette instance, lorsqu’elle leur a été communiquée, tant que le juge n’a pas statué au fond, sans condition de forme ni de délai.

20. La société Foncière Chabrières ne conteste la légalité du permis de construire modificatif du 16 mai 2024, qui a pour objet de régulariser le vice relatif aux établissements recevant du public (ERP), que par voie de conséquence de l’illégalité du permis de construire initial du 14 juin 2023. Il ne résulte pas du présent arrêt que le permis initial est illégal. Par suite, la société Foncière Chabrières n’est pas fondée à demander l’annulation du permis de construire modificatif du 16 mai 2024

21. Par ailleurs, lorsqu’un requérant attaque un permis de construire et un arrêté ultérieur modifiant ce permis, le juge administratif écarte les moyens dirigés contre les dispositions du permis initial qui n’ont pas été modifiés, puis les moyens dirigés contre le permis modificatif. Il écarte enfin comme inopérants, compte tenu de la confirmation du permis modificatif, les moyens dirigés contre les dispositions modifiées du permis initial.

22. Il résulte de ce qui a été dit aux points 3 à 20 que le moyen tiré de ce que le permis du 14 juin 2023 aurait dû mentionner l’obligation pour la pétitionnaire de solliciter et d’obtenir une autorisation complémentaire au titre des ERP est inopérant.

23. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la recevabilité de la requête, qu’il y a lieu de rejeter les conclusions à fin d’annulation de la société Foncière Chabrières.

Sur les frais liés au litige :

24. D’une part, les conclusions présentées par la société Foncière Chabrières au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées dès lors qu’elle a la qualité de partie perdante.

25. D’autre part, dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre une somme de

2 000 euros à la charge de la société Foncière Chabrières à verser, respectivement, à la SAS Cosfateo et à la commune de Falaise, en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

26. Enfin, la communauté de communes du Pays de Honfleur-Beuzeville, intervenante en défense, n’ayant pas la qualité de partie à la présente instance, les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à la condamnation de la société Foncière Chabrières à lui verser la somme qu’elle demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L’intervention de la communauté de communes du Pays de Falaise est admise.

Article 2 : La requête de la société Foncière Chabrières est rejetée.

Article 3 : La société Foncière Chabrières versera une somme de 2 000 euros, respectivement, à la SAS Cosfateo et à la commune de Falaise, en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Les conclusions de la communauté de communes du Pays de Falaise au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la société Foncière Chabrières, à la commune de Falaise, à la communauté de communes du Pays de Falaise, à la société Cosfateo et au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique.

Copie en sera adressée, pour information à la Commission nationale d’aménagement commercial.

Délibéré après l’audience du 21 janvier 2025, à laquelle siégeaient :

— M. Lainé, président de chambre,

— M. Derlange, président assesseur,

— M^me Picquet, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 février 2025.

Le rapporteur,

S. DERLANGE

Le président,

L. LAINÉ

Le rapporteur,

S. DERLANGE

Le président,

L. LAINÉ

Le rapporteur,

S. DERLANGE

Le président,

L. LAINÉ

La greffière,

A. MARTIN

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique et au préfet du Calvados en ce qui les concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.