Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. A… B… a demandé au tribunal administratif de Melun de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2016.

Par un jugement no 2002402 du 22 décembre 2023, le tribunal administratif de Melun a rejeté sa demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête enregistrée le 21 février 2024, M. B…, représenté par M^e Labetoule, demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement ;

2°) de prononcer la décharge des impositions contestées, en droits et pénalités ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- les dispositions de l’article L. 57 du livre des procédures fiscales ont été méconnues dès lors que, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, les éléments matériels produits par l’administration ne permettent pas d’établir qu’il aurait été dûment avisé que le pli contenant la proposition de rectification était à sa disposition au bureau de poste ;

- la procédure est ainsi entachée d’une irrégularité substantielle au sens de l’article L. 80 CA du livre des procédures fiscales ;

- les dépenses de travaux identifiées en rouge dans le tableau annexé à la requête d’appel, qui s’élèvent à la somme totale de 77 277 euros, doivent être déduites de la plus-value dès lors que, concernant des travaux réalisés sur les combles ou le bâtiment C, elles s’analysent en des travaux de reconstruction et n’ont donc pas été déduites des revenus fonciers ;

- le tribunal ayant omis de statuer sur ce moyen, le jugement doit être annulé ;

- la plus-value a été, à bon droit, calculée en prenant en considération les travaux en litige d’un montant total de 596 455 euros dès lors que ceux-ci ont été qualifiés par le tribunal administratif de Melun, dans son jugement du 16 mai 2013, de travaux de reconstruction, insusceptibles de donner lieu à déduction des revenus fonciers, et étaient donc déductibles de la plus-value ; si, ainsi que l’a relevé le tribunal, le jugement du 16 mai 2013 a été infirmé par la Cour le 8 juillet 2016, il constituait la seule décision existante à la date du fait générateur de la plus-value, le 15 avril 2016.

Par un mémoire enregistré le 25 juillet 2024, le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés par M. B… ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 24 juin 2025, l’instruction a été close au 10 juillet 2025.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Milon,

- et les conclusions de Mme de Phily, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

Ayant cédé un ensemble immobilier pour un montant de 1 200 000 euros, M. B… a souscrit en 2016 une déclaration de plus-value immobilière mentionnant une plus-value nette imposable de 127 717 euros, calculée après déduction d’une somme totale de 596 455 euros au titre de dépenses de construction, reconstruction, amélioration ou agrandissement. Après avoir adressé au contribuable une demande de justifier du montant de ces dépenses, précisant notamment qu’elle souhaitait vérifier que celles-ci différaient des dépenses d’entretien et de réparation portées en déduction des revenus fonciers des années 2003 et 2004, l’administration fiscale a, au vu des pièces produites et des qualifications données par la Cour dans un arrêt du 8 juillet 2016, par une proposition de rectification du 15 avril 2019, remis en cause les dépenses portées en majoration du prix d’acquisition pour la détermination de la plus-value immobilière. Elle a cependant admis la prise en compte de dépenses supplémentaires de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, pour un montant de 77 277 euros. L’administration a ainsi évalué à 366 539 euros la plus-value immobilière réalisée par M. B… à l’occasion de cette cession, et l’a, par conséquent, assujetti à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales au titre de l’année 2016. Sa réclamation préalable ayant été rejetée, M. B… a demandé au tribunal administratif de Melun de prononcer la décharge de ces impositions supplémentaires. Il fait appel du jugement du 22 décembre 2023 par lequel le tribunal a rejeté sa demande.

Sur la régularité du jugement attaqué :

A l’appui de sa demande de première instance, M. B… a notamment soutenu que l’administration aurait dû tenir compte de factures afférentes aux travaux réalisés dans les combles de l’un des bâtiments et de dépenses d’aménagement d’une grange dans le bâtiment C, pour un montant total qu’il a évalué à 77 277 euros. Il reproche au tribunal administratif de Melun de n’avoir pas statué sur ce moyen. Toutefois, il résulte de ce qui a été dit au point 1 du présent arrêt qu’après avoir analysé les pièces transmises par M. B… en réponse à sa demande de justification des dépenses retenues pour la détermination de la plus-value, l’administration fiscale a admis la prise en compte de dépenses supplémentaires de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, pour un montant de 77 277 euros, correspondant à celui demandé par le contribuable. Ces dépenses ont ainsi été prises en compte dans le montant de la plus-value immobilière déterminé par l’administration dès la proposition de rectification. Dès lors, M. B… ne pouvait utilement contester les cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales mises à sa charge en faisant valoir, devant le tribunal, que ces dépenses n’auraient pas été prises en compte. Ce moyen, qui a par ailleurs été visé, étant inopérant, la circonstance que le tribunal n’y a pas répondu n’entache pas d’irrégularité le jugement.

Sur les conclusions en décharge :

En ce qui concerne la régularité de la procédure d’imposition :

En premier lieu, aux termes de l’article L. 57 du livre des procédures fiscales : « L’administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation. / (…) ».

Si le contribuable conteste que la proposition de rectification prévue à l’article L. 57 du livre des procédures fiscales cité au point précédent lui a bien été notifiée, il incombe à l’administration fiscale d’établir qu’une telle notification lui a été régulièrement adressée et, lorsque le pli contenant cette notification a été renvoyé par le service postal au service expéditeur, de justifier de la régularité des opérations de présentation à l’adresse du destinataire. Dans cette dernière hypothèse, la notification est réputée avoir été régulièrement accomplie à la date à laquelle ce pli a été présenté à l’adresse de l’intéressé. La preuve qui incombe ainsi à l’administration peut résulter soit des mentions précises, claires et concordantes figurant sur les documents, le cas échéant électroniques, remis à l’expéditeur conformément à la règlementation postale soit, à défaut, d’une attestation du service postal ou d’autres éléments de preuve établissant que l’intéressé a été avisé de ce que le pli était à sa disposition au bureau de poste et qu’il n’a pas été retourné avant l’expiration du délai de mise en instance.

Il résulte de l’instruction, notamment des indications figurant sur le pli contenant la proposition de rectification du 15 avril 2019, qu’il a été présenté au domicile de M. B… le 17 avril 2019, que l’intéressé a été « avisé » de sa mise en instance, et que ce pli a été retourné à l’administration au motif qu’il n’a pas été réclamé. Ainsi, il résulte de ces mentions précises, claires et concordantes que la proposition de rectification du 15 avril 2019 doit être regardée comme ayant été régulièrement notifiée à M. B… le 17 avril 2019. Par suite, le moyen tiré de l’irrégularité de cette notification, et de la méconnaissance des dispositions de l’article L. 57 du livre des procédures fiscales, doit être écarté.

En second lieu, aux termes de l’article L. 80 CA du livre des procédures fiscales : « La juridiction saisie peut, lorsqu’une erreur non substantielle a été commise dans la procédure d’imposition, prononcer, sur ce seul motif, la décharge des majorations et amendes, à l’exclusion des droits dus en principal et des intérêts de retard. / Elle prononce la décharge de l’ensemble lorsque l’erreur a eu pour effet de porter atteinte aux droits de la défense ou lorsqu’elle est de celles pour lesquelles la nullité est expressément prévue par la loi ou par les engagements internationaux conclus par la France ».

Ainsi qu’il a été dit au point 5 du présent arrêt, il ne résulte pas de l’instruction que l’administration aurait entaché d’irrégularité la procédure d’imposition, ni porté atteinte aux droits de la défense. M. B… n’est donc, en tout état de cause, pas fondé à invoquer le bénéfice des dispositions précitées de l’article L. 80 CA du livre des procédures fiscales.

En ce qui concerne le bien-fondé des impositions :

En premier lieu, ainsi qu’il a été dit au point 2 du présent arrêt, l’administration, pour déterminer la plus-value réalisée par M. B… lors de la cession de l’ensemble immobilier intervenue en 2016, après avoir remis en cause les dépenses de travaux initialement déduites par ce dernier, a tenu compte de diverses factures de travaux réalisés, d’après les écritures concordantes des parties, pour les uns, dans les combles du bâtiment A et, pour les autres, dans le bâtiment C pour l’aménagement d’une grange, d’un montant total de 77 277 euros. Dès lors, M. B… ne peut utilement soutenir, à l’appui de ses conclusions tendant à la décharge des impositions mises à sa charge, que l’administration aurait dû tenir compte des factures afférentes à ces travaux pour déterminer le montant de la plus-value imposable. Le moyen, inopérant, doit être écarté.

En deuxième lieu, aux termes de l’article 150 U du code général des impôts : « I.- (…) les plus-values réalisées par les personnes physiques (…), lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH (…) ». Et aux termes de l’article 150 VB du même code : « I. – Le prix d’acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il est stipulé dans l’acte (…) / II.- Le prix d’acquisition est, sur justificatifs, majoré : / (…) / 4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (…) ».

Il résulte de ce qui a été dit au point 1 du présent arrêt que, pour déterminer la plus-value immobilière imposable, M. B… a majoré le prix d’acquisition de l’ensemble immobilier d’un montant de 596 455 euros correspondant à des dépenses de travaux réalisés sur cet ensemble, estimant qu’il s’agissait de dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration. Il fait valoir qu’il avait initialement déduit les dépenses en question de ses revenus fonciers des années 2003 et 2004, estimant qu’il s’agissait de travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration, mais que, par un jugement n° 1008524 du 16 mai 2013, le tribunal administratif de Melun a confirmé la remise en cause, par l’administration fiscale, de ces déductions au titre des revenus fonciers. Enfin, il fait valoir que l’arrêt du 8 juillet 2016, devenu définitif, par lequel la cour administrative d’appel de Paris a réformé ce jugement, considérant qu’une partie des travaux engagés en 2003 et 2004 correspondaient à des travaux de reconstruction, n’était pas rendu à la date de cession de son bien, laquelle constitue le fait générateur de la plus-value de cession immobilière. Toutefois, il résulte de ce qui vient d’être dit que le jugement du tribunal administratif de Melun était frappé d’appel et, par suite, n’était pas définitif. La circonstance que l’arrêt de la Cour ayant réformé ce jugement n’a été rendu que postérieurement à la cession du bien immobilier n’interdisait pas à l’administration fiscale de donner aux travaux réalisés sur cet ensemble immobilier leur exacte qualification, quand bien même celle-ci ne correspondait pas à la position initialement retenue par le service ayant remis en cause la déduction des dépenses au titre des revenus fonciers. L’administration pouvait ainsi, en dépit du jugement alors en vigueur du tribunal administratif qualifiant d’entretien et de réparation l’ensemble des travaux en litige, remettre en cause leur prise en compte pour la détermination de la plus-value immobilière. Enfin, M. B… n’apporte, en première instance comme en appel, aucun élément tendant à contester, sur ce point, la position de l’administration, laquelle, au demeurant, correspond aux qualifications retenues par la Cour dans son arrêt n° 13PA02735 du 8 juillet 2016 devenu irrévocable. Ainsi, M. B… n’est pas fondé à soutenir que les dépenses écartées par l’administration auraient dû être prises en compte pour la détermination de la plus-value immobilière réalisée lors de la cession de son bien. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article 150 VB du code général des impôts doit donc être écarté.

En ce qui concerne les pénalités :

Pour contester les pénalités mises à sa charge, M. B… se borne à faire valoir que celles-ci sont l’accessoires des impositions dont il demande la décharge. Ce moyen doit être écarté, pour les raisons exposées aux points 3 à 10 du présent arrêt.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que M. B… n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Melun a rejeté sa demande. Ses conclusions présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent également, par conséquent, être rejetées.

DECIDE :

Article 1er : La requête de M. B… est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. A… B… et à la ministre de l’action et des comptes publics.

Délibéré après l’audience du 6 novembre 2025, à laquelle siégeaient :

- M. Barthez, président de chambre,

- M^me Milon, présidente assesseure,

- M. Aggiouri, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe de la Cour, le 3 décembre 2025.

La rapporteure,

A. MILON

Le président,

A. BARTHEZ

La greffière,

E. MOUCHON

La République mande et ordonne à la ministre de l’action et des comptes publics en ce qui la concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.